* Nguyên tắc khoanh vùng giá trị
Khi thực hiện khoanh vùng giá trị ngoài việc dựa vào kết quả ựiều tra trên thị trường còn tuân theo các nguyên tắc sau:
- Quyết ựịnh số 47/2010/Qđ-UBND ngày 20/12/2010 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về việc ban hành quy ựịnh giá các loại ựất trên ựịa bàn thành phố Huế
- Việc thể hiện ranh giới trên bản ựồ không cắt ngang qua BđS, khi thể hiện phải dựa vào số nhà hoặc số thửa. Trường hợp bất ựộng sản có hai mặt tiền hoặc cùng một hẻm theo hai ựường khác nhau ựi vào bất ựộng sản thì tuỳ theo giá ựất ựể khoanh vùng cho hợp lý.
* Phân tắch kiểm tra lại trước khi khoanh vùng:
Vùng giá ựược khoanh căn cứ chủ yếu vào những biến ựộng về giá trị thị trường của bất ựộng sản. Do ựó trước khi khoanh vùng giá trị phải ựánh giá những biến ựộng về giá của những bất ựộng sản mặt tiền dọc các tuyến ựường. Nếu giá trị những bất ựộng sản này chênh lệch nhau quá lớn thì phải kiểm tra lại các thông tin về:
- Giá bán của bất ựộng sản.
- Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá trị của bất ựộng sản.
Chọn những mẫu ựạt tiêu chuẩn phục vụ cho khoanh vùng giá trị, xác ựịnh trên bản ựồ những mẫu này sau ựó tiến hành tắnh toán giá trị cơ sở và khoanh vùng giá trị. Việc khoanh vùng chủ yếu dựa vào giá mẫu chuẩn (giá trị cơ sở) của các mặt tiền ựường phố.
* Khoanh vùng giá trị sơ bộ
Căn cứ vào kết quả ựiều tra, ta tiến hành khoanh vùng sơ bộ dựa trên ựơn giá cơ sở của mỗi vùng.
đơn giá cơ sở của mỗi vùng là mức giá trung bình của một bất ựộng sản có những yếu tố ựưa ra so sánh là chuẩn, phân bố ựều trên các trục ựường giao thông chắnh và các loại ựường trong từng khu dân cư trên ựịa bàn nghiên cứu và ựạt tiêu chuẩn theo nguyên tắc chọn mẫu.
Kết quả khoanh vùng giá trị sơ bộ ựược 7 vùng như sau:
+ 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 ựất là 30,21 triệu ựồng (Hùng Vương) + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 ựất là 21,59 triệu ựồng (An Dương Vương 1)
Vương 2)
+ 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 ựất là 16,91 triệu ựồng (Ngự Bình 1) + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 ựất là 7,61 triệu ựồng (Ngự Bình 2) + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 ựất là 7,42 triệu ựồng (Hồ đắc Di) + 1 vùng có mức giá trung bình cho 1m2 ựất là 5,44 triệu ựồng (Duy Tân) * Khoanh vùng chắnh thức
Trên cơ sở phương thức và kết quả khoanh vùng sơ bộ thực hiện phân vùng chắnh thức. Về cơ bản vùng giá ựược khoanh như kết quả khoanh vùng sơ bộ. Vùng giá ựược khoanh theo từng loại ựường theo quy ựịnh của nhà nước. Nếu hai loại ựường phố gần nhau có tắnh chất tương tự nhau và giá ựất gần bằng nhau thì ựược gộp lại thành một vùng giá trị. Kết quả khoanh vùng chắnh thức gồm 5 vùng cụ thể như sau:
+ Vùng 1
đường Hùng Vương (ựoạn từ cầu An Cựu ựến An Dương Vương - Ngự Bình). Số mẫu: 12 mẫu. đơn giá cơ sở: 30.21 triệu /m2
+ Vùng 2: đường An Dương Vương (ựoạn từ Hùng Vương - Ngự Bình ựến Hồ đắc Di); đường Phan Chu Trinh (cầu An Cựu ựến ngã ba Lương Văn Can).
Số mẫu: 6 mẫu. đơn giá cơ sở: 21.59 triệu /m2.
+ Vùng 3: đường An Dương Vương (ựoạn từ Hồ đắc Di ựến Cống Bạc); đường Ngự Bình (ựoạn ựường ngã ba Hùng Vương - An Dương Vương - Ngự Bình ựến ựường sắt); đường Hồ đắc Di (từ ựường An Dương Vương ựến ựường sắt); đường Lương Văn Can (ựoạn từ Phan Chu Trinh ựến ựường sắt).
Số mẫu: 14 mẫu. đơn giá cơ sở: 17.29 triệu ựồng/m2 + Vùng 4
đường Ngự Bình (ựoạn từ ựường sắt ựến giao ựường Nguyễn Khoa Chiêm); đường Hồ đắc Di (từ ựường sắt ựến nhà thi ựấu đại Học Huế); đường Hải Triều.
Số mẫu: 22 mẫu. đơn giá cơ sở: 7.61 triệu ựồng/m2 + Vùng 5
đường Duy Tân; đường Hồ đắc Di; đường Nguyễn Khoa Chiêm; đường Nguyễn Khánh Toàn; đường Lương Văn Can (từ ựường sắt ựến ựường Duy Tân); đường Hoàng Thị Loan.
3.3.3.4. Xây dựng mô hình giá ựất ở theo thị trường * Mô hình ựịnh giá
Xác ựịnh mô hình ựịnh giá tức là tìm ựược giá trị cơ sở của từng vùng giá trị. Giá trị cơ sở của mỗi vùng ựược xác ựịnh là giá của những bất ựộng sản có các yếu tố ảnh hưởng ựược xem là chuẩn nhất.
Khi tắnh giá trị cho một BđS trên một vùng giá trị, phải ựánh giá các yếu tố ảnh hưởng ựến giá trị của BđS ựó, ựồng thời thể hiện lên vùng giá ựó như sau:
đơn vị tắnh: triệu ựồng/m2 MÃ GIÁ CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG
KVT Khình thể Khướng Kquy mô KH1 KH2 KH3 > dt chuẩn < dt chuẩn 1 30.21 0.570 0.513 0.443 0.854 0.811 0.825 0.906 2 21,59 0.570 0.513 0.443 0.854 0.811 0.825 0.906 3 17,29 0.570 0.513 0.443 0.854 0.811 0.825 0.906 4 7,42 0.570 0.513 0.443 0.854 0.811 0.825 0.906 5 5,44 0.570 0.513 0.443 0.854 0.811 0.825 0.906 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
* Tắnh giá ựất: Giá ựất = đơn giá cơ sở * Diện tắch khu ựất * Ki
(Với Ki là hệ số các yếu tố ảnh hưởng) 3.3.3.5. Kiểm tra mô hình
Tiến hành kiểm tra bản ựồ khoanh vùng giá trị với giá trị cơ sở và giá của mô hình, kiểm tra lại hệ số giữa giá bán trên thị trường với giá mô hình, nếu hệ số này quá cao hoặc quá thấp thì cần phải ựiều chỉnh lại giá theo mô hình ựể ựưa giá về gần bằng nhau, từ kết quả ựiều chỉnh kiểm tra lại mô hình, xem xét lại các yếu tố ảnh hưởng ựến giá trị của ựất.
Cách tiến hành: Dùng giá thị trường của BđS so sánh với giá theo mô hình nếu hệ số này biến ựộng trong khoảng từ 75% - 125% thì ựạt yêu cầu ngược lại ta phải kiểm tra từng yếu tố trong mô hình ựịnh giá. (Phụ lục 12)
3.3.3.6. điều chỉnh mô hình ựịnh giá
Từ kết quả kiểm tra mô hình khi phát hiện ra những yếu tố trong mô hình không ựúng thì phải tắnh toán ựiều chỉnh lại và sau ựó tắnh giá trị BđS cho mô hình. (Phụ lục 13)
3.3.4. So sánh giá ựất trên thị trường với giá ựất theo quyết ựịnh của UBNDtỉnh Thừa Thiên Huế tỉnh Thừa Thiên Huế
Qua số liệu tổng hợp và các bảng biểu ựã phân tắch, nhận thấy giá ựất thực tế của thị trường trên ựịa bàn phường An Cựu cao hơn rất nhiều so với giá ựất theo quy ựịnh của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế. Cụ thể như sau:
Vùng 1: đây là vùng có giá cao nhất trong khu vực phường An Cựu, mức giá trị cơ sở trên thị trường là 30.21 triệu ựồng/m2. Mức giá này cao gấp gần 2.3 lần so với giá quy ựịnh của tỉnh Thừa Thiên Huế là 13 triệu ựồng/m2. đoạn ựường này vừa là trục ựường chắnh của thành phố vừa mang tắnh chất là trung tâm thương mại của TP Huế. Trên ựoạn ựường này có rất nhiều trung tâm mua sắm, khách sạn, nhà nghỉ... nên giá ựất rất cao. đất ựai ở khu vực này tuy là ựất ở theo quy hoạch nhưng thực tế ựa số
doanh ra khỏi ựất ở.
Vùng 2: Có giá trị cơ sở là 21.59 triệu ựồng/m2, vùng này có giá thị trường thấp hơn vùng một nhưng cao gấp 2.9-3.6 lần so với giá quy ựịnh của UBND tỉnh. đặc ựiểm chung của vùng này là tiếp giáp với vùng một nên vùng này có những ựiều kiện thuận lợi tương tự vùng một về vị trắ, cơ sở hạ tầng,Ầvùng này phát triển khá nhanh. Các tuyến ựường thuộc vùng này ựều là những ựầu mối quan trọng trong hệ thống giao thông của phường, ựặc biệt là ựường An Dương Vương, là ựầu mối quan trọng trong việc lưu thông Bắc Nam ựồng thời là khu vực phát triển về thương mại và dịch vụ.
Vùng 3: Vùng này có giá trị cơ sở là 17.29 triệu ựồng/m2, tương tự vùng này có giá trị nhỏ hơn vùng hai nhưng cao gấp 2.8-4.3 lần so với giá ựất quy ựịnh của UBND tỉnh. Vùng này là vùng có tiềm năng phát triển rất lớn vì ựây là vùng có khá nhiều thuận lợi về ựiều kiện cơ sở hạ tầng phục vụ cho sinh hoạt cũng như kinh doanh thương mại ựồng thời tiềm năng phát triển của vùng này là rất lớn nên giá ựất ở vùng này cũng khá cao.
Vùng 4: đơn giá chuẩn của vùng này là 7.96 triệu ựồng cao gấp 2.3-3.1 lần so với giá quy ựịnh của UBND tỉnh. Giá ựất ở ựây ựang ngày một tăng do vùng này có nhiều ựiều kiện thuận lợi cho sinh hoạt và ựi lại. Và ựây cũng là vùng trong tiềm năng phát triển của phường và của thành phố (ựường Ngự Bình và Hồ đắc Di dẫn ựến làng ựại họcẦcòn ựường Hải triều lại gần trung tâm thương mại của thành phố), xu hướng người dân ựầu tư nhà của ở khu vực này khá nhiều do ựó giá cả trong những năm lại ựây có biến ựộng tăng.
Vùng 5: đơn giá của vùng này là 5.61 triệu ựồng/m2 cao gấp 2.3-4.6 lần giá ựất quy ựịnh của UBND tỉnh. đây là vùng có ựơn giá khá thấp so với các vùng trên. Tuy nhiên, giá ựất ở vùng này ựang có xu hướng tăng nhanh vì vùng này là vùng bắt ựầu phát triển, tuy cơ sở hạ tầng ở vùng này chưa ựược ựầu tư nhưng xu hướng người dân lại muốn mua ựất làm nhà ở trên vùng này khá nhiều do vùng này có nhiều ựất trống và giá cả không cao so với các vùng khác. Chắnh vì vậy, thị trường bất ựộng sản ở vùng này phát triển rất mạnh, biểu hiện ở chỗ phần lớn các hợp ựồng chuyển nhượng trong những năm gần ựây là xảy ra ở vùng này.
Biểu ựồ 1: So sánh giá ựất của UBND tỉnh T.T.Huế với giá ựất thị trường
Như vậy, giá ựất trên ựịa bàn phường An Cựu tương ựối chênh lệch, tùy theo loại ựường mà giá ựất biến ựộng cao thấp khác nhau. Cùng trên ựịa bàn phường nhưng giá ựất ở ựường này có thể gấp 4-5 lần giá ựất ở ựường kia (giá ựất ựường Hùng Vương cao gấp 4-5 lần ựường Duy Tân). Và giá ựất thực trên thị trường cao gấp nhiều lần so với giá quy ựịnh của UBND tỉnh. đặc biệt những vùng càng gần trung tâm thành phố và cơ sở hạ tầng càng phát triển thì giá ựất càng chênh lệch nhiều so với giá quy ựịnh.
3.4. Ứng dụng MapInfo ựể xây dựng hệ thống thông tin giá ựất
3.4.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu các thông tin chung của từng thửa ựất trên nền của bản ựồ ựịa chắnh của bản ựồ ựịa chắnh
Do giới hạn về yếu tố thời gian và nguồn lực cũng như yêu cầu mức ựộ chi tiết ựến từng thửa ựất, việc xây dựng hệ thống thông tin giá ựất trên ựịa bàn phường chỉ thực hiện kết quả ựối với 1 tờ bản ựồ ựịa chắnh trong 63 tờ bản ựồ ựịa chắnh của phường. Qua quá trình ựiều tra, số phiếu thu thập thông tin của các thửa ựất ở tờ bản ựồ số 16 là nhiều nhất. Vì vậy tờ bản ựồ số 16 sẽ ựược chọn làm kết quả ựể xây dựng hệ thống thông tin giá ựất.
Việc xây dựng cơ sở dữ liệu các thông tin chung ựược quản lý trên các trường thuộc tắnh thể hiện ở bảng 9
Bảng 9: Cấu trúc dữ liệu thuộc tắnh các thông tin chung về thửa ựất
STT Tên trường dữ liệu Ký hiệu Kiểu độ lớn 1 Chỉ số liên kết ID Interger
2 Số hiệu thửa ựất SHTHUA Interger
3 Diện tắch DIENTICH Decimal 10,2 4 Chủ sử dụng ựất TENCHU Character 50 5 Loại ựường LOAIDUONG Character 3 6 đơn giá Nhà nước (1.000ự/m2) GIANHANUOC Decimal 10,2
Tiến hành xây dựng dữ liệu thuộc tắnh các thông tin chung về các trường ựã nhập ựối với từng thửa ựất trên tờ bản ựồ số 16. Sau ựó kết nối với dữ liệu không gian (bản ựồ ựịa chắnh) ựể xây dựng cơ sở dữ liệu thông tin chung của các thửa ựất.
3.4.2. Sắp xếp các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất theo thứ bậc
Như ựã trình bày ở mục 3.3.2, việc xác ựịnh giá ựất theo phương pháp so sánh dữ liệu thị trường chỉ tập trung chủ yếu tìm hiểu sự ảnh hưởng của các yếu tố: vị trắ, quy mô, hình thể và hướng ựến giá ựất, ngoài ra còn có nhiều yếu tố ảnh hưởng khác (chắnh sách, quy hoạch, giao thông, tình trạng ngập lụt, an ninh,Ầ), tuy nhiên ựây là các yếu tố cá biệt và trong phạm vi ựề tài chưa có ựiều kiện nghiên cứu.
Trong các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất, yếu tố vị trắ ảnh hưởng lớn nhất ựến giá ựất. Qua kết quả ựiều tra giá ựất thực tế và xử lý ựể khoanh vùng giá trị cho thấy trên ựịa bàn phường, giá ựất ở tuyến ựường này (ựường Hùng Vương, An Dương Vương) có thể cao gấp 4-5 lần giá ựất ở các tuyến ựường kia (ựường Duy Tân, Lương Văn Can), giá ựất mặt tiền gấp 2-2,5 lần so với các vị trắ 2,3,4 (KH2 = 0.570, KH3 = 0.513, KH4 = 0.443)
Yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất sau yếu tố vị trắ là yếu tố hướng (Kh = 0,811), ựây là yếu tố ựược người sử dụng ựất khá chú trọng, ựặc biệt ựối với người Huế do yếu tố này liên quan về các mặt tập quán, thói quen, tâm linh và phong thủy.
Yếu tố ảnh hưởng thứ ba ựến giá ựất là yếu tố quy mô ựặc biệt là quy mô trên chuẩn, ựối với các thửa có quy mô càng lớn thì giá càng thấp (KTC = 0,825). Và xu hướng người dân có nhu cầu mua các thửa ựất có diện tắch chuẩn và dưới chuẩn làm ựã làm cho giá ựất ở quy mô này cao hơn (KDC = 0,906). điều này chứng tỏ khả năng tài chắnh quyết ựịnh ựến việc lựa chọn quy mô thửa ựất của người sử dụng ựất ở ựịa phương. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Yếu tố hình thể ảnh hưởng ựến giá ựất ựược xếp sau các yếu tố trên, trừ yếu tố quy mô trên chuẩn. đây là yếu tố ảnh hưởng khá lớn ựến giá ựất (KHT = 0,854). Yếu tố này ảnh hưởng trực tiếp ựến việc xây dựng và lựa chọn kiến trúc cho ngôi nhà. Nếu hình thể tốt việc xây dựng và lựa chọn kiến trúc sẽ thuận lợi và giá trị ngôi nhà sẽ lớn hơn so với các hình thể không tốt.
Như vậy, Kết quả sắp xếp thứ tự của các yếu tố ảnh hưởng cho thấy yếu tố vị trắ ảnh hưởng lớn nhất ựến giá ựất, sau ựó ựến yếu tố hướng; quy mô dưới chuẩn; hình thể rồi mới ựến quy mô trên chuẩn. Có ựược kết quả sắp xếp thứ tự như trên là do quá trình ựiều tra, tìm hiểu và phỏng vấn người sử dụng. Tuy không phải tất cả ựều có cùng ý kiến như trên nhưng ựây là kết quả của ựa số ý kiến.
3.4.3. Xây dựng cơ sở dữ liệu thể hiện mức ựộ ảnh hưởng của các yếu tố ựến giá ựất giá ựất
3.4.3.1. Xây dựng cơ sở dữ liệu và sơ ựồ ảnh hưởng của yếu tố vị trắ ựến giá ựất ởViệc xây dựng cơ sở dữ liệu của yếu tố vị trắ ựược quản lý trên các trường thuộc Việc xây dựng cơ sở dữ liệu của yếu tố vị trắ ựược quản lý trên các trường thuộc tắnh thể hiện ở bảng 10
Bảng 10: Cấu trúc dữ liệu thuộc tắnh các thông tin vị trắ thửa ựất
STT Tên trường dữ liệu Ký hiệu Kiểu độ lớn 1 Chỉ số liên kết ID Interger
2 Số hiệu thửa ựất SHTHUA Interger
3 Diện tắch DIENTICH Decimal 10,2 4 Chủ sử dụng ựất TENCHU Character 50
5 Vị trắ VITRI Interger
Từ kết quả khoanh vùng giá trị ựất ở trên ựịa bàn phường và quy ựịnh về xác ựịnh vị trắ của thửa ựất. Tiến hành xác nhận thông tin về vị trắ (1,2,3,4) của từng thửa ựất trên bảng tắnh Excel ựã có các thông tin chung ựể có cơ sở dữ liệu thuộc tắnh của yếu tố vị trắ. Trong ựó qua thống kê tổng số thửa có vị trắ 1 là 0 (Tờ bản ựồ 16 chỉ thể hiện hẻm của các tuyến ựường), vị trắ 2 là 43, vị trắ 3 là 31, vị trắ 4 là 55. Tỷ lệ số lượng vị trắ của các thửa ựất ựược thể hiện qua biểu ựồ 2.
Biểu ựồ 2: Tỷ lệ vị trắ của các thửa ựất 0% 43% 33% 1 2 3 4 24%
Từ cơ sở dữ liệu về thông tin thuộc tắnh của yếu tố vị trắ, tiến hành kết nối với cơ