3. Yêu cầu của ựề tài
1.5.5. Quy ựịnh các phương pháp ựịnh giá ựất áp dụng khi thực hiện
giá ựất tại Việt Nam
Theo quy ựịnh tại các Nghị ựịnh về giá ựất do Chắnh phủ ban hành thì có 4 phương pháp ựịnh giá ựất ựược sử dụng khi xây dựng khung giá các loại ựất, bảng giá ựất và giá ựất cụ thể. Những phương pháp ựịnh giá ựất ựó bao gồm:
- Phương pháp so sánh trực tiếp: là phương pháp xác ựịnh mức giá thông qua việc tiến hành phân tắch các mức giá ựất thực tế ựã chuyển nhượng quyền sử dụng ựất trên thị trường của loại ựất tương tự (về loại ựất, diện tắch ựất, thửa ựất, hạng ựất, loại ựô thị, loại ựường phố và vị trắ) ựể so sánh, xác ựịnh giá của thửa ựất, loại ựất cần ựịnh giá. ( Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP).
- Phương pháp thu nhập: là phương pháp xác ựịnh mức giá tắnh bằng thương số giữa mức thu nhập thuần túy thu ựược hàng năm trên một ựơn vị diện tắch ựất so với lãi suất tiền gửi tiếp kiệm bình quân một năm (tắnh ựến thời ựiểm xác ựịnh giá ựất) của loại tiền gửi VNđ kỳ hạn 01 năm (12 tháng)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 39 tại ngân hàng thương mại nhà nước có mức lãi suất tiền gửi tiết kiệm cao nhất trên ựịa bàn. ( Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP).
- Phương pháp chiết trừ : là phương pháp xác ựịnh giá ựất của thửa ựất có tài sản gắn liền với ựất bằng cách loại trừ phần giá trị tài sản gắn liền với ựất ra khỏi tổng giá trị bất ựộng sản (bao gồm giá trị của ựất và giá trị của tài sản gắn liền với ựất). (Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP).
- Phương pháp thặng dư: là phương pháp xác ựịnh giá ựất của thửa ựất trống có tiềm năng phát triển theo quy hoạch hoặc ựược phép chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựể sử dụng tốt nhất bằng cách loại trừ phần chi phắ ước tắnh ựể tạo ra sự phát triển ra khỏi tổng giá trị phát triển giả ựịnh của bất ựộng sản.
(Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP).
- Phương pháp hệ số ựiều chỉnh giá ựất là phương pháp ựịnh giá ựất bằng cách sử dụng hệ số ựiều chỉnh giá ựất nhân (x) với giá ựất trong bảng giá ựất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy ựịnh. (Nghị ựịnh số 44/2014/Nđ-CP).