1.2.2.1. Thái Lan
Thái Lan hiện nay tồn tại 2 hình thức sở hữu ựất ựai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhân. Các chủ sở hữu, sử dụng ựất ựược cấp giấy chứng nhận về ựất ựaị Tại Thái Lan có nhiều loại giấy chứng nhận về ựất ựai khác nhaụ Mỗi loại giấy chứng nhận có qui ựịnh riêng nhằm hạn chế một số quyền về ựất ựai ựối với chủ sở hữu, sử dụng ựất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu ựất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về ựất ựược cấp sau khi ựo ựạc xác ựịnh các góc thửa trên bản ựồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển ựổi từ bản ựồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Các quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa ựất, thừa kế. Nếu 10 năm ựất không sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 ựược cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu ựược cấp mà không có giấy tờ pháp lý thì trong vòng 10 năm không ựược chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDđ (không phải sở hữu). Có hai loại giấy chứng nhận ựược cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương pháp nào ựể ựo ranh giới thửa ựất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: được cấp cho thửa ựất khi ranh giới thửa ựất ựó ựược xác ựịnh trên bản ựồ ựược thành lập từ bản ựồ ảnh chưa nắn. Loại giấy này có quyền chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng). Nếu 5 năm ựất không ựược sử dụng, toà án có quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K ựược cấp từ loại giấy NS2 thì trong vòng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: được cấp cho thửa ựất khi ranh giới thửa ựất ựó ựược ựo ựộc lập bằng phương pháp tam giác (ựo mặt ựất), sau 30 ngày thông báo loại giấy này mới ựược chuyển nhượng (phải ựăng ký chuyển nhượng). đất không ựược ựể không sử dụng trên 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xác nhận việc chiếm hữu tạm thời về ựất. Loại giấy này ựược cấp cho loại ựất ựược chiếm hữu trước năm 1954 sau khi có ựơn xin cấp giấy hoặc ựất ựược chiếm hữu sau năm 1954 nhưng không thuộc vùng ựất mà Uỷ ban Cấp ựất Quốc gia thông báo là Khu vực địa chắnh. Loại giấy này có quyền thừa kế, không có quyền chuyển nhượng trừ phi có dấu "được sử dụng". Có thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử dụng NS3K sau khi cấp ắt nhất 3 quắ, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu ựủ mọi ựiều kiện. đất không ựược ựể không sử dụng quá 10 năm.
- Giấy chứng nhận ựã khai báo SK1 cấp cho người ựã khai báo chiếm hữu và sử dụng ựất trước năm 1954. Sau khi ựược chấp nhận và ựăng ký, giấy chứng nhận này có thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 có thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chắnh phủ cho phép các Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dân sống trong khu vực bảo vệ rừng ựược QSDđ trong vòng 5 năm và ựược tiếp tục sử dụng nếu ựược Cục Lâm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận ựất ựịnh cư do Cục Phúc lợi Xã hội và Khuyến khắch Hợp tác quản lý. Loại ựất này không ựược chuyển nhượng, chỉ có thể ựược thừa kế.
- Giấy chứng nhận PBT6: Là tờ biên lai công nhận việc sử dụng ựất thông qua việc trả tiền thuế sử dụng ựất cho Văn phòng đất ựai cấp huyện. Giấy này không chuyển nhượng ựược.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phòng Cải cách đất ựai Nông nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cách ựất Nông nghiệp năm 1975 cho vùng ựất Lâm nghiệp bị thoái hoá. Các thửa ựất này không ựược phép chia nhỏ, không ựược chuyển nhượng chỉ ựược thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chắnh phủ cho phép người dân có giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vùng ựất dự trữ cho lâm nghiệp ựược ựổi thành giấy NS4.
- đất chưa có giấy chứng nhận: Là các loại ựất thuộc sở hữu tư nhân nhưng chưa cấp ựược giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.2.2.2. Malaisia
Theo Bộ Luật đất ựai của Malaisia, cá nhân, tổ chức muốn ựược công nhận là người sở hữu ựất phải ựăng ký tại cơ quan ựăng ký ựất ựai của liên bang ựể có một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoán. Văn bản bằng khoán ựiền thổ chắnh là bằng chứng ựể kết luận cá nhân hoặc tổ chức ựã ựăng ký trong ựó chắnh là chủ sở hữu ựược mô tả trong bằng khoán. Trước khi ựăng ký vào bằng khoán, ựất ựai vẫn là ựất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuê,...) ựều phải ựăng ký, nếu không thì ựó chỉ là hợp ựồng giữa các bên liên quan. Nó sẽ không ựược Chắnh phủ công nhận là vĩnh viễn cho ựến khi ựược ựăng ký hợp pháp.
Các loại bằng khoán mà bang có thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoán ựăng ký và Bằng khoán Phòng ựất ựai (là loại bằng khoán hoàn chỉnh) có nghĩa là ựất ựã ựược ựo ựạc xong. Chủ sở hữu ựất có Bằng khoán hoàn chỉnh sẽ có những quyền sau:
+ Bằng khoán ựược cấp là vĩnh viễn.
+ Có quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất ựất ựaị
+ Có quyền tiến hành các giao dịch (chuyển nhượng, cho thuê, ựóng tiền,...) trên ựất ựai của mình.
+ Có quyền ngăn chia ngôi nhà nào có từ 2 tầng trở lên ựể có ựược các bằng khoán riêng cho các phần diện tắch riêng trong ngôi nhà.
+ Có quyền ựể lại ựất hoặc phần tài sản không phân chia nào khác trên ựó theo di chúc.
- Bằng khoán hạn chế (QT) có nghĩa là ựất chưa ựược ựo hoàn chỉnh. Ranh gới thửa ựất còn ựang là tạm thờị Chủ sở hữu ựất có Bằng khoán hạn chế (QT) có những quyền như Bằng khoán hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới ựất còn là tạm thờị
+ Trừ khi có quy ựịnh thêm trong Bộ Luật đất ựai, chủ sở hữu không ựược chia, ngăn hoặc hợp nhất ựất ựai và không ựược ngăn chia các ngôi nhà nhiều tầng trên ựất của mình.
Chắnh phủ có thể thu hồi lại ựất ựã ựược giao cấp bằng biện pháp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ các chủ sở hữụ Khi bị thu hồi ựất các chủ sở hữu ựược ựền bủ thỏa ựáng. Bất kỳ cá nhân nào có yêu sách ựối với ựất bị thu hồi có thể phản ựối về việc ựo ựạc diện tắch ựất, số tiền ựền bù, người ựược ựền bù hoặc việc chia tiền ựền bù. Những phản ựối này chỉ ựược ựưa ra nếu như cá nhân ựó ựã khiếu nại với Cơ quan quản lý ựất ựai khi ựược thẩm vấn và vụ việc sẽ ựược chuyển sang Tòa án. Sau khi trả tiền ựền bù, cơ quan tổ chức sẽ có ựược ựất ựai hợp pháp cho dù còn có các phản ựốị
1.2.2.3. Trung Quốc
Hiến pháp 1982 của Cộng hoà Nhân dân Trung Hoa, ựất ựai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (ựối với ựất ựô thị) hoặc sở hữu tập thể (ựối với ựất thuộc khu vực nông thôn). Vì ựất ựai ở nông thôn cũng là ựối tượng quản lý của chắnh quyền ựịa phương và Trung ương, nên quyền sở hữu ựối với toàn bộ ựất ựai ở Trung Quốc ựều Ộdưới sự làm chủỢ của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dù không thừa nhận tư hữu ựất ựai nhưng theo điều 2 của Hiến pháp ựược sửa ựổi năm 1988, QSDđ ựược phép chuyển nhượng tại Trung Quốc. Trong ựiều kiện này, QSDđ ựã ựược tách rời khỏi quyền sở hữu ựất ựaị
Hiện nay QSDđ ở Trung Quốc có thể chia làm hai loại: QSDđ ựược ỘcấpỢ và QSDđ ựược ỘgiaoỢ. QSDđ ựược "cấp" là loại QSDđ truyền thống ựược áp dụng cho các doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp ựất cho các doanh nghiệp nhà nước không thu tiền hoặc thu rất ắt và có thể thu hồi bất cứ lúc nàọ đối với trường hợp này, QSDđ không thể chuyển nhượng, cho thuê hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở Trung Quốc ựã làm xuất hiện hình thức QSDđ ỘgiaoỢ. Các doanh nghiệp,
người sử dụng ựất ựược phép mua QSDđ giao ựối với một thửa ựất nhất ựịnh nào ựó từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thông thường từ 40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục ựắch sử dụng). Việc mua bán này có thể ựược thực hiện thông qua thoả thuận, ựấu thầu hoặc ựấu giá. Khi ựã có ựược QSDđ người sử dụng ựất có thể thực hiện giao dịch ựất ựai qua các hình thức sau:
- Chuyển nhượng QSDđ:
Về ựiều kiện: Về mặt lý thuyết, chuyển nhượng QSDđ là hoạt ựộng dân sự, cho nên chắnh quyền chỉ ựóng vai trò giám sát mà không can thiệp bằng biện pháp hành chắnh, trừ những trường hợp thực sự cần thiết. Nhìn chung, có ba ựiều kiện cơ bản ựể ựược chuyển nhượng, ựó là: ựã hoàn thành nghĩa vụ tài chắnh ựể có QSDđ; có giấy chứng nhận QSDđ và ựã bỏ vốn thực hiện hoạt ựộng ựầu tư ở một mức ựộ nhất ựịnh, thông thường là ắt nhất 25% tổng số vốn ựầu tư cho việc sử dụng theo dự án (Lưu Quốc Thái, 2006).
Về thủ tục: Theo pháp luật Trung Quốc, giấy tờ về chuyển nhượng QSDđ không nhất thiết phải qua công chứng nhà nước. Thông thường trong 15 ngày kể từ ngày ký hợp ựồng, người nhận chuyển nhượng QSDđ phải ựăng ký QSDđ tại Phòng quản lý Nhà nước về ựất ựai, kèm với việc nộp phắ chuyển nhượng tương ứng.
Về giá cả: Thông thường, Nhà nước không can thiệp vào giá cả chuyển nhượng. Không có quy ựịnh nào của pháp luật nhằm xác ựịnh giá chuyển nhượng này, mà nó do bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng thoả thuận. Tuy nhiên, trong trường hợp giá cả chuyển nhượng Ộthấp một cách ựáng nghi ngờỢ, chắnh quyền ựịa phương có thể có quyền ưu tiên mua QSDđ trong trường hợp nàỵ Quy ựịnh này nhằm tránh những tiêu cực, gian dối trong chuyển nhượng QSDđ.
- Cho thuê QSDđ: Người sử dụng ựất có thể cho thuê QSDđ ựể nhận tiền cho thuê. Giao dịch này phải ựược thực hiện thông qua hợp ựồng. Hai bên trong giao dịch phải ựến cơ quan quản lý nhà nước về ựất ựai ựể ựăng ký việc
cho thuê trong thời hạn 20 ngày sau khi hợp ựồng có hiệu lực. Nội dung chắnh của hợp ựồng là bên thuê phải sử dụng ựất ựúng theo thời hạn, ựiều kiện mà bên cho thuê ựã cam kết trước ựây ựể có ựược QSDđ (Lưu Quốc Thái, 2006). - Thế chấp QSDđ
Người sử dụng ựất có thể thế chấp QSDđ thông qua giấy chứng nhận QSDđ tại các tổ chức tắn dụng ở ựịa phương ựể vay vốn. Giao dịch thế chấp phải ựược thực hiện thông qua hợp ựồng giữa người sử dụng ựất và chủ thể cho vaỵ Nếu ựến hạn thanh toán mà người thế chấp không trả ựược nợ, bên cho vay có thể phải ựăng ký quyền sử dụng với tư cách là người sử dụng ựất mớị
đối với người sử dụng ựất nước ngoài, việc thế chấp QSDđ ựể vay vốn từ các tổ chức tắn dụng ựịa phương vẫn còn khó khăn, bởi họ thường ựược coi là nguồn cấp vốn cho thị trường trong nước, chứ không phải là người ựi vay tiền của Trung Quốc (Lưu Quốc Thái, 2006).