3. Yêu cầu của ựề tài
1.4.5.Kinh nghiệm ựối với Việt Nam trong công tác ựịnh giá ựất
- Thứ nhất, hiện nay nước ta cũng ựang áp dụng 5 phương pháp xác ựịnh giá ựất như các nước, tuy nhiên phương pháp ựịnh giá ựất của một số nước trên thế giới ựược gắn liền với các phương pháp ựịnh giá bất ựộng sản nhưng ở Việt Nam, công tác ựịnh giá ựất ựược Chắnh phủ quy ựịnh thông qua việc ban hành Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Thông tư hướng dẫn của các Bộ, ngành có liên quan. Trên cơ sở các văn bản này, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương ựã có quy ựịnh về giá các loại ựất ở từng ựịa phương. Tuy nhiên,
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 30 trên thực tế ở Việt Nam hiện nay thì việc mua bán, trao ựổi ựất ựai diễn ra trên thị trường mà Nhà nước không thể kiểm soát ựược, chủ yếu là mua bán trao tay. Chắnh vì vậy, công tác ựịnh giá còn thực sự mới mẻ vì việc thu thập thông tin thị trường thường có ựộ chắnh xác không cao vì thị trường thông tin về ựất ựai chưa phải là thị trường mở. Do vậy, từ kinh nghiệm của nước Úc trong việc xây dựng cơ sở dữ liệu về giá ựất, Việt Nam học tập ựể ựầu tư, xây dựng, hoàn thiện hệ thống cơ sở dữ liệu về giá ựất ựể ựáp ứng nhu cầu thông tin về giá ựất của Nhà nước, các tổ chức và người dân. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Thứ hai, về giá ựất bồi thường, Việt Nam nên áp dụng theo kinh nghiệm của một số nước như Thái Lan, Hàn Quốc và nhiều nước khác khu vực châu Á trong việc tắnh giá bồi thường. Cụ thể, với những dự án do Chắnh phủ quản lý, việc bồi thường ựược tiến hành theo trình tự: Tổ chức nghe ý kiến người dân; ựịnh giá bồi thường. Giá bồi thường phụ thuộc vào từng khu vực, từng dự án. Nếu một dự án mang tắnh chiến lược quốc gia thì nhà nước bồi thường với giá cao so với giá thị trường. Nhìn chung, ở các nước này, khi tiến hành thu hồi ựất của dân vì các mục ựắch khác nhau, nhà nước hoặc cá nhân ựầu tư bồi thường với mức cao hơn giá thị trường. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Thứ ba, Về cơ quan thẩm ựịnh giá, kiểm soát giá ựất, ở một số nước như Úc, việc thực hiện các giao dịch dân sự về ựất ựai và giải quyết khiếu kiện về giá ựất ựược thực hiện một cách bài bản qua các bước cụ thể. đây cũng là một trong những kinh nghiệm mà chúng ta cần phải học tập ựể giải quyết nhanh các trường hợp khiếu kiện về giá ựất. Muốn vậy, Nhà nước phải kiểm soát ựược những hoạt ựộng về ựất ựai chặt chẽ qua việc cải cách thủ tục hành chắnh trong việc thực hiện các giao dịch dân sự về ựất ựai tránh phức tạp, các chắnh sách của Nhà nước phải phù hợp với tình hình thực tế. (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 31
- Thứ tư, về các loại giá ựất và mục ựắch sử dụng của các loại giá ựất,
từ kinh nghiệm các nước cho thấy, ựa số các nước có nhiều loại giá ựất, hầu hết có 2 loại cơ bản sau:
+ Giá ựất ựể Nhà nước làm căn cứ tắnh nghĩa vụ nộp thuế sử dụng ựất hàng năm, trước bạ sang tên: không phải là giá thị trường mà do Nhà nước ấn ựịnh ổn ựịnh trong một thời gian (từ 3-5 năm) thấp hơn rất nhiều so với giá thị trường, do các cơ quan nhà nước xây dựng thành bảng giá.
+ Giá ựất ựể Nhà nước thu thuế ựối với người thực hiện giao dịch ựất ựai, bất ựộng sản (mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấpẦgiải quyết tranh chấp phát sinh từ các giao dịch): giá này do thị trường quyết ựịnh, có vai trò chủ yếu của tổ chức, cá nhân hành nghề ựịnh giá ựất.
+ Ngoài ra, một số nước chưa thực hiện xong quá trình phát triển chuyển dịch từ nước nông nghiệp sang công nghiệp vẫn ựang phải chuyển ựất nông nghiệp sang ựất phi nông nghiệp (Hàn Quốc, đài LoanẦ) thì còn có một loại giá ựất khi Nhà nước lấy ựất (thông qua hình thức theo từng nước như bán bắt buộc, trưng muaẦ) thì giá ựất theo nguyên tắc thỏa thuận trên cơ sở giá thị trường ựảm bảo nguyên tắc ựồng thuận của cộng ựồng người sử dụng ựất.
Do vậy, ở Việt Nam, cần làm rõ ựược các loại giá và mục ựắch sử dụng của từng loại giá ựất, làm rõ Khung giá, Bảng giá, giá cụ thể có phải là tất cả là giá thị trường không? Hay giá do Nhà nước ấn ựịnh? Hay giá thỏa thuận?
(Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Thứ năm, về thị trường quyền sử dụng ựất, giá ựất hình thành và phát triển trong các nước có nền kinh tế thị trường và theo các quy luật kinh tế thị trường như quy luật giá trị, quy luật cạnh tranhẦTuy nhiên, hiện nay, Việt Nam ựang trong giai ựoạn phát triển ựể ựược công nhận là nước có nền kinh tế thị trường ựầy ựủ (Việt Nam ựang ựàm phán với EU và Mỹ ựể EU và Mỹ công nhận Việt Nam có nền kinh tế thị trường). Từ ựó, thực tế Việt Nam có
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 32 nơi có thị trường quyền sử dụng ựất (chủ yếu tại khu vực ựô thị) và có nơi chưa có thị trường quyền sử dụng ựất (khu vực nông thôn, miền núi, vùng sâu, vùng xaẦ), do vậy việc áp dụng nguyên tắc ựịnh giá ựất ở Việt Nam cần phải phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng ựất; cần phải xem xét phương pháp xác ựịnh giá ựất là các phương pháp xác ựịnh giá ựất mà các nước có nền kinh tế thị trường ựang áp dụng ựể phù hợp với nơi chưa có thị trường quyền sử dụng ựất (ựặc biệt là xác ựịnh giá ựất bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất tại nơi chưa có thị trường quyền sử dụng ựất). (Bộ Tài nguyên và Môi trường, 2012).
- Thứ sáu, thời gian ựịnh giá ựất
Tại Queensland, ựất ựược ựịnh giá một năm một lần và theo quy ựịnh: Giá trị ựất ựược ựánh giá từ ngày 01/10 hàng năm; giá ựất ựược công bố trước ngày 31/3 của năm sau và có hiệu lực vào ngày 30/6 của năm ra thông báo. điều này sẽ là phù hợp với nền kinh tế thị trường khi mà các biến ựộng về giá có thể xảy ra hàng tháng, hàng tuần và có thể hàng ngày.
Trên thực tế không chỉ Queensland mà nhiều quốc gia trên thế giới việc ựịnh giá bất ựộng sản ựược tiến hành hàng năm: đài Loan, Hàn QuốcẦ Thời hiệu ựịnh giá, thông báo ựịnh giá và áp dụng ựược quy ựịnh và công khai.
-Thứ bảy,, ựịnh giá ựất giáp ranh
Sự khác biệt trong ựịnh giá giữa các vùng ựất giáp ranh là tất yếu. Các yếu tố dẫn ựến sự khác biệt là do sự khác biệt về: (i) phương pháp ựịnh giá; (ii) thuộc tắnh vật lý của ựất; (iii) những hạn chế về việc sử dụng ựất; (iv) mục ựắch sử dụng ựất; (v) ựịnh giá ưu ựãi. Ở Việt Nam, sự khác biệt trong ựịnh giá giữa các vùng giáp gianh hoặc giữa các thửa ựất trong cùng một lô ựất lại do các quyết ựịnh hành chắnh, giá ựất Hà Nội hơn giá ựất giáp ranh với Hưng Yên hoặc Vĩnh Yên. Kinh nghiệm Queensland có thể tham khảo; cần xây dựng một bản ựồ quy hoạch ựất riêng biệt ựộc lập so với bản ựồ hành chắnh, trên ựó chỉ rõ các vùng ựất, các thuộc tắnh của ựất và bảng giá ựất ựược áp dụng.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam Ờ Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 33
- Thứ tám, thông tin về ựịnh giá
Ngay từ những quy ựịnh chung về ựịnh giá ựất ựến phương pháp ựịnh giá, những thông báo về giá ựất ựều ựược công khai tạo tắnh minh bạch trong thông tin về ựất ựai. Các thông tin ựược ựến với công chúng một cách công khai sẽ giảm thiểu những khiếu kiện, hạn chế những tiêu cực trong quản lý và sử dụng ựất, chống thất thoát ngân sách, giảm thiểu bức xúc trong dân chúng và bình ổn xã hội. Việc sử dụng các thông tin giúp cơ quan quản lý nhà nước có các biện pháp tổ chức, quản lý hữu hiệu nguồn tài sản hữu hạn Ờ đất ựai.
Một bản ựồ quy hoạch ựất chi tiết hoàn toàn có thể thực hiện ựược trong ựiều kiện hiện nay theo ựó một bảng giá có thể ựược xác lập ựến từng chủ sở hữu ựất, khi mà khoa học, công nghệ và các công cụ hỗ trợ phát triển như hiện nay. Trên thực tế nhiều quốc gia trên thế giới một bản ựồ ựất ựai ựã ựược ựưa công khai trên trang web và mọi thông tin về một ô ựất, lô ựất ựều có thể ựược cung cấp bởi cơ quan quản lý về ựất và công khai.
- Thứ chắn, giải quyết các khiếu nại về ựịnh giá ựất
Một khi các ựịnh giá ựất ựã ựược công khai ựến các chủ sở hữu ựất ngay từ khi ựất ựược ựịnh giá và những khiếu nại ựược thực hiện ngay sau khi nhận ựược thông báo sẽ giúp giảm thiểu các khiếu kiện về ựất ựai vốn ựang vô cùng phức tạp ở Việt Nam.