2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.3.4 Những bài học rút ra từ kinh nghiệm của một sốn ước
Từ những bài học của các nhà nghiên cứu về sự hình thành và ñiều tiết quyền sử dụng ñất ở một số nước, có thể rút ra những kết luận sau:
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 34
sản, ñặc biệt là những vấn ñề rất cơ bản như thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam là gì và phát triển thị trường bất ñộng sản tại Việt Nam như thế nào ñể phù hợp với thể chế kinh tế thị trường ñịnh hướng xã hội chủ nghĩa. Những vướng mắc trong việc phát triển thị trường ñất ñai tại Việt Nam thời gian qua có một phần nguyên nhân ở việc chưa giải quyết ñược những vấn ñề nêu trên. Trên cơ sở sự phát triển của hệ thống lý luận, cần hình thành những công cụ và xây dựng phương thức quản lý có hiệu quả thị trường ñất tại Việt Nam. Ở khía cạnh này, vai trò tiên phong của các nhà nghiên cứu lý luận, các nhà hoạch ñịnh chính sách, các nhà tư vấn và các cơ quan quản lý nhà nước cần ñược ñề cao.
Thứ hai, coi trọng việc tạo dựng khuôn khổ pháp luật là yếu tố ban ñầu ñể hình thành và phát triển thị trường ñất ñai. Do những ñiều kiện lịch sử, quá trình hình thành và phát triển thị trường ñất ñai ở nước ta có những ñặc ñiểm ñặc thù. Hơn nữa, các yếu tố của thị trường bất ñộng sản còn hết sức sơ khai, việc quản lý loại thị trường nàylại chủ yếu bằng phương pháp hành chính, cưỡng chế. Do ñó, về lâu dài, việc xây dựng và phát triển khoa học pháp lý về thị trường bất ñộng sản, trong ñó có thị trường ñất ñai là việc làm cần thiết. ðặc biệt trong ñiều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, các giao dịch kinh doanh, trong ñó có giao dịch kinh doanh bất ñộng sản, ñều phải thực hiện theo pháp luật và từng bước phù hợp với thông lệ quốc tế. Việc hoàn thiện hệ thống pháp lý này còn là ñiều kiện ñể khai thác có hiệu quả các yếu tố quốc tế ñến thị trường bất ñộng sản Việt Nam. Tuy nhiên, trên thực tế ở tất cả các quốc gia, tạo dựng khuôn khổ pháp lý luôn là yếu tố ñầu tiên không thể thiếu cho các giao dịch trên thị trường này và quá trình ñó cần phải thực hiện cùng với quá trình nông thôn hóa. ðể tạo dựng khung pháp lý, cần từng bước xây dựng các quy ñịnh về những vấn ñề cơ bản như phạm vi, ñối tượng và quyền mua bán, thuê mướn, thế chấp… cùng với quy ñịnh các bên tham gia thị trường, xác ñịnh các chủ sở hữu (chủ sử dụng) bất ñộng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 35
sản cụ thể, về thủ tục và hợp ñồng thực hiện các giao dịch dân sự.
Thứ ba, chú trọng phát triển các yếu tố cơ bản của thị trường ñất ñai, tức là các yếu tố như cung, cầu, giá cả ñất ñai và mức ñộ ñiều chỉnh của Nhà nước thông qua các cơ quan quản lý chuyên nghiệp.
Thứ tư, hình thành bộ máy quản lý các giao dịch bất ñộng sản phù hợp với ñiều kiện Việt Nam, có khả năng dự báo chính xác mức cung - cầu về ñất ñai, tránh gây ra những thay ñổi ñột biến trên thị trường ñất ñai, có khả năng bảo lãnh, bảo hiểm và bảo vệ quyền lợi của người mua nhà và quyền sử dụng ñất ñai. Cần có các biện pháp ñền bù, giải tỏa, giải phóng mặt bằng thích hợp, giảm thiểu tình trạng xung ñột có liên quan ñến ñất ñai do giá ñền bù thiếu thỏa ñáng hoặc sử dụng nhiều biện pháp cưỡng chế. Việc làm này góp phần làm giảm bớt mật ñộ dân cư tập trung quá lớn vào các nông thôn. Sử dụng hợp lý công cụ thuế nhà ñất ñể ñiều tiết mật ñộ dân cư như ñánh thuế cao ñối với những người sử dụng nhà ở các thành phố lớn và ñánh thuế thấp ñối với những nhà ở vùng ngoại ô. Biện pháp này có tác dụng làm giảm mạnh giá nhà ñất nông thôn, khống chế ñược tình trạng ñầu cơ ñất nông thôn và giữ bình ổn thị trường.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 36