hại đất và tài sản gắn liền với đất
Dƣới bất kỳ chế độ sở hữu ruộng đất nào, ngƣời sử dụng đất cũng đƣợc trả một khoản tiền bồi thƣờng khi bị thu hồi đất. Trong điều kiện sở hữu ruộng đất là sở hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu thì việc ngƣời sử dụng đất đƣợc Nhà nƣớc trả tiền bồi thƣờng khi bị thu hồi đất là điều hiển nhiên, với điều kiện ngƣời sử dụng đất phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ của mình [25]. Để xây dựng các công trình vì lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng tất yếu dẫn đến việc Nhà nƣớc phải thu hồi đất. Vì vậy việc bồi thƣờng thiệt hại cho ngƣời bị thu hồi đất và các tài sản gắn liền với đất cũng là vấn đề tất yếu, để giải quyết mối quan hệ này là giải quyết mối quan hệ giữa ngƣời đƣợc giao quyền sử dụng đất mới và ngƣời sử dụng đất bị thu hồi [16].
Trong điều kiện Nhà nƣớc thu hồi đất cho mục đích công cộng, lợi ích quốc gia thì trƣờng hợp này giống nhƣ là hành vi chuyển quyền sử dụng đất và
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
chuyển mục đích sử dụng đất nhƣng là hành vi chuyển quyền sử dụng đất đặc biệt, nó không phải là tự nguyện mà là một sự bắt buộc. Bởi vậy, việc giải quyết thoả đáng lợi ích của ngƣời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng, thể hiện ở việc bồi thƣờng thiệt hại về đất và tài sản trên đất bị thu hồi. Đây là vấn đề chủ yếu cần đƣợc xem xét nhằm giải quyết thoả đáng lợi ích cho ngƣời bị thu hồi đất.
Lý luận địa tô Các Mác vẫn có giá trị lý luận và thực tiễn để giải quyết vấn đề trên.
- Tiền bồi thƣờng thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất cho ngƣời có đất bị thu hồi đƣợc lấy từ ngƣời sử dụng đất mới. Khoản tiền mà ngƣời sử dụng đất mới phải trả ít nhất là bằng với số tiền bồi thƣờng cho ngƣời bị thu hồi cả về đất và tài sản gắn liền với đất.
- Cơ sở và mức tính bồi thƣờng: theo lý luận địa tô của Các Mác thì độ phì nhiêu và vị trí của đất đai là cơ sở cho việc tính toán mức phải trả cho ngƣời sử dụng đất. Độ phì nhiêu và vị trí đất đai ở đây bao gồm cả các yếu tố tự nhiên và nhân tạo, tức là các chi phí đầu tƣ của con ngƣời làm thay đổi độ phì nhiêu và vị trí của mảnh đất đƣợc sử dụng cũng đƣợc tính đến. Bởi vậy, để tính mức đền bù cho ngƣời sử dụng đất bị thu hồi, nên căn cứ vào các yếu tố sau đây:
- Loại đất bị thu hồi: dựa vào phân loại đất theo quy định của pháp luật hiện hành nhƣ đất nông nghiệp, đất ở, đất chuyên dùng. Cần lƣu ý tới yếu tố nhân tạo, tức là vai trò của con ngƣời tác động vào đất đai. Ví dụ đối với đất nông nghiệp thì ngoài yếu tố độ phì tự nhiên, cần chú ý đến độ phì nhân tạo, tức là địa tô chênh lệch II. Với những yếu tố nhân tạo cần xem xét đến vai trò đầu tƣ của Nhà nƣớc cũng nhƣ của ngƣời sử dụng đất.
- Căn cứ vào loại công trình: mức đền bù đƣợc tính toán phù hợp với giá trị công trình gắn liền với đất theo mục đích sử dụng đất đƣợc pháp luật quy định. Việc căn cứ vào loại công trình để tính toán mức bồi thƣờng thiệt hại phải
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
trả cho ngƣời bị thu hồi đất sẽ làm cho các chủ dự án tính toán kỹ lƣợng nhằm tiết kiệm chi phí.
Ủy ban nhân dân các cấp và chủ dự án là những ngƣời trực tiếp xem xét các yếu tố, điều kiện liên quan tới việc quy định mức giá bồi thƣờng thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất khi nhà nƣớc thu hồi đất [12].
1.2.1. Về tái định cư
Tái định cƣ là quá trình bồi thƣờng các thiệt hại về đất và tài sản gắn liền với đất, chi phí di chuyển, ổn định và khôi phục cuộc sống cho những ngƣời dân bị thu hồi đất để xây dựng các dự án. Tái định cƣ còn bao gồm hàng loạt các hoạt động nhằm hỗ trợ cho ngƣời bị ảnh hƣởng do việc thực hiện dự án gây ra, nhằm khôi phục và cải thiện mức sống, tạo điều kiện phát triển những cơ sở kinh tế và văn hoá - xã hội. Tái định cƣ nhằm giảm nhẹ các tác động xấu về kinh tế - văn hoá - xã hội đối với một bộ phận dân cƣ phải di chuyển nơi ở vì sự phát triển chung. Vì vậy, các dự án TĐC cũng đƣợc coi là dự án phát triển và phải đƣợc thực hiện nhƣ các dự án phát triển khác. Ngân hàng và các Nhà nƣớc đang phát triển cần nhìn nhận vấn đề này nhƣ cơ hội chứ không phải là trở ngại. Cần thực hiện một chính sách TĐC bắt buộc sẽ tạo nên một môi trƣờng pháp chế lành mạnh khi Nhà nƣớc cần thu hồi đất phục vụ cho các mục đích công cộng của quốc gia. Mặt khác, cần cải tiến cách hiểu và lập kế hoạch thực hiện, sao cho các dự án luôn hƣớng tới sự phát triển, không chỉ mang lại lợi ích về kinh tế mà còn về môi trƣờng, xã hội, phƣơng thức này phù hợp với hai mục tiêu là xoá đói giảm nghèo và phát triển bền vững.
Tuy nhiên, trên thực tế triển khai đã nảy sinh nhiều vấn đề cần đƣợc xem xét.
1.2.2. Vấn đề ổn định nơi ở
- Một số khu TĐC không đảm bảo điều kiện cơ sở hạ tầng tối thiểu nhƣ: hệ thống điện, nƣớc, đƣờng giao thông, trƣờng hoặc trạm xá, từ đó ảnh hƣởng trực tiếp đến đời sống của những ngƣời TĐC.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
- Bố trí TĐC chƣa quan tâm tới các yếu tố cộng đồng dân cƣ, tập quán sinh hoạt, sản xuất. Ví dụ ngƣời sản xuất nông nghiệp bị chuyển đến khu TĐC cao tầng không có tƣ liệu sản xuất trong khi việc hỗ trợ đào tạo nghề, giải quyết việc làm chƣa có chế tài chặt chẽ.
- Việc xây dựng khu TĐC còn chậm, nhiều khi có quyết định thu hồi đất hoặc thậm chí khi tiến hành bồi thƣờng mới quan tâm đến vấn đề TĐC. Từ khâu chuẩn bị không đƣợc kỹ do sự bức bách về thời gian dẫn đến thiếu các điều kiện tối thiểu.
- Chƣa có quy định tối thiểu về quyền và nghĩa vụ của ngƣời bị thu hồi đất khi đƣợc bồi thƣờng ở khu TĐC, nên ngƣời dân không biết mình có quyền và nghĩa vụ gì. Họ không vào các khu TĐC mà yêu cầu bồi thƣờng bằng tiền để tự lo chỗ ở mới dẫn đến tình trạng thừa chỗ trong các khu TĐC.
- Chƣa có quy định cụ thể về trách nhiệm của các bên có liên quan trong việc xây dựng khu TĐC, nên có tình trạng khoán trắng cho chủ dự án dẫn đến có những công trình TĐC chất lƣợng không đảm bảo.
- Ổn định đời sống và phong tục tập quán của ngƣời dân: phải xây dựng khu TĐC với điều kiện sống cao hơn so với trƣớc khi di dời. Mặt khác, phải quan tâm đến phong tục, tập quán trong nhóm ngƣời, quan hệ họ hàng, cộng đồng. Đối với khu TĐC cần xây dựng các quy định về lối sống, an ninh trật tự, tạo sự yên tâm cho ngƣời mới chuyển đến.
Những tồn tại trên đây khó tránh khỏi trong quá trình CNH, HĐH phát triển đất nƣớc, một khi các chính sách của Nhà nƣớc chƣa đồng bộ, nhận thức của các cấp, các ngành về TĐC chƣa đầy đủ.
1.2.3. Vấn đề chuyển đổi nghề nghiệp
Đa số các hộ bị thu hồi đất sống bằng nghề buôn bán nhỏ và sản xuất nông nghiệp, không có khả năng nghề nghiệp nhất định do đó thu nhập không ổn định.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Việc chuyển đổi nghề nghiệp cho những ngƣời bị thu hồi đất gặp rất nhiều khó khăn. Trong những năm trƣớc đây, việc hỗ trợ chuyển đổi nghề nghiệp không đƣợc các chủ dự án quan tâm đã gây bất lợi cho đời sống của những ngƣời dân bị thu hồi đất mà kế sinh nhai của họ là gắn liền với đất, nhiều dự án thực hiện công tác hỗ trợ việc làm thông qua viện trợ bằng cách là cấp một khoản tiền nhất định. Khoản tiền này sẽ phát huy tác dụng khác nhau: với ngƣời năng động hoặc có khả năng thì nó đƣợc đầu tƣ sinh lợi, ngƣợc lại với một số ngƣời khác thì khoản tiền đó đƣợc tiêu dùng cho sinh hoạt cá nhân trong một khoảng thời gian nhất định, sau đó dẫn đến hết tiền, thất nghiệp, ảnh hƣởng đến cuộc sống gia đình và đã có những ngƣời mắc các tệ nạn xã hội. Vì vậy, tạo công ăn việc làm để ngƣời dân bị thu hồi đất có thu nhập ổn định là trách nhiệm của chủ dự án cũng nhƣ của cả ngƣời dân đƣợc hỗ trợ việc làm trong thời kỳ phát triển, tạo điều kiện ổn định cuộc sống gia đình, ổn định xã hội, thúc đẩy nền kinh tế phát triển.
1.3. Chính sách bồi thƣờng ở một số nƣớc trên thế giới
Đối với bất cứ một quốc gia nào trên thế giới, đất đai là nguồn lực quan trọng nhất, cơ bản của mọi hoạt động đời sống kinh tế - xã hội. Khi Nhà nƣớc thu hồi đất phục vụ cho các mục đích của quốc gia đã làm thay đổi toàn bộ đời sống kinh tế của hàng triệu hộ dân và ngƣời dân, ngƣời bị ảnh hƣởng không những không hạn chế về số lƣợng mà còn có xu hƣớng ngày càng tăng. Đặc biệt, ở những nƣớc đang phát triển, ngƣời dân chủ yếu sống bằng nghề nông nghiệp đó là vấn đề sống còn của họ. Dƣới đây là một số kinh nghiệm quản lý đất đai của các nƣớc trên thế giới sẽ phần nào giúp ích cho Việt Nam chúng ta, đặc biệt trong chính sách bồi thƣờng GPMB. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
1.3.1. Trung Quốc
Hiến Pháp Trung quốc quy định có 2 hình thức sở hữu đất đai: Sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tập thể. Vì đất đai thuộc sở hữu Nhà nƣớc nên khi thu hồi đất, kể cả đất nông nghiệp tùy từng trƣờng hợp cụ thể, Nhà nƣớc sẽ cấp đất mới cho các chủ sử dụng bị thu hồi đất và bồi thƣờng cho các công trình gắn liền với đất bị thu hồi.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
Về phƣơng thức bồi thƣờng, Nhà nƣớc thông báo cho ngƣời sử dụng đất biết trƣớc cho việc họ sẽ bị thu hồi đất trong thời hạn một năm. Ngƣời dân có quyền lựa chọn các hình thức bồi thƣờng bằng tiền hoặc bằng nhà tại khu ở mới. Tại thủ đô Bắc Kinh và thành phố Thƣợng Hải, ngƣời dân thƣờng lựa chọn bồi thƣờng thiệt hại bằng tiền và tự tìm chỗ ở mới phù hợp với nơi làm việc của mình. Về giá bồi thƣờng, tiêu chuẩn là giá thị trƣờng. Mức giá này cũng đƣợc Nhà nƣớc quy định cho từng khu vực và chất lƣợng nhà, đồng thời đƣợc điều chỉnh rất linh hoạt cho phù hợp với thực tế, vừa đƣợc coi là Nhà nƣớc tác động điều chỉnh tại chính thị trƣờng đó. Đối với đất nông nghiệp, bồi thƣờng theo tính chất của đất và loại đất (tốt, xấu).
Về TĐC, các khu TĐC và các khu nhà ở đƣợc xây dựng đồng bộ và kịp thời, thƣờng xuyên đáp ứng nhu cầu nhiều loại căn hộ với các nhu cầu sử dụng khác nhau. Các chủ sử dụng phải di chuyển đều đƣợc chính quyền chú ý tạo điều kiện về việc làm, đối với các đối tƣợng chính sách xã hội đƣợc Nhà nƣớc có chính sách riêng.
Khi di dời thực hiện nguyên tắc chỗ ở mới tốt hơn chỗ ở cũ. Khu TĐC đƣợc quy hoạch tổng thể (nhà ở, trƣờng học, chợ), cân đối đƣợc giao thông động và tĩnh. Trong quá trình bồi thƣờng GPMB phải lập các biện pháp xử lý theo phƣơng thức trƣớc tiên là dựa vào trọng tài, sau đó khiếu tố.
Tại thành phố Thƣợng Hải, tiêu chuẩn sắp xếp bồi thƣờng di dời nhà hiện nay đƣợc thực hiện theo 3 loại:
- Loại 1: Lấy theo giá thị trƣờng của nhà đất đối với nhà bị tháo dời cộng thêm với “Giá tăng thêm nhân với diện tích xây dựng của ngôi nhà bị tháo dỡ”.
- Loại 2: Đổi nhà theo tiêu chuẩn giá trị, bố trí nhà lấy theo giá thị trƣờng, giá tƣơng đƣơng với giá nhà bị tháo dỡ, di dời.
- Loại 3: Bố trí nhà theo tiêu chuẩn diện tích, đây là tiêu chuẩn chính quyền quận, thị xã nơi có nhà di dời lập ra đối với những ngƣời có khó khăn về
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
nhà ở. Ngƣời bị di dời có thể chọn hình thức bố trí nhà ở cho phù hợp. Dựa vào khu vực bố trí nhà ở để tăng thêm diện tích, dựa theo phân cấp từng vùng trong thành phố. Càng ra ngoại vi hệ số tăng thêm càng cao, mức tăng thêm có thể là 70%, 80% hay 100% [1].
1.3.2. Thái Lan
Hiến pháp Thái Lan năm 1982 quy định việc trƣng dụng đất cho các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên cho đất nƣớc, phát triển đô thị, cải tạo đất đai và các mục đích công cộng khác phải theo giá thị trƣờng cho những ngƣời có đủ điều kiện theo quy định của pháp luật về tất cả các thiệt hại do việc trƣng dụng gây ra và quy định việc bồi thƣờng phải khách quan cho ngƣời chủ mảnh đất và ngƣời có quyền thừa kế tài sản đó. Dựa trên các quy định này, các ngành có quy định chi tiết cho việc thực hiện trƣng dụng đất của ngành mình.
Năm 1987 Thái Lan Hội đồng hành Luật về trƣng dụng BĐS áp dụng cho việc trƣng dụng đất sử dụng vào các mục đích xây dựng tiện ích công cộng, quốc phòng, phát triển nguồn tài nguyên hoặc các lợi ích khác cho đất nƣớc, phát triển đô thị, nông nghiệp, công nghiệp, cải tạo đất đai vào các mục đích công cộng. Luật quy định những nguyên tắc về trƣng dụng đất, nguyên tắc tính giá trị bồi thƣờng các loại tài sản bị thiệt hại. Căn cứ vào đó, từng ngành đƣa ra các quy định cụ thể và trình tự tiến hành bồi thƣờng TĐC, nguyên tắc cụ thể xác định giá trị bồi thƣờng, các bƣớc lập và phê duyệt dự án bồi thƣờng, thủ tục thành lập các cơ quan, ủy Hội đồng tính toán bồi thƣờng TĐC, trình tự đàm phán, nhận tiền bồi thƣờng, quyền khiếu nại, quyền khởi kiện đƣa ra tòa án. Ví dụ: trong ngành điện năng thì cơ quan điện lực Thái Lan là nơi có nhiều dự án bồi thƣờng TĐC lớn nhất nƣớc, họ đã xây dựng chính sách riêng với mục tiêu: “Đảm bảo cho những ngƣời bị ảnh hƣởng một mức sống tốt hơn” thông qua việc cung cấp cơ sở hạ tầng có chất lƣợng và đạt mức tối đa nhu cầu, đảm bảo cho
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu - Đại học Thái Nguyên http://www.lrc-tnu.edu.vn
những ngƣời bị ảnh hƣởng có thu nhập cao hơn và đƣợc tham gia nhiều hơn vào quá trình phát triển xã hội, vì thực tế đã tỏ ra hiệu quả khi nhu cầu thu hồi đất trong nhiều dự án [28].
1.3.3. Australia
Luật đất đai của Australia quy định đất đai của quốc gia thuộc sở hữu Nhà nƣớc và sở hữu tƣ nhân. Luật đất đai bảo hộ tuyệt đối quyền lợi và nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đai. Chủ sở hữu có quyền cho thuê, chuyển nhƣợng, thế chấp, thừa kế theo di chúc mà không có sự cản trở nào, kể cả việc tích luỹ đất đai.
Theo luật của Australia 1989 có hai loại thu đất, đó là thu đất bắt buộc và