7. Kết luận (Cần ghi rõ mức độ đồng ý hay không đồng ý nội dung đề tài và các yêu cầu chỉnh
3.1.4 Tài liệu pháp luật, quy trình và phương pháp Thẩm định – Giám định tạ
Giám định tại công ty
3.1.4.1 Tài liệu pháp luật, văn bản áp dụng
- Luật giá: Số 11/2012/QH13 có hiệu lực từ ngày 01 tháng 01 năm 2013 được Quốc hội khoá 13 thông qua ngày 20 tháng 6 năm 2012.
- Quyết định: Số 129/2008/QĐ-BTC, ngày 31/12/2008 của Bộ Tài Chính ban hành 06 tiêu chuẩn thẩm định giá.
- Nghị định: Số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất.
- Nghị định: Số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004.
Khảo sát H hiện trường thu thập Nhận yêu cầu Thẩm định Lập phương án định giá Lập báo cáo định giá và phát hành chứng thư Xác định giá trị tài sản
- Luật Đất đai: 13/2003/QH11 ngày 26/11/2003 do Quốc hội khoá 11 ban hành.
- Nghị định: Số 101/2005/NĐ-CP, ngày 03/08/2005, về thẩm định giá. - Thông tư : Số 17/2006/TT – BTC, hướng dẫn thực hiện NĐ 101/2005.
- Nghị định: Số 209/2004/NĐ-CP, ngày 16/12/2004 của Chính phủ về quản lý chất lượng công trình xây dựng.
- Quyết định: Số 20/2006/QĐ-BXD ngày 12 tháng 07 năm 2006 của Bộ Xây dựng về việc ban hành TCXDVN 373: 2006 “Chỉ dẫn đánh giá mức độ nguy hiểm của kết cấu nhà”.
- Thông tư liên bộ: 13/LB-TT ngày 18/8/1994 hướng dẫn sử dụng phương pháp xác định giá trị còn lại của nhà ở trong bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê.
- Quyết định: Số 295/QĐ-BXD ngày 22/03/2011 của Bộ Xây dựng ban hành suất vốn đầu tư xây dựng công trình.
- Văn bản: Số 1751/BXD-VP ngày 14/08/2007 của bô xây dựng về việc định mức chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng công trình.
- Thông tư: 203/2009/TT-BTC ngày 20/10/2009 của Bộ Tài chính về việc hướng dẫn chế độ quản lý, sử dụng và trích khấu hao tài sản cố định.
3.1.4.2 Quy trình và phương pháp Thẩm định
Tại CIVC, khi triển khai dự án thẩm định giá tài sản cho khách hàng dù lớn hay nhỏ đều được áp dụng một quy trình chuẩn mà công ty xây dựng: Quy trình đó gồm:
Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4 Bước 5
(Nguồn: Phòng Thẩm định giá công ty CVIC)
Hình 3.1: Quy trình Thẩm định giá tại công ty CVIC
Toàn bộ công việc Thẩm định giá được thực hiện theo quy trình Thẩm định giá CVIC gồm 5 bước:
Bước 1: Nhận yêu cầu thẩm định
- Tiếp nhận yêu cầu thẩm định của khách hàng.
- Hướng dẫn khách hàng viết công văn đề nghị thẩm định giá, nội dung công văn phải nêu rõ chi tiết về tài sản cần thẩm định.
- Ký kết hợp đồng thẩm định giá. - Lập biên nhận hồ sơ định giá.
Bước 2: Lập phương án định giá tài sản
Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá.
- Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá.
- Xác định mục đích thẩm định giá của khách hàng. - Xác định thời điểm thẩm định giá.
- Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho thẩm định giá. - Xác định cơ sở giá trị của tài sản.
Lập kế hoạch thẩm định giá.
- Lập phương án phân công thẩm định viên và trợ lý thẩm định viên thực hiện yêu cầu thẩm định giá của khách hàng.
- Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá. Tiến hành thẩm tra các hồ sơ, tài liệu liên quan do khách hàng cung cấp. Từ đó so sánh đối chiếu với các yêu cầu của Công ty và quy định của pháp luật. Nếu phát hiện nội dung không hoàn chỉnh, tài liệu, hồ sơ không đầy đủ phải kịp thời yêu cầu khách hàng bổ sung đầy đủ. Nếu phát hiện có dấu tích sửa chữa, làm giả phải xác minh, làm rõ.
- Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
- Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản, tài liệu so sánh. - Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện.
Khảo sát hiện trường: Khảo sát hiện trạng thực tế của tài sản và thu thập số liệu về thông số của tài sản và các tài sản so sánh. Chụp ảnh tài sản theo dạng toàn cảnh và chi tiết.
Thu thập thông tin: Ngoài các số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, các thông tin sau sẽ được thu thập:
- Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
- Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng.
- Các thông tin về tính pháp lý của tài sản, thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng…) (đối với bất động sản) .
- Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của thị trường tài sản để nhận biết sự khác khâu giữa khu vực tài sản thẩm định giá tọa lạc và khu vực lân cận (đối với bất động sản).
Phân tích thông tin
- Phân tích những thông tin từ khảo sát hiện trường tài sản.
- Phân tích những đặc trưng của thị trường tài sản cần thẩm định giá: + Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường. + Xu hướng cung cầu trên thị trường tài sản.
+ Ảnh hưởng của xu hướng trên đến giá trị tài sản đang thẩm định giá. - Phân tích về khách hàng.
- Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu tài sản:
+ Sự hợp lý, tính khả thi trong sử dụng tài sản, xem xét đến mối tương quan giữa việc sử dụng hiện tại v à sử dụng trong tương lai.
+ Sự thích hợp về mặt vật chất, kỹ thuật đối với việc sử dụng tài sản:Xác định và mô tả đặc điểm kinh tế kỹ thuật, tính hữu dụng của tài sản.
+ Sự hợp pháp của tài sản trong việc sử dụng, những hạn chế riêng theo hợp đồng, theo quy định của pháp luật.
+ Tính khả thi về mặt tài chính: phân tích việc sử dụng tiềm năng của tài sản trong việc tạo ra thu nhập, xem xét các yếu tốt giá trị thị trường, mục đích
Thực hiện nội dung Giám định Nhận yêu cầu Giám định Thụ lý hồ sơ Giám định Lập báo cáo Giám định và phát hành chứng thư Xử lý kết quả Giám định
sử dụng, trong tương lai, chi phí phá bỏ và giá trị còn lại của tài sản, lãi suất, rủi ro, giá trị vốn hóa của t ài sản.
+ Hiệu quả tối đa trong sử dụng tài sản: Xem xét đến năng suất tối đa, chi phí bảo dưỡng, các chi phí phát sinh cho phép tài sản được sử dụng đến mức cao nhất và tốt nhất.
Bước 4: Xác định giá trị tài sản
- Lựa chọn các phương pháp xác định giá phù hợp với mỗi loại tài sản. - Tính toán và xác định giá trị tài sản theo các phương pháp đã lựa chọn. - Lựa chọn giá trị cuối cùng căn cứ trên việc so sánh giá trị được xác định từ sự kết hợp các phương pháp đó.
Bước 5: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá
- Dựa trên cơ sở báo cáo Thẩm định giá, Thẩm định viên được phân công tiến hành định giá lập báo cáo trình Ban Giám đốc xem xét thông qua, trước khi lập Chứng thư trình Giám đốc phê duyệt chính thức.
- Chứng thư Thẩm định giá sau khi được lãnh đạo Công ty soát xét và thông qua sẽ được phát hành.
- Chuyển Chứng thư cho phòng Kế toán thanh lý Hợp đồng, đồng thời căn cứ biểu phí xuất hóa đơn GTGT thu phí dịch vụ để giao cho khách hàng.
3.1.4.2 Quy trình và phương pháp Giám định
Bước 1 Bước 2 Bước 3 Bước 4 Bước 5
(Nguồn: Phòng Giám định công ty CVIC)
Hình 3.2: Quy trình Giám định tại công ty CVIC
Toàn bộ công việc Giám định được thực hiện theo quy trình Giám định giá CVIC gồm 5 bước:
Bước 1: Nhận yêu cầu Giám định
- Tiếp nhận hồ sơ, hướng dẫn khách hàng viết yêu cầu Giám định, giải thích quy trình, các thủ tục hồ sơ, tài liệu, chứng từ.
- Nghiên cứu kiểm tra phân loại mẫu vật, tài liệu, hồ sơ khách hàng cung cấp và tiến hành đánh dấu nguyên trạng.
- Cấp giấy biên nhận cho khách hàng.
- Lập hồ sơ Giám định, giao toàn bộ hồ sơ cho bộ phận Giám định.
Bước 2: Thụ lý hồ sơ Giám định
- Kiểm tra hình thức hồ sơ giám định
- Kiểm tra lĩnh vực đối tượng mục đích, nội dung Giám định. - Đánh giá sự hợp lệ và phù hợp của yêu cầu Giám định. - Kết luận chấp nhận Giám định hoặc từ chối Giám định.
- Thông báo kết luận có thụ lý hồ sơ hay giao trả khách hàng (có lý do giải trình cụ thể). Nếu thụ lý hồ sơ tiến đến giao kết hợp đồng Giám định với khách hàng.
Bước 3:Thực hiện nội dung giám định
- Vào sổ nhật ký Giám định.
- Đến địa điểm lập biên bản Giám định, ghi diễn biến vụ Giám định. - Tra cứu thông tin, đo đạc, kiểm nghiệm, tham khảo ý kiến chuyên gia. - Bằng chuyên môn các Giám định viên tiến hành công việc giám định theo yêu cầu của hợp đồng.
Bước 4: Xử lý kết quả giám định
- Xây dựng sản phẩm Giám định.
Bước 5: Lập báo cáo và chứng thư Giám định
- Dựa trên cơ sở báo cáo Giám định, Giám định viên được phân công tiến hành Giám định lập báo cáo trình Ban Giám đốc xem xét thông qua, trước khi lập chứng thư trình Giám đốc phê duyệt chính thức.
- Chứng thư Giám định sau khi được lãnh đạo Công ty soát xét và thông qua sẽ được phát hành.
- Chuyển Chứng thư cho phòng Kế toán thanh lý Hợp đồng, đồng thời căn cứ biểu phí xuất hóa đơn GTGT thu phí dịch vụ để giao cho khách hàng.