quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất theo thủ tục tố tụng
- Thẩm quyền giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự:
Hiện nay khỏi niệm tranh chấp về đất đai chưa được làm rừ, nhất là việc xỏc định tranh chấp đất đai gồm những loại nào, tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cú phải là một dạng của tranh chấp đất đai hay khụng, cũn cú nhiều quan điểm khỏc nhau. Theo quy định tại Điều 136 LĐĐ năm 2003, nay là Điều 203 LĐĐ năm 2013 thỡ tranh chấp đất đai được hũa giải tại UBND cấp xó, nếu như đất tranh chấp cú cỏc giấy tờ theo quy định tại khoản 1, 2 và 5 LĐĐ năm 2003 (Điều 100 LĐĐ năm 2013) thỡ thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc TAND. Đối với tranh chấp mà đất chưa cú giấy tờ về đất theo quy định trờn thỡ theo LĐĐ năm 2003 thuộc thẩm quyền giải quyết của UBND, cũn theo LĐĐ năm 2013 thỡ đương sự cú quyền lựa chọn TAND hoặc UBND để giải quyết.
Như vậy, vấn đề đặt ra là khởi kiện vụ ỏn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cú bắt buộc phải qua hũa giải tại UBND xó, phường (gọi chung là UBND xó) khụng và những tranh chấp mà đất chuyển nhượng chưa cú giấy tờ về đất theo quy định thỡ UBND cú thẩm quyền giải quyết khụng? là những vấn đề trong thực tiễn cú nhiều cỏch hiểu chưa thống nhất, nờn việc ỏp dụng phỏp luật để giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng đất cũn
nhiều sai sút.
Ngày 03/12/2012, Hội đồng Thẩm phỏn TANDTC đó ban hành Nghị Quyết số 03/2012/NQ-HĐTP tại điểm c khoản 2 Điều 23 đó quy định: "Tranh chấp về quyền sử dụng đất theo quy định của phỏp luật về đất đai là tranh chấp ai cú quyền sử dụng đất đú" [32]. Theo quy này thỡ chỉ cú những tranh chấp đất đai mà mục đớch tranh chấp xỏc định ai cú QSDĐ thỡ khi khởi kiện bắt buộc phải cú hũa giải tại UBND xó làm điều kiện thụ lý vụ ỏn và nếu như đất tranh chấp khụng cú giấy tờ về đất theo quy định thỡ đương sự cú thể khiếu kiện tới UBND cú thẩm quyền giải quyết. Cũn đối với cỏc tranh chấp đất đai khỏc như tranh chấp tài sản trờn đất, tranh chấp hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, gúp vốn… QSDĐ thỡ thẩm quyền giải quyết thuộc thẩm quyền của Tũa ỏn theo loại việc. Do đú, khi giải quyết đối với cỏc tranh chấp loại này việc khởi kiện, thụ lý, giải quyết theo quy định chung của luật tố tụng dõn sự, khụng yờu cầu phải cú hũa giải cơ sở, hũa giải tại UBND xó.
Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là một dạng tranh chấp về hợp đồng dõn sự. Do đú, thẩm quyền giải quyết của Tũa ỏn theo loại việc theo quy định tại khoản 3 Điều 25 BLTTDS năm 2004 đó sửa đổi bổ sung năm 2011. Việc xỏc định cụ thể Tũa ỏn nào cú thẩm quyền giải quyết được xỏc định theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 35 BLTTDS nguyờn tắc "Tũa ỏn nới cú bất động sản cú thẩm quyền giải quyết những tranh chấp về bất động sản" [18].
- Thời hiệu khởi kiện tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự:
Theo Điều 159 BLTTDS thỡ thời hiệu khởi kiện vụ ỏn dõn sự là thời hạn mà chủ thể được quyền khởi kiện để yờu cầu Tũa ỏn giải quyết vụ ỏn dõn sự bảo vệ quyền và lợi ớch hợp phỏp bị xõm phạm; nếu thời hạn đú kết thỳc thỡ mất quyền khởi kiện, trừ trường hợp phỏp luật cú quy định khỏc. Thời hiệu khởi kiện vụ ỏn dõn sự được thực hiện theo quy định của phỏp luật. Trường hợp phỏp luật
khụng cú quy định về thời hiệu khởi kiện vụ ỏn dõn sự thỡ thực hiện như sau: Tranh chấp về quyền sở hữu tài sản; tranh chấp về đũi lại tài sản do người khỏc quản lý, chiếm hữu; tranh chấp về QSDĐ theo quy định của phỏp luật đất đai thỡ khụng ỏp dụng thời hiệu khởi kiện. Tranh chấp khụng thuộc trường hợp nờu trờn thỡ thởi hiệu khởi kiện vụ ỏn dõn sự là hai năm, kể từ ngày cỏ nhõn, cơ quan, tổ chức biết được quyền và lợi ớch hợp phỏp của mỡnh bị xõm phạm.
Theo cỏc quy định của luật chuyờn ngành và luật tố tụng, thời điểm phỏt sinh thời hiệu khởi kiện thường ấn định tại thời điểm quyền và lợi ớch bị xõm phạm bởi người cú nghĩa vụ vi phạm nghĩa vụ của họ hoặc thụng qua một sự kiện phỏp lý. Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là tranh chấp về hợp đồng dõn sự theo quy định tại Điều 427 BLDS thỡ thời hiệu khởi kiện để yờu cầu Tũa ỏn giải quyết tranh chấp hợp đồng dõn sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ớch hợp phỏp của cỏ nhõn, phỏp nhõn, cỏc chủ thể khỏc bị xõm phạm. Như vậy, tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng quyền sử đụng đất cú thời hiệu khởi kiện là 2 năm kể từ ngày cỏc bờn cú vi phạm nghĩa vụ. Việc ỏp dụng thời hiệu khởi kiện được tuõn thủ theo nguyờn tắc chung quy đinh tại Chương IX BLDS về thời hiệu.
- Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự:
Thủ tục giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được tiến hành theo quy định chung đối với giải quyết một vụ ỏn dõn sự từ thủ tục bắt đầu là khởi kiện thụ lý vụ ỏn tới giai đoạn chuẩn bị xột xử sơ thẩm, hũa giải, phiờn tũa sơ thẩm, khỏng cỏo, khỏng nghị, phiờn tũa phỳc thẩm, thủ tục đặc biệt xem xột lại bản ỏn, quyết định của Tũa ỏn đó cú hiệu lực theo trỡnh tự giỏm đốc thẩm và tỏi thẩm được quy định tại BLTTDS năm 2004 đó sửa đổi bổ sung 2011. Khi tiến hành xột xử một vụ ỏn tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Tũa ỏn phải tuõn thủ đỳng cỏc nguyờn tắc chung của
BLTTDS, BLDS, BLĐĐ.
- Thu thập chứng cứ và chứng minh khi giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ theo thủ tục tố tụng dõn sự:
Tài liệu quan trọng nhất khi giải quyết vụ ỏn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ chớnh là hợp đồng. Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là căn cứ để xỏc định cỏc nội dung của cỏc bờn thỏa thuận khi chuyển nhượng QSDĐ, hợp đồng chứa đựng cỏc điều khoản về quyền và nghĩa vụ của cỏc bờn phải thực hiện, hợp đồng cũng thể hiện việc giao kết giữa cỏc bờn cú hợp phỏp khụng cú đỳng quy định về hỡnh thức khụng. Do đú, khi khởi kiện cỏc bờn phải xuất trỡnh hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ để chứng minh cú việc chuyển nhượng và đõy cũng là điều kiện để thụ lý vụ ỏn. Cỏc chứng cứ chứng minh việc giao nhận đất chớnh là biờn bản, sơ đồ hiện trạng giao đất, tỡnh trạng đất. Chứng cứ chứng minh việc thanh toỏn chớnh là cỏc giấy tờ thể hiện việc giao nhận tiền gồm húa đơn, biờn lại, biờn nhận… Chứng cứ chứng minh cho việc thực hiện làm thủ tục đăng ký, kờ khai, thủ tục sang tờn trước bạ gồm húa đơn, chứng từ do cơ quan quản lý hành chớnh về đất đai cung cấp.
Để xỏc định vị trớ, diện tớch và giỏ trị thực tế của đất chuyển nhượng Tũa ỏn cấn phải tiến hành thẩm định, đo đạc, định giỏ đất chuyển nhượng. Đõy là hoạt động vụ cựng quan trong và cần phải được tiến hành khi Tũa giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ. Việc thẩm định đo đạc đất chuyển nhượng giỳp Tũa ỏn giải quyết tranh chấp đỳng đối tượng, đỳng kớch thước, đảm bảo cho quyết định tại bản ỏn được thỡ hành đỳng đắn. Việc định giỏ QSDĐ được thực hiện theo quy định tại Điều 92 BLTTDS và hướng dẫn tại Thụng số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC ngày 28/3/2014 do TANDTC, Viện kiểm sỏt nhõn dõn tối cao, Bộ Tư phỏp và Bộ Tài chớnh ban hành. Cỏc bờn tranh chấp cú quyền tự thỏa thuận về việc xỏc định giỏ đất tại thời điểm xột xử, nhưng khụng được thỏa thuận thấp nhằm trốn trỏnh nghĩa vụ với nhà nước, nếu khụng tự thỏa thuận về giỏ thỡ một trong cỏc bờn cú đơn yờu cầu Tũa ỏn định giỏ thỡ Tũa ỏn cần thành lập hội đồng định giỏ với
cỏc thành phần theo quy định của phỏp luật. Việc xỏc định giỏ cú vai trũ quan trong để xỏc định ỏn phớ theo giỏ ngạch, xỏc định thiệt hại do chờnh lệch giỏ khi hợp đồng bị hủy, bị tuyờn bố vụ hiệu.
- Giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dung đất trong một số trường hợp cụ thể (được hướng dẫn tại mục 2 phần II Nghị
quyế t số 02/2004/NQ-HĐ TP ngày 10/8/2004 củ a Hộ i
đ ồ ng Thẩ m phỏn TANDTC):
Thứ nhất, đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được
xỏc lập trước ngày 01/7/1980 (ngày Hội đồng Chớnh phủ nay là Chớnh phủ ban hành Quyết định số 201/CP về việc thống nhất quản lý ruộng đất và tăng cường cụng tỏc quản lý ruộng đất trong cả nước) mà sau ngày 15/10/1993 mới phỏt sinh tranh chấp được quy định tại tiểu mục 2.1 mục 2 phần II Nghị quyết.
Ở thời điểm này chưa cú LĐĐ, chưa xỏc lập chế độ sở hữu đất đai thuộc toàn dõn. Do đú, đất đai được xem như tài sản thuộc sở hữu của nhiều thành phần khỏc nhau, gồm cỏc tổ chức, cỏ nhõn, những thành phần này cú thế đem đất đai ra mua bỏn, trao đổi. Về hỡnh thức và nội dung hợp đồng giao dịch đất thường được lập với tờn gọi là "Văn tự đoạn mói bất động bản", việc đoạn mói cú chớnh quyền địa phương xỏc nhận. Nội dung của văn tự đoạn mói thể hiện vị trớ, số lụ, diện tớch, kớch thước, giỏ bỏn và nghĩa vụ cỏc bờn. Đất chuyển nhượng thời điểm này được thực hiện theo nguyờn tắc chung của phỏp luật tại thời điểm đú như đối với tải sản khỏc. Khi đó phự hợp về nội dung và hỡnh thức thỡ việc xử lý hợp đồng loại này được thực hiện theo nguyờn tắc sau: nếu hợp đồng đó thực hiện xong thỡ cụng nhận hợp đồng; nếu một bờn đó thực hiện xong nghĩa vụ của mỡnh như đó nhận đất hoặc đó trả tiền xong thỡ Tũa ỏn cũng cụng nhận hợp đồng, buộc cỏc bờn tiếp tục hoàn tất thủ tục như: nếu chưa giao đất thỡ phải giao đất, chưa trả tiền phải trả tiền và buộc cỏc bờn làm thủ tục sang tờn trước bạ tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
phạm mà cỏc bờn chưa thực hiện nghĩa vụ thỡ Tũa ỏn tuyờn bố hợp đồng vụ hiệu và hủy hợp đồng. Nếu cỏc bờn mới chỉ thực hiện một phần nghĩa vụ thỡ tựy từng trường hợp mà tũa ỏn quyết định, trường hợp nếu cỏc bờn cú thể thực hiện phần nghĩa vụ bự trừ nghĩa vụ của bờn kia đó thực hiện thỡ tũa ỏn cho thực hiện.
Nếu đối tượng đất khụng cũn như bị thu hồi, bỡ hủy hoại hoặc hợp đồng cú nội dung vi phạm điều cấm của phỏp luật, trỏi đạo đức thỡ Tũa ỏn phải tuyờn bố hợp đồng vụ hiệu và giải quyết hậu quả của hợp đồng vụ hiệu theo thủ tục chung.
Thứ hai, Việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
được xỏc lập từ ngày 01/7/1980 (ngày Chớnh phủ ban hành Quyết định số 201/CP) đến trước ngày 15/10/1993 (ngày LĐĐ năm 1993 cú hiệu lực) quy định tại tiểu mục 2.2 mục 2 phần II Nghị quyết.
Đặc trưng của thời gian này là nhà nước nghiờm cấm cỏc hành vi mua bỏn chuyển nhượng đất. Người sử dụng đất chưa được Nhà nước thừa nhận quyền chuyển QSDĐ núi chung và chuyển nhượng QSDĐ núi riờng. Tuy nhiờn, thực tế trong đời sống xó hội người dõn vẫn tiến hành cỏc giao dịch nhằm mục đớch chuyển nhượng đất cho nhau, nhưng họ chuyển nhượng đất dưới hỡnh thức ngầm đú là cỏc hợp đồng về mua bỏn hay chuyển nhượng thành quả từ đất, hợp đồng mua bỏn xỏc nhà, hợp đồng mua bỏn cõy trồng trờn đất… Với ý nghĩa tờn của giao dịch thỡ họ khụng chuyển nhượng đất mà họ chỉ bỏn thành quả, tài sản từ đất đồng thời chuyển giao đất cho người nhận thành quả đú. Do vậy, xỏc định hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thời điểm này chớnh là cỏc dạng hợp đồng như chuyển nhượng thành quả từ đất, mua bỏn xỏc nhà, mua bỏn cõy trồng trờn đất... Nội dung của cỏc hợp đồng thỡ bao gồm cả nghĩa vụ về chuyển giao đất người nhận quyền sử dụng vĩnh viễn và phải trả tiền. Theo quy định của luật thỡ xử lý trường hợp này như sau: Về nguyờn tắc chung đều là hợp đồng trỏi phỏp luật vỡ thời điểm này Nhà nước cấm chuyển nhượng, do đú nếu tranh chấp mà hợp đồng chuyển nhượng
QSDĐ chưa được thực hiện thỡ Tũa ỏn hủy hợp đồng và việc giải quyết hậu quả của hợp đồng vụ hiệu được thực hiện theo nguyờn tắc chung đối với hợp đồng vụ hiệu. Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ đó được thực hiện thỡ Tũa ỏn cụng nhận hợp đồng trong cỏc trường hợp sau: bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ đó được UBND cấp cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo quy định của phỏp luật về đất đai; trường hợp chưa được cấp nhưng bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ đó hoàn tất thủ tục xin cấp tại UBND cú thẩm quyền và được duyệt; bờn nhận chuyển nhượng đất đó xõy nhà ở, cụng trỡnh kiến trỳc, trồng cõy lõu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh khụng vi phạm quy định về quy hoạch và bờn chuyển nhượng cũng khụng phản đối khi bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ xõy nhà ở, cụng trỡnh kiến trỳc, trồng cõy lõu năm, đầu tư sản xuất, kinh doanh trờn đú. Khi giải quyết những vụ ỏn tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thuộc trường hợp này tũa ỏn cấn xỏc định rừ nhưng trường hợp đó được hướng dẫn tại Nghị quyết. Đặc biết lưu ý cỏc trường hợp bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ đó nhận đất và xõy dựng kiến thiết cỏc cụng trỡnh, tài sản khỏc trờn đất để cụng xem xột cụng nhận hợp đồng đảm bảo cho người nhận chuyển nhượng đất khụng bị thiệt hại.
Thứ ba, việc giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
được xỏc lập từ sau ngày 15/10/1993.
Đặc điểm của giai đoạn này là LĐĐ năm 1993 cú hiệu lực đó chớnh thức nghi nhận quyền chuyển nhượng đất cho người sử dụng đất. Do đú, về nội dung và hỡnh thức chuyển nhượng cần phải được thực hiện theo quy định của phỏp luật đất đai và luật dõn sự. Theo đú thỡ cỏc bờn tiến hành chuyển nhượng đất cho nhau cần phải thực hiện cỏc quy định sau: Người tham gia giao kết hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cú năng lực hành vi dõn sự; người tham gia giao kết hợp đồng hoàn toàn tự nguyện; mục đớch và nội dung của hợp đồng khụng trỏi phỏp luật và đạo đức xó hội; đất chuyển nhượng đó được cơ quan cú thẩm quyền cấp giấy chứng nhận QSDĐ theo LĐĐ 1987, LĐĐ
1993 và LĐĐ 2003; bờn chuyển nhượng QSDĐ phải cú đủ điều kiện chuyển nhượng như đất thuộc quyền sử dụng của mỡnh, đất khụng tranh chấp, đất khụng bị quy hoạch, cũn thời hạn sử dụng… bờn nhận chuyển nhượng QSDĐ cũng phải cú đủ điều kiện nhận chuyển nhượng như nhận chuyển nhượng phải sử dụng đỳng mục đớch, được nhà nước cho phộp sử dụng đất, khụng nhằm mục đớch hủy hoại đất…; hợp đồng chuyển nhượng đất phải được lập thành văn bản cú cụng chứng hoặc chứng thực của cơ quan, tổ chức cú thẩm quyền. Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ khụng đủ một trong cỏc điều kiện trờn thỡ tựy trường hợp mà cần phải ỏp dụng như sau:
Nếu hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ xỏc lập trước ngày 01/7/2004 mà đất chuyển nhượng khụng cú giấy chứng nhận QSDĐ, nhưng đó cú một trong cỏc loại giấy tờ về QSDĐ được quy định tại cỏc khoản 1, 2 và 5 Điều 50 của LĐĐ 2003 mà cú phỏt sinh tranh chấp, nếu từ ngày 01/7/2004 mới cú yờu cầu Tũa ỏn giải quyết thỡ khụng coi là hợp đồng vụ hiệu do vi phạm điều kiện này. Cỏc giấy tờ tại khoản 1, 2 và 5 Điều 50 LĐĐ 2003 là cỏc giấy tờ chứng