2.2.1.1 Sơ lược vềvăn phòng cho thuê và thị trường văn phòng cho thuê
Định nghĩa văn phòng cho thuê
Văn phòng cho thuê là công trình xây dựng có mái, có tường bao quanh, cửa ra vào được cho thuê bởi một hay nhiều cá nhân hoặc tổ chức nhất định đểlàm nơi giao dịch, sinh hoạt văn hóa – xã hội hoặc cất giữ vật chất (http://text.123doc.org, 2014).
Phân loại văn phòng cho thuê
Trên thị trường hình thành các phân khúc Văn phòng cho thuê, được phân theo hạng A, B, C. Cụ thểđược phân thành như sau:
- Tòa nhà hạng A: Tòa nhà hiện đại, điều kiện đi lại thuận tiện, các trang thiết bị đạt tiêu chuẩn chất lượng cao, có trình độ quản lý quốc tế, hạ tầng chỗ đỗ xe đạt tiêu chuẩn. Có tổng diện tích trên 2.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 1.000 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 25W/m2, thời gian chờđợi giữa các lượt thang máy cao nhất là 25 giây hoặc thấp hơn (http://thuevanphong.com.vn, 2014).
- Tòa nhà hạng B: Cùng tiêu chí như hạng A nhưng ở vị trí trung tâm và chất lượng thấp hơn. Ngoài ra, có tổng diện tích trên 10.000 m2, diện tích sàn tối thiểu là 600 m2, cường độ ánh sáng tối thiểu là 15W/m2, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 30 giây hoặc thấp hơn (http://thuevanphong.com.vn, 2014).
- Tòa nhà hạng C: Chất lượng và vịtrí kém hơn hạng B, nhưng yêu cầu cường độ ánh sáng tối thiểu là 10 W/m2, thời gian chờ đợi giữa các lượt thang máy là 35 giây hoặc thấp hơn, tuy nhiên vẫn cần thẻ ra vào 24h trong ngày, chìa khóa điều khiển hệ thống điều hòa sau giờ làm việc, không gian chất lượng tốt (http://thuevanphong.com.vn, 2014).
Thịtrường văn phòng cho thuê
Thị trường văn phòng cho thuê là nơi diễn ra các hoạt động thuê và cho thuê quyền sử dụng bất động sản làm văn phòng theo quy luật của thịtrường có sự quản lý của Nhà nước, nó là một phần trong thị trường bất động sản. Vì vậy thị trường văn phòng cho thuê cũng tuân theo các quy luật của thị trường bất động sản (http://text.123doc.org, 2014).
Vai trò của thị trường văn phòng cho thuê
Thị trường văn phòng cho thuê là nơi người cho thuê văn phòng gặp gỡ người thuê văn phòng. Trong điều kiện nền kinh tế phát triển, nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp tăng cao. Nếu không có thị trường thì các doanh nghiệp sẽ không thểđi thuê văn phòng được mà chỉ có sự lựa chọn duy nhất là tự mình xây dựng văn phòng làm trụ sở, văn phòng đại diện…Khi không có thị trường, nhà đầu tư cũng sẽ không triển khai xây dựng văn phòng vì không tiếp cận được người thuê. Do đó, thị trường văn phòng cho thuê giúp người cho thuê và người thuê thỏa mãn nhu cầu và nguyện vọng của mình.
Thị trường văn phòng cho thuê góp phần làm thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Trong giai đoạn các phân khúc khác của thị trường bất động sản trầm lắng (nhà ở, chung cư), thị trường văn phòng cho thuê phát triển sẽthu hút các nhà đầu tư
rót vốn vào. Việc tăng trưởng hay sụt giảm của thị trường văn phòng cho thuê có ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, đến nền kinh tế (http://text.123doc.org, 2014).
Các nhân tốảnh hưởng đến thịtrường văn phòng cho thuê
Khủng hoảng và phục hồi kinh tế thế giới:
Vấn đề này có ảnh hưởng đến nền kinh tế Việt Nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Khi nền kinh tế gặp khó khăn thì các tổ chức, doanh nghiệp sẽ ít có nhu cầu thuê văn phòng mà sẽ thu nhỏ quy mô để chờ hết khủng hoảng. Các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cũng gặp khó khăn về nguồn vốn vay ngân hàng do lãi suất tăng cao, giá vật liệu cũng tăng trong thời kỳ kinh tế khủng hoảng.Khi nền kinh tế phục hồi và phát triển thì nhu cầu thuê văn phòng của các tổ chức doanh nghiệp tăng lên. Lãi suất ngân hàng cũng giảm, nguồn vốn xây dựng cho các nhà đầu tư cũng tăng lên. Thịtrường văn phòng cho thuê sôi động dần lên (http://text.123doc.org, 2014).
Quy mô, tốc độ tăng số lượng người làm việc trong các cơ quan hành chính, văn phòng.
Nền kinh tế chúng ta hiện nay đã và đang thực hiện công nghiệp hóa, hiện đại hóa. Những công việc lao động thủ công dần dần được thay thế bằng các dây chuyền máy móc hiện đại. Tỷ trọng trong nông nghiệp ngày càng giảm, tỷ trọng lao động trong công nghiệp và dịch vụtăng nhanh. Lúc này nền kinh tế càng phát triển theo hướng tri thức, càng có nhiều người lao động trí óc nhiều hơn. Hàng loạt các chi nhánh ngân hàng mở ra, các công ty thành lập nhiều hơn chính vì vậy nhu cầu thuê văn phòng ngày càng nhiều. Điều này được giải thích rõ nhất đó chính là vào giai đoạn năm 2007 khi mà Việt Nam bắt đầu gia nhập WTO. Hàng loạt các công ty được mở ra và lượng người tham gia vào các cơ quan hành chính tăng nhanh chóng, chính vì vậy nhu cầu về Văn phòng cho thuê ởgiai đoạn này rất cao (http://text.123doc.org, 2014).
Sựgia tăng của các cơ sở hoạt động kinh tế- xã hội
Trong nền kinh tế- xã hội hiện nay, khi công nghiệp và dịch vụ đang trở thành ngành chính trong nền kinh tế quốc dân, rất nhiều công ty tên tuổi trên thế giới, các công ty lớn trong nước mở rộng thị trường. Mỗi một lĩnh vực đều cần có địa điểm để công tác và làm việc. Với xu thế phát triển chung của nền kinh tế, nhiều lĩnh vực mới gia nhập thị trường nên nhu cầu về văn phòng cho mỗi một lĩnh vực đều tăng lên (http://text.123doc.org, 2014).
Chất lượng và khảnăng đáp ứng của các văn phòng
Khi mà nhu cầu sử dụng văn phòng ngày càng cao, lượng văn phòng hiện tại chưa thểđáp ứng được yêu cầu cả về sốlượng và chất lượng thì trong thời gian tới nhu cầu xây dựng mới và bổ sung nâng cấp các văn phòng hiện tại là rất lớn. Bên cạnh đó yếu tố diện tích cũng ảnh hưởng đến việc xây dựng, bổ sung nâng cấp văn phòng mới.
Với mỗi lĩnh vực với những đặc điểm riêng trong hoạt động sẽ có nhu cầu về diện tích văn phòng khác nhau. Khi mà tiêu chuẩn vềvăn phòng chưa đáp ứng được thì nhu cầu có thêm văn phòng mới tăng lên. Chúng ta có thể thấy một thực trạng hiện nay đó chính là cung đang vượt quá cầu về Văn phòng cho thuê. Lúc này đây, vấn đề đặt ra đối với các chủđầu tư, các nhà quản lý là làm sao tăng các dịch vụđi kèm, chất lượng của các dịch vụ… thật phong phú, hợp lý, đáp ứng nhu cầu khách hàng mà vẫn đảm bảo vấn đề lợi nhuận cho chủđầu tư (http://text.123doc.org, 2014).
Sự mở rộng của giao lưu kinh tế quốc tế
Khi nền kinh tế mở cửa thì sẽ thu hút được nhiều tập đoàn, các công ty lớn trên thế giới đầu tư vào Việt Nam khi đó nhu cầu vềcác văn phòng đại diện sẽđược tăng lên.
Sự tăng trưởng kinh tế, tăng trưởng FDI, Việt Nam gia nhập WTO, nhu cầu mở rộng văn phòng của các công ty đa quốc gia đang hoạt động tại Việt Nam và sự mở rộng quy mô hoạt động của các doanh nghiệp lớn Việt Nam là những nhân tố kích thích cầu thịtrường này. Điều này thực sự rất rõ ràng ở những đô thị lớn như Hà Nội, Tp. Hồ Chí Minh và Nha Trang cũng không ngoại lệ. Hay trong thời kỳ khủng hoảng tài chính thế giới cũng ảnh hưởng lớn đến lĩnh vực này (http://text.123doc.org, 2014).
Nhu cầu hiện tại của thịtrường
Cũng như bất kỳ một loại hàng hóa nào, việc quyết định bổ sung thêm nguồn văn phòng cho thuê như thế nào đều dựa trên nhu cầu hiện tại của thị trường. Thông qua việc nghiên cứu thị trường như dựa vào các chỉ số kinh doanh của thị trường văn phòng cho thuê, hiệu suất cho thuê, hiệu quả kinh doanh cao, cầu ổn định… sẽ đưa ra các quyết định về số lượng, loại hình văn phòng để cung cấp ra thị trường (http://text.123doc.org, 2014).
Chủtrương chính sách của Nhà nước
Khác với hàng hóa thông thường, cung về bất động sản phụ thuộc rất lớn vào chính sách của Chính phủ về các chếđộ quản lý đất đai và nhà ở, về chính sách sử dụng đất và các khoản đầu tư cho phát triển nhà đất, góp phần định hướng cho thịtrường bất động sản phát triển theo mục tiêu kế hoạch mà Nhà nước đặt ra. Sựtác động thể hiện ở những luật
định mà Nhà nước ban hành: Chính sách về tài chính, thuế, chính sách đền bù, giải tỏa, thu hồi đất, các quy định về môi giới, tư vấn bất động sản. (http://text.123doc.org, 2014).
Dựbáo xu hướng Thịtrường văn phòng cho thuê thịtrường văn phòng Nha Trang giai đoạn 2015-2020:
Bảng 2.1: Ước tính không gian văn phòng sẽ được cung cấp mớigiai đoạn 2015-2020
Năm Số dự án mới Diện tích cung cấp (m2) 2015 2 5.500 2016 3 8.600 2017 5 12.400 2018 9 36.874 2019 6 18.543 2020 4 21.060 Tổng cộng 29 102.977
(Nguồn: Tập đoàn Savills Việt Nam)
Có thể thấy như nhiều loại hàng hóa khác trong thời khủng hoảng kinh tế, giá văn phòng cho thuê đang giảm dần trước nhu cầu thị trường giảm và nguồn cung tăng lên. Sang năm 2015 với hàng loạt các dự án đang triển khai thì xu hướng cung vượt qua cầu vẫn diễn ra, giá vẫn còn có xu hướng giảm mạnh. Sự đi xuống của giá thuê văn phòng là do nguồn cung các cao ốc loại B và C tăng nhanh, trong khi nhu cầu bắt đầu co lại do các công ty có xu hướng cưỡng lại giá thuê đã lên quá cao. Cuộc khủng hoảng tín dụng toàn cầu và những khó khăn về kinh tế của Việt Nam trong thời gian qua cũng buộc các công ty phải tính toán lại ngân sách thuê văn phòng và trì hoãn các hoạt động mở rộng(http://tailieu.ttbd.gov.vn, 2015)
Trong nền kinh tế thị trường đầy biến động như hiện nay, các doanh nghiệp đang phải gồng mình chống chọi với những sự biến đổi khó lường của các yếu tố môi trường. Trên thực tế, một số doanh nghiệp đã không đủ sức vượt qua những cơn bão khủng hoảng kinh tế dẫn đến tình trạng phá sản. Theo thống kê của chuyên gia Pavel Vinogradov, Tổng biên tập tạp chí Thế giới đa cực (Nga): tuy chưa hết năm 2014, Việt Nam đã có gần 50 nghìn doanh nghiệp bị phá sản. Những doanh nghiệp còn lại thu hẹp quy mô sản xuất. Điều đó có nghĩa là nhu cầu thuê văn phòng của các doanh nghiệp, công ty không còn là cơn sốt như trước kia.
Tiêu chí để lựa chọn thuê một văn phòng của các công ty hiện nay không còn là những tòa cao ốc sang trọng, hiện đại mà họ lại tập trung hướng đến những văn phòng hạng B hoặc C vì giá của chúng thấp hơn rất nhiều so với những văn phòng hạng A. Một số doanh nghiệp khác lại chọn hình thức thuê những văn phòng ảo để làm nơi giao dịch vì giá cả thấp hơn rất nhiều.
Tại Nha Trang, nhu cầu thuê văn phòng của các công ty là không lớn (http://www.baomoi.com, 2015).Theo thống kê của Savills- Công ty tư vấn bất động sản nhiều kinh nghiệm với văn phòng tại Hà Nội và thành phố Hồ Chí Minh, hiện thành phố Nha Trang chỉ có khoảng ba cao ốc văn phòng cho thuê, cung cấp khoảng 7.275 m2 diện tích cho toàn thị trường. Giá thuê trung bình tại thị trường văn phòng Nha Trang được ghi nhận vào khoảng 15USD/m2/tháng. Giá thuê này đã bao gồm phí dịch vụ nhưng không bao gồm thuế VAT. Công suất thuê tại thời điểm 6 tháng đầu năm 2014 giảm mạnh, trung bình còn khoảng hơn 50%.
Nha Trang là một thành phố phát triển về du lịch và dịch vụ. Tận dụng lợi thế giáp biển và gần với các hạ tầng du lịch, hầu hết các dự án tập trung tại các phường dọc theo bờ biển, cách bãi biển từ 1-2 km và khá nhiều trên đường Trần Phú. Các dự án phát triển theo xu hướng nghỉ dưỡng đang lan rộng về khu vực phía Tây (http://www.baomoi.com, 2015).
Chính vì vậy văn phòng của những công ty kinh doanh về lĩnh vực du lịch và dịch vụ cũng sẽđặt tại những nơi trung tâm để tiện giao dịch với khách hàng. Điểm bất lợi cho Công ty trong việc cho thuê văn phòng đó là khá xa so với trung tâm thành phố, không thuận tiện cho việc giao dịch với khách hàng. Chính vì vậy chưa thu hút được các doanh nghiệp đến thuê văn phòng.
Trong khi đó, trên địa bàn thành phố Nha Trang hiện nay có rất nhiều nơi cho thuê văn phòng. Đặc điểm của những nơi này là gần trung tâm thành phố, các tòa nhà đều rất tiện nghi và mức giá đưa ra lại không quá cao. Có thể kể đến một số tòa nhà như: Vietcombank, Nha Trang Building, Nha Trang center, ACB Office Center Nha Trang,... Một số thông tin về những tòa nhà này: (chi tiết xem phụ lục 1)
ACB Office Center Nha Trang
- Vị trí: 80 Quang Trung - Nha Trang (giao nhau giữa đường Quang Trung và đường Lý Tự Trọng). Với vị trí được xem là nằm ngay trung tâm của thành phố Nha Trang, Văn phòng ACB có lợi thế rất lớn, thu hút được sự quan tâm cũng như sự lựa chọn của khách hàng.
- ACB Office Center Nha Trang có 7 tầng nổi và 1 tầng hầm, trong đó tầng trệt, tầng 1, tầng 2 là các đơn vị trực thuộc Ngân hàng ACB. Từ tầng 3 đến tầng 7 là khu vực cho thuê Văn phòng làm việc.
- Được trang bị đầy đủ tiện nghi: hệ thống máy lạnh, 2 thang máy, hệ thống báo cháy tựđộng, hệ thống thoát hiểm dự phòng, an ninh tòa nhà 24 giờ, hệ thống điện dự phòng giúp cho các hoạt động liên lạc và giao dịch trong tòa nhà không bị gián đoạn.
Nhìn chung, Văn phòng ACB là văn phòng tiêu chuẩn với mức trang bị về thiết bị và dịch vụ cao, có lợi thế lớn về vị trí. Hiện tại, diện tích trống (chưa cho thuê) của văn phòng ACB còn rất ít. Giá cho thuê mỗi tháng: 13USD/m2/tháng, phí dịch vụ: 2USD/m2/tháng.
Nha Trang Building
- Vịtrí: 42 Lê Thành Phương.
- Nha Trang Building cao15 tầng diện tích sàn 350m2, gồm 01 tầng hầm để xe máy (bên cạnh đó có bãi để xe ô tô),
- Được trang bị 02 thang máy cho khách, 01 thang vận chuyển hàng, 02 thang bộ thoát hiểm, 01 máy phát điện dự phòng, hệ thống phòng cháy chữa cháy tự động. Các thiết bị viễn thông truyền hình đã dẫn đến vị trí sử dụng, hệ thống điện nước thiết kế tiện ích cho việc sử dụng và đạt yêu cầu thẩm mỹ cho công trình.Tòa nhà được lắp đặt hệ thống camera và được bảo vệ chuyên nghiệp 24/24h.
Hiện tại, Nha Trang building có hiệu suất cho thuê gần như 100% diện tích.
CB Building
- Vị trí: 02 Lê Thành Phương, TP Nha Trang (góc đường Trần Quý Cáp và đường Lê thành Phương).
- Tòa nhà thiết kế đẹp, hiện đại gồm: 1 hầm đậu xe, 8 tầng - kinh doanh hoặc văn phòng, thiết kế mở, không ngăn phòng.
- Toà nhà được trang bị những trang thiết bị tiêu chuẩn và hiện đại gồm: 2 thang máy 750Kg Mitsubishi; Hệ thống thông gió và điều hoà không khí DAIKIN, Hệ thống dây và cáp điện thoại, Internet được đưa đến từng tầng của toà nhà, hệ thống Camera theo dõi an ninh 24/24 giờ, hệ thống báo khói, báo cháy tựđộng, hệ thống vòi phun chữa cháy, thang thoát hiểm.
Tòa nhà văn phòng CB (chánh bổn) là tòa nhà có thiết kế hiện đại, với mức độ trang bị thiết bị, dịch vụvăn phòng khá cao. Vị trí của CB được đánh giá là có lợi thế cao. Giá thuê của CB ở mức: 12 USD đến 19USD/m2/tháng.
Nhatrang office
- Vị trí: 50 Bis Yersin, Nha Trang.
- Tòa nhà thiết kế đẹp, hiện đại gồm: 4 tầng và sân thượng được thiết kế cafe sân vườn phục vụ cho họp, tiệc, ngoài trời.
- Được trang bị 01 thang máy; Hệ thống điều hoà không khí, Hệ thống dây và cáp điện thoại, Internet được đưa đến từng tầng của toà nhà, hệ thống Camera theo dõi an