3. Yêu cầu của ựề tài
1.4.2.định giá ựất tại Queensland
- Một số quy ựịnh về ựịnh giá ở Queensland: Pháp luật hiện hành về ựất ựai của Australia (ban hành năm 1994), đạo luật về định giá ựất ựai (năm 2010) và pháp luật liên quan như Luật Bảo vệ môi trường năm 1994Ầ ựã tạo thành hệ thống pháp luật ựồng bộ trong quản lý quy hoạch ựất ựai của Queensland.
Ở Queensland, cơ quan ựịnh giá cung cấp biểu giá cho tất cả các loại ựất theo thuộc tắnh của ựất có thể ựịnh giá ựược phù hợp với quy ựịnh của đạo luật về định giá đất ựai năm 2010. Việc ựịnh giá ựất ựược tiến hành hàng năm trên toàn tiểu bang (ngoại trừ trường hợp ựặc biệt hoặc bất thường) do cơ quan ựịnh giá quyết ựịnh, sau khi tham khảo ý kiến của chắnh quyền ựịa phương, các tập ựoàn công nghiệp ựể quyết ựịnh giá ựất, trên cơ sở diễn biến của thị trường. Giá trị ựất ựược ựánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá ựất ựược công bố trước ngày 31/3 của năm sau và có hiệu lực từ ngày 30/6 của năm ra thông báo.
Nếu ựất cần phải ựược ựánh giá lại giữa các kỳ ựánh giá hàng năm (vắ dụ tái quy hoạch hoặc phân khu), thông báo ựịnh giá bổ sung sẽ ựược công bố sau khi ựánh giá lại. Việc ựịnh giá mới có hiệu lực từ ngày ghi trên thông báo.
- Những yếu tố ựược xem xét khi ựịnh giá: Cơ sở xác ựịnh giá ựất trước hết phải tuân theo quy ựịnh của pháp luật, ngoài ra cần phải tắnh ựến các yếu tố: (i) thông tin nghiên cứu về thị trường; (ii) giá mua, giá bán cho mỗi loại ựất (vắ dụ như khu dân cư, thương mại, công nghiệp và nông thôn); (iii) xem xét các thuộc tắnh của ựất (ựất chưa sử dụng, ựất ựược cải tạo gần ựây và ựất ựã ựược mua bán trên thị trườngẦ); (iv) xem xét hiện trạng sử dụng ựất và quy hoạch ựất.
Khi xem xét các thuộc tắnh của ựất cần chú ý ựến: Hình dạng, kắch thước của ựất; ựịa hình, cảnh quan và ựộ cao của ựất; Ánh sáng, không khắ, tiếng ồn và ựộ rung; Xói mòn, lũ lụt và thiệt hại lâu dài do biến cố tự nhiên;
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 26 Những hạn chế do dòng chảy hoặc môi trường; Cỏ dại, sâu bệnh, tiềm năng của ựất; Khả năng tiếp cận với ựất ựai; Tiếp cận với nước và các dịch vụ cần thiếtẦ
Trong quá trình ựịnh giá cần thiết phải xem xét các hạn chế tác ựộng ựến việc sử dụng ựất: (i) những hạn chế do quy hoạch sử dụng ựất; (ii) vị trắ của ựường dây tải ựiện; (iii) nơi ựăng ký di sản hoặc ựất ựai bị ô nhiễm; (iv) rừng bảo hộ, thảm thực vật; (v) vị trắ hệ thống thoát nước, công trình ngầm... Trong hoàn cảnh nhất ựịnh, cơ quan ựịnh giá có thể tuyên bố một phần nào ựó của khu ựất có thể ựược tách ra riêng biệt ựể ựịnh giá.
- Phương pháp ựịnh giá: Các phương pháp ựịnh giá ựược sử dụng ựể ựịnh giá ựất tại Queensland gồm: Phương pháp ựịnh giá theo giá trị của ựất không ựược cải thiện hay không tăng giá trị và phương pháp ựịnh giá lợi thế vị trắ.
đất ựược quy hoạch ở vùng nông thôn thường ựược sử dụng phương pháp ựịnh giá giá trị ựất không ựược cải thiện.Tất cả các loại ựất khác, bao gồm cả ựất quy hoạch nông thôn dân cư, ựược ựịnh giá bằng cách sử dụng phương pháp ựịnh giá lợi thế vị trắ. Nếu một khu ựất ựược bao phủ bởi hai hay nhiều loại ựất thì ựược xác ựịnh theo phương pháp ựịnh giá ựất chưa ựược cải thiện.
Phương pháp ựịnh giá theo giá trị của ựất không ựược cải thiện: đất nông nghiệp theo quy hoạch ựược ựịnh giá bằng cách sử dụng phương pháp giá trị ựất chưa ựược cải thiện (tức là ựất quy hoạch nông thôn của dân cư hoặc tương ựương có giá trị như ựất phi nông nghiệp). đất ựược xác ựịnh là ựất nông nghiệp có thể ựược chuyển ựổi sang ựất phi nông nghiệp.
Giá trị ựất chưa ựược cải thiện phản ánh giá trị của ựất trong tự nhiên và tình trạng thay ựổi của ựất.Nó là giá trị mà ựất nông thôn có thể ựược dự kiến giao bán với giá không thay ựổi.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 27 Phương pháp lợi thế vị trắ: Tất cả ựất phi nông nghiệp, bao gồm cả ựất quy hoạch nông thôn dân cư, ựược ựịnh giá bằng cách sử dụng phương pháp lợi thế vị trắ. Lợi thế vị trắ phản ánh ựất dự kiến sẽ ựược bán với giá nào ựó trong ựiều kiện hiện tại, bao gồm ựất và các công trình trên ựất hoặc các vật liệu ựược sử dụng ựể cải thiện tắnh chất vật lý của ựất như: ựất ựã ựược làm sạch, ựất ựã ựược cải thiện khả năng sinh lợi hoặc ựất ựã ựược cải thiện cấu trúc ựất; ựất ựã ựược khắc phục ô nhiễm (nếu ựất bị ô nhiễm ựất ựược xác ựịnh theo các đạo luật Bảo vệ môi trường 1994); ựất ựược phục hồi và cải thiện bề mặt hoặc san lấp mặt bằngẦ
Trừ trường hợp ựất ựược xây dựng nhà ở, nhà xưởng, nhà kho, hàng rào, ựập nước và cảnh quan; các công trình nhỏ như, cải tạo ựất vườn, tường chắn cho mục ựắch cảnh quan và cắt tỉa hoặc loại bỏ các cây cho mục ựắch làm ựẹp; xây dựng bể bơi, ao cá, bãi ựỗ xe ngầm và móng/ nền tảng của ựường nội bộ và ựường lái xe vàoẦ ựược ựịnh giá theo phương pháp giá trị ựất không ựược cải thiện
định giá ựất trong trường hợp ựất bị tác ựộng của lũ lụt, lốc xoáyẦ Những bất lợi của tự nhiên thường xuyên xảy ra tại Queensland. Khi xem xét một ựịnh giá ựất do một sự kiện bất lợi của tự nhiên, cần xem xét một loạt các vấn ựề sau: (i) việc sử dụng ựất; (ii) các sự kiện tương tự ựã xảy ra trước ựây và ựã ựược phản ánh trong việc ựịnh giá; (iii) thiệt hại vật chất ựối với ựất ựai; (iv) mức ựộ, phạm vi và thời gian ngập lụt; (v) thời ựiểm xảy ra các thiệt hại hoặc mất giá trị cho ựất; (vi) nguy cơ hoặc dự ựoán của sự kiện xảy ra một lần nữa; (vii) khoảng thời gian trước khi ựất có thể ựược ựưa trở lại sản xuất ựầy ựủ; (viii) những tác ựộng ngắn hạn và dài hạn của sự kiện, bao gồm các tác ựộng cho trồng trọt và các ngành công nghiệp chắnh khác trên cơ sở hạ tầng.
- Các loại thông báo ựịnh giá: định giá hàng năm ựược ban hành trước ngày 31/3 mỗi năm (trừ trường hợp ựặc biệt). Hàng năm, chủ ựất có thể nhận ựược 3 loại thông báo ựịnh giá:
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 28 (i) Thông báo ựịnh giá ựất hàng năm (màu xanh): Số tiền ựịnh giá mới trong thông báo này sẽ ựược sử dụng làm cơ sở ựể tắnh toán giá ựất và tắnh thuế ựất (nếu có). Nếu xác ựịnh giá trị bao gồm nhiều hơn một thửa ựất, số lượng ựịnh giá là tổng giá trị của tất cả các thửa ựất kết hợp, bao gồm cả hợp ựồng thuê nhà và thửa ựất sở hữu hoàn toàn (nếu có).
(ii) Thông báo ựịnh giá ựất toàn quyền sử dụng (màu nâu): Thông báo này ựược ban hành nếu các chủ ựất sở hữu hoàn toàn. Tuy nhiên, thông báo sẽ chỉ tư vấn cho việc ựịnh giá ựất sở hữu hoàn toàn.Việc ựịnh giá mới trong thông báo này ựược sử dụng cho các cơ quan nhà nước ựể tắnh thuế ựất (nếu có).
(iii) Thông báo nhà nước ựịnh giá thuê ựất (màu xanh lá cây): Thông báo này chỉ liên quan ựến thửa ựất mà có thể có một hợp ựồng thuê, giấy phép sử dụng ựất hoặc cho phép chiếm giữ theo đạo Luật đất ựai năm 1994, xác ựịnh giá trị phản ánh tình trạng của ựất tại thời ựiểm bắt ựầu cho thuê. định giá này ựược sử dụng ựể tắnh tiền thuê ựất của nhà nước.
Chắnh quyền ựịa phương sử dụng ựịnh giá ựất ựể làm cơ sở tắnh toán giá ựất. Cơ quan nhà nước sử dụng ựịnh giá ựể tắnh thuế ựất, tiền thuê ựất mà Nhà nước cho thuê ựất. Thuế sử dụng ựất chỉ ựược trả nếu tổng giá trị theo luật ựịnh của tất cả các diện tắch ựất của bạn vượt quá ngưỡng quy ựịnh của pháp luật. Cơ quan nhà nước sẽ liên lạc với chủ sở hữu ựất sau ngày 30/6, nếu chủ sở hữu ựất phải nộp thuế ựất cho năm tài chắnh tiếp theo.
Giữa các vùng ựất giáp ranh, sự khác biệt trong ựịnh giá là phổ biến và xuất phát từ những khác biệt trong phương pháp ựịnh giá ựất, thuộc tắnh vật lý của ựất, mục ựắch sử dụng ựất, ựịnh giá ưu ựãiẦ
- Sử dụng thông tin ựịnh giá: Việc thu thập thông tin bất ựộng sản ựể thực hiện ựịnh giá theo luật ựịnh phù hợp với ựịnh giá ựất đạo luật năm 2010. Sử dụng thông này ựể duy trì việc triển khai ựánh giá, trong ựó bao gồm tên và ựịa chỉ của chủ sở hữu bất ựộng sản, giá bán và thời ựiểm bán của mỗi tài sản và ựịnh giá ựược cải thiện hoặc ựịnh giá lợi thế vị trắ của chủ sở hữu ựất.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 29 Thông tin ựịnh giá ựược công bố công khai và có thể ựược mua thông qua các trung tâm kinh doanh và các ựại lý của dữ liệu bất ựộng sản.