+ Sau khi công bố qui hoạch. + Bắt đầu triển khai dự án. + Hoàn thành dự án. + Nối kết hạ tầng.
+ Khi khu dân cư đã phát triển ổn định.
− Điều bất hợp lý là khi qui hoạch giá đất đã tăng cao nhưng người dân trong khu vực phải nhận đền bù theo khung giá Nhà nước.
Chương 3: Những đề xuất về điều tiết giá trị tăng từ đất 3.1. Đề xuất một số giải pháp điều tiết
3.1.1. Điều chỉnh khung giá đất Nhà nước sát với giá thị trường
− Đối với giải pháp tổng thể, đề nghị Thành phố cần điều chỉnh bảng giá đất hàng năm một cách kịp thời và phù hợp, qua đó tăng giá đất tại các đoạn đường do yếu tố hạ tầng góp phần tạo ra giá trị cao hơn. Chẳng hạn như có thể 6 tháng một lần, Thành phố nên cập nhật tình hình giá đất tiệm cận theo giá thị trường để điều chỉnh và công bố bảng giá đất mới tại một số đọan đường cần điều chỉnh, nhất là tại một số khu vực có quy hoạch mới hoặc do các công trình hạ tầng hoặc khu dân cư vừa mới hoàn thành tác động làm tăng giá đất ở khu vực lân cận.
− Đây là giải pháp tổng thể bởi vì mọi khoản thuế và khoản thu khác liên quan đến việc điều tiết giá trị gia tăng của đất đều được tính toán trên cơ sở bảng giá đất quy định của Nhà nước. Riêng trường hợp bảng giá đất được áp dụng cho các dự án kéo dài thời gian, đề nghị có thể nghiên cứu để cố định mốc giá đất ban đầu để tính thuế cho các giai đoạn sau.
3.1.2. Đối với yếu tố tăng giá do công bố quy hoạch
− Kiến nghị thay đổi phương pháp lập quy hoạch, chỉ nên tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng đối với những khu vực được xác định là đầu tư phát triển trong kỳ quy hoạch. Đối với những khu vực chưa có kế hoạch đầu tư phát triển, chưa nên tiến hành lập quy hoạch chi tiết xây dựng và nghiêm cấm việc chuyển mục đích sử dụng đất.
− Hình thức này đã được thực hiện thực hiện tại Singapore. Những khu vực chưa được quy hoạch thì giữ nguyên hiện trạng, được gọi là khu vực chưa được nghiên cứu (understudy).
3.1.3. Đối với yếu tố tăng giá do Nhà nước đầu tư hạ tầng
− Trước tiên, phương thức thực hiện theo mô hình “Biên chỉnh trang” cần được nghiên cứu và nhân rộng cho các dự án tương tự. Hiện nay, theo Thông tư 07/2008/TT-BXD ngày 7/4/2008, đã có ghi rõ tại Phần II, Nội dung III, Mục 2.
“Đối với quy hoạch chi tiết xây dựng mới hoặc cải tạo hai bên trục đường chính trong đô thị phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 50 m mỗi bên kể từ phía ngoài chỉ giới đường đỏ. Đối với quốc lộ hoặc tỉnh lộ là các trục hành lang phát triển phải xác định phạm vi lập quy hoạch tối thiểu là 100m mỗi bên kể từ phía ngoài hành lang an toàn đường bộ”. Như vậy, cơ sở pháp lý của Biên chỉnh trang
đã được khẳng định.
3.1.4. Đối với yếu tố tăng giá do người sử dụng đất đầu tư hạ tầng
− Đề nghị điều chỉnh việc thu thuế sử dụng đất: Được thu hàng năm trên cơ sở bảng giá đất hàng năm, mức thu là tỷ lệ % đơn giá theo vị trí khu đất trong bảng giá đất nhân với diện tích. Hiện nay Bộ Tài Chính đang nghiên cứu phương thức thu thuế bất động sản. Nếu phương thức này được thực hiện thành công, kết quả điều tiết sẽ rất hiệu quả.
3.1.5. Mô hình “Góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất”
− Ý tưởng về một mô hình về người dân sở hữu quyền sử dụng đất trong khu quy hoạch cùng góp vốn và các dự án đầu tư là một phương án để giải quyết hài hòa lợi ích phân bổ giữa các bên.
− Yêu cầu đề án đảm bảo tính khả thi để triển khai áp dụng hiệu quả trên thực tiễn, đảm bảo hài hòa quyền lợi của người nông dân khi tham gia mô hình và lợi ích của Công ty trong quá trình thành lập và hoạt động kinh doanh.
− Phương thức góp vốn và quyền lợi người tham gia góp vốn. Về nguyên tắc, người nông dân hoàn toàn tự nguyện góp vốn vào Công ty Cổ phần, như một kênh đầu tư sau khi nhận tiền bồi thường thiệt hại về đất nông nghiệp.
+ Người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp tại khu vực dự án được mua cổ phần Công ty bằng mệnh giá. Giới hạn mức mua bằng giá trị bồi thường thiệt hại khi bị thu hồi đất nông nghiệp.
+ Loại cổ phần: là cổ phần ưu đãi theo quy định tại Điều lệ Công ty Cổ phần với những nội dung chính:
Chứng chỉ phát hành là cổ phiếu vô danh, nhưng có ghi tên chủ hộ sử dụng đất nông nghiệp trong sổ cổ đông, để thuận tiện cho việc thực hiện chính sách ưu đãi;
Hưởng cổ tức như các cổ phần phổ thông khác;
Nếu cổ đông là nông dân sẽ được hưởng các quyền lợi khác như: (i) đảm bảo mua lại ít nhất bằng mệnh giá; (ii) được hưởng trợ cấp khi Công ty chưa có cổ tức (quy định chi tiết tại mục 4.2); (iii) được quyền thừa kế cổ phần ưu đãi theo pháp luật quy định, cùng với toàn bộ quyền lợi kèm theo cổ phần;
Sau thời gian 5-7 năm (tương ứng đến thời điểm Công ty bắt đầu có cổ tức bằng mức hỗ trợ), sẽ trở thành cổ phần phổ thông.
− Cổ phần ưu đãi được tự do chuyển nhượng, nhưng sau khi chuyển nhượng cho người khác trở thành cổ phần phổ thông.
− Sau khi góp vốn trở thành cổ đông của Công ty cổ phần, về cơ bản sẽ không có sự phân biệt quyền lợi giữa người dân đã di dời với người còn ở lại (tạm cư ngụ trên đất đã có quyết định thu hồi). Tuy nhiên, để đảm bảo thuận lợi cho việc thu hồi đất giai đoạn sau, người nông dân còn tạm cư ở lại phải có cam kết di dời ngay, khi được bố trí tái định cư hay trả mặt bằng để thực hiện dự án.
− Quy trình góp vốn và chuyển nhượng vốn góp: gồm 3 bước: + Xác định thiệt hại về tài sản khi thu hồi đất: theo quy định chung;
+ Góp vốn cổ phần bằng tiền bồi thường đất nông nghiệp khi trả tiền bồi thường: đây là bước quyết định, nhằm đảm bảo tỷ lệ người nông dân góp vốn cao nhất;
+ Chuyển nhượng cổ phiếu thành tiền mặt: đảm bảo tính thanh khoản và sát giá thị trường cho người nông dân đã mua cổ phần Công ty.
+ Cần tổ chức các nhóm tư vấn, vận động, các bàn giao dịch về chứng khoán, ngân hàng… tại nơi chi tiền bồi thường để hỗ trợ cho người dân thực hiện các giao
dịch và chuyển đổi cần thiết ngay sau khi nhận tiền bồi thường và mua bán cổ phiếu Công ty. Công tác thông tin, vận động, tuyên truyền cần được nhấn mạnh và triển khai trong cả 3 bước nêu trên để nâng cao hiểu biết của người dân để tự nguyện tham gia mua, nắm giữ cổ phần với tỷ lệ cao nhất với mục đích được hưởng lợi khi dự án phát triển.
− Chính sách thu hút người nông dân tham gia góp vốn. Nông dân còn giữ đất nông nghiệp, đang trực tiếp canh tác, có hộ khẩu hoặc tạm trú ít nhất 5 năm trên địa bàn xã Hiệp Phước được hưởng các ưu đãi sau:
− Trợ cấp trong thời gian ban đầu:
+ Công thức chung tính mức trợ cấp là:
+ Tiền trợ cấp = [Tiền góp vốn vào Công ty x Tỷ lệ %] - Cổ tức được hưởng + Trong đó, tỷ lệ % sẽ được xác định cụ thể trong phương án tài chính của dự án, có đối chiếu so sánh với lãi suất huy động của ngân hàng. Khoản trợ cấp này đề nghị được hạch toán vào chi phí bồi thường.
− Đảm bảo đối với người nông dân:
+ Trong trường hợp Công ty Cổ phần thua lỗ, người nông dân muốn bán cổ phần sẽ được chính Công ty Cổ phần đảm bảo mua lại với giá tối thiểu bằng mệnh giá. Việc mua lại này chỉ thực hiện trong thời gian người nông dân đang nắm giữ cổ phiếu ưu đãi (tương ứng thời gian đầu tư ban đầu của dự án).
+ Các cổ đông sáng lập của Công ty Cổ phần phải tính toán khả năng rủi ro xảy ra, mức vốn cần thiết để lập một quỹ dự phòng và được phong tỏa tại một ngân hàng được chỉ định trong thời gian nêu trên để thực hiện nhiệm vụ này. Hoặc các cổ đông sáng lập thương lượng với các cổ đông chiến lược có trách nhiệm về vấn đề này, như một điều kiện khi tham gia trở thành cổ đông của Công ty Cổ phần.
− Hỗ trợ vay vốn: Khi có nhu cầu tiền mặt, người nông dân được các đơn vị tín dụng hỗ trợ thế chấp cổ phiếu để vay vốn, nhưng vẫn được hưởng chính sách trợ cấp.
+ Phê duyệt các tiêu chí lựa chọn cổ đông sáng lập Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Cảng Hiệp Phước; giao Công ty thực hiện công tác bồi thường giải phóng mặt bằng dự án; giao đất cho Công ty để triển khai xây dựng và khai thác dự án theo quy hoạch đồng thời có trách nhiệm thực hiện đề án nông dân góp vốn.
+ Chấp thuận các nội dung đề án nông dân góp vốn nêu trên để Công ty cổ phần xây dựng và kinh doanh Khu đô thị Cảng Hiệp Phước xây dựng nội dung chi tiết đề án và lộ trình triển khai thực hiện.
+ Giao Hội nông dân Thành phố chủ trì, phối hợp Mặt trận Tổ quốc Thành phố và các ban ngành đoàn thể triển khai công tác tuyên truyền sâu rộng đến người nông dân khu vực dự án (xã Hiệp Phước) về những nội dung nêu trên để đảm bảo sự ủng hộ của người dân trong khu vực và thành công của đề án.
+ Giao Sở Tài chính chủ trì, phối hợp Quỹ đầu tư phát triển đô thị TP.HCM và các sở ngành có liên quan khác hỗ trợ và tháo gỡ vướng mắc trong quá trình triển khai đề án, kiến nghị các Bộ ngành trung ương nếu cần.
+ Đẩy mạnh công tác quy hoạch chi tiết dự án Khu đô thị Cảng Hiệp Phước, đảm bảo tính hiệu quả và khả thi.
3.1.6. Phát huy mô hình Trung tâm Khai thác quỹ đất
− Trung tâm Khai thác Quỹ đất là đơn vị trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường. Trung tâm Phát triển quỹ đất là đơn vị sự nghiệp có thu, tự đảm bảo một phần chi phí hoạt động, có tư cách pháp nhân, có con dấu riêng, được cấp vốn và kinh phí, được mở tài khoản tại Ngân hàng Kho bạc Nhà nước để hoạt động theo quy định. Muốn Trung tâm hoạt động hiệu quả hơn, trước hết những khó khăn của Trung tâm cần phải được giải quyết triệt để. Đồng thời, cần tạo cơ chế cho trung tâm có thể tìm nguồn vốn ngoài ngân sách, một kênh huy động vốn hữu hiệu, để thực hiện việc thu hồi đất nhằm thực hiện vai trò đơn vị cung cấp “đất sạch” cho hoạt động sản xuất- kinh doanh và phát triển hạ tầng kinh tế - xã hội.
− Phương pháp tái phân lô là một kỹ thuật nhằm tiến hành dịch vụ hợp nhất các lô thửa rời rạc của nhiều chủ đất khác nhau vào việc phát triển đô thị đã được quy hoạch. Kỹ thuật này cũng được hiểu là có thể giải tỏa trắng các khu lụp xụp, tập hợp thành một lô đất lớn, sau đó điều chỉnh lại các lô đất, điều chỉnh ranh đất và tái định cư tại chỗ. Đây là cách làm rất hiệu quả, được áp dụng tại Nhật Bản, Đài Loan và một số thành phố tại Canada và Australia. Sự điều tiết giá trị gia tăng từ đất sau khi đầu tư công trình giao thông trên địa bàn có thể thực hiện thông qua việc tận dụng phát triển tầng cao, xây dựng các tuyến đường giao thông trong khu vực, đồng thời tận dụng một số diện tích sàn xây dựng hoặc diện tích dôi dư (đã có hạ tầng) cho mục đích kinh doanh, qua đó tái tạo nguồn vốn đã đầu tư. Nhờ đó, các tuyến đường giao thông hình thành theo cơ chế tự hạch toán nguồn thu đã được tạo ra.
− Kinh nghiệm từ thực hiện dự án Xóm Cải quận 5 cho thấy:
+ Để thực hiện chính sách giải quyết nhà ở cho đối tượng có thu nhập thấp, dự án đã đề ra phương thức bán nhà và cho thuê nhà, gồm bán đứt, trả góp trong 5 năm, cho thuê dài hạn đối với bà con nghèo, nhằm giải quyết cho các hộ gia đình tại khu vực Xóm Cải đều có điều kiện tái định cư tại chỗ với giá phù hợp nhất, đảm bảo khả năng mua được nhà.
− Dự án đã huy động nhiều nguồn vốn đầu tư như vốn tự có của đơn vị thi công, nguồn vốn của người dân đặt cọc mua nhà, và ngay cả vốn bồi thường giải tỏa của các hộ giữ lại.
3.1.8. Tạo nguồn thu từ mô hình biên chỉnh trang
− Với mô hình Biên chỉnh trang, thay vì chỉ giải toả đủ diện tích để làm đường, Nhà nước sẽ giải toả rộng ra diện tích hai bên dọc theo trục đường mới hình thành, tạo ra một quỹ đất dự trữ, vì đây là khu vực có giá trị gia tăng cao nhất. Mảnh đất thu hồi hai bên đường sẽ được bán đấu giá, qua đó tạo ra nguồn kinh phí bù đắp một phần nguồn vốn do Nhà nước bỏ ra đầu tư xây dựng, nâng cao mức bồi thường cho người bị giải tỏa trắng, đồng thời tạo được một quỹ đất cần thiêt để tái định cư tại chỗ những người bị di dời hay sử dụng cho các chương trình nhà ở xã hội. Với giải
pháp này, sẽ không còn hiện tượng nhà “siêu mỏng”, có thể đầu tư mới công trình hạ tầng giao thông mà vẫn không sử dụng quá nhiều ngân sách.
− Một số điều kiện khi áp dụng mô hình “Biên chỉnh trang”
+ Cơ sở pháp lý trong công tác thu hồi đất dự trữ ven 2 bên trục đường, cho đến nay được dựa theo Điểm c, Khỏan 3, Điều 5 Luật đất đai năm 2003, đã xác định rõ Nhà nước với vai trò là đại diện chủ sỡ hữu sẽ “Điều tiết phần giá trị tăng thêm từ đất mà không do đầu tư của người sử dụng đất mang lại”. Ngày 19/5/2004, Chính phủ ban hành Nghị quyết 06/2004/NQ-CP về một số giải pháp phát triển lành mạnh thị trường Bất động sản; trong Nghị quyết này, Chính phủ đã chỉ ra hướng thực hiện quy định của Điều 5 Luật Đất đai 2003, “thông qua thuế, phí và lệ phí, Nhà nước điều tiết thị trường bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trường hợp do Nhà nước đầu tư kết cấu hạ tầng tạo ra”. Bộ Xây dựng vừa ban hành Thông tư 07/2008/TT-BXD ngày 07/4/2008, tại Phần II, nội dung III, mục 2 có nêu “Đối với quy họach chi tiết xây dựng mới hoặc cải tạo 2 bên trục đường chính trong đô thị phải xác định phạm vi lập quy họach tối thiểu là 50m mỗi bên kể từ phía ngoài chỉ giới đường đỏ. Đối với Quốc lộ, là các trục hành lang phát triển phải xác định phạm vi lập quy họach tối thiểu 100m mỗi bên kể từ phía ngòai hành lang an tòan đường bộ”.
+ Khu vực triển khai mô hình “biên chỉnh trang” tạo đất dự trữ 2 bên trục đường phải là đất đai thuộc khu vực vùng ven hoặc huyện ngoại thành, với mật độ dân cư vừa phải.
+ Yếu tố quy hoạch là yếu tố quan trọng nhất, quy hoạch ở đây không phải đơn thuần về kỹ thuật quy hoạch mà còn tính đến tính khả thi hiệu quả kinh tế khi triển khai, trên cơ sở đó giới hạn chiều rộng của biên giải tỏa.
+ Độ rộng biên chỉnh trang phải có độ dày tối thiểu để tiến hành chỉnh trang dọc