- Thông tư liên tịch số 14/2008/TTLT/BTCBTNMT ngày 31/01/2008 của lien bộ Tài chắnh Ờ Tài nguyên và Môi trường hướng dẫn thực hiện một số ựiều của
3.4.3. Giá ựất tắnh bồi thường và chi phắ ựầu tư vào ựất còn lạ
3.4.3.1. Giá ựất tắnh bồi thường
được quy ựịnh tại điều 9 Nghị ựịnh số 197/2004/Nđ-CP; Mục 3 Phần II Thông tư số 116/2004/TT- BTC) cụ thể như sau:
- Giá ựất ựể tắnh bồi thường là giá ựất theo mục ựắch ựang sử dụng tại thời ựiểm công bố quyết ựịnh thu hồi ựất của cấp có thẩm quyền, không bồi thường theo giá ựất sẽ ựược chuyển mục ựắch sử dụng.
- Trường hợp thực hiện bồi thường chậm ựược quy ựịnh như sau:
+ Bồi thường chậm do cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường gây ra mà giá ựất tại thời ựiểm bồi thường do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh công bố cao hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm trả tiền bồi thường; nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường thấp hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi.
+ Bồi thường chậm do người bị thu hồi ựất gây ra, nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường thấp hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm bồi thường; nếu giá ựất tại thời ựiểm bồi thường cao hơn giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi thì bồi thường theo giá ựất tại thời ựiểm có quyết ựịnh thu hồi.
3.4.3.2. Chi phắ ựầu tư vào ựất còn lại
- Chi phắ ựầu tư vào ựất còn lại ựược xác ựịnh theo mục ựắch sử dụng ựất do Nhà nước quy ựịnh khi giao ựất hoặc cho thuê ựất; tiền sử dụng ựất và thời gian sử dụng ựất thể hiện trong quyết ựịnh giao ựất; tiền thuê ựất và thời gian thuê ựất thể hiện trong quyết ựịnh cho thuê ựất của cấp có thẩm quyền.
3.4.3.3. Kết quả nghiên cứu cụ thể tại 02 dự án a, Dự án 1
Dự án 01 có tổng diện tắch thu hồi thực tế là 24.795 m2 chủ yếu là ựất nông nghiệp ựất nông nghiệp. Gồm có 37 hộ sử dụng ựất bị thu hồi. Diện tắch dự án chiếm dụng chủ yếu là ựất nông nghiệp giao 20 năm theo Nghị ựịnh 64-CP ngày 27/9/1993 của Chắnh phủ, ựất giao thầu và ựất khai hoang. đơn giá bồi thường căn cứ vào vị trắ nên HđBT thành phố ựã áp giá cho từng hộ theo bảng khung giá các loại ựất UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành kèm theo quyết ựịnh số 4158/Qđ-UBND ngày
31/12/2008 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quy ựịnh giá các loại ựất trên ựịa bàn tỉnh năm 2009. đơn giá ựất trồng cây hàng năm ựược bồi thường là 46.000 ựồng/m2, thấp hơn thị trường khoảng 4 lần; giá ựất ở là 559.000 ựồng/m2 thấp hơn giá thị trường khoảng 5 lần.
Bồi thường hỗ trợ ựất ựất vườn, ao liền kề với ựất ở ựược hỗ trợ thêm 35% mức chênh lệch giữa giá ựất ở với ựất ựã bồi thường liền kề. Các loại ựất nông nghiệp trong phạm vi phường ựược hỗ trợ thêm 20% mức chênh lệch giữa giá ựất ở với ựất nông nghiệp ựã bồi thường liền kề, cùng vị trắ. Hỗ trợ bằng 70% giá ựất nông nghiệp cùng hạng ựối với ựất khai hoang và 30% giá ựất nông nghiệp ựối với ựất tạm giao.
b, Dự án 2
Dự án 02 có tổng diện tắch thu hồi thực tế là 65.685 m2 chủ yếu là ựất ở và ựất trồng cây lâu năm. Gồm có 108 hộ sử dụng ựất bị thu hồi. đơn giá bồi thường căn cứ vị trắ nên HđBT Thành phố ựã áp giá cho từng hộ theo bảng khung giá các loại ựất UBND tỉnh Quảng Ninh ban hành kèm theo quyết ựịnh số 4368/Qđ-UBND ngày 31/12/2009 của UBND tỉnh và quyết ựịnh số 3838/Qđ-UBND ngày 22/12/2010 của UBND tỉnh Quảng Ninh về việc quy ựịnh giá các loại ựất trên ựịa bàn tỉnh năm 2010 và 2011. Giá ựất trồng cây lâu năm 37.000 ựồng/m2 thấp hơn giá thị trường khoảng 2,5 lần. đất ở ựược ựền bù trong khoảng từ 300.000 ựến 800.000 ựồng/m2 thấp hơn khoảng 2,3 ựến 2,5 lần so với giá thị trường.
Bồi thường hỗ trợ ựất ựất vườn, ao liền kề với ựất ở ựược hỗ trợ thêm 50% mức chênh lệch giữa giá ựất ở với ựất ựã bồi thường liền kề. Còn các loại ựất nông nghiệp trong phạm vi phường ựược hỗ trợ thêm 35% mức chênh lệch giữa giá ựất ở với ựất nông nghiệp ựã bồi thường liền kề, cùng vị trắ.
Giá ựất ở tại dự án này ựền bù tương ựối thấp vì toàn bộ khu vực này không có các trục ựường chắnh (theo hiện trạng) mà chủ yếu là các ựường ựất cụt và ựường ựất dẫn lên ựồi.
* Nhận xét chung
- Ưu ựiểm:
+ Các chủ ựầu tư của 2 dự án ựã kịp thời bố trắ nguồn vốn và chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ và thưởng tiến ựộ cho người bị thu hồi ựất sớm bàn giao mặt bằng. Do vậy, nguồn kinh phắ bồi thường, GPMB ựảm bảo thực hiện khi có quyết ựịnh phê duyệt.
- Tồn tại, vướng mắc
+ Mặc dù thực hiện quy ựịnh tại các Quyết ựịnh của UBND tỉnh Quảng Ninh nhưng khi áp dụng giá ựất người dân vẫn có ý kiến còn thấp chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất vào thực tế trên thị trường.
+ Chắnh sách bồi thường thiệt hại của Nhà nước ựược áp dụng ở mỗi thời ựiểm khác nhau, không nhất quán, ựặc biệt là giá bồi thường. Cụ thể là người ựược bồi thường sau thường ựược hưởng chế ựộ bồi thường cao hơn người trước, ựây cũng là nguyên nhân dẫn ựến người dân cố tình trì hoãn, gây khó khăn trong công tác bồi thường GPMB.
+ Giá bồi thường ựất nông nghiệp còn thấp, chưa phù hợp với khả năng sinh lợi của ựất. Ngoài ra vấn ựề chênh lệch về giá ựất giữa hai thời ựiểm thu hồi khác nhau với những chắnh sách khác nhau cũng ựã tác ựộng ựến người dân, làm nảy sinh sự so sánh và ựề nghị tăng giá bồi thường.
đơn giá ựất tắnh bồi thường và kết quả so sánh mức ựộ chênh lệch giữa giá ựất bồi thường của 02 dự án và giá thị trường ựược thể hiện tại bảng 3.6:
Bảng 3.6: Tổng hợp và so sánh mức ựộ chênh lệch giữa giá bồi thường của 02 dự án và giá thị trường tại thời ựiểm thu hồi ựất
Mức ựộ chênh lệch TT Loại ựất Giá bồi thường của dự án (1000ự/m2) Giá thị trường tại thời ựiểm
bồi thường (1.000ự/m2) Số tiền (1.000ự/m2) Lần I Dự án 01 1 đất ở 559 2.800 2.241 5,0 2 đất trồng cây hàng năm 46 200 154 4,3 3 đất trồng cây lâu năm 42 150 108 3,6 4 đất nuôi trồng thủy sản 32 140 108 4,4
II Dự án 02
1 đất ở 300 ọ 800 700 ọ 2000 400 ọ 1200 2,3 ọ 2,5 2 đất trồng cây lâu năm 37 90 53 2,4
( Nguồn số liệu: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra Tỷ lệ (%) = Giá ựất thị trường/Giá ựất tắnh bồi thường Giá ựất nông nghiệp trong bảng 3.6 chưa tắnh các khoản hỗ trợ)
Qua bảng trên chúng tôi nhận thấy: giá ựất tắnh bồi thường của 02 dự án vẫn còn thấp hơn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường tại khu vực từ 2,3 ựến 5,0 lần. Vì vậy, giá ựất tắnh bồi thường chưa ựảm bảo ựược quyền lợi hợp pháp của người bị thu hồi ựất, chưa thực hiện ựúng tinh thần của Luật đất ựai năm 2003 (điều 56) là giá ựất phải "Sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường; khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường thì phải ựiều
chỉnh cho phù hợp". Tuy nhiên, nếu so với kết quả nghiên cứu về giá ựất tắnh bồi
thường khi Nhà nước thu hồi ựất tại một số dự án trên ựịa bàn thành phố Uông Bắ thì giá ựất tắnh bồi thường của 02 dự án nghiên cứu ựã phần nào ựáp ứng ựược nhu cầu của người sử dụng ựất hơn so với các dự án ựã thực hiện trước ựó (thời kỳ xây dựng Uông Bắ là ựô thị cấp III và thành lập thành phố) nên ựã ựảm bảo tốt hơn quyền lợi của người bị thu hồi ựất.
Bảng 3.7. Ý kiến của người bị thu hồi ựất về giá ựất tắnh bồi thường tại 02 dự án nghiên cứu
Tỷ lệ % STT Loại ựất Phiếu ựiều tra Số hộ ựồng ý (hộ) Số hộ không ựồng ý (hộ) đồng ý Không ựồng ý I Dự án 01 1 đất nông nghiệp 37 31 6 83,78 16,22 II Dự án 2 1 đất ở 62 54 8 87,1 12,9 2 đất nông nghiệp 80 65 15 81,25 24,19 Cộng 142 119 23
(Nguồn: Tổng hợp số liệu từ phiếu ựiều tra)
Qua bảng 3.7 chúng tôi nhận thấy phần lớn người dân bị thu hồi ựất tại 02 dự án nghiên cứu ựồng ý với giá ựất tắnh bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất. Tỷ lệ người dân ựồng ý ở dự án 02 lớn hơn dự án 01 là do dự án 01 ở gần ựường quốc lộ 18A và gần trung tâm thành phố hơn là nơi thuận lợi cho việc phát triển kinh tế. Qua tìm hiểu chúng tôi nhận thấy những hộ không ựồng ý ở dự án 01 ựa phần là các
hộ bị thu hồi toàn bộ ựất nông nghiệp, khi thu hồi ựất sẽ ảnh hướng rất lớn ựến ựời sống của họ, còn ở dự án là 02 những hộ có thửa ựất thuận lợi trong việc xây dựng nhà ở cũng như làm cửa hàng kinh doanh. Ngược lại những hộ ựồng ý với giá ựất bồi thường ở dự án 01 chủ yếu là những hộ bị thu hồi một phần ựất và dự án 02 là những hộ có thửa ựất kẹt và những hộ chỉ bị thu hồi một phần diện tắch không ảnh hưởng ựến nhà cửa, vật kiến trúc trên ựất.