3.2.2.1. Hiện trạng sử dụng ựất
Từ năm 2005 cho ựến 2010 hiện trạng sử dụng ựất của phường An Cựu tương ựối ổn ựịnh, tỷ lệ cấp GCNQSDđ cho các hộ gia ựình ựạt tỷ lệ khoảng 85%. Tuy nhiên, do quá trình quy hoạch, ựô thị hóa, chuyển nhượng, tặng cho, tách nhập thửa khá nhiều nên có biến ựộng về một số chỉ tiêu loại ựất và biến ựộng ranh giới thửa ựất.
Phường An Cựu có tổng diện tắch ựất tự nhiên là 257.31 ha trong ựó ựất nông nghiệp là 27,83 ha; ựất phi nông nghiệp 219,30 ha; ựất chưa sử dụng 10.18 ha.
Bảng 4: Hiện trạng sử dụng ựất phường An Cựu
đơn vị tắnh: ha STT Mục ựắch sử dụng ựất Mã Diện tắch (ha) Tỷ lệ (%) Tổng diện tắch tự nhiên 257,31 100,00 1 đất nông nghiệp NNP 27,83 10,82 1.1 đất sản xuất nông nghiệp SXN 10,22 36,72 1.1.1 đất trồng cây hàng năm CHN 7,58 74,17 1.1.2 ựất trồng cây lâu năm CLN 2,64 25,83 1.2 đất lâm nghiệp LNP 17,61 63,28 2 đất phi nông nghiệp PNN 219,30 85,22 2.1 đất ở ựô thị ODT 80,75 36,84 2.2 đất chuyên dùng CDG 63,33 28,88 2.3 đất nghĩa ựịa NTD 66,72 36,24 2.4 đất sông suối mặt nước chuyên dùng SMN 4,55 2,07 2.5 đất tôn giáo tắn ngưỡng TTN 3,95 1,80 3 đất chưa sử dụng CSD 10,18 3,96 3.1 đất bằng chưa sử dụng 3,70 36,35 3.2 đất ựồi chưa sử dụng DCS 6,48 63,65
Phường An Cựu tuy là khu vực ựô thị nhưng do có vùng ựồi núi nên vẫn còn tồn tại một diện tắch chưa ựược khai thác ựể ựưa vào sử dụng.
đất nông nghiệp chỉ chiếm 10,82% tổng diện tắch tự nhiên. đây cũng là ựiều dễ hiểu vì Phường An Cựu là khu vục ựất ựô thị, chủ yếu là ựất ở ựô thị. đất nông nghiệp ở ựây bao gồm ựất trồng lúa khác (1,98 ha), ựất vườn trồng cây hàng năm (5,60 ha) và một số cây lâu năm (2,64 ha) như cây ăn quả. đất nông nghiệp còn lại là ựất có rừng trồng ựặc dụng (17,61 ha).
đất phi nông nghiệp chiếm cơ cấu lớn ở phường An Cựu, chủ yếu là ựất ở ựô thị và ựất chuyên dùng. đất ở ựô thị phường An Cựu vẫn chưa ựược quy hoạch triệt ựể nên có nhiều khu vực giá ựất còn khá thấp. đất chuyên dùng chủ yếu là ựất giao thông (25,29 ha), ựất giáo dục (21,59 ha), ựất cơ sở sản xuất kinh doanh (13,89ha)Ầ đất tôn giáo cũng chiếm một diện tắch khá lớn (6,95ha), do trên ựịa bàn phường có rất nhiều cơ sở tôn giáo như chùa, nhà thờẦ đất phi nông nghiệp còn lại là ựất nghĩa trang nghĩa ựịa (66,72ha), ựất sông suối và mặt nước chuyên dùng (4,55 ha). Có thể nhận thấy ựất nghĩa trang nghĩa ựịa chiếm diện tắch rất lớn do khu vực vùng ựồi của phường là khu ựất trống ựã ựược quy hoạch thành khu nghĩa ựịa từ lâu phục vụ nhu cầu mai táng của phắa nam thành phố.
3.2.2.2. Tình hình biến ựộng ựất ựai
Trong những năm trở lại ựây do việc sử dụng ựất cho các công trình công cộng, giao thông, nhà ở nhằm ựáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế - xã hội ựã làm cho diện tắch ựất nông nghiệp có xu hướng giảm nhanh chóng. Năm 2010 so với năm 2006 diện tắch biến ựộng khá lớn, ựất ở tăng lên 2,77 ha, ựất mục ựắch công cộng tăng 0,25 ha, chủ yếu chuyển từ ựất nông nghiệp sang. đất ở trên ựịa bàn phát triển nhanh, các khu quy hoạch phân lô ựất xen ghép Trường Bia. Tổng diện tắch ựất nông nghiệp trong giai ựoạn 2006-2010 giảm 3,2ha.
Tổng diện tắch ựất nông nghiệp năm 2010 là 22.52 ha, riêng diện tắch ựất sản xuất nông nghiệp giảm rất nhiều. Nguyên nhân chủ yếu là do hiệu quả khai thác kinh tế không hiệu quả, số lượng các hộ làm nông nghiệp ngày càng giảm ựi nên ựất bị bỏ hoang hóa dần, mặt khác do nhu cầu ựô thị hóa ngày càng cao, nhu cầu về nhà ở nên một số bộ phận các hộ gia ựình tự ý chuyển ựổi dần ựất nông nghiệp sang thổ cư ựể xây dựng nhà ở.
Bảng 5: Tình hình biến ựộng ựất ựai đơn vị tắnh: ha Ký Diện tắch năm So với năm 2006 Diện tắch Năm 2006 Tăng (+) Giảm (-) (1) (2) (3) (4) (5) (6)=(5)-(4) Tổng diện tắch tự nhiên 257 257 1 đất nông nghiệp NNP 22,52 25,72 - 3,2 1.1 đất sản suất nông nghiệp SXN 4,92 5,87 - 0,95
1.1.1 đất trồng cây hàng năm CHN 2,67 5,18 - 2,51 1.1.1.1 đất trồng lúa LUA 1,98 5,18 - 3,2 1.1.1.2 đất trồng cây hàng năm khác HNK 0,69 0,69
1.1.2 đất trồng cây lâu năm CLN 2,25 2,25 1.2 đất lâm nghiệp LNP 17,60 17,60 1.2.1 đất rừng ựặc dụng RDD 17,60 17,60 2 đất phi nông nghiệp PNN 220,78 220,78
2.1 đất ở OTC 67,02 64,25 +2,77
2.1.1 đất ở tại ựô thị ODT 67,02 67,02
2.2 đất chuyên dùng CDG 101,07 100,82 +0,25 2.2.1 đất trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp CTS 80,68 80,68
2.2.2 đất an ninh CAN 0,05 0,05
2.2.3 đất có mục ựắch công công CCC 20,34 20,09 +0,25 2.3 đất tôn giáo, tắn ngưỡng TTN 5,40 5,40
2.4 đất nghĩa trang, nghĩa ựịa NTD 40,71 40,71 2.5 đất sông suối SMN 6,58 6,58 3 đất chưa sử dụng CSD 13,70 13,70 3.1 đất bằng chưa sử dụng BCS 7,21 7,21 3.2 đất ựồi núi chưa sử dụng DCS 6,49 6,49
dụng ựất của ựịa phương. Biến ựộng ựất trên ựịa bàn chủ yếu là do chuyển ựổi ựất chuyên dùng, ựất ở và phân bố các loại ựất phù hợp với tiêu chắ thống kê ựảm bảo cho công tác quản lý và sử dụng ựất hiệu quả hơn trong thời gian tới.
3.3. Kết quả ựiều tra giá ựất theo phương pháp nghiên cứu dữ liệu thị trường trên ựịa bàn phường An Cựu, thành phố Huế trường trên ựịa bàn phường An Cựu, thành phố Huế
3.3.1. Thực trạng thị trường bất ựộng sản thành phố Huế.[32]
Những năm gần lại ựây, thành phố Huế với nhiều các chắnh sách phát triển kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng của ựể phấn ựấu trở thành ựô thị loại I trực thuộc Trung ương, làm cho thị trường bất ựộng sản ở thành phố Huế sôi ựộng và có những bước tiến ựáng kể. đây cũng là yếu tố làm bộ mặt của thành phố thay ựổi rất nhiều, cơ sở hạ tầng của khang trang, nhiều nhà cao tầng mọc lên và ựường giao thông ựược nâng cấp.
Thị trường bất ựộng sản ở Huế chưa hoạt ựộng sôi nổi so với các thành phố lớn trên toàn quốc. Nhưng trong những năm gần ựây, thị trường bất ựộng sản ở Huế có những chuyển biến tắch cực. đã có nhiều sàn giao dịch bất ựộng sản và số lượng giao dịch bất ựộng sản tăng mạnh. Tuy nhiên, ựặc trưng cơ bản của thị trường bất ựộng sản ở Huế vẫn mang tắnh chất ỘngầmỢ.
Hiện nay theo ựánh giá của các nhà ựầu tư thì ựầu tư vào thị trường bất ựộng sản là hình thức ựầu tư an toàn nhất. Bởi vì mức ựộ rủi ro thấp hơn so với ựầu tư chứng khoán và vàng. Bên cạnh ựó, với những chắnh sách phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, nhiều các dự án ựược phát triển trên ựịa bàn thành phố như dự án khu khu ựô thị mới Kiểm Huệ ở phường Xuân Phú, khu chung cư Xuân Diệu, dự án khu nhà ở An đông tại khu dân cư đông Nam Thủy An, Khu ựô thị mới An Vân Dương, Làng đại học Huế, quyết ựịnh thành lập thêm ba phường Hương Long, Thủy Biều, Thủy Xuân,Ầ đó là những yếu tố ựã làm cho thị trường bất ựộng sản ở Thành phố Huế trở nên sôi ựộng hơn.
Năm 2008 thị trường bất ựộng sản ở Huế hoạt ựộng khá trầm lắng theo tình hình chung của thị trường bất ựộng sản cả nước. Nguyên nhân khiến thị trường bất ựộng sản năm 2008 bị Ộựóng băngỢ là do thị trường thiếu vốn ựể phát triển. Việc bán nhanh các bất ựộng sản nhằm thu hồi vốn ựã làm cho giá các bất ựộng sản giảm từ 40%- 60% so với ựầu năm 2008.
đầu năm 2009 giá nhà ựất giảm nhẹ, số lượng giao dịch có phục hồi nhưng không nhiều. Thị trường nhà ựất phụ thuộc vào nhiều yếu tố, yếu tố chắnh sách của Nhà nước tác ựộng khá lớn. Trong suốt tháng 8 năm 2009, thị trường giao dịch nhà, ựất giảm mạnh bởi còn chờ những chắnh sách liên quan ựến thủ tục cấp GCNQSDđ
BđS còn bị ảnh hưởng do việc siết chặt tắn dụng của các ngân hàng. Cuối năm 2009 thị trường bất ựộng sản Huế có những dấu hiệu phuc hồi, số lượng giao dịch nhiều hơn 20%-30% so với ựầu năm. Nguyên nhân có sự phục hồi nay là lãi suất ngân hàng xuống mức thấp (8.5% năm) dẫn ựến khả năng huy ựộng vốn tốt hơn. Bên cạnh ựó cuối năm 2009 nhiều dự án ựược ựưa vào khởi công xây dựng.
Những tháng ựầu năm 2010 thị trường bất ựộng sản ở thành phố Huế khá sôi ựộng, cùng với ựà tăng trưởng kinh tế. Nhưng các giao dịch chủ yếu là mua bán ựất ở. Số lượng giao dịch với mức giá thấp và trung bình chiếm phần lớn. đến giữa năm 2010 thị trường bất ựộng sản có xu hướng giảm nóng do giá vàng quá cao. Khả năng huy ựộng vốn thấp làm giảm lượng giao dịch bất ựộng sản trên thị trường.
Nhìn chung thị trường bất ựộng sản có biến ựộng qua các năm nhưng mức ựộ biến ựộng không cao. So với các thị trường bất ựộng sản lớn trên cả nước như TP Hà Nội, TP Hồ Chắ Minh, TP Hải Phòng, TP đà Nẵng thì thị trường bất ựộng sản ở TP Huế ựang còn ỘtrầmỢ, chưa phát triển mạnh. Các loại hình giao dịch còn ựơn giản.
3.3.2. Quy ựịnh về phân loại ựường phố, vị trắ và giá ựất trên ựịa bàn của phường An Cựu, Thành phố Huế phường An Cựu, Thành phố Huế
3.3.2.1. Quy ựịnh về phân loại ựường phố.[27]
Phân loại ựường phố trong ựô thị: Loại ựường phố trong từng ựô thị ựược xác ựịnh căn cứ chủ yếu vào khả năng sinh lợi, ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi cho sinh hoạt, sản xuất, kinh doanh. đường phố trong từng loại ựô thị ựược phân tối ựa thành 5 loại ựường phố và tuỳ thuộc vào mức giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường sẽ ựược xếp theo nhóm ựường A; B; C.
a) đường phố loại 1: Loại ựường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tốt nhất, là nơi có khả năng sinh lợi ựặc biệt cao nhất trong ựô thị, có vị trắ ựặc biệt thuận lợi ựối với hoạt ựộng sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt.
b) đường phố loại 2: Loại ựường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật ựồng bộ, có khả năng sinh lợi cao, thuận lợi ựối với hoạt ựộng sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt.
c) đường phố loại 3: Loại ựường phố có cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ựối hoàn thiện, khả năng sinh lợi tương ựối cao, thuận lợi ựối với hoạt ựộng sản xuất, kinh doanh và sinh hoạt.
d) đường phố loại 4: Loại ựường phố ựã có cơ sở hạ tầng kỹ thuật chủ yếu, có khả năng sinh lợi, là những ựường phố thuận lợi cho sinh hoạt ựời sống, không thuận lợi ựối với kinh doanh.
ắt có khả năng sinh lợi, là những ựường phố thuận lợi cho sinh hoạt ựời sống, không thuận lợi ựối với kinh doanh.
3.3.2.2. Quy ựịnh về phân loại vị trắ.[27]
Vị trắ của ựất trong từng loại ựường phố ựược phân thành 4 loại vị trắ ựược xếp theo thứ tự từ vị trắ có khả năng sinh lợi cao nhất, có ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất ựến vị trắ có khả năng sinh lợi và ựiều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
a) Vị trắ 1: Tất cả các thửa ựất ở mặt tiền ựường phố trong ựô thị: ựường quốc lộ ựi qua ựô thị và các ựường phố, ựoạn ựường phố, ựường khu phố, ựường ô phố. Với khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 1 tắnh từ chỉ giới ựường ựỏ của ựường phố kéo dài ựến 25 mét.
b) Vị trắ 2
- Các thửa ựất nằm liền kề vị trắ 1 thuộc các ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường < 2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 2 tắnh tại ựường phân giữa vị trắ 1 và vị trắ 2 kéo dài thêm 25 mét.
- Các thửa ựất mặt tiền thuộc các ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường ≥2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ ựi qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 2 tắnh tại ựường phân giữa vị trắ 1 và vị trắ 2 ựến dưới 100 mét.
c) Vị trắ 3
- Các thửa ựất mặt tiền thuộc các ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường ≥ 2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ ựi qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 3 tắnh tại ựường phân giữa vị trắ 2 và vị trắ 3 kéo ựến hết ựường.
- Các thửa ựất nằm liền kề vị trắ 2 thuộc các ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường < 2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 3 tắnh tại ựường phân giữa vị trắ 2 và vị trắ 3 kéo dài thêm 25 mét.
- Các thửa ựất nằm liền kề vị trắ 2 thuộc các ựường kiệt của ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường ≥ 2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ qua ựô thị, ựường khu phố Với khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 3 tắnh từ ựường phân vị trắ 2 kéo dài tiếp theo ựến dưới 100 mét.
- Các thửa ựất nằm liền kề vị trắ 3 thuộc các ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường <2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 4 tắnh từ ựường phân vị trắ 3 cho ựến hết ựường.
- Các thửa ựất nằm liền kề vị trắ 3 thuộc các ựường kiệt của ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường ≥ 2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 4 tắnh từ ựường phân vị trắ 3 kéo dài tiếp theo ựến hết ựường.
- Các thửa ựất còn lại có ựiều kiện về giao thông và sinh hoạt kém hơn vị trắ 3. 3.3.2.3. Quy ựịnh về giá ựất các loại ựường phố của phường An Cựu
Theo Quyết ựịnh số 47/2010/Qđ-UBND ngày 20/12/2010 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về việc ban hành quy ựịnh giá các loại ựất trên ựịa bàn thành phố Huế, 2010.
Bảng 6: Quy ựịnh về các loại ựường phố và giá ựất của phường An Cựu TT TÊN đƯỜNG PHỐ đIỂM đẦU đIỂM CUỐI Loại
ựường
MỨC GIÁ THEO VỊ TRÍ đẤT Vị trắ 1 Vị trắ 2 Vị trắ 3 Vị trắ 4
1 2 3 4 5 6 7 8
1 An Dương Vương Hùng Vương-Ngự Bình Hồ đắc Di 3.B 7.500.000 3.000.000 1.900.000 1.400.000 An Dương Vương Hồ đắc Di Cống Bạc 3.C 6.000.000 2.400.000 1.500.000 1.100.000 2 Duy Tân Trần Phú Ngự Bình 5.A 2.400.000 960.000 700.000 500.000 3 Hải Triều Cầu An Cựu Cầu An Tây 4.C 3.200.000 1.300.000 950.000 600.000 4 Hồ đắc Di An Dương Vương Nhà thi ựấu đại học Huế 4.B 4.000.000 1.600.000 1.000.000 750.000 5 Hoàng Thị Loan Ngự Bình Tam Thai 5.C 1.200.000 600.000 400.000 320.000 6 Hùng Vương Cầu An Cựu An Dương Vương -Ngự Bình 2.B 13.000.000 5.200.000 3.300.000 2.300.000 7 Lương Văn Can Phan Chu Trinh đường Sắt 4.C 3.200.000 1.300.000 950.000 600.000 Lương Văn Can đường Sắt Duy Tân (kiệt 73) 5.A 2.400.000 960.000 700.000 500.000 8 Ngự Bình An Dương Vương Nguyễn Khoa Chiêm 4.C 3.200.000 1.300.000 950.000 600.000 Ngự Bình Nguyễn Khoa Chiêm điện Biên Phủ 5.A 2.400.000 960.000 700.000 500.000 9 Nguyễn Khánh Toàn Hồ đắc Di Nhà thi ựấu 5.A 2.400.000 960.000 700.000 500.000 10 Nguyễn Khoa Chiêm Ngự Bình Kéo dài gần chùa Trà Am 5.A 2.400.000 960.000 700.000 500.000 11 Phan Chu Trinh Cầu Ga Huế Cầu An Cựu 3.C 6.000.000 2.400.000 1.500.000 1.100.000
Giá ựất ựược xác ựịnh cho 5 loại ựường phố chắnh, trong mỗi loại ựường phố chắnh ựược chia làm 3 nhóm ựường A; B; C với 4 loại vị trắ ựất khác nhau.
Bảng 7: Giá ựất cho 5 loại ựường phố chắnh
đơn vị tắnh: ựồng/m2 LOẠI MỨC GIÁ THEO VỊ TRÍ CỦA đẤT
Vị trắ 1 Vị trắ 2 Vị trắ 3 Vị trắ 4