2.2.1.1. Khái niệm
− Phương pháp tái phân lô có thể tạo ra nhiều lợi ích thực sự, không phải là các lợi ích tự động mang đến. Từng dự án phải có kế hoạch thật kỹ lưỡng, tổ chức hợp lý và quản lý tốt. Các lợi ích mang lại phụ thuộc vào tính khả thi của chương trình và sự điều phối các dự án tái phân lô khác nhau theo đúng tiến độ trong một chương trình chung thống nhất. Kỹ thuật tái phân lô còn có thể sử dụng để cung cấp đất đai cho chương trình nhà ở thu nhập thấp. Cách thực hiện là phân bổ diện tích đất nhất định trong từng dự án để bán bằng hoặc hơn giá thành cho các công ty có trách nhiệm xây dựng nhà ở cho người có thu nhập thấp.
− Phương pháp tái phân lô có thể được định nghĩa như là một công cụ quản lý đất đai được hỗ trợ để mang lại trật tự đô thị phát triển bởi các đóng góp của các chủ sử dụng đất. Mục tiêu chính của tái phân lô là để chuyển đổi nhà đất ổ chuột, nhếch nhác, bất hợp lý phát triển thành các hình thức thích hợp hơn theo yêu cầu của quy hoạch. Nó có lợi thế rất lớn trong việc giải quyết các vấn đề sử dụng đất ở tại đô thị nhưng việc triển khai hiện nay vẫn đang phải đối mặt với một số hạn chế. Những kỹ
thuật bao gồm những giới hạn trong việc giải quyết các sự hạn chế của dữ liệu, hạn chế kinh tế trong bồi thường và đền bù đất, hay thiếu sự công khai.
− Kỹ thuật tái phân lô là một kỹ thuật để quản lý phát triển đô thị của vùng đất rìa đô thị, theo đó một nhóm các khoảnh đất riêng biệt được lắp ráp cho kế hoạch thống nhất của họ, và phân khu phục vụ như là một động sản duy nhất, và tái phân phối của nhiều tòa nhà mới lại cho chủ sử dụng đất gốc (Archer, 1992). Quá trình này chủ yếu sẽ là nông thôn hoặc có kế hoạch đất đô thị và tái phân bổ nó trong một sử dụng có hiệu quả hơn với sự tôn trọng yêu cầu quy hoạch (Yomralioglu và Parker, 1992) [16].
− Các mục tiêu chính của phương pháp tái phân lô là:
+ Cung cấp các yêu cầu cho việc sử dụng đất công cộng, như đường phố, công viên, bệnh viện, trường học từ tất cả các chủ đất tham gia vào một khu vực dự án.
+ Để tạo ra lô như vậy thích hợp cho việc xây dựng sử dụng theo đúng quy định của quy hoạch kế hoạch.
+ Chỉnh trang đô thị và chuyển giao quyền sử dụng đất đất trở lại cho các chủ sử dụng đất một cách hợp lý nhất.
2.2.1.2. Các quy trình trong phương pháp tái phân lô
− Phương pháp tái phân lô dự án thường được thực hiện bởi chính quyền địa phương và có liên quan đến thủ tục pháp luật. Một quy trình tái phân lô tiêu biểu bắt đầu với việc chuẩn bị quy hoạch một kế hoạch của đô thị. Về phương án quy hoạch, trong các khối, các lô đó được hình thành bởi các đường phố, rất nhiều được cấp phát cho sự phát triển tư nhân. Khu vực sử dụng công cộng được xác định sau đó bằng cách đo mét vuông trên đường phố có kế hoạch, công viên và so sánh nó với tổng diện tích của dự án (Doebele, 1982). Nói cách khác tất cả các khoảnh đất trong vùng dự án được nhóm lại với nhau và một tỷ lệ phần trăm của mỗi lô đất được tính để xác định một sự đóng góp vào các khu vực công cộng. Điều này tỷ lệ phần trăm phụ thuộc vào kích thước của khu vực dự án và kích thước tổng số yêu cầu sử dụng công cộng các khu vực. Các đất còn lại sau đó được phân bổ lại trong khối được xác định bởi kế hoạch.
Hình 2.5. Mô hình tái phân lô
− Để làm điều này, trước tiên, mỗi khối, lô được chia thành nhiều phù hợp mới, sau đó đất tái phân phối được thực hiện. Nguyên tắc cơ bản trong phân phối là để giữ đất ở vị trí gần đó bản gốc của nó, ít nhất là trong cùng một khối.
2.2.1.3. Vai trò của phương pháp tái phân lô trong phát triển đô thị
− Khái niệm của phương pháp tái phân lô là chủ yếu dựa vào gia tăng sử dụng đất công, trong khi các kích thước của đất tư nhân được giảm. Theo kết quả này, kích cỡ của vùng đất tư nhân đang giảm và ngày càng trở nên nhỏ hơn nhưng giá trị kinh tế của họ tăng lên do sự bổ sung quy hoạch phát triển có kế hoạch mang lại. Trong khi đó, chính quyền cũng có được quỹ đất công cộng để phục vụ cho các lợi ích công cộng.
− Phương pháp tái phân lô là một phương pháp do chính quyền thành phố thực hiện, được cơ quan công cộng khác, hoặc thậm chí tư nhân hiệp hội có thể tham gia trực tiếp trong quá trình đô thị hóa và do đó chia sẻ lợi nhuận của nó (Rainer, 1992). Bên cạnh việc cải thiện việc sử dụng đất cho chính phủ, cũng là một phương thức quan trọng về kinh tế cho các chủ đất để cải thiện việc sử dụng đất của họ. Tuy nhiên, một số lợi ích của phương pháp tái phân lô cho cả chính phủ và các chủ đất có thể được đưa ra như sau:
− Bồi thường chi phí sử dụng đất công là sẽ giảm đáng kể để cung cấp khu vực công cộng một cách kinh tế hơn.
− Một kế hoạch phân vùng được nhận ra trong một thời gian ngắn, đất và các dự án phát triển đô thị đạt được nhanh chóng.
− Thuế thu nhập gia tăng trong khu vực dự án. Điều này cung cấp một nguồn bổ sung cho các chính phủ.
− Các chương trình phát triển đất trong các khu vực đô thị được thực hiện
− Các hồ sơ địa chính hiện tại được cập nhật, tổ chức lại và quản lý địa chính là cải thiện.
B. Lợi ích cho chủ đất
− Sau khi dự án, giá trị đất tăng rất nhanh và trở thành vùng đất có giá trị hơn cho chủ đất.
− Một hồ sơ địa chính được tái định hình và chuyển thành rất nhiều lô thửa đầy đủ, có thể được sử dụng hơn về kinh tế.
− Các lô đất nhỏ, manh mún có thể được gom lại thành các lô đủ tiêu chuẩn xây dựng hơn.
− Do ảnh hưởng của dự án tái phân lô cùng cho mỗi chủ đất, tranh chấp về đất đai bất công đang có kế hoạch giảm.
− Vào cuối của dự án, các dịch vụ công cộng cơ bản được cung cấp cho lô hàng mới, do đó các mới dịch vụ xã hội được đưa vào các khu vực dự án.
− Không có phí phụ thêm cho chủ đất cho các chi phí dự án, ngoại trừ việc họ mất một phần đất của họ. Trong nhiều trường hợp, tất cả các chi phí dự án được đáp ứng bởi các đô thị.
− Qua kinh nghiệm triển khai dự án tái phân lô cho thấy, việc điều tiết giá trị đất đai tăng trong tiến trình đô thị hóa mở rộng thành phố đã được nhiều quốc gia áp dụng, nhằm đảm bảo có đủ nguồn lực để thực hiện tái chỉnh trang theo ý đồ quy họach, trong khi nguồn vốn vẫn có thể trang trải, nhiều con đường được hình thành từ nguồn vốn nhờ bán một số khu đất dành riêng sau khi có hạ tầng hoàn chỉnh. Với
quy mô này, việc phát triển hạ tầng giao thông nội bộ khu vực sẽ không dùng đến Ngân sách, chủ yếu được điều tiết bằng giá trị gia tăng từ đất sau khi có hạ tầng.
2.2.1.4. Áp dụng
− Việc áp dụng thí điểm tại Thành phố Hồ Chí Minh qua mô hình chỉnh trang khu dân cư Xóm Cải Phường 11 Quận 5.
− Vào năm 1993, Thành phố Hồ Chí Minh đã áp dụng mô hình tái phân lô trong công tác cải tạo và chỉnh trang khu dân cư tại một địa bàn khu trung tâm Thành phố. Do công tác cải tạo chỉnh trang khu dân cư hiện hữu cực kỳ khó khăn và phức tạp vào lúc đó, Thành phố đã nỗ lực tìm kiếm phương thức giải quyết qua nhiều mô hình khác nhau. Trong các mô hình đó, phải kể đến sự thành công của mô hình cải tạo chỉnh trang khu dân cư Xóm Cải phường 11 quận 5. Đây là khu vực dân cư nằm ở trung tâm Chợ lớn, xây dựng tự phát trước 1975, chủ yếu là nhà cấp 4 thấp tầng, hạ tầng không hoàn chỉnh, chưa đủ điều kiện pháp lý…
− Do phát triển tự phát, thiếu quy hoạch nên chỉ trên diện tích 4,14km2 mà có tới 243.259 người sống chen chúc trong hơn 8.000 căn nhà lụp xụp, dột nát chạt hẹp (số liệu 1993), mật độ dân cư quá đông, bình quân 60.703 người/km2, đa số là người lao động có thu nhập thấp. Là khu dân cư có mật độ xây dựng dày đặc, gần 80%; hệ số sử dụng đất thấp, khoảng 1,69; diện tích cây xanh đầu người 0,22m2/người; tình trạng ngập nước thường xuyên vào mùa mưa, hệ thống thóat nước thẳng ra kênh rạch không được xử lý làm cho người dân sinh sống trong điều kiện, môi trường ô nhiễm rất nghiêm trọng, an ninh trật tự xã hội kém và phòng cháy chữa cháy hết sức khó khăn, ảnh hưởng chung đến cảnh quan Thành phố. Thực hiện chủ trương của Thành ủy, Ủy ban nhân dân Thành phố về công tác chỉnh trang đô thị, góp phần giải quyết xóa tình trạng nhà lụp xụp trong nội thành, giải quyết nhà ở cho nhân dân lao động, dự án cải tạo khu nhà ở Xóm Cải được đặt ra nhằm cải thiện điều kiện ăn ở của dân định cư tại chỗ và giải quyết nhu cầu nhà ở của cán bộ, nhân viên khu vực hành chính sự nghiệp, trong đó ưu tiên cho 2 ngành giáo dục, y tế của quận 5 đang gặp khó khăn. Khu nhà ở mới đã tạo khỏang thông thoáng tự nhiên, thảm cỏ, cây xanh, điều kiện giao thông thuận lợi, giải quyết thóat nước, phòng cháy chữa cháy,
gắn liền với giải quyết ô nhiễm môi trường, góp phần chỉnh trang đô thị, tạo bộ mặt mới hiện đại. Tổng kinh phí đầu tư khu nhà ở Xóm Cải lên đến 93,6 tỷ đồng (năm 1993).
+ Như vậy, khu nhà ở sau khi xây dựng xong gồm 7 lô, 23 đơn nguyên, quy mô kiên cố cấp 2 cao 5 tầng, chia làm 528 căn hộ; mật độ xây dựng 36,4%, chiều cao tối đa 26,5m (6,5tầng). Đây là mô hình tăng chiều cao (hệ số sử dụng đất) để tăng diện tích giao thông nội bộ. công trình được xây dựng đồng bộ với các hệ thống hạ tầng kỹ thuật phục vụ khu dân cư như hệ thống đường, điện, cấp thóat nước, chiếu sáng công cộng. Khu nhà ở Xóm Cải sau khi xây dựng hoàn chỉnh đã cải thiện điều kiện ăn ở của nhân dân cư ngụ trong các căn hộ lụp xụp trước đây, thay đổi một phần bộ mặt quận 5, giải quyết tình hình an ninh trật tự địa bàn phường 8, cũng như tòan quận 5, từng bước xây dựng theo quy hoạch được duyệt.
2.2.2. Mô hình Biên chỉnh trang - Development boundary2.2.2.1. Khái niệm 2.2.2.1. Khái niệm
− Xuất phát từ lý do giá đất tăng rất nhiều lần ở khu vực dọc theo đường mới xây hoặc mở rộng, việc điều tiết giá trị tăng thêm từ đất ngay tại vị trí dọc theo 2 tuyến đường là rất cần thiết. Ý tưởng của mô hình biên chỉnh trang là tiến hành giải tỏa mở rộng thêm hai bên phần đất dự kiến thu hồi để xây dựng các công trình hạ tầng. Mô hình biên chỉnh trang được áp dụng đối với công trình xây dựng tuyến đường mới hay chỉnh trang mở rộng đường hiện hữu. Như vậy, thay vì chỉ giải tỏa đủ diện tích để làm đường, Nhà nước sẽ giải tỏa rộng ra diện tích dọc 2 bên trục đường mới hình thành, tạo ra quỹ đất dự trữ, vì đây là khu vực có giá trị gia tăng cao nhất. Quy mô phần diện tích thu hồi thêm sẽ được thay đổi tùy theo thực trạng sử dụng đất hiện hữu ở khu vực thu hồi, tùy theo khả năng nguồn vốn cũng như số lượng hộ sẽ bị di dời, qua đó đảm bảo tiến độ thực thi hợp lý không kéo dài thời gian. Mảnh đất thu hồi 2 bên đường sẽ được bán đấu giá (hoặc giao đất có thu tiền sử dụng đất và cho thuê đất), qua đó tạo ra nguồn kinh phí bù đắp một phần nguồn vốn do Nhà nước bỏ ra đầu tư xây dựng, nâng cao mức bồi thường cho người bị giải tỏa trắng, đồng thời tạo được một quỹ đất cần thiết để tái định cư tại chỗ những người bị di
dời hay sử dụng cho các chương trình nhà ở xã hội. Điều quan trọng là kiến trúc xây dựng ở 2 bên tuyến đường vừa mới làm cũng sẽ trở nên khang trang, hiện đại theo quy họach đồng nhất, không xuất hiện nhà siêu mỏng, siêu méo như thường gặp trước đây. Với ý nghĩa như vậy, công trình hạ tầng giao thông vẫn có thể được đầu tư mới mà không phải bỏ ra nhiều tiền ngân sách, thậm chí có thể tạo ra thặng dư, giá trị tăng thêm từ đất sau khi có công trình hạ tầng sẽ được điều tiết và phân bổ hợp lý, đem lại hiệu quả cho xã hội, sẽ không dồn về một số hộ dân may mắn, hưởng lợi ngẫu nhiên.
2.2.2.2. Áp dụng
− Đến nay, mô hình này đã bước đầu thực hiện khá thành công tại dự án đường Nguyễn Hữu Thọ huyện Nhà Bè (đoạn nối từ đường Nguyễn Văn Linh đến Khu công nghiệp Hiệp Phước), là địa bàn thuộc huyện ngoại thành. Đây là dự án đã được Thành phố phê duyệt đầu tư tại quyết định 4121/QĐ-UB-QLDA ngày 19/7/1999 do Công ty tư vấn thiết kế GTVT phía Nam lập dự án. Đường Nguyễn Hữu Thọ có bề rộng 60m, dài 7,5km, biên chỉnh trang mỗi bên giải tỏa thêm 75m, tổng chiều ngang cần giải tỏa là 210m dọc theo tuyến đường.
− Ủy ban Nhân dân Thành phố đã ban hành quyết định 8777/QĐ-UBND ngày 24/12/2001 thu hồi đất và giao đất cho Sở GTVT tổ chức thực hiện dự án đầu tư xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ (nối từ đường Nguyễn Văn Linh đến KCN Hiệp Phước, tổng diện tích thu hồi là 45,12ha thuộc phường Tân Phong quận 7, các xã Phước Kiểng, Nhơn Đức và Long Thới thuộc huyện Nhà Bè. Sau đó UBND Thành phố đã ra quyết định 2272/QĐ-UBND ngày 18/6/2003 về việc thu hồi đất dọc theo 2 bên đường Nguyễn Hữu Thọ thuôc huyện Nhà Bè để tạo quỹ đất đô thị cho Thành phố, với tổng diện tích thu hồi là 87,55ha trên địa bàn 2 xã Phước Kiểng và Nhơn Đức. Như vậy, đây là quyết định mang ý nghĩa lịch sử đầu tiên Thành phố đã ban hành quyết định thu hồi đất tạo quỹ đất công dự trữ theo mô hình biên chỉnh trang, chủ yếu tập trung ở huyện Nhà Bè, nơi số hộ bị giải tỏa không nhiều. Tổng số hộ phải giải tỏa trắng từ dự án xây dựng đường Nguyễn Hữu Thọ là hơn 420 hộ (thu
hồi 33ha) trong khi tổng số hộ bị giải tỏa 2 bên ranh giới đường Nguyễn Hữu Thọ là 279 hộ (thu hồi 87,55 ha làm quỹ đất dự trữ).
− Dự án đường Nguyễn Hữu Thọ chia làm 2 giai đoạn, giai đoạn 1 tập trung vào công tác đền bù giải tỏa và xây dựng cơ bản với tổng kinh phí 196,23 tỷ đồng. Giai đoạn 2 đầu tư hoàn chỉnh các hạng mục cầu, đường trục đường Bắc Nam, cầu Phước Kiểng, cầu Rạch Đỉa, cầu Bà Chiêm với tổng kinh phí giai đoạn 2 dự kiến 232,84 tỷ đồng. Tổng kinh phí của 2 giai đoạn là 429 tỷ đồng. Cho đến thời điểm 3/2008, từ nguồn quỹ đất đã giải tỏa 2 bên tuyến đường, một bên đã bán đấu giá cho công ty Phú Long diện tích 43ha, thu về Ngân sách 336 tỷ đồng; phía đối diện đưa giá bán 5,7ha cho công ty Tài Nguyên thu về 100 tỷ đồng cho Ngân sách, dự kiến sẽ giao tiếp 20 ha cho công ty GS và kiến nghị dành 15 ha đất sử dụng cho công tác