2. Một số giải pháp nhằm hoàn thiện công tác lập dự án tại Công ty cổ
2.1.2.Hoàn thiện nội dung lập dự án
Nội dung lập dự án chủ yếu bao gồm ba bước, đó là nghiên cứu cơ hội đầu tư,
nghiên cứu tiền khả thi và nghiên cứu khả thi. Đối với một số dự án có quy mô nhỏ
có thể bỏ đi bước nghiên cứu tiền khả thi hoặc là nghiên cứu cơ hội đầu tư. Tuy
nhiên, dù có tiến hành theo các bước như thế nào thì một dự án đầu tư luôn luôn
phải bao gồm các nội dung chính về phân tích kinh tế - xã hội, phân tích thị trường,
phân tích kỹ thuật, phân tích tài chính và cuối cùng là phân tích lợi ích kinh tế - xã hội do dự án mang lại. Để hoàn thiện nội dung lập dự án thì cần đưa ra các giải
59
2.1.2.1. Phân tích tình hình kinh tế - xã hội
Đối với mỗi dự án thì đây là phần không thể thiếu được. Phân tích tình hình kinh tế - xã hội bao gồm một số nội dung chính như nghiên cứu về điều kiện tự nhiên, điều kiện dân số và lao động, các quy hoạch, kế hoạch phát triển các ngành
vùng có liên quan đến dự án và các điều kiện về pháp lý. Qua tìm hiểu một số dự án
do Công ty lập thì ta có thể thấy rằng bước này Công ty đã tiến hành nghiên cứu tìm hiểu khá đầy đủ. Tuy nhiên, cũng có rất nhiều bất cập cần giải quyết như một số dự
án nghiên cứu phần điều kiện tự nhiên chưa được hoàn chỉnh, từ đó có thể ảnh hưởng đến công tác thực hiện dự án sau này. Do đặc điểm của Công ty chủ yếu
nghiên cứu các dự án trong lĩnh vực đầu tư xây dựng nên phần phân tích điều kiện địa hình tự nhiên, địa chất, khí hậu, nguồn nước rất quan trọng. Do đó, nâng cao
chất lượng trong công tác nghiên cứu về lĩnh vực này là vô cùng cần thiết. Để tiến
hành nâng cao chất lượng phần phân tích này thì Công ty cần có một đội ngũ khảo sát địa chất địa hình có trình độ chuyên môn cao cụ thể về địa hình địa chất của khu
vực dự án được xây dựng. Ngoài ra cần tiền hành tìm hiểu, thu thập các thông tin dữ
liệu đầy đủ, liên kết với các cơ quan chức năng có thẩm quyền chịu trách nhiệm
trong phạm vi dự án để có thể đạt kết quả cao nhất.
2.1.2.2. Phân tích thị trường
Dự án mang bản chất đều là các dự báo cho tương lại, mỗi dự án đều chưa được thực hiện mà chỉ là các nghiên cứu theo mục đích đề ra mà trong tương lại sẽ
thực hiên nên phần thị trường của dự án chủ yếu là các dự báo, ước tính mang tính
cụ thể được nghiên cứu theo các phương pháp hiện đại, hợp lý nhằm đưa ra những
kết quả chính xác nhất, cụ thể nhất. Để có được sự phân tích và dự báo thị trường
tốt nhất trước hết cần có sự tìm hiểu kỹ lưỡng về các vấn đề dân số, môi trường … Điển hình có thể lấy một dự án xây dựng nhà chung cư để bán ra phân tích ra thấy
rằng với nhu cầu của người dân trên thị trường như thế nào là chủ đầu tư mới tiến hành đầu tư theo nhu cầu đó. Để có thể thực hiện được điều này cần có các phương
pháp dự báo, thu thập dữ liệu có độ chính xác cao, phù hợp với từng đặc điểm của
dự án. Ngoài hai phương pháp chính đã nêu trong phần phương pháp lập dự án ở
trên ta có thể bổ xung phương pháp lập dự án như sau:
- Phương pháp thu thập dữ liệu: có hai phương pháp cơ bản để nghiên cứu thị trường là nghiên cứu hiện trường và nghiên cứu sau. Nghiên cứu hiện trường là tiến
hành phỏng vấn người tiêu dùng trên thị trường tiềm năng để biết về loại sản phầm
60 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
hàng điển hình được phỏng vấn chúng ta sẽ xác định được tỷ lệ phần trăm khách hàng ưa chuộng sản phẩm trên thị trường. Còn phương pháp nghiên cứu sau là nghiên cứu, phân tích các thông tin đã thu thập từ trước (sách, báo, tạp chí, Internet,
các thông tin của các doanh nghiệp khác trên thị trường, văn bản quy phạm pháp
luật …). Phương pháp thứ nhất có thể thấy rằng nó có một ưu điểm là thông tin chính xác, trung thực và không một đối thủ cạnh tranh nào có thể biết, đảm bảo bí
mật. Tuy nhiên, hạn chế là phương pháp thứ nhất rất tốn kém và chỉ thực hiện được
với một số khách hàng nhất định. Còn phương pháp thứ hai thì có độ chính xác không cao nhưng lại tiết kiệm được chi phí.
Vì mỗi dự án có quy mô và yêu cầu khác nhau nên việc áp dụng phương pháp
nào cho phù hợp còn tuỳ thuộc rất lớn với mục tiêu của dự án.
2.1.2.3. Phân tích kỹ thuật
Đối với phần phân tích kỹ thuật là các giải pháp về kỹ thuật như giải pháp mặt
bằng, giải pháp kiến trúc, kết cấu, điện, thoát nước, tác động môi trường, phòng cháy chữa cháy … Một giải pháp có tác dụng rất lớn đối với phân tích kỹ thuật chính là đưa ra nhiều phương án kỹ thuật để chọn lựa. Các phương án đưa ra sẽ tập
trung vào các hạng mục công trình chính còn các hạng mục công trình phụ, bổ trợ
thì chỉ cần đưa ra một phương án chi tiết còn không cần đưa ra nhiều phương án lựa
chọn. Khi đưa ra nhiều phương án thì cơ sở để lựa chọn được xác định trên các mặt:
tổng diện tích sàn sử dụng, phương án kiến trúc phù hợp, các tác động về mặt thẩm
mỹ đối với các công trình xung quanh (chưa tính đến chi phí xây dựng). Bên cạnh đó, việc lựa chọn trang thiết bị cho dự án phải được xem xét chi tiết theo nguồn
cung cấp, xuất xứ của chúng và phải nêu rõ lý do lựa chọn những trang thiết bị đó.
Giải pháp khác là Công ty nên mạnh dạn đề xuất ra các giải pháp kỹ thuật hiện đại
phù hợp với công trình trong quá trình lập dự án. Thường các giải pháp kỹ thuật mà có tổng vốn đầu tư lớn hơn so với dự kiến sẽ bị thẩm định trong thời gian dài, chậm
phê duyệt và cuối cùng là khó được chấp nhận. Nhưng hiệu quả kinh tế xã hội cao hơn nhiều so với các giải pháp khác. Vì vậy, khi đưa ra các giải pháp kỹ thuật hiện đại có tổng vốn đầu tư lớn để được chấp nhận và phê duyệt thì Công ty cần đưa ra
nội dung phân tích tài chính mang tính khả thi cao, đưa ra các chỉ tiêu tài chính thể
hiện tỷ lệ tăng trưởng và phát triển cao.
2.1.2.4. Phân tích tài chính
Qua nghiên cứu một số dự án mà Công ty tiến hành lập có thể thấy rằng các
61
để phân tích tính khả thi của dự án nhưng còn thiếu sót. Để góp phần đảm bảo tính
khả thi của dự án cần tính toán thêm chỉ tiêu chi phí lợi ích B/C, chỉ tiêu thời gian
hoàn vốn T và kèm với việc tính toán thêm như thế cần tính đến giá trị thời gian của
tiền. Bên cạnh đó, các chỉ tiêu có thể giúp đánh giá một cách chi tiết hơn nữa về dự
án có thể đưa ra là chỉtiêu điểm hòa vốn hay chỉ tiêu tỷ suất sinh lời vốn đầu tư, tỷ
suất sinh lời vốn tự có, vòng quay vốn của lưu động … (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Khi phân tích tài chính dự án cần sử dụng tỉ lệ chiết khấu chung tính bằng phương pháp bình quân gia quyền của các mức lãi suất huy động.
Một nội dung không kém phần quan trọng chính là đánh giá độ an toàn về mặt
tài chính của dự án. Trong đó có các chỉ tiêu:
- Tỷ lệ vốn tự có = Vốn tự có / Tổng vốn đầu tư
Tỷ lệ này > 50% thì được xem là tốt
- Hoặc Tỷ lệ vốn tự có / Vốn đi vay > 1 thì được đánh giá là được
- An toàn về khả năng thanh toán nghĩa vụ tài chính ngắn hạn
Tỷ lệ lưu hoạt = Giá trị TS có lưu động / Giá trị TS NNH và nợ đến hạn
- Khả năng trả nợ
Khả năng trả nợ = KN tạo vốn bằng tiền của DA / Nghĩa vụ hoàn trái
Trong thực tế, tiền khấu hao vốn tự có hàng năm đều nhàn rỗi có thể tạm huy động để trả nợ:
Khả năng trả nợ = Các nguồn trả nợ của DA / Nợ gốc + lãi phải trả của từng năm
Hệ số này giúp chúng ta có một sự đánh giá chung về tình hình khả năng thanh
toán nợ của dự án. Chính chỉ tiêu này sẽ giúp chủ đầu tư và các ngân hàng đánh giá được tính hiệu quả của dự án.
2.1.2.5. Phân tích lợi ích kinh tế - xã hội
Khi dự án đi vào hoạt động thường mang lại một số lợi ích kinh tế khá lớn cho địa phương mà dự án đầu tư. Tuy nhiên, trong một số dự án mà Công ty tiến hành lập còn thiếu về phần phân tích lợi ích kinh tế - xã hội này khá nhiều. Trong phần
này, Công ty cần tính toán một số chỉ tiêu như mức đóng góp Ngân sách hàng năm
của dự án, số lao động được tạo việc làm nhờ dự án, mức thu nhập của từng lao động, trình độ sản xuất của từng lao động, trình độ sản xuất, trình độ quản lý của người quản lý, nâng cao năng suất lao động … Ngoài ra, còn một số chỉ tiêu mà dự
62
trực tiếp hoặc chỉ tiêu toàn bộ số lao động có việc làm trên một đơn vị giá vốn đầu tư đầy đủ.
Một số dự án đầu tư hạ tầng cơ sở có thể xét đến những mặt tích cực đóng góp cho đất nước như tăng cường khả năng và năng lực hội nhập kinh tế quốc tế, tăng cường hệ thống cơ sở hạ tầng cho phát triển đất nước.