- Từ 30% 40% giá trị quyền SDđ 193 64,3 70 70,7 60 61,8 61 62,
3.3.9. đánh giá chung về tình hình thực hiện các QSDđ
- Tình hình thực hiện các quyền của người sử dụng ựất tại huyện Lục Nam thì chủ sử dụng là hộ gia ựình, cá nhân chủ yếu thực hiện các quyền: quyền chuyển ựổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế, bảo lãnh bằng QSDđ. Trong ựó, tập trung chủ yếu diễn ra thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng ựất, chuyển nhượng quyền sử dụng ựất; còn lại các quyền khác diễn ra trầm lắng số lượng ắt.
Nhìn chung, những tác dụng tắch cực của việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ựối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn ựịnh xã hội trên ựịa bàn huyện Lục Nam là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau ựây:
+ Làm cho người sử dụng ựất yên tâm ựầu tư trên ựất ựaị
+ QSDđ ựược coi là một hàng hoá ựặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chắnh quan trọng ựể ựầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
+ đất ựai ựược chuyển dịch hợp lý, tạo ựiều kiện cho việc tắch tụ ựất ựai ựể phát triển sản xuất hàng hoá, tạo ựiều kiện ựể những người sản xuất phát triển kinh tế trang trại với quy mô và diện tắch lớn hơn.
hóa nông nghiệp nông thôn. Tạo ựiều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng.
- Tỷ lệ thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất, ựặc biệt là chuyển nhượng QSDđ làm ựầy ựủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuy còn thấp nhưng ựã có sự biến chuyển theo chiều hướng tắch cực, tỷ lệ ở giai ựoạn sau cao hơn tỷ lệ ở giai ựoạn trước. điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật ựất ựai ngày càng tiến bộ hơn, mặt khác cũng cho thấy công tác quản lý nhà nước về ựất ựất ựai trên ựịa bàn huyện có nhiều chuyển biến tắch cực.
- Việc thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất diễn ra ở các xã, thị trấn của huyện Lục Nam có sự khác biệt. Có ựịa phương diễn ra sôi ựộng nhưng cũng có ựịa phương diễn ra trầm lắng. Những ựịa phương diễn ra sôi ựộng là những xã, thị trấn có tốc ựộ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã miền núi, rẻo cao có nền kinh tế chủ yếu là nông nghiệp thì các giao dịch về ựất ựai ắt. điều ựó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không ựồng ựều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng ựất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các ựịa phương. Ngoài ra quy hoạch sử dụng ựất cũng có ảnh hưởng không nhỏ ựến tình hình thực hiện các QSDđ, ựặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDđ.
- Việc thực hiện quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc giữa các bên tham gia thế chấp (ngân hàng, tổ chức tắn dụng và người sử dụng ựất) phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, các quyền còn lại có tỷ lệ số vụ không khai báo còn cao, ựã phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng ựất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật ựất ựai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không ựược tạo ựiều kiện ựể thực hiện các quy ựịnh của pháp luật về kê khai, ựăng ký biến ựộng ựất ựaị
- Qua ựiều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải ựến gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chắnh, họ ựiều
chỉnh các quan hệ ựất ựai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai theo cách này tuy có những mặt tốt như giữ ựược truyền thống gắn bó ựoàn kết trong cộng ựồng làng xã, nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ ựang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi một làng xã thì việc ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau ựã không còn phù hợp, không những thế nó còn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai, gây mất ổn ựịnh xã hộị
- Quy ựịnh về nghĩa vụ tài chắnh ựối với các trường hợp chuyển QSDđ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do ựó, chưa khuyến khắch ựược người sử dụng ựất ựến làm các thủ tục chuyển QSDđ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
+ Về tiền sử dụng ựất: Như ựã phân tắch ở trên, một bộ phận người sử dụng ựất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông ựể lại nhưng không có giấy tờ về QSDđ và do ựó khi làm thủ tục ựể ựược cấp GCNQSDđ lại phải nộp tiền sử dụng ựất. Những người sử dụng ựất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng ựất và lựa chọn việc chuyển QSDđ trao tay nhaụ + Về thuế chuyển QSDđ: việc tắnh thuế chuyển QSDđ chỉ tắnh theo vụ việc mà không phân biệt ựược giữa trường hợp chuyển QSDđ do yêu cầu của sản xuất và ựời sống với trường hợp ựầu cơ ựất ựai, kinh doanh bất ựộng sản. Từ ựó không khuyến khắch ựược việc tập trung ựất ựai cho sản xuất và cải thiện ựời sống của ựa số nhân dân (vắ dụ: hai người chuyển ựổi ựất ở cho nhau thì cả hai bên ựều phải chịu thuế chuyển quyền ựối với phần diện tắch ựất của mình), không ựiều tiết ựược thu nhập của những người ựầu cơ, kinh doanh bất ựộng sản, lợi dụng tình hình tăng giá ựất ựể kiếm lờị
- Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các QSDđ (quản lý thị trường QSDđ) còn nhiều hạn chế. Qua kết quả ựiều tra nghiên cứu ựã chỉ ra những hạn chế, tồn tại chủ yếu sau ựây:
+ Pháp luật ựất ựai còn chưa ựược phổ biến ựến cơ sở thường xuyên, tài liệu cung cấp thông tin về ựất ựai còn thiếu, thất lạc và chưa kịp thờị Qua ựiều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt ựược thay ựổi về mức thu thuế chuyển QSDđ (từ 20% xuống còn 4% ựối với ựất ở, ựất chuyên dùng và giảm từ 10% xuống còn 2% ựối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối); Một số trường hợp cán bộ ựịa phương không nắm bắt ựược ựầy ựủ hệ thống văn bản pháp luật ựang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
+ Trình tự thủ tục khai báo ựể thực hiện các QSDđ (các quy ựịnh trước Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP) của người sử dụng ựất còn rườm rà, phức tạp, người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều công ựoạn. Vai trò của cơ quan chuyên môn chưa ựược phát huy: chưa có sự phối hợp giữa cơ quan ựịa chắnh và cơ quan tài chắnh huyện; việc giao thẩm quyền giải quyết các thủ tục về QSDđ cho UBND huyện dẫn ựến không nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý ựất ựai cấp huyện, phát sinh thêm công ựoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDđ do Văn phòng UBND huyện thực hiện làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéọ
+ Là huyện miền núi có ựịa bàn rộng, khối lượng công việc lớn, ựội ngũ cán bộ làm công tác quản lý nhà nước về ựất ựai từ huyện ựến cơ sở còn thiếu, nên gặp nhiều khó khăn trong công tác quản lý nhà nước về ựất ựaị
+ Sự không ổn ựịnh của ựội ngũ cán bộ ựịa chắnh xã ựã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch ựất ựai, gây thất lạc hồ sơ quản lý ựất ựaị