V/ Khủng hoảng tài chính toàn cầu
2.1. Nguyên nhân trực tiếp và rõ ràng nhất của cuộc khủng hoảng tài chính là sự suy sụp của thị trường bất động sản: Hầu hết người dân
chính là sự suy sụp của thị trường bất động sản: Hầu hết người dân
Mỹ khi mua nhà là phải vay tiền ngân hàng và trả lại lãi lẫn vốn trong một thời gian dài (20-30 năm) sau đó là lãi suất thả nổi (điều chỉnh tăng theo thời gian). Do đó, có một sự liên hệ chặt chẽ giữa lãi suất và tình trạng của thị trường bất động sản. Khi lãi suất thấp và dễ vay mượn thì người ta đổ xô đi mua nhà, đẩy giá nhà cửa lên cao; khi lãi
suất cao thì người bán nhiều hơn người mua, đẩy giá nhà xuống thấp. Có 3 yếu tố chính tạo bong bóng thị trường bất động sản:
Thứ nhất, từ đầu năm 2001, đặc biệt là sau cuộc khủng bố 11/9, khi mà sau vụ khủng bố giá các cổ phiếu mỹ sụt giảm, để giúp nền kinh tế thoát khỏi trì trệ, FED đã liên tục hạ thấp lãi suất, dẫn đến việc các ngân hàng cũng hạ lãi suất cho vay tiền mua bất động sản. Vào giữa năm 2000 thì lãi suất cơ bản của FED là trên 6% nhưng sau đó lãi suất này liên tục được cắt giảm, cho đến giữa năm 2003 thì chỉ còn 1%.
Hai là chính sách khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo có nhà ở của Chính phủ lúc bấy giờ là khuyến khích và tạo điều kiện cho dân nghèo được vay tiền dễ dàng hơn để mua nhà. Năm 1980 Chính phủ Mỹ ban hành Luật Giao dịch Thế chấp Tương đương (Alternative Mortgage Transaction Parity Act), nới rộng những quy tắc cho vay và khuyến khích những kênh tài trợ khác phi ngân hàng. Đạo luật này đã góp phần cho ra đời của nhiều công ty cho vay thế chấp và không bị ràng buộc bởi các luật lệ của ngân hàng. Ngay cả những ngân hàng cũng thành lập hoặc liên kết với các công ty cho vay thế chấp làm bùng nổ các kênh cung cấp vốn cho thị trường bất động sản. Đồng thời, để hỗ trợ cho vay tạo lập nhà ở, Chính phủ Mỹ còn cho lập Hiệp hội quốc gia tài trợ bất động sản (Federal National Mortgage Association – gọi tắt là Fannie Mae) và Tập đoàn cho vay thế chấp
quốc gia (Federal Home Loan Mortgage Corporation - gọi tắt là Freddie Mac). Hoạt động chính của Fannie Mae và Freddie Mac là mua lại những món nợ vay thế chấp bằng bất động sản, đặc biệt là các khoản vay thế chấp "dưới chuẩn" (subprime mortgages) của các ngân hàng rồi dùng bất động sản thế chấp để phát hành “trái phiếu tái thế chấp” (Mortgage-backed Securities-MBS) bán cho các nhà đầu tư khác nhằm tăng tính thanh khoản cho ngân hàng, rồi bán lại cho các nhà đầu tư ở Phố Wall, đặc biệt là các ngân hàng đầu tư khổng lồ như Bear Stearns và Merrill Lynch.
Ba là khế ước nhận nợ của người mua nhà trở thành một loại
chứng khoán (chứng khoán phái sinh), được ngân hàng thông qua người môi giới đưa vào giao dịch mua bán lại trên thị trường (thị trường thứ cấp). Trên thị trường mua đi bán lại, nhiều người đầu tư cá nhân thông qua người môi giới đã bỏ tiền ra mua loại chứng khoán này mà họ không có kiến thức về nó, chỉ biết hàng năm nhận được tiền lãi. Vì vậy thị trường bất động sản trở nên rất sôi động, có rất nhiều người thu nhập thấp hoặc không có tín dụng tốt nhưng vẫn đổ xô đi mua nhà. Để có thể được vay, nhóm người này thường phải trả lãi suất cao hơn và thường được cho mượn dưới hình thức lãi suất điều chỉnh theo thời gian, khoản tiền cho vay dành cho nhóm này đã tăng vùn vụt. Theo các ước tính thì nó tăng từ 160 tỉ USD ở năm 2001 lên 540 tỉ vào năm 2004 và trên 1.300 tỉ vào năm 2007( 10% GDP của MỸ). Fannie Mae đã mạnh tay hơn trong việc mua lại các
khoản cho vay đầy mạo hiểm do phải đối đầu với cạnh tranh nhiều hơn từ các công ty khác, chẳng hạn như Lehman Brothers. Vì dễ vay cho nên nhu cầu mua nhà lên rất cao, kéo theo việc lên giá bất động sản liên tục. Giá nhà bình quân đã tăng đến 54% từ 2001 đến 2005. Theo thống kê của Cơ quan Tài chính nhà ở Liên bang (OFHEO) thì nếu Chỉ số giá nhà ở (HPI) trung bình của toàn Liên bang năm 1980 là 100 điểm, thì tới năm 1998 Chỉ số giá nhà ở là 206 điểm và tới Quí 4/2007 là 387 điểm, cá biệt có những Bang như New England là 613 điểm. Cũng theo thống kê của cơ quan này thì giá nhà ở Quí I/2005 tăng 12,5% so với Quí I/2004, trong khi đó giá các loại hàng hóa và dịch vụ khác chỉ tăng 3,1% cùng thời kỳ. Theo thống kê của Cơ quan Thống kê Hoa kỳ thì từ năm 1997đến năm 2007, bình quân mỗi năm ở Mỹ xây dựng thêm 1.233.000 ngôi nhà ở. Nếu bình quân mỗi ngôi nhà có diện tích khoảng 150 m2 sàn thì hàng năm nước Mỹ xây dựng được gần 200 triệu m2 nhà ở. Riêng năm 2007 có tới 17.958.000 ngôi nhà bỏ không, trong đó có đến 13.276.000 ngôi nhà bỏ không suốt năm. Chính giá nhà ở tăng liên tục đã thúc đẩy người dân đổ xô vào mua bán bất động sản, làm cho cung cầu mất cân đối, cung vượt xa cầu và bùng nổ nạn đầu cơ. Hệ quả là người ta tiếp tục mua nhà với giá cao, bất kể giá trị thực và khả năng trả nợ sau này vì nghĩ rằng nếu cần sẽ bán lại để trả nợ ngân hàng mà vẫn có lời. Do đó, một bong bóng đã thành hình trong thị trường bất động sản. Nhưng từ 2 năm trở lại đây, giá bất động sản không ngừng giảm xuống, giá trị các
căn hộ ngày càng thấp hơn các khoản tín dụng đã cấp. Hạn mức tín dụng giảm xuống thì ngân hàng thu hồi nợ, nhưng người mua nhà không có khả năng thanh toán.