ĐỒNG CHUYỂN NHƢỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT THEO THỦ TỤC TỐ TỤNG DÂN SỰ
2.1.1. Thực trạng phỏp luật dõn sự liờn quan đến giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng
Kể từ khi LĐĐ năm 1993 được ban hành quy định người sử dụng đất cú quyền chuyển QSDĐ, trong đú cú quyền chuyển nhượng đất. Tới năm 1995, Nhà nước đó ban hành BLDS quy định tại phần 5 về chế định chuyển QSDĐ, trong đú Chương III quy định riờng về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Sau khi tổng kết thi hành 10 năm BLDS, tại Kỡ hợp thứ 7 Quốc hội khúa XI ngày 14/6/2005 Quốc hội đó thụng qua BLDS năm 2005, về cơ bản BLDS năm 2005 giữ nguyờn cỏc quy định tại phần 5 của BLDS năm 1995. Tuy nhiờn, để phự hợp với những nguyờn tắc cơ bản của phỏp luật dõn sự, Bộ luật mới ban hành chỉ quy định những vấn đề về chuyển QSDĐ gắn liền với quyền dõn sự, cũn những nội dung liờn quan tới thủ tục hành chớnh về chuyển QSDĐ sẽ khụng quy định trong BLDS, những nội dung này sẽ do phỏp luật về đất đai điều chỉnh. Theo đú, BLDS năm 2005 quy định về căn cứ xỏc lập QSDĐ; hỡnh thức; giỏ, nguyờn tắc và hiệu lực của việc chuyển QSDĐ; một số hợp đồng chuyển QSDĐ thụng dụng, trong đú cú hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Bờn cạnh đú, quy định về chuyển QSDĐ của BLDS năm 2005 cũn được sửa đổi cho phự hợp với quy định của LĐĐ năm 2003. Cỏc quy định của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo BLDS năm 2005 cú một số nội dung cơ bản như sau:
- Căn cứ xỏc lập QSDĐ:
Điều 688 BLDS quy định đất đai thuộc hỡnh thức sở hữu nhà nước, do Chớnh phủ thống nhất quản lý; QSDĐ của cỏ nhõn, phỏp nhõn, hộ gia đỡnh, chủ thể khỏc được xỏc lập do Nhà nước giao đất, cho thuờ đất hoặc cụng nhận QSDĐ; QSDĐ của cỏ nhõn, phỏp nhõn, hộ gia đỡnh, chủ thể khỏc cũng được xỏc lập do được người khỏc chuyển QSDĐ phự hợp với quy định của BLDS và phỏp luật đất đai. Quy định này làm căn cứ xỏc lập quyền sử dụng hợp phỏp, đất đai là tài sản đặc biệt quan trọng, nú gắn liền với ranh giới lónh thổ quốc gia, là nơi tập trung nhiều tài nguyờn thiờn nhiờn quý giỏ ảnh hưởng trực tiếp tới cuộc sống con người cũng như về an ninh chớnh trị. Chớnh vỡ vậy quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dõn hoàn toàn phự hợp với chớnh sỏch chế độ ta. Do vậy, cỏc bờn nhận chuyển nhượng và chuyển nhượng khi thực hiện giao dịch chỉ cú thể chuyển giao QSDĐ khi đó được nhà nước giao, cho thuờ, cụng nhận QSDĐ.
- Hỡnh thức chuyển nhượng QSDĐ:
Điều 689 BLDS quy định: Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải được lập thành văn bản, cú cụng chứng hoặc chứng thực theo quy định của phỏp luật. Về hợp đồng chớnh là văn bản ghi nhận những thụng tin về bờn chuyển nhượng, bờn nhận chuyển nhượng, cỏc thụng tin về đất chuyển nhượng, giỏ cả hai bờn thỏa thuận, cỏc quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn.
Việc chuyển nhượng QSDĐ phải luụn đặt dưới sự quản lý, giỏm sỏt của Nhà nước. Cỏc bờn chuyển nhượng phải làm cỏc thủ tục đăng ký, kờ khai với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. Chớnh vỡ vậy quy định hỡnh thức hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bằng văn bản là đảm bảo cho cụng tỏc quản lý đất đai của Nhà nước.
Cụng chứng là việc cụng chứng viờn chứng nhận tớnh xỏc thực, tớnh
hợp phỏp của hợp đồng, giao dịch khỏc (sau đõy gọi là hợp đồng, giao dịch) bằng văn bản mà theo quy định của phỏp luật phải cụng chứng hoặc cỏ nhõn, tổ chức tự nguyện yờu cầu cụng chứng (Điều 2 Luật Cụng chứng).
Cụng chứng viờn là người cú đủ tiờu chuẩn theo quy định của Luật Cụng chứng, được bổ nhiệm để hành nghề cụng chứng "cú bằng cử nhõn luật; cú thời gian cụng tỏc phỏp luật từ 5 năm trở lờn; cú giấy chứng nhận tốt nghiệp đào tạo nghề cụng chứng; đó qua thời gian tập sự hành nghề cụng chứng; được Bộ trưởng Bộ Tư phỏp bổ nhiệm" [20].
Nội dung cụng chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải bảo đảm: Chứng nhận người tham gia hợp đồng, giao dịch hoàn toàn tự nguyện, cú năng lực hành vi dõn sự, mục đớch, nội dung hợp đồng, giao dịch khụng vi phạm phỏp luật, khụng trỏi đạo đức xó hội, đối tượng của hợp đồng, giao dịch là cú thật, chữ ký trong hợp đồng, giao dịch là đỳng chữ ký của người tham gia hợp đồng, giao dịch… [20]. Được thực hiện do cỏc tổ chức hành nghề cụng chứng và theo quy định của Luật Cụng chứng năm 2006.
Chứng thực là việc UBND cấp huyện, cấp xó xỏc nhận sao y giấy tờ,
hợp đồng, giao dịch và chữ ký của cỏ nhõn trong cỏc giấy tờ phục vụ cho việc thực hiện cỏc giao dịch của họ theo quy định của phỏp luật (Khoản 2 Điều 2 Nghị định số 75/2000/NĐ-CP ngày 8/12/2000 của Chớnh phủ).
- Giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:
Xuất phỏt từ những nguyờn tắc chung của BLDS, quyền và lợi ớch của cỏc bờn, khi tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng cỏc bờn phải thực hiện theo một số nguyờn tắc, điều kiện cơ bản sau:
+ Nguyờn tắc tự do, tự nguyện cam kết, thỏa thuận (Điều 4 BLDS); + Nguyờn tắc bỡnh đẳng, thiện chớ và chung thực (Điều 5, 6 BLDS); + Nguyờn tắc chịu trỏch nhiệm dõn sự (Điều 7 BLDS);
+ Nguyờn tắc tụn trọng đạo đức, truyền thống tốt đẹp (Điều 8 BLDS); + Người tham gia giao dịch cú năng lực hành vi dõn sự;
+ Mục đớch và nội dung của giao dịch khụng vi phạm điều cấm của phỏp luật, khụng trỏi đạo đức xó hội;
+ Hỡnh thức giao dịch dõn sự là điều kiện cú hiệu lực của giao dịch trong trường hợp phỏp luật cú quy định (cỏc điều kiện quy định tại Điều 122 BLDS).
Việc ký kết hợp đồng phải thực hiện trước mặt cụng chứng viờn cụng chứng hợp đồng hoặc trước mặt người cú thẩm quyền chứng thực hợp đồng. Khi chuyển nhượng QSDĐ của đồng chủ sử dụng phải đảm bảo tất cả cỏc đồng chủ sử dụng đất cựng tham gia giao kết hợp đồng, hoặc là cựng ký vào hợp đồng hoặc là phải cú văn bản ủy quyền, văn bản đồng ý cho một người đại diện đứng ra ký kết.
- Hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:
Việc xỏc định thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng là vấn đề cú ý nghĩa quan trọng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Xỏc định thời điểm hợp đồng cú hiệu lực là xỏc định thời điểm cỏc bờn trong hợp đồng chớnh thức bị ràng buộc bởi những thỏa thuận của mỡnh trong hợp đồng, cỏc bờn phải tụn trọng và nghiờm tỳc thực hiện; nếu thực hiện sai phải chịu trỏch nhiệm phỏp lý. Vậy theo phỏp luật hiện hành thỡ thời điểm nào là thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Hiện nay cú hai quan điểm về thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng dõn sự:
Quan điểm thứ nhất cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cú
hiệu lực kể từ khi đăng ký QSDĐ. Quan điểm này được đưa ra dựa vào cỏc quy định phỏp lý sau: Khoản 1 Điều 168 BLDS quy định "việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc" [19]; Điều 467 BLDS quy định: "Hợp đồng tặng cho bất động sản cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký; nếu bất động sản khụng phải đăng ký quyền sở hữu thỡ hợp đồng tặng cho cú hiệu lực kể từ thời điểm chuyển giao tài sản" [19]; Điều 692 BLDS quy định: "Việc chuyển quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai" [19];khoản 4, Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chớnh phủ về thi hành LĐĐ năm 2003
quy định: "Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuờ, thuờ lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lónh, gúp vốn bằng quyền sử dụng đất cú hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phũng đăng ký quyền sử dụng đất" [4].
Quan điểm thứ hai cho rằng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cú hiệu
lực kể từ khi cú cụng chứng hoặc chứng thực hợp đồng. Theo tỏc giả quan điểm thứ hai hoàn toàn đỳng đắn, phự hợp với quy định của phỏp luật bởi cỏc lý do. Quan điểm thứ nhất hiểu chưa đỳng do nhầm lẫn giữa thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng với thời điểm chuyển quyền sở hữu. Khoản 1 Điều 168 và Điều 692 BLDS là quy định về thời điểm chuyển quyền sở hữu và thời điểm chuyển QSDĐ. Điều 469 BLDS quy định riờng đối với hợp đồng tặng cho bất động sản chứ khụng bao gồm cả hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Quy định tại khoản 4 Điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/11/2004 của Chớnh phủ hướng dẫn thi hành LĐĐ lẽ ra quy định về thủ tục hoàn tất việc chuyển QSDĐ, nhưng lại quy định về thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng là "lấn
sõn" của phỏp luật dõn sự và khụng phự hợp với quy định của BLDS.
Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cú hiệu lực kể từ thời điểm cụng chứng, chứng thực bởi, theo quy định Điều 405 BLDS: "Hợp đồng được giao kết hợp phỏp cú hiệu lực phỏp luật kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp cú thỏa thuận khỏc" [19]. Điều 689 BLDS quy định: "Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, cú cụng chứng, chứng thực theo quy định của phỏp luật" [19]. Như vậy, Điều 689 BLDS đó quy định về điều kiện giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ bao gồm quy định về hỡnh thức văn bản và hỡnh thức cụng chứng, chứng thực. Ngoài cỏc quy định trờn thỡ BLDS khụng cú quy định nào khỏc về điều kiện cú hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Trong cỏc giao dịch chuyển QSDĐ chỉ cú trường hợp hợp đồng tặng cho QSDĐ phải tuõn theo quy định phải đăng ký mới cú hiệu lực, đõy là trường hợp riờng biệt. Do đú, hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cú hiệu
lực được tuõn thủ theo nguyờn tắc chung là từ thời điểm giao kết cú hợp đồng bằng văn bản và cú cụng chứng, chứng thực. Cỏch hiểu này hoàn toàn phự hợp với quy định tại khoản 3 Điều 4 Luật cụng chứng quy định: "Văn bản cụng chứng cú hiệu lực kể từ ngày được cụng chứng viờn ký và cú đúng dấu của tổ chức hành nghề cụng chứng" [20]. Ngày 29/11/2013 tại kỳ họp thứ 6, Quốc hội khúa XIII đó thụng qua LĐĐ năm 2013 và cú hiệu lực ngày 01/7/2014. Ngày 15/5/2014, Chớnh phủ đó ban hành Nghị định số 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn LĐĐ năm 2013 và thay thế cho Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chớnh phủ đó khụng cũn quy định về thời điểm cú hiệu lực của hợp đồng chuyển QSDĐ. Do đú, việc xỏc định hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ phải theo quy định của BLDS, cụ thể là cỏc Điều 405 và 689 BLDS xỏc định hiệu lực từ thời điểm hợp đồng được cụng chứng, chứng thực.
- Thời điểm chuyển dịch QSDĐ:
Như đó phõn tớch trờn, theo quy định tại cỏc điều 168 và 692 BLDS thời điểm chuyển dịch QSDĐ là khi cỏc bờn hoàn tất thủ tục đăng ký QSDĐ. Việc đăng ký QSDĐ được thực hiện tại Văn phũng đăng ký QSDĐ, sau khi cỏc bờn đó hoàn tất hồ sơ chuyển nhượng và thực hiện cỏc nghĩa vụ tài chớnh đối với nhà nước.
- Nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ:
Để đảm bảo việc thực hiện hợp đồng thuận lợi và đảm bảo cho quyền lợi của cỏc bờn thỡ nội dung của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cần phải tuõn thủ một số nội dung cơ bản, từ đú giỳp cho cỏc bờn thực hiện việc chuyển nhượng cú hiệu quả. Theo quy định của Điều 694 BLDS thỡ nội dung hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ gồm cỏc nội dung: tờn, địa chỉ của cỏc bờn; quyền, nghĩa vụ của cỏc bờn; loại đất, hạng đất, diện tớch, vị trớ, số hiệu, ranh giới và tỡnh trạng đất; thời điểm chuyển giao đất; thời hạn sử dụng đất của bờn chuyển nhượng; thời hạn sử dụng đất cũn lại của bờn nhận chuyển nhượng; giỏ chuyển nhượng; phương thức, thời hạn thanh toỏn; quyền của người thứ 3
đối với đất chuyển nhượng; cỏc thụng tin khỏc liờn quan đến QSDĐ; trỏch nhiệm của cỏc bờn khi vi phạm hợp đồng.
Quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn là nội dung rất quan trọng để đảm bảo và rằng buộc cỏc bờn thực hiện cho đỳng do đú cỏc điều 699, 700, 701 và 702 BLDS quy định rất cụ thể về quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn. Đối với bờn chuyển nhượng QSDĐ cú quyền được nhận tiền như đó thỏa thuận, cú nghĩa vụ giao đất đỳng diện tớch, số hiệu, vị trớ, hạng đất như đó thỏa thuận và giao cỏc giấy tờ liờn quan tới đất. Quyền và nghĩa vụ của bờn nhận chuyển nhượng gồm được nhận đất theo đỳng hợp đồng; được sử dụng đỳng mục đớch; được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; cú nghĩa vụ trả tiền đỳng thời hạn và phương thức; đăng ký QSDĐ theo quy định; đảm bảo quyền thứ ba cho người khỏc và thực hiện cỏc nghĩa vụ khỏc theo quy định của LĐĐ.