2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng ñấ tở Việt Nam
Pháp luật quy định về đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hồ Việt Nam được đánh dấu bằng Luật cải cách ruộng đất năm 1953. Ngày 29/12/1987 Quốc hội đã thơng qua Luật ðất đai đầu tiên nhằm điều chỉnh các quan hệ về quản lý, sử dụng đất. Luật ðất đai đã thể chế hố đường lối, chính sách của ðại hội lần thứ VI của ðảng và Hiến pháp 1980 (ðiều 19 và 20) khẳng định đất đai thuộc sở hữu tồn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý. Luật ðất đai được ban hành đúng vào thời kỳ đất nước ta bước đầu bước vào giai đoạn đổi mới về kinh tế, đặc biệt thời kỳ này cĩ nhiều chính sách mở cửa.
Nội dung về QSDð của Luật ðất đai 1987 là: Nhà nước giao đất khơng thu tiền sử dụng đất đối với mọi loại đất, người được giao đất chỉ được hưởng những kết quả đầu tư trên đất. Họ khơng cĩ quyền chuyển QSDð đai dưới mọi hình thức khác nhau. Luật quy định: “Nghiêm cấm mua, bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tơ dưới mọi hình thức, nhận đất được giao mà khơng sử dụng, sử dụng khơng đúng mục đích, tự tiện sử dụng đất nơng nghiệp, đất cĩ rừng vào mục đích khác, làm huỷ hoại đất đai” [13].
Sau 4 năm thi hành Luật ðất đai năm 1987 cho thấy thực tế đã nảy sinh những bất cập, đĩ là người sử dụng đất thực sự khơng cĩ quyền đối với mảnh đất mình được giao, kể cả quyền thừa kế, chuyển nhượng, họ chỉ được chuyển QSDð trong các trường hợp: Khi hộ nơng dân vào hoặc ra hợp tác xã, tập
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp ……… 22
đồn sản xuất nơng nghiệp, lâm nghiệp; khi hợp tác xã, tập đồn sản xuất nơng nghiệp và cá thể thoả thuận đổi đất cho nhau để tổ chức lại sản xuất; khi người được giao đất chuyển đi nơi khác hoặc đã chết mà thành viên trong hộ của người đĩ vẫn tiếp tục sử dụng đất đĩ. Luật chỉ cho phép được thừa kế nhà ở hoặc mua nhà ở đồng thời được QSDð ở cĩ ngơi nhà đĩ, sau khi được cơ quan nhà nước cĩ thẩm quyền cơng nhận quyền sở hữu đối với nhà ở [9].
Theo quy định trên cho thấy, Luật cịn gị bĩ, chưa đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của các chủ sử dụng đất. Cho nên thực tế vẫn xảy ra hiện tượng mua bán đất đai trá hình theo cách xây dựng một túp lều trên đất để bán, nhưng thực chất là bán đất. Luật điều chỉnh các quan hệ đất đai ở trạng thái tĩnh. Nhà nước chỉ quản lý về mặt pháp luật hành chính đơn thuần, chưa thể hiện đầy đủ quản lý Nhà nước về mặt kinh tế đối với đất đai [9].
Ngồi những lý do bất cập về mặt pháp luật nêu trên, trong thời gian này Nhà nước đã ban hành nhiều chính sách mở cửa nhằm thu hút vốn đầu tư khơng chỉ đối với đầu tư trong nước mà cả đối với nước ngồi. ðặc biệt, Quốc hội thơng qua Luật đầu tư nước ngồi tại Việt Nam; Nghị quyết số 05-NQ/HNTW ngày 10/06/1993 của Ban chấp hành Trung ương khố VII: “Tiếp tục đổi mới và phát triển kinh tế - xã hội nơng thơn đã khẳng định cho người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð”.
Hiến pháp 1992 cịn quy định: “Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất cĩ quyền chuyển QSDð theo quy định của pháp luật” [12]. Do đĩ, Quốc hội đã đưa việc sửa đổi Luật ðất đai vào chương trình xây dựng pháp luật năm 1993. Luật ðất đai năm 1993 được Quốc hội thơng qua ngày 14/07/1993 và cĩ hiệu lực ngày 15/10/1993 về cơ bản kế thừa Luật ðất đai 1988 và bổ sung một nội dung mới như một số quyền của người sử dụng đất. Cụ thể Luật cho phép người sử dụng đất được thực hiện 5 quyền: Chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDð. Như vậy, luật đưa ra
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp ……… 23
những quy định theo xu hướng ngày càng mở rộng quyền của người sử dụng, cho họ định đoạt hạn chế QSDð của mình. Nghĩa là chuyển QSDð phải tuân theo điều kiện, nội dung, hình thức do Bộ luật dân sự và pháp luật về đất đai quy định.
Tuy nhiên, do sự phát triển nhanh chĩng của tình hình kinh tế, xã hội, qua thực tế cuộc sống với tác động của cơ chế kinh tế thị trường làm cho quan hệ đất đai càng trở nên phức tạp, nhiều vấn đề lịch sử cịn chưa được xử lý thì các vấn đề mới lại nảy sinh mà Luật ðất đai 1993 chưa cĩ quy định. Vì vậy, năm 1998 Luật ðất đai được sửa đổi, bổ sung. Luật bổ sung thêm một số quyền của người sử dụng đất như quyền gĩp vốn bằng giá trị QSDð, quyền cho thuê lại QSDð. Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước cho thuê đất đã trả tiền sử dụng đất cho cả thời gian đầu tư hoặc tiền thuê đất đã trả trước cịn lại là 05 năm cũng được thực hiện các QSDð như chuyển nhượng, thế chấp, gĩp vốn, cho thuê lại QSDð. Riêng tổ chức, hộ gia đình, cá nhân mới trả tiền thuê đất hàng năm thì chỉ được chuyển nhượng, thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với QSDð [15].
ðể triển khai thực hiện Nghị quyết của Quốc hội về cải cách hành chính và để đồng bộ với một số Luật mà Quốc hội mới thơng qua trong thời gian qua như Luật khuyến khích đầu tư trong nước, Luật ðầu tư nước ngồi tại Việt Nam, thì Luật ðất đai cũng cần được sửa đổi, bổ sung cho phù hợp. Trong chương trình xây dựng luật, pháp lệnh của Quốc hội, uỷ ban thường vụ Quốc hội năm 2000 Luật ðất đai lại được đưa vào chương trình sửa đổi, bổ sung. Ngày 29/06/2001 Quốc hội khố X, kỳ họp thứ 9 đã thơng qua Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ðất đai.
Luật lần này đã sửa đổi, bổ sung một số vấn đề về QSDð như sau:
- Cho phép người sử dụng đất được chuyển mục đích sử dụng đất nơng nghiệp, đất lâm nghiệp sang mục đích khác; được chuyển đổi cơ cấu cây
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp ……… 24
trồng vật nuơi đối với đất sử dụng vào mục đích nơng nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, nuơi trồng thủy sản, nhưng cũng phải căn cứ vào quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
- Cho phép tổ chức, hộ gia đình, cá nhân cĩ quyền thế chấp giá trị QSDð theo quy định của pháp luật cũng được bảo lãnh bằng giá trị QSDð, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đĩ tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam. Nghĩa là người sử dụng đất cũng được thế chấp, bảo lãnh bằng giá trị QSDð tại các tổ chức tín dụng cĩ vốn đầu tư nước ngồi, chi nhánh ngân hàng nước ngồi hoạt động tại Việt Nam, tổ chức tín dụng 100% vốn nước ngồi.
Tuy nhiên, trong thời kỳ đẩy mạnh cơng nghiệp hĩa - hiện đại hĩa, tình hình quản lý và sử dụng đất sau 3 năm thực hiện Luật ðất đai sửa đổi 2001 đã cho thấy cịn bộc lộ những thiếu sĩt, yếu kém. Vì vậy, việc tiếp tục sửa đổi Luật ðất đai 1993 (Luật sửa đổi bổ sung 1998, 2001) là cần thiết và tất yếu nhằm mục đích tháo gỡ những vướng mắc trong cơng tác quản lý, sử dụng đất, bảo đảm tính ổn định của pháp luật, đồng thời, thế chế hĩa kịp thời đường lối, chủ trương, chính sách của ðảng về đất đai trong thời kỳ mới. Luật ðất đai năm 2003 đã được Quốc hội thơng nước Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam khĩa XI kỳ họp thứ 4 thơng qua ngày 26/11/2003 và cĩ hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
Về QSDð của hộ gia đình, cá nhân: Luật ðất đai năm 2003 đã kế thừa quy định của Luật ðất đai năm 1993 đồng thời bổ sung quyền tặng, cho QSDð của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất khơng phải là đất thuê; khơng quy định các điều kiện hạn chế khi thực hiện quyền chuyển nhượng và bổ sung quyền thừa kế QSDð đất nơng nghiệp trồng cây hàng năm nhằm tạo điều kiện thuận lợi trong thực hiện các quyền của người sử dụng đất, thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển và tích tụ đất đai theo định hướng của Nhà nước. Cụ thể nội dung của QSDð như sau: “Quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho QSDð; quyền thế chấp, bảo lãnh, gĩp vốn bằng
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp ……… 25
QSDð; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất” (ðiều 106) [15]. Quyền và nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân nước ngồi sử dụng đất đai Việt Nam: Luật ðất đai 2003 quy định tổ chức, cá nhân nước ngồi thuê đất cĩ các quyền tương ứng với hình thức trả tiền thuê đất hàng năm hay trả tiền một lần cho cả thời gian thuê. Bổ sung quyền được đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở tại Việt Nam.
Qua các quy định của Luật ðất đai qua từng thời kỳ cho thấy, Luật đang dần dần đưa ra những quy định phù hợp với cuộc sống hơn và chấp nhận những thực tế của cuộc sống địi hỏi; mở rộng dần quyền của người sử dụng đất nhưng vẫn đảm bảo được nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu tồn dân.
2.3.2. Các văn bản pháp quy liên quan đến việc thực hiện các QSDð
ðể thực hiện tốt các QSDð, từ năm 1993 đến nay Nhà nước đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan như sau:
2.3.2.1. Luật
- Luật ðất đai năm 1993, cĩ hiệu lực từ ngày 15/10/1993; - Luật Thuế chuyển QSDð 1994, cĩ hiệu lực từ ngày 01/07/1994; - Bộ luật Dân sự ngày 28/10/1995;
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ðất đai 1998, cĩ hiệu lực từ ngày 01/01/1999;
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDð 2000; - Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật ðất đai 2001, cĩ hiệu lực từ ngày 01/10/2001;
- Luật ðất đai năm 2003, cĩ hiệu lực từ ngày 01/07/2004; - Bộ luật Dân sự ngày 14/06/2005;
- Luật Cơng chứng số 82/2006/QH11 ngày 29/11/2006, cĩ hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/7/2007;
- Luật thuế thu nhập cá nhân số 04/2007/QH12 ngày 21/11/2007, cĩ hiệu lực thi hành từ ngày 01/01/2009;
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp ……… 26
- Luật số 34/2009/QH12 do Quốc hội ban hành để sửa đổi, bổ sung ðiều 126 của Luật nhà ở và ðiều 121 của Luật ðất đai ngày 18/6/2009 cĩ hiệu lực từ ngày 01/9/2009.
2.3.2.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định số 60/CP ngày 05/07/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại nơng thơn;
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp;
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng;
- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 của Chính phủ quy định khung giá các loại đất;
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDð;
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;
- Thơng tư số 278/TT-ðC ngày 07/03/1997 của Tổng cục ðịa chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai;
- Nghị định số 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị QSDð;
- Nghị định số 85/1999/Nð-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp ……… 27
ổn định lâu dài;
- Nghị định số 19/2000/Nð-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDð;
- Thơng tư số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hướng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/Nð-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDð và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDð;
- Nghị định số 79/2001/Nð-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/Nð-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDð và thế chấp, gĩp vốn bằng giá trị QSDð;
- Nghị định số 181/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật ðất đai;
- Nghị định số 182/2004/Nð-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;
- Nghị định số 197/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất;
- Nghị định số 198/2004/Nð-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất;
- Thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Mơi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
- Thơng tư liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Mơi trường sửa đổi, bổ sung một số quy định của Thơng tư liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tư pháp và Bộ Tài nguyên và Mơi trường về việc hướng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất;
Trường ðại học Nơng nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nơng nghiệp ……… 28
- Nghị định số 17/2006/Nð-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hướng dẫn thi hành Luật ðất đai và Nghị định số 187/2004/Nð-CP về việc chuyển cơng ty nhà nước thành cơng ty cổ phần;
- Nghị định số 84/2007/Nð-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDð, thu hồi đất, thực hiện QSDð, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai;
- Nghị định số 69/2009/Nð-CP ngày 13/08/2009 của Chính phủ quy định bổ sung về quy hoạch sử dụng đất, giao đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ