− Định giá là loại hoạt động chuyên môn vừa mang tính kinh tế - kỹ thuật, tính pháp lý, vừa mang tính xã hội, tính nghệ thuật. Hoạt động định giá hình thành, tồn tại và phát triển gắn liền với sự hình thành, tồn tại và phát triển của thị trường. − Ðịnh giá đất đai là người định giá căn cứ vào nguyên tắc, phương pháp định giá đất trên cơ sở nắm chắc tư liệu thị trường đất đai, căn cứ vào những thuộc tính kinh tế và tự nhiên của đất đai theo chất lượng, và tình trạng thu lợi thông thường trong hoạt động kinh tế thực tế của đất đai, xem xét đầy đủ ảnh hưởng của các yếu tố về phát triển kinh tế, xã hội, phương thức sử dụng đất, dự kiến thu lợi từ đất và chính sách đất đai, đối với việc thu lợi từ đất, rồi tổng hợp để định ra giá cả tại một thời điểm nào đó cho một thửa hoặc nhiều thửa đất với một quyền đất đai nào đó.
− Ðịnh giá đất đai phải dựa vào tài liệu đầy đủ về thị trường đất đai, sự hình thành giá cả cuối cùng của đất đai là quyết định bởi hai bên giao dịch.
− Ðịnh giá đất phải cân nhắc đầy đủ ảnh hưởng của chính sách đất đai của Chính phủ, như quy hoạch đô thị của Chính phủ có ảnh hưởng lớn đến giá đất. Cùng một loại đất quy hoạch có thể làm tăng lên một trăm lần sau một đêm và cũng có thể làm cho chẳng ai hỏi tới. Nếu không cân nhắc chính sách của Chính phủ thì kết quả định giá đất khó lòng nói rằng công bằng và hợp lý.
− Ðịnh giá đất phải biết đầy đủ tình trạng các loại quyền của đối tượng định giá. Cùng một loại đất, quyền lợi không giống nhau thì giá cả có thể cách nhau rất lớn.
2.1.3.2. Nguyên tắc định giá đất
− Nguyên tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất: − Nguyên tắc cung - cầu
− Nguyên tắc đánh giá các yếu tố tham ra quá trình tạo ra thu nhập thực từ đất đai − Nguyên tắc thay đổi
− Nguyên tắc cân đối − Nguyên tắc phù hợp − Nguyên tắc cạnh tranh − Nguyên tắc đóng góp
− Nguyên tắc tăng và giảm phần sinh lợi
− Nguyên tắc tăng, giảm giá trị đất đai do tác động bởi đất đai khác − Nguyên tắc thay thế
− Nguyên tắc khả năng sinh lời của đất
2.1.3.3. Phương pháp định giá đất
− Phương pháp thu nhập
− Phương pháp so sánh trực tiếp − Phương pháp thặng dư
− Phương pháp chi phí
− Phương pháp phân tích hồi quy
2.1.4. Các quy luật trong thị trường đất đai2.1.4.1. Quy luật cung – cầu 2.1.4.1. Quy luật cung – cầu
− Quy luật cung - cầu chính là cơ chế vận hành của nền kinh tế thị trường. Giá cả sẽ được thị trường xác định thông qua mối quan hệ giữa cung và cầu.
− Cung – cầu tác động lẫn nhau:
+ Cầu tăng sản xuất mở rộng cung tăng + Cầu giảm sản xuất thu hẹp cung giảm − Cung – cầu ảnh hưởng đến giá cả
+ Cung = cầu giá cả = giá trị + Cung > cầu giá cả < giá trị + Cung < cầu giá cả > giá trị − Giá cả ảnh hưởng đến cung – cầu:
+ Giá cả hàng hóa tăng: cung tăng cầu giảm + Giá cả hàng hóa giảm: cung giảm cầu tăng − Ý nghĩa:
+ Từ cơ chế tự điều tiết của thị trường, giá cả sẽ là tín hiệu để người mua và người bán điều chỉnh hành vi. Giả sử một loại hàng hóa có nhu cầu cao sẽ làm tăng giá. Giá tăng sẽ tạo động lực để người sản xuất gia tăng sản lượng để đáp ứng cho
nhu cầu, qua đó nguồn lực trong xã hội sẽ được huy động để đáp ứng cho nhu cầu này. Ngược lại, nếu một loại hàng hóa có nhu cầu thấp, giá sẽ giảm, người sản xuất sẽ giảm bớt sản lượng để dịch chuyển nguồn lực sang những lĩnh vực hiệu quả hơn (có nhu cầu cao hơn, giá cao hơn).
+ Thông qua quá trình vận động như vậy, những nguồn lực của xã hội sẽ được phân bổ một cách tối ưu, đáp ứng một cách tốt nhất cho nhu cầu của xã hội. Chính vì vậy cơ chế thị trường giải đáp được mâu thuẫn cơ bản nhất của kinh tế học: mâu thuẫn giữa nguồn lực có hạn với nhu cầu vô hạn nên cần phân bổ những nguồn lực một cách thật hiệu quả nhằm đáp ứng một cách tốt nhất cho nhu cầu của xã hội.
+ Là cơ sở để nhận thức được vì sao giá cả thị trường và giá trị hàng hóa chênh lệch nhau.
− Vận dụng quan hệ cung – cầu:
Bảng 2.7. Quan hệ cung – cầu
Quan hệ cung – cầu Nhà nước Người sản xuất Người tiêu dùng
Cung < cầu
− Giảm thuế (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Mở rộng sản xuất Giảm mua hàng − Quỹ dự trữ
− Pháp luật − Kích cầu Cung > cầu − Tăng đầu tư
Thu hẹp sản xuất Tăng mua hàng − Tăng lương
(Nguồn: Tổng hợp từ [2])
2.1.4.2. Quy luật giá trị
− Quy luật giá trị là quy luật căn bản của sản xuất và trao đổi hàng hoá. Ở đâu có sản xuất và trao đổi hàng hoá thì ở đó có sự tồn tại và phát huy tác dụng của quy luật giá trị.
− Nội dung của quy luật giá trị
+ Theo quy luật giá trị, sản xuất và trao đổi hàng hoá phải dựa trên cơ sở hao phí lao động xã hội cần thiết. Trong kinh tế hàng hoá, mỗi người sản xuất tự quyết định hao phí lao động cá biệt của mình, nhưng giá trị của hàng hoá không phải được quyết định bởi hao phí lao động cá biệt của từng người sản xuất hàng hoá, mà bởi hao phí lao động xã hội cần thiết. Vì vậy, muốn bán được hàng hoá, bù đắp được
chi phí và có lãi, người sản xuất phải điều chỉnh làm cho hao phí lao động cá biệt của mình phù hợp với mức chi phí mà xã hội chấp nhận được.
+ Trao đổi hàng hoá cũng phải dựa trên cơ sở hao phí lao động xã hội cần thiết, có nghĩa là trao đổi theo nguyên tắc ngang giá.
− Sự vận động của quy luật giá trị thông qua sự vận động của giá cả hàng hoá. Vì giá trị là cơ sở của giá cả, nên trước hết giá cả phụ thuộc vào giá trị. Hàng hoá nào nhiều giá trị thì giá cả của nó sẽ cao và ngược lại. Trên thị trường, ngoài giá trị, giá cả còn phụ thuộc vào các nhân tố: cạnh tranh, cung cầu, sức mua của đồng tiền. Sự tác động của các nhân tố này làm cho giá cả hàng hoá trên thị trường tách rời với giá trị và lên xuống xoay quanh trục giá trị của nó. Sự vận động giá cả thị trường của hàng hoá xoay quanh trục giá trị của nó chính là cơ chế hoạt động của quy luật giá trị. Thông qua sự vận động của giá cả thị trường mà quy luật giá trị phát huy tác dụng.
2.1.4.3. Quy luật thị trường
− Thị trường là nơi người mua và người bán gặp nhau để thiết lập giá cả cũng như quyết định việc phân phối tiền bạc, lao động, nguyên vật liệu cũng như các yếu tố sản xuất khác.
− Thị trường là một nơi tưởng tượng, không thật sự tồn tại nhưng có mặt ở bất cứ mọi nơi. Thị trường đại diện cho hàng triệu quyết định mua và bán ở mọi cấp độ xã hội và trong mọi loại hình doanh nghiệp công và tư.
− Các hệ quả:
+ Trong một thị trường tự do, các nguồn lực sẽ được phân bố một cách hoàn toàn hiệu quả và giá cả sẽ phản ánh chính xác tình hình cung và cầu tại thời điểm đó. Hệ quả này thường được áp dụng ở lĩnh vực thị trường chứng khoán, chứng minh rằng toàn bộ giá cổ phiếu vào thời điểm đóng cửa mỗi ngày sẽ phản ánh chính xác mọi thông tin về viễn cảnh hiện tại và tương lai của công ty tham gia sàn giao dịch chứng khoán. Hệ quả này còn nói rằng kiến thức về các yếu tố ảnh hưởng đến giá cả sẽ lan rất nhanh tới những người quan tâm đến kinh tế.
+ Thị trường tự do là cách hiệu quả nhất để đáp ứng nhu cầu của hàng triệu người với chi phí thấp nhất có thể. Thị trường càng tự do thì nền kinh tế càng sôi động, càng tạo được nhiều sản phẩm, dịch vụ và cơ hội kinh doanh cho mọi người.
+ Thị trường càng tự do thì mức cung các loại hàng hóa, dịch vụ càng lớn và càng đem lại sự thịnh vượng cho mọi người.
2.1.6. Thuế
2.1.6.1. Khái niệm, vai trò, chức năng của thuế trong quản lý Nhà nướcA. Khái niệm A. Khái niệm
− Thuế là một khoản nộp bắt buộc mà các thể nhân và pháp nhân có nghĩa vụ phải thực hiện đối với Nhà nước, phát sinh trên cơ sở các văn bản pháp luật do Nhà nước ban hành, không mang tính chất đối giá và hoàn trả trực tiếp cho đối tượng nộp thuế. Thuế không phải là một hiện tượng tự nhiên mà là một hiện tượng xã hội do chính con người định ra và nó gắn liền với phạm trù Nhà nước và pháp luật [6]. − Thuế do cơ quan quyền lực Nhà nước cao nhất ban hành. Hiến pháp nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam quy định: Quốc hội có nhiệm vụ và quyền hạn quy định, sửa đổi hoặc bãi bỏ các Luật thuế. Tuy vậy, do yêu cầu điều chỉnh các quan hệ pháp luật về thuế, Quốc hội có thể giao cho Ủy ban Thường vụ Quốc hội quy định, sửa đổi hoặc bãi bỏ một số loại thuế thông qua hình thức ban hành Pháp lệnh hoặc Nghị quyết về thuế.
− Thuế là công cụ phản ánh quan hệ phân phối lại của cải vật chất dưới hình thức giá trị giữa Nhà nước với các chủ thể khác trong xã hội.
+ Nhà nước thu thuế làm phát sinh quan hệ phân phối giữa Nhà nước với các thể nhân và pháp nhân trong xã hội. Ðối tượng của quan hệ phân phối này là của cải vật chất được biểu hiện dưới hình thức giá trị.
+ Hệ thống pháp luật thuế được coi là phù hợp không chỉ nhìn một cách phiến diện vào số lượng các Luật thuế nhiều hay ít, vào mục tiêu đơn thuần là động viên tài chính vào ngân sách Nhà nước mà phải được phân tích một cách toàn diện, chặt chẽ với yêu cầu phát triển kinh tế, với đời sống xã hội, không đối lập với quyền lợi và khả năng đóng góp của nhân dân.
B. Chức năng
− Chức năng phân phối và phân phối lại: là chức năng cơ bản, đặc thù của thuế. + Ngay từ lúc ra đời thuế là phương tiện dùng để động viên nguồn tài chính vào ngân sách Nhà nước (có ở tất cả các kiểu Nhà nước).Về mặt lịch sử, chức năng huy động nguồn tài chính là chức năng đầu tiên, phản ánh nguyên nhân nảy sinh ra thuế.Thông qua chức năng này, các qũy tiền tệ tập trung của Nhà nước được hình thành để đảm bảo cơ sở vật chất cho sự hoạt động thường xuyên và tồn tại của Nhà nước. Bằng chính chức năng này, Nhà nước tiến hành tham gia phân phối và phân phối lại tổng sản phẩm xã hội và thu nhập quốc dân trong xã hội. Chức năng phân phối và phân phối lại thu nhập của thuế là sự huy động một bộ phận thu nhập quốc dân dưới hình thức tiền tệ vào ngân sách Nhà nước. Phần lớn thuế đánh trên hàng hóa và thu nhập. Người có thu nhập cao và sử dụng nhiều hàng hóa, dịch vụ là người nộp thuế nhiều hơn. Số tiền này sau đó laiỷ được Nhà nước chi nhằm thực hiện chính sách kinh tế-xã hội, tạo ra tính công bằng tương đối cho xã hội.Trong một chừng mực nhất định, chức năng phân phối và phân phối lại đã tạo điều kiện cho sự ra đời và phát huy tác dụng chức năng điều tiết của thuế.
+ Chức năng phân phối và phân phối lại có vị trí ngày càng quan trọng. Ðiều này được giải thích bởi sự phát triển, mở rộng các chức năng của Nhà nước và việc thực hiện nhiều chính sách khác nhau, trong đó có việc can thiệp của Nhà nước vào các qúa trình kinh tế.
− Chức năng điều tiết đối với nền kinh tế.
+ Chức năng điều tiết của thuế được nhận thức và sử dụng rộng rãi từ những năm đầu của thế kỷ XX và gắn liền với vai trò điều chỉnh của Nhà nước đối với nền kinh tế. Việc tăng cường vai trò kinh tế - xã hội của Nhà nước dẫn đến tốc độ chi tiêu của Nhà nước ngày càng tăng lên và hậu quả tất yếu là đòi hỏi Nhà nước phải mở rộng quỹ tài chính Nhà nước, hình thành chủ yếu từ việc thu thuế. Nhu cầu về nguồn tài chính càng lớn thì Nhà nước cần phải tăng cường các chức năng của thuế để tác động một cách có hiệu qủa đến nền kinh tế quốc dân. Chính trong quá trình đó chức
năng phân phối và phân phối lại và chức năng điều chỉnh của thuế đã được sử dụng một cách hiện thực. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
+ Ðiều đó có nghĩa là nội dung điều tiết theo một mục tiêu nào đó đã được dự liệu trước vào trong quá trình huy động tập trung nguồn tài chính. Bằng cách sử dụng nó để kích thích hoặc kìm hãm tốc độ tăng trưởng, tăng cường hoặc làm yếu đi sự tích lũy tiết kiệm, mở rộng hoặc thu hẹp nhu cầu có khả năng thanh toán của dân cư, đẩy nhanh hoặc làm chậm lại chu kỳ khủng hoảng kinh tế, Nhà nước đã thực hiện điều tiết các hoạt động kinh tế - xã hội trong phạm vi quốc gia.
+ Thực hiện chức năng điều chỉnh của thuế thông qua việc quy định các hình thức thu thuế khác nhau, xác định đúng đắn đối tượng chịu thuế và đối tượng nộp thuế; xây dựng chính xác, hợp lý các mức thuế phải nộp có tính đến khả năng của người nộp thuế. Trên cơ sở đó Nhà nước kích thích các hoạt động kinh tế đi vào qũy đạo chung của nền kinh tế quốc dân, phù hợp với lợi ích của toàn xã hội. Trong điều kiện chuyển sang cơ chế thị trường, vai trò kích thích kinh tế thông qua thuế ngay càng được nâng cao. Nhà nước sử dụng thuế để tác động lên lợi ích kinh tế của các chủ thể vì lợi ích của nền kinh tế quốc dân. Với công cụ thuế, sự can thiệp của Nhà nước không mang tính chất mệnh lệnh, bắt buộc các chủ thể phải kinh doanh hay không kinh doanh mà chủ yếu tạo ra sự lựa chọn đối với các chủ thể kinh doanh. − Giữa hai chức năng trên của thuế có mối quan hệ gắn bó mật thiết với nhau. Chức năng phân phối và phân phối lại của thuế là nguyên nhân ảnh hưởng đến sự vận động và phát triển của chức năng điều tiết. Nhưng chức năng điều tiết của thuế cũng có tác động ngược lại đến chức năng phân phối và phân phối lại thu nhập. Nguồn tài chính mà Nhà nước tập trung được dưới dạng thuế là tiền đề của sự can thiệp của Nhà nước trên diện rộng và theo chiều sâu tới quá trình sản xuất kinh doanh của các doanh nghiệp. Ngược lại, việc điều tiết, sắp xếp sản xuất của Nhà nước nhằm vào việc thúc đẩy nhanh tốc độ tăng trưởng kinh tế lại tạo điều kiện để tăng thu nhập của các tầng lớp nhân dân và đây chính là cơ sở quan trọng để mở rộng phạm vi tác động của chức năng phân phối và phân phối lại.
− Sự thống nhất nội tại của các chức năng hoàn toàn không loại trừ các mâu thuẩn nội tại trong mỗi chức năng và giữa hai chức năng. Sự tăng cường chức năng phân phối và phân phối lại làm cho nguồn thu của Nhà nước tăng lên. Ðiều đó có nghĩa là mở rộng khả năng của Nhà nước trong việc thực hiện các chương trình kinh tế xã hội. Mặc khác, việc tăng cường chức năng phân phối và phân phối lại một cách quá mức làm tăng gánh nặng thuế và hậu qủa là làm giảm động lực phát triển kinh tế, trong nhiều trường hợp làm hạn chế vai trò của chức năng điều tiết. Ðó là tính hai