2.2.2.1. Khái niệm
− Xuất phát từ lý do giá đất tăng rất nhiều lần ở khu vực dọc theo đường mới xây hoặc mở rộng, việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất ngay tại vị trí dọc theo 2 tuyến đường là rất cần thiết. Ý tưởng của mô hình biên chỉnh trang là tiến hành giải tỏa mở rộng thêm hai bên phần đất dự kiến thu hồi để xây dựng các công trình hạ tầng. Mô hình biên chỉnh trang được áp dụng đối với công trình xây dựng tuyến đường mới hay chỉnh trang mở rộng đường hiện hữu. Như vậy, thay vì chỉ giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước sẽ giải tỏa rộng ra diện tích dọc 2 bên trục đường mới hình thành, tạo ra quỹ đất dự trữ, vì đây là khu vực có giá trị gia tăng cao nhất. Quy mô phần diện tích thu hồi thêm sẽ được thay đổi tùy theo thực trạng sử dụng đất hiện hữu ở khu vực thu hồi, tùy theo khả năng nguồn vốn cũng như số lượng hộ sẽ bị di dời, qua đó đảm bảo tiến độ thực thi hợp lý không kéo dài thời gian. Mảnh đất thu hồi 2 bên đường sẽ được bán đấu giá (hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất), qua đó tạo ra nguồn kinh phí bù đắp một phần nguồn vốn do Nhà nước bỏ ra đầu tư xây dựng, nâng cao mức bồi thường cho người bị giải tỏa trắng, đồng thời tạo được một quỹ đất cần thiết để tái định cư tại chỗ những người bị di
dời hay sử dụng cho các chương trình nhà ở xã hội. Điều quan trọng là kiến trúc xây dựng ở 2 bên tuyến đường vừa mới làm cũng sẽ trở nên khang trang, hiện đại theo quy họach đồng nhất, không xuất hiện nhà siêu mỏng, siêu méo như thường gặp trước đây. Với ý nghĩa như vậy, công trình hạ tầng giao thông vẫn có thể được đầu tư mới mà không phải bỏ ra nhiều tiền ngân sách, thậm chí có thể tạo ra thặng dư, giá trị tăng thêm từ đất sau khi có công trình hạ tầng sẽ được điều tiết và phân bổ hợp lý, đem lại hiệu quả cho xã hội, sẽ không dồn về một số hộ dân may mắn, hưởng lợi ngẫu nhiên.
2.2.2.2. Áp dụng
− Đến nay, mô hình này đã bước đầu thực hiện khá thành công tại dự án đường Nguyễn Hữu Thọ huyện Nhà Bè (đoạn nối từ đường Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước), là địa bàn thuộc huyện ngoại thành. Đây là dự án đã được Thành phố phê duyệt đầu tư tại quyết định 4121/QĐ-UB-QLDA ngày 19/7/1999 do Công ty tư vấn thiết kế GTVT phía Nam lập dự án. Đường Nguyễn Hữu Thọ có bề rộng 60m, dài 7,5km, biên chỉnh trang mỗi bên giải tỏa thêm 75m, tổng chiều ngang cần giải tỏa là 210m dọc theo tuyến đường.
− Ủy ban Nhân dân Thành phố đã ban hành quyết định 8777/QĐ-UBND ngày 24/12/2001 thu hồi đất và giao đất cho Sở GTVT tổ chức thực hiện dự án đầu tư xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ (nối từ đường Nguyễn Văn Linh đến KCN Hiệp Phước, tổng diện tích thu hồi là 45,12ha thuộc phường Tân Phong quận 7, các xã Phước Kiểng, Nhơn Đức và Long Thới thuộc huyện Nhà Bè. Sau đó UBND Thành phố đã ra quyết định 2272/QĐ-UBND ngày 18/6/2003 về việc thu hồi đất dọc theo 2 bên đường Nguyễn Hữu Thọ thuôc huyện Nhà Bè để tạo quỹ đất đô thị cho Thành phố, với tổng diện tích thu hồi là 87,55ha trên địa bàn 2 xã Phước Kiểng và Nhơn Đức. Như vậy, đây là quyết định mang ý nghĩa lịch sử đầu tiên Thành phố đã ban hành quyết định thu hồi đất tạo quỹ đất công dự trữ theo mô hình biên chỉnh trang, chủ yếu tập trung ở huyện Nhà Bè, nơi số hộ bị giải tỏa không nhiều. Tổng số hộ phải giải tỏa trắng từ dự án xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ là hơn 420 hộ (thu
hồi 33ha) trong khi tổng số hộ bị giải tỏa 2 bên ranh giới đường Nguyễn Hữu Thọ là 279 hộ (thu hồi 87,55 ha làm quỹ đất dự trữ).
− Dự án đường Nguyễn Hữu Thọ chia làm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 tập trung vào công tác đền bù giải tỏa và xây dựng cơ bản với tổng kinh phí 196,23 tỷ đồng. Giai đoạn 2 đầu tư hoàn chỉnh các hạng mục cầu, đường trục đường Bắc Nam, cầu Phước Kiểng, cầu Rạch Đỉa, cầu Bà Chiêm với tổng kinh phí giai đoạn 2 dự kiến 232,84 tỷ đồng. Tổng kinh phí của 2 giai đoạn là 429 tỷ đồng. Cho đến thời điểm 3/2008, từ nguồn quỹ đất đã giải tỏa 2 bên tuyến đường, một bên đã bán đấu giá cho công ty Phú Long diện tích 43ha, thu về Ngân sách 336 tỷ đồng; phía đối diện đưa giá bán 5,7ha cho công ty Tài Nguyên thu về 100 tỷ đồng cho Ngân sách, dự kiến sẽ giao tiếp 20 ha cho công ty GS và kiến nghị dành 15 ha đất sử dụng cho công tác bồi thường, tái định cư tại chỗ cho người bị giải tỏa. Như vậy, bằng cách bán đấu giá diện tích đất 2 bên biên chỉnh trang không chỉ bù đắp được chi phí vốn đầu tư bỏ ra mà còn tạo ra quỹ đất đáng kể cho cho công tác đền bù và các chương trình nhà ở xã hội.