Vị trắ của ựất trong từng loại ựường phố ựược phân thành 4 loại vị trắ ựược xếp theo thứ tự từ vị trắ có khả năng sinh lợi cao nhất, có ựiều kiện kết cấu hạ tầng thuận lợi nhất ựến vị trắ có khả năng sinh lợi và ựiều kiện kết cấu hạ tầng kém thuận lợi hơn.
a) Vị trắ 1: Tất cả các thửa ựất ở mặt tiền ựường phố trong ựô thị: ựường quốc lộ ựi qua ựô thị và các ựường phố, ựoạn ựường phố, ựường khu phố, ựường ô phố. Với khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 1 tắnh từ chỉ giới ựường ựỏ của ựường phố kéo dài ựến 25 mét.
b) Vị trắ 2
- Các thửa ựất nằm liền kề vị trắ 1 thuộc các ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường < 2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 2 tắnh tại ựường phân giữa vị trắ 1 và vị trắ 2 kéo dài thêm 25 mét.
- Các thửa ựất mặt tiền thuộc các ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường ≥2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ ựi qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 2 tắnh tại ựường phân giữa vị trắ 1 và vị trắ 2 ựến dưới 100 mét.
c) Vị trắ 3
- Các thửa ựất mặt tiền thuộc các ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường ≥ 2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ ựi qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 3 tắnh tại ựường phân giữa vị trắ 2 và vị trắ 3 kéo ựến hết ựường.
- Các thửa ựất nằm liền kề vị trắ 2 thuộc các ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường < 2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 3 tắnh tại ựường phân giữa vị trắ 2 và vị trắ 3 kéo dài thêm 25 mét.
- Các thửa ựất nằm liền kề vị trắ 2 thuộc các ựường kiệt của ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường ≥ 2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ qua ựô thị, ựường khu phố Với khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 3 tắnh từ ựường phân vị trắ 2 kéo dài tiếp theo ựến dưới 100 mét.
- Các thửa ựất nằm liền kề vị trắ 3 thuộc các ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường <2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 4 tắnh từ ựường phân vị trắ 3 cho ựến hết ựường.
- Các thửa ựất nằm liền kề vị trắ 3 thuộc các ựường kiệt của ựường kiệt (hẻm) có mặt cắt ựường ≥ 2,5m của ựường phố chắnh, ựoạn ựường phố chắnh, ựường quốc lộ qua ựô thị, ựường khu phố; khoảng cách xác ựịnh cho vị trắ 4 tắnh từ ựường phân vị trắ 3 kéo dài tiếp theo ựến hết ựường.
- Các thửa ựất còn lại có ựiều kiện về giao thông và sinh hoạt kém hơn vị trắ 3. 3.3.2.3. Quy ựịnh về giá ựất các loại ựường phố của phường An Cựu
Theo Quyết ựịnh số 47/2010/Qđ-UBND ngày 20/12/2010 của UBND tỉnh Thừa Thiên Huế về việc ban hành quy ựịnh giá các loại ựất trên ựịa bàn thành phố Huế, 2010.
Bảng 6: Quy ựịnh về các loại ựường phố và giá ựất của phường An Cựu TT TÊN đƯỜNG PHỐ đIỂM đẦU đIỂM CUỐI Loại
ựường
MỨC GIÁ THEO VỊ TRÍ đẤT Vị trắ 1 Vị trắ 2 Vị trắ 3 Vị trắ 4
1 2 3 4 5 6 7 8
1 An Dương Vương Hùng Vương-Ngự Bình Hồ đắc Di 3.B 7.500.000 3.000.000 1.900.000 1.400.000 An Dương Vương Hồ đắc Di Cống Bạc 3.C 6.000.000 2.400.000 1.500.000 1.100.000 2 Duy Tân Trần Phú Ngự Bình 5.A 2.400.000 960.000 700.000 500.000 3 Hải Triều Cầu An Cựu Cầu An Tây 4.C 3.200.000 1.300.000 950.000 600.000 4 Hồ đắc Di An Dương Vương Nhà thi ựấu đại học Huế 4.B 4.000.000 1.600.000 1.000.000 750.000 5 Hoàng Thị Loan Ngự Bình Tam Thai 5.C 1.200.000 600.000 400.000 320.000 6 Hùng Vương Cầu An Cựu An Dương Vương -Ngự Bình 2.B 13.000.000 5.200.000 3.300.000 2.300.000 7 Lương Văn Can Phan Chu Trinh đường Sắt 4.C 3.200.000 1.300.000 950.000 600.000 Lương Văn Can đường Sắt Duy Tân (kiệt 73) 5.A 2.400.000 960.000 700.000 500.000 8 Ngự Bình An Dương Vương Nguyễn Khoa Chiêm 4.C 3.200.000 1.300.000 950.000 600.000 Ngự Bình Nguyễn Khoa Chiêm điện Biên Phủ 5.A 2.400.000 960.000 700.000 500.000 9 Nguyễn Khánh Toàn Hồ đắc Di Nhà thi ựấu 5.A 2.400.000 960.000 700.000 500.000 10 Nguyễn Khoa Chiêm Ngự Bình Kéo dài gần chùa Trà Am 5.A 2.400.000 960.000 700.000 500.000 11 Phan Chu Trinh Cầu Ga Huế Cầu An Cựu 3.C 6.000.000 2.400.000 1.500.000 1.100.000
Giá ựất ựược xác ựịnh cho 5 loại ựường phố chắnh, trong mỗi loại ựường phố chắnh ựược chia làm 3 nhóm ựường A; B; C với 4 loại vị trắ ựất khác nhau.
Bảng 7: Giá ựất cho 5 loại ựường phố chắnh
đơn vị tắnh: ựồng/m2 LOẠI MỨC GIÁ THEO VỊ TRÍ CỦA đẤT
Vị trắ 1 Vị trắ 2 Vị trắ 3 Vị trắ 4 đƯỜNG PHỐ LOẠI 1 Nhóm ựường 1A Nhóm ựường 1B Nhóm ựường 1C 26.000.000 22.000.000 18.000.000 10.400.000 8.800.000 7.200.000 6.500.000 5.500.000 4.500.000 4.700.000 4.000.000 3.200.000 đƯỜNG PHỐ LOẠI 2 Nhóm ựường 2A Nhóm ựường 2B Nhóm ựường 2C 15.000.000 13.000.000 11.000.000 6.000.000 5.200.000 4.400.000 3.800.000 3.300.000 2.800.000 2.700.000 2.300.000 2.000.000 đƯỜNG PHỐ LOẠI 3 Nhóm ựường 3A Nhóm ựường 3B Nhóm ựường 3C 9.000.000 7.500.000 6.000.000 3.600.000 3.000.000 2.400.000 2.200.000 1.900.000 1.500.000 1.600.000 1.400.000 1.100.000 đƯỜNG PHỐ LOẠI 4 Nhóm ựường 4A Nhóm ựường 4B Nhóm ựường 4C 4.800.000 4.000.000 3.200.000 2.000.000 1.600.000 1.300.000 1.250.000 1.000.000 950.000 900.000 750.000 600.000 đƯỜNG PHỐ LOẠI 5 Nhóm ựường 5A Nhóm ựường 5B Nhóm ựường 5C 2.400.000 1.800.000 1.200.000 960.000 720.000 600.000 700.000 550.000 400.000 500.000 350.000 320.000 3.3.3. Xây dựng mô hình giá ựất ở theo thị trường
3.3.3.1. Cơ sở xác ựịnh các yếu tố ảnh hưởng giá ựất ở a/ Thu thập, tập hợp và xử lý số liệu thị trường a/ Thu thập, tập hợp và xử lý số liệu thị trường
* Thu thập số liệu thị trường qua các mẫu phiếu ựiều tra
Công tác thu thập số liệu thị trường về bất ựộng sản là công việc quan trọng. Kết quả ựiều tra nguồn thông tin này sẽ ảnh hưởng ựến toàn bộ sản phẩm vì vậy việc thu thập thông tin và dữ liệu phải ựầy ựủ, chắnh xác, có ựộ tin cậy cao.
Các hồ sơ chuyển nhượng phải là các trường hợp chuyển nhượng bất ựộng sản theo giá thị trường, các trường hợp không hợp lệ phải loại ựi trong quá trình ựiều tra.
thu thập qua 3 năm 2008, 2009, 2010 bằng phương pháp so sánh dữ liệu thị trường và phương pháp so sánh trực tiếp, chủ yếu từ các nguồn sau:
- điều tra phỏng vấn trực tiếp chủ hộ hoặc hàng xóm.
- Thu thập các hợp ựồng chuyển nhượng của 3 năm, giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, các bản vẽ hiện trạng và các giấy tờ có liên quan tại phường An Cựu.
- Tham khảo ý kiến của cán bộ ựịa chắnh phường, các cơ quan liên quan và những người môi giới bất ựộng sản trên ựịa bàn phường.
Kết quả ựã lựa chọn ựược 100 phiếu trong ựó: Năm 2008: 27 phiếu (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Năm 2009: 43 phiếu Năm 2010: 30 phiếu *Phân theo ựường
đường Duy Tân: 37 phiếu
đường Hùng Vương: 12 phiếu (bao gồm kiệt Miếu đôi cũ) đường An Dương Vương: 10 phiếu
đường Phan Chu Trinh: 10 phiếu đường Lương Văn Can: 1 phiếu đường Hồ đắc Di: 8 phiếu đường Ngự Bình: 20 phiếu đường Hải Triều: 2 phiếu
đối với các tuyến ựường Hoàng Thị Loan, Nguyễn Khánh Toàn, Nguyễn Khoa Chiêm trong các năm 2008, 2009, 2010 chưa có các hồ sơ chuyển nhượng nên chúng tôi chưa thể ựiều tra giá ựất của thị trường mà chỉ thông qua việc hỏi người dân, môi giới ựất, cán bộ ựịa chắnh phường...ựể tìm hiểu giá phục vụ cho việc khoanh vùng sơ bộ.
Các thông tin trong mẫu phiếu ựược thu thập theo các tuyến ựường chắnh, các tuyến ựường trong từng khu dân cư và tiến hành ựiều tra theo từng yếu tố:
- địa chỉ: Xác ựịnh rõ tên chủ hộ, số nhà, tên ựường phố, khu dân cư, phường, số thửa, số tờ bản ựồ.
- Vị trắ: xác ựịnh rõ vị trắ bất ựộng sản là mặt tiền ựường phố hay trong hẻm (kiệt) kèm theo các thông số về ựộ rộng ựường, kết cấu ựường, chiều sâu ngõ (hẻm), bề rộng ựường kiệt.
- Hình thể thửa ựất: Xác ựịnh rõ hình thù thửa ựất kèm theo các thông số về chiều rộng, chiều sâu thửa ựất.
- điều kiện pháp lý: Kiểm tra các bất ựộng sản có giấy tờ hợp lệ không, có phù hợp với quy hoạch không.
- Cơ sở hạ tầng: điều tra hệ thống ựiện, nước trên ựịa bàn, kết hợp ựiều tra thực ựịa và trên bản ựồ ựể xác ựịnh các khu trung tâm, công trình công cộng (y tế, trường học, trung tâm hành chắnh ...).
- Môi trường: ựiều tra hiện trạng môi trường có ô nhiễm do tiếng ồn, bụi, nước thải hay không....Các thông tin này ựược thu thập chủ yếu thông qua ựiều tra thực ựịa và phỏng vấn trực tiếp người dân sống trên ựịa bàn phường.
- Giá bán bất ựộng sản: Giá trị bất ựộng sản ựược quan tâm thường là giá giao dịch trên thị trường. Tuy nhiên, ựể xác ựịnh ựược giá giao dịch thực tế trên thị trường gặp rất nhiều khó khăn, nguyên nhân chủ yếu là do một số thửa ựất chuyển nhượng là ựất trống nên trong quá trình ựiều tra không gặp trực tiếp ựược chủ sử dụng ngoài ra khó khăn phần lớn là do người sử dụng ựất không cung cấp giá trị chuyển nhượng thật vì e ngại cho vấn ựề khai thuế với cơ quan nhà nước trước ựây. Do ựó việc thu thập thông tin chủ yếu là từ những người hàng xóm và người môi giới bất ựộng sản gần ựó.
- Quy hoạch: Xác ựịnh rõ khu dân cư ựã quy hoạch ổn ựịnh, chưa quy hoạch hay không quy hoạch. Các thông tin này ựược thu thập bằng cách hỏi ý kiến cán bộ phòng quản lý ựô thị, phòng Tài nguyên và Môi trường, cán bộ ựịa chắnh phường.
* Tập hợp và xử lý thông tin sơ bộ
Trong thời gian 3 năm 2008, 2009, 2010 số lượng giao dịch bất ựộng sản trên ựịa bàn phường An Cựu khá rầm rộ, tuy nhiên chỉ tập trung ở một số tuyến ựường như Duy Tân, Ngự Bình, Hùng Vương, An Dương Vương, Hồ đắc Di do các tuyến ựường này còn khá nhiều ựất trống và có ựiều kiện thuận lợi về vị trắ và cơ sở hạ tầng. Riêng ựối với các tuyến ựường như Lương Văn Can, Hải Triều, Hoàng Thị Loan, Nguyễn Khoa Chiêm và một số tuyến ựường chắnh lại không có các hồ sơ chuyển nhượng ở vị trắ mặt tiền hay hồ sơ hợp lệ. Vì vậy, chúng tôi tiến hành ựiều tra giá trực tiếp trên thị trường thông qua người dân... ựể có ựủ ựiều kiện cho quá trình xử lý số liệu và khoanh vùng giá trị.
Sau khi thu thập các hợp ựồng, ựã tiến hành loại bỏ các trường hợp không hợp lệ (hợp ựồng tặng cho, hợp ựồng thừa kế, hợp ựồng hóa giá nhà tập thể....) và lựa chọn các hợp ựồng chuyển nhượng có giá giao dịch thực tế trên thị trường. Tiến hành ựiều tra giá chuyển nhượng trên thị trường và các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất (vị trắ, hình thể, diện tắch, hướng,Ầ) thông qua phiếu ựiều tra, bên cạnh ựó cũng tiến hành thu thập thêm hồ sơ pháp lý của các trường hợp chuyển nhượng (tại bộ phận một cửa của thành phố Huế) ựể có thông tin một cách ựầy ựủ nhất về thửa ựất. Sau ựó ựịnh vị tất cả các thửa ựất ựã ựiều tra lên BđđC.
b/ Phân tắch dữ liệu thị trường và phát triển thông tin Phân tắch dữ liệu bất ựộng sản
Những bất ựộng sản thu thập không hoàn toàn là ựất trống mà bao gồm cả nhà cửa và các công trình gắn liền với ựất. Do ựó ựể xác ựịnh ựược giá trị thị trường của ựất phải tách ựược giá trị nhà ra khỏi giá trị của bất ựộng sản, nghĩa là phải xác ựịnh ựược giá trị thị trường của nhà. Tuy nhiên trong quá trình chuyển nhượng, hầu hết người nhận chuyển nhượng mua theo giá ựất, giá nhà riêng nên ựã xác ựịnh ựược giá trị thị trường của ựất và trong các phiếu ựiều tra ựã tách riêng phần giá trị của ựất. Vì vậy trong quá trình xử lý không cần phải tắnh giá chi phắ xây dựng nhà.
để có nguồn thông tin phong phú và ựầy ựủ, việc lựa chọn mẫu giao dịch ở nhiều thời ựiểm (2008, 2009, 2010). Mà ở mỗi thời ựiểm, giá giao dịch bất ựộng sản trên thị trường là không giống nhau, do ựó phải quy ựổi giá trị của tất cả bất ựộng sản về cùng một thời ựiểm (năm 2010) ựể tiện cho việc tắnh toán và so sánh giá trị các mẫu.
Chọn các cặp phiếu ựiều tra có các yếu tố giống nhau về vị trắ, hình thể, quy mô diện tắch... nhưng khác nhau về năm chuyển nhượng. Tiến hành tắnh toán và chuyển ựổi về cùng thời ựiểm 2010.
Tắnh toán hệ số chuyển ựổi:
Giá ựất / m2 = Giá ựất Diện tắch ựất Hệ số chuyển ựổi :
K 08-10 = Giá ựất một mét vuông năm 2010 Giá ựất một mét vuông năm 2008 K 09-10 = Giá ựất một mét vuông năm 2010
Giá ựất một mét vuông năm 2009 Hệ số chuyển ựổi giá ựất qua các năm như sau:
Hệ số chuyển ựổi năm 2008-2010: chọn 5 cặp mẫu so sánh; Hệ số K 08-10 = 1,327 (phụ lục1).
Hệ số chuyển ựổi năm 2009-2010: chọn 6 cặp mẫu so sánh; Hệ số K 09-10 = 1,155 (phụ lục 2).
Qua phụ lục 1, phụ lục 2 và kết quả ựiều tra khảo sát thực tế cho thấy giá ựất năm 2010 cao hơn 1,327 lần giá ựất năm 2008 và cao hơn 1,155 so với năm 2009. đây là kết quả khá phù hợp với thực tế phát triển kinh tế - xã hội hiện nay của thành phố. điều này cũng cho thấy thị trường bất ựộng sản thành phố Huế không ngừng phát triển qua thời gian.
Một trong những mục tiêu của ựề tài là xác ựịnh ựược mô hình giá trong ựó xác ựịnh ựược các vùng giá trị và mối tương quan giữa vùng giá trị với giá trị của BđS trong vùng giá. Như vậy phải xác ựịnh ựược các yếu tố ảnh hưởng ựến giá trị của BđS.
Qua việc khảo sát cũng như ựiều tra thực ựịa chúng tôi nhận thấy rằng hầu hết giá bất ựộng sản ựều bị ảnh hưởng bởi các yếu tố sau: (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Yếu tố vị trắ
Các BđS ựều nằm ở vị trắ mặt tiền ựường phố nhưng giá lại chênh lệch nhau tuỳ theo bề rộng mặt ựường và chiều sâu của thửa ựất ựến ựường chắnh do ựó yếu tố vị trắ ở ựây ựược xếp loại phụ thuộc vào bề rộng mặt ựường và chiều sâu ngõ hẻm
Trên ựịa bàn phường An Cựu có các vị trắ sau:
Vị trắ 1 (H1; MT) là những thửa ựất toạ lạc trên các trục ựường chắnh
Vị trắ 2 (H2) là những thửa ựất toạ lạc trên các ngõ hẻm cách ựường phố <50m Vị trắ 3 (H3) là những thửa ựất toạ lạc trên các ngõ hẻm cách ựường phố <100m Vị trắ 4 (H4) là những thửa ựất toạ lạc trên các ngõ hẻm cách ựường phố >100m
Tiêu chuẩn chọn mẫu khi so sánh yếu tố vị trắ là các yếu tố khác phải gần giống nhau riêng yếu tố vị trắ là khác nhau.
Vị trắ 1 ựược chọn làm vị trắ chuẩn do ựó hệ số vị trắ ựược tắnh theo công thức: H2 KH2 = H1 H3 ; KH3 = H1 H4 ; KH4 = H1 [ KH2,3,4 = Giá ựất / m 2 thửa ựất ở vị trắ 2,3,4 Giá ựất / m2 thửa ựất ở vị trắ 1 Trong quá trình phân tắch chúng tôi có các kết quả như sau:
KH2 = 0.570, chọn 7 cặp mẫu so sánh, (phụ lục 3) KH3 = 0.513, chọn 5 cặp mẫu so sánh, (phụ lục 4) KH4 = 0.443, chọn 6 cặp mẫu so sánh, (phụ lục 5)
Có thể thấy rằng vị trắ là yếu tố ảnh hưởng rất lớn ựến giá ựất. Trên cùng một loại ựường phố nhưng ở các vị trắ khác nhau thì giá ựất khác nhau. Các thửa ựất toạ lạc trên