4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.5.2.Tình hình thực hiện quyền chuyểnnhượng quyền sử dụng ñấ t
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở
Người sử dụng ựất ở ựược chuyển nhượng ựất ở nhưng phải thực hiện theo quy ựịnh của pháp luật. Người sử dụng ựất ựược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì ựược thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 58
ựăng ký biến ựộng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện (ựối với giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp), hoặc tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (ựối với Giấy chứng nhận do UBND tỉnh cấp).
Tổng hợp số liệu tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Lạng Giang từ năm 2007 ựến năm 2011 ựược thể hiện trong bảng 4.6.
Bảng 4.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD
ựất ở tại huyện Lạng Giang từ 2007 Ờ 2011
đơn vị: vụ STT Xã, thị trấn Tổng số Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 Thị trấn Vôi 355 23 21 96 105 110 2 Hương Sơn 198 18 21 49 51 59 3 Hương lạc 142 11 16 17 53 45 4 Quang Thịnh 219 18 43 40 61 57 5 Nghĩa Hưng 146 11 16 20 57 42 6 đào Mỹ 172 20 19 34 49 50 7 Nghĩa Hoà 241 32 40 52 57 60 8 An Hà 138 13 17 25 43 40 9 Tiên Lục 134 12 14 25 41 42 10 Mỹ Hà 167 27 35 36 25 44 11 Dương đức 178 41 15 35 45 42 12 Phi Mô 85 9 17 27 13 19 13 Tân Dĩnh 359 22 73 101 83 80
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 59 14 Xuân Hương 136 11 32 41 22 30 15 Mỹ Thái 226 19 16 75 56 60 16 Yên Mỹ 196 15 23 63 49 46 17 Tân Hưng 184 18 36 20 54 56 18 Xương Lâm 112 10 14 22 46 20 19 Tân Thanh 172 18 32 34 66 22 20 đại Lâm 152 23 26 23 48 32 21 Thái đào 131 6 9 38 30 48 22 Tân Thịnh 223 26 47 34 45 71 23 Thị trấn Kép 229 27 48 71 32 51 Tổng cộng 4.295 430 630 978 1131 1126
(Nguồn: Tổng hợp từ Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Lang Giang)
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, người sử dụng ựất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phắ trước bạ theo quy ựịnh tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chắnh về việc hướng dẫn thi hành một số ựiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị ựịnh số 47/2003/Nđ-CP ngày 12/5/2003 của Chắnh phủ về lệ phắ trước bạ. Ngoài ra, người sử dụng ựất phải nộp lệ phắ ựịa chắnh (là khoản tiền mà người sử dụng ựất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về ựịa chắnh) theo Thông tư số 63/2002/TT-BTC ngày 24/7/2002 của Bộ Tài chắnh hướng dẫn thực hiện các quy ựịnh pháp luật về phắ, lệ phắ. Mức thu ựối với trường hợp chứng nhận ựăng ký biến ựộng về ựất ựai của các cá nhân, hộ gia ựình trong các huyện, xã, thị xã là 15.000 ự/lần; và phắ thẩm ựịnh ựịa chắnh (là khoản thu ựối với các ựối tượng ựăng ký, nộp hồ sơ cấp QSDđ có nhu cầu hoặc cần phải thẩm ựịnh theo quy ựịnh) theo Thông tư 97/2006/TT-BTC của Bộ Tài chắnh ngày 16/10/2006. đối với hồ sơ sang tên, chuyển dịch thì mức thu ựược tắnh bằng 0,15% tổng giá trị chuyển nhượng, nhưng tối ựa không vượt quá 5.000.000 ựồng/hồ sơ và tối thiểu không dưới 100.000 ựồng/hồ sơ.
Theo kết quả ựiều tra 210 hộ gia ựình của 01 thị trấn và 02 xã nghiên cứu trong giai ựoạn từ năm 2007 ựến hết năm 2011 cho thấy, có 100 hộ tham
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 60
gia chuyển nhượng QSDđ, trong ựó có 5 hộ tham gia chuyển nhượng 2 lần, ựưa tổng số trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDđ của các hộ ựược ựiều tra là 105 trường hợp; chiếm 66,7% số hộ ựược hỏi.
Nhìn chung, các trường hợp chuyển nhượng QSDđ diễn ra chủ yếu ựối với ựất ở, chiếm 80,33 % tổng số trường hợp chuyển nhượng; số trường hợp chuyển nhượng QSDđ vườn, ao liền kề chỉ chiếm 19,67% tổng số các trường hợp chuyển nhượng. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng QSDđ phần lớn là ựầu cơ kinh doanh bất ựộng sản (38,52% tổng số trường hợp) và vì nơi cư trú (chiếm 28,69%), ngoài ra có 17,21% tổng số trường hợp chuyển nhượng ựất ựể lấy tiền xây dựng nhà ở, có rất ắt trường hợp chuyển nhượng với mục ựắch lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày.
Tình hình chuyển nhượng quyền SDđ ở của các hộ gia ựình thể hiện trong bảng 4.7.
Bảng 4.7: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ
ở theo các xã giai ựoạn 2007-2011
Stt Chỉ tiêu đvt ThịVôi Trấn Tân DXã
ĩnh NghXã ĩa Hoà Tổng Tổng số hộựiều tra Hộ 70 70 70 210
1.
Số vụ chuyển nhượng Trường
hợp 57 36 29 122
Trong ựó: đất ở 49 30 19 98
đất vườn, ao liền kề 8 6 10 24
2. Diện tắch m2 2.350,52 1.410,55 1.010,36 4.771,41
3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng ựất vụ
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 37 26 14 77
3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 6 5 1 12
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 61 3.4 Giấy tờ viết tay 5 6 4 15 3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 4. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng vụ 4.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 27 20 20 67 4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 23 10 5 38 4.3 Không có giấy tờ 0 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Có thể nói, tình hình chuyển nhượng QSDđ ở tại 01 thị trấn và 02 xã có ựiều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt thể hiện ở bảng 4.7. Tại thị trấn và xã có công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán ựất" diễn ra sôi ựộng hơn tại xã thuần nông nghiệp, xa trung tâm hành chắnh. Tuy nhiên ở mỗi xã khác nhau cũng có sự biến ựổi khác biệt, cụ thể như sau:
đối với thị trấn Vôi, nơi quá trình ựô thị hóa mạnh, phát triển nhanh các ựiều kiện cơ sở hạ tầng so với các xã khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDđ từ những năm 2007 cho ựến nay ựều lớn và có mức ựộ khá ổn ựịnh. Lượng giao dịch hồ sơ mua bán trên ựất ở là 49 trường hợp cả thời kỳ, cao gấp gần 6 lần giao dịch ựất vườn, ao liền kề. Tuy nhiên, trong giai ựoạn năm 2007-2011 cùng với sự ựầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp thì lượng giao dịch chuyển nhượng có xu hướng tăng lên (số trường hợp chuyển nhượng trong giai ựoạn này là 37 trường hợp, chiếm 57,6% tổng số trường hợp cả thời kỳ của thị trấn). Có thể nói, từ sau khi các văn bản quy ựịnh việc chuyển quyền sử dụng ựất ựược mở rộng về phạm vi, ựối tượng, phắ và lệ phắ, cũng như việc công bố quy hoạch tổng thể toàn huyện từ 2005-2020 thì lượng giao dịch mua bán tại thị trấn diễn ra rất mạnh. Giá ựất ở ựây tăng lên rất cao, dao ựộng từ 10-20 triệu, trong khi ở xã Nghĩa Hoà giá dao ựộng từ 3 triệu ựến 7 triệu/m2 tại các khu ựất có vị trắ ựẹp.
Tại xã Tân Dĩnh, lượng giao dịch chuyển nhượng ựất ựai diễn ra cũng rất sôi ựộng. Cả thời kỳ có 30 trường hợp chuyển nhượng ựất ở, 6 trường hợp
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 62
chuyển nhượng ựất vườn, ao (chiếm 31,97% số trường hợp của cả 01 thị trấn và 02 xã ựiều tra). Song nhìn chung thực tế lượng giao dịch trong giai ựoạn ựiều tra có xu hướng chững lại do giá QSDđ ở (sau ựây gọi tắt là giá ựất) tăng lên cao khiến phần lớn người có nhu cầu về ựất ở ựây không có khả năng chi trả (qua ựiều tra ở thôn Thượng thuộc xã Tân Dĩnh, giá 1m2 ựất ở khoảng từ 5 - 7 triệu ựồng, giá ựất vườn trong ngõ xóm cũng dao ựộng từ 1-2 triệu ựồng).
đối với những xã thuần nông như xã Nghĩa Hoà, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDđ ở nông thôn ắt xảy ra (chỉ chiếm 23,77% số trường hợp cả thời kỳ tại 01 thị trấn và 02 xã ựiều tra). Nhưng tình hình chuyển nhượng QSDđ vườn, ao liền kề lại xảy ra khá phổ biến. Riêng cả 2 giai ựoạn, tại xã có 10 trường hợp, chiếm 45,45% tổng số trường hợp chuyển nhượng ựất ao, vườn liền kề của cả 3 xã trong thời kỳ ựiều tra. Nguyên nhân chắnh của tình hình này là tại xã hiện tại cũng như quy hoạch ựến năm 2020, tỷ lệ mất ựất ựể mở rộng ựường quy hoạch không lớn, nhưng bù vào lại nằm sát các ựường quy hoạch, các khu nông thôn mới. Giá ựất tại ựây trong giai ựoạn 2003-2007 khá thấp, chỉ có từ 1-2 triệu ựồng/m2 ựất vườn, ao liền kề; 3-5 triệu ựồng/m2ựất ở; ựến giai ựoạn 2007-2011 giá ựất ựã tăng ựều thêm 7 triệu ựồng/m2 ựất các loại, thậm chắ có nơi gần ựường lớn giá ựất ở lên tới 10-15 triệu ựồng/m2.
Qua ựiều tra thấy số lượng người chuyển nhượng QSD ựất ở ựến ựăng ký của năm sau ựều cao hơn năm trước. điều này chứng tỏ ựa số người dân ựã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng ựất khai báo ựăng ký biến ựộng với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng ựã hiểu nên chọn mua những thửa ựất có ựủ cơ sở pháp lý, ký hợp ựồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phắ theo quy ựịnh sẽ ựược ựăng ký sang tên hợp pháp, ựảm bảo quyền lợi của người sử dụng ựất. Tuy nhiên do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn ựến người dân kê khai giá trị trong hợp ựồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá ựất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước. Về phắa cơ quan Nhà
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 63
nước, thủ tục hành chắnh còn rườm rà, gây phiền hà cho một số người dân cần phải cải cách, ựơn giản hóa thủ tục hành chắnh.
Tóm lại, tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở trên ựịa bàn huyện Lạng Giang hết sức phong phú và ựa dạng về cả số lượng và chất lượng, còn nhiều thửa ựất của các khu vực trong tương lai ựể cung cấp cho những người có nhu cầu. Chất lượng quyền sử dụng ựất có thể ựáp ứng ựược ựa số người dân có nhu cầu từ giá trị thấp ựến giá trị cao. Trong giai ựoạn công nghiệp hóa-hiện ựại hóa, ựòi hỏi các cơ quan quản lý Nhà nước về ựất ựai trên ựịa bàn ngày càng phải nâng cao hiệu quả quản lý nhà nước về ựất ựai và quản lý việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ựể giúp việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ngày càng phát triển, cán cân cung-cầu luôn ổn ựịnh và ựược kiểm soát, góp phần thúc ựẩy phát triển kinh tế - xã hội của huyện Lạng Giang.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 64
b) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp
để ựánh giá ựược việc thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp trên ựịa bàn, tôi ựã tìm hiểu qua việc thực hiện các dự án giải phóng mặt bằng có thu hồi diện tắch ựất nông nghiệp của các hộ gia ựình.
Kết quả tổng hợp trên 15 dự án ựã hoàn thành giải phóng mặt bằng từ năm 2007 ựến 2011 tại huyện Lạng Giang, trên tổng số 746.390,17m2 ựất nông nghiệp và 3.328 hộ gia ựình, có 357 hộ gia ựình có thực hiện chuyển nhượng ựất nông nghiệp chiếm 13,29% tổng số hộ gia ựình, cá nhân. Có nghĩa là vẫn có một số trường hợp chuyển nhượng ựất nông nghiệp nhưng không làm thủ tục ựăng ký theo quy ựịnh.
Tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp của các hộ gia ựình thể hiện ở bảng 4.8.
Bảng 4.8: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ
nông nghiệp theo các xã giai ựoạn 2007-2011
Stt Chỉ tiêu đơn vị
tắnh ThịVôi Trấn Tân DXã ĩnh NghXã ĩa Hoà Tổng Tổng số hộựiều tra Hộ 70 70 70 210
1. Tổng số hộ chuyển nhượng (vụ) 35 23 15 73 2. Diện tắch (m2) 53.637,5 35.247,5 22.987,5 111.872,5 3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
quyền sử dụng ựất nông nghiệp (vụ)
3.1 Hoàn tất tất cả các thủ tục 24 14 6 44
3.2. Chỉ khai báo tại UBND xã 2 2 1 5
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng 4 3 3 10 3.4 Giấy tờ viết tay 5 4 5 14 3.5 Không có giấy tờ cam kết 0 0 0 0 4. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng (vụ) 4.1 GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời 34 23 15 72 4.2 Giấy tờ hợp pháp khác 1 0 0 1 4.3 Không có giấy tờ 0 0 0 0
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 65
So sánh tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp của người dân thuộc 01 thị trấn và 02 xã nghiên cứu cho thấy: Tại Thị trấn Vôi có 24 trường hợp hộ gia ựình, cá nhân thực hiện ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD ựất, xã Tân Dĩnh có 14 trường hợp hộ gia ựình, cá nhân thực hiện ựầy ựủ các thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký QSD ựất và xã Nghĩa Hoà là 6 trường hợp trong tổng số 73 trường hợp tham gia chuyển nhượng.
Tại thị trấn Vôi có 68,57% hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất, xã Tân Dĩnh có 60,87% hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục chuyển nhượng tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất và xã Nghĩa Hoà là 40% trong tổng số người dân tham gia giao dịch, có sự chênh lệch rõ ràng. điều này chứng tỏ trình ựộ dân trắ và ý thức chấp hành pháp luật của người dân tại thị trấn Vôi và xã Tân Dĩnh cao hơn so với xã Nghĩa Hoà, nhưng mức ựộ chênh lệch là không ựáng kể.
Nếu việc chuyển nhượng ựất nông nghiệp không làm thủ tục tại cấp huyện thì Phòng Tài nguyên và môi trường không quản lý ựược biến ựộng về ựất nông nghiệp. Mục ựắch của việc nhận chuyển nhượng ựất nông nghiệp của nhiều người dân không phải ựể tiếp tục sản xuất nông nghiệp mà ựể chờ dự án thu hồi ựất theo quy hoạch tại ựịa phương. Hình thức giao dịch chủ yếu là giấy tờ không hợp pháp, không có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền, không ựăng ký tại Phòng Tài nguyên và môi trường. đất nông nghiệp không ựược sản xuất thường ựể hoang hoá, lãng phắ trong thời gian chưa thực hiện dự án. Thực tế ở huyện Lạng Giang, Phòng Tài nguyên và môi trường không thể quản lý ựược các dự án thực hiện thoả thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng ựất nông nghiệp. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nước cần có những quy ựịnh cụ thể hơn về việc người sử dụng ựất nông nghiệp ựược quyền chuyển nhượng cho các ựơn vị có dự án ựầu tư theo ựúng quy hoạch sử dụng
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 66 (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
ựất và phải ựăng ký với cơ quan quản lý ựất ựai. Như vậy, chúng ta mới thực sự quản lý ựược việc chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp có hiệu quả.