2. TỔNG QUAN TÀI LIỆU NGHIÊN CỨU
2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng ñấ tở Việt Nam
Nhà nước giao ñất cho các tổ chức, hộ gia ñình, cá nhân sử dụng. Trong giai ñoạn từ năm 1990 ñến năm 2000 Nhà nước ñã trao quyền sử dụng bằng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 30
hình thức giao ñất không thu tiền sử dụng ñất, giao ñất có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê có thu tiền sử dụng ñất, cho thuê ñất cho khoảng 13 triệu hộ gia ñình, cá nhân (trong ñó có 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tác xã, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 công ty và doanh nghiệp tư nhân; 4.000 tổ chức, cá nhân nước ngoài. Nhu cầu sử dụng ñất cho các mục tiêu phát triển kinh tế xã hội ñược ñáp ứng, Nhà nước ñã phân bố quỹ ñất cho các mục ñích sử dụng và giảm diện tích ñất chưa sử dụng. Tổng diện tích ñất ñã ñược Nhà nước giao và cho thuê ñến tháng 12/2003 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tích tự nhiên cả nước [17].
Các quy ñịnh về giao ñất, cho thuê ñất ngày càng hoàn thiện ñã thúc ñẩy sự phát triển của thị trường QSDð, góp phần sử dụng ñất hiệu quả, thúc ñẩy các ngành, các lĩnh vực nông nghiệp, công nghiệp, giao thông vận tải, xây dựng, dịch vụ phát triển. Tuy nhiên, bên cạnh những mặt tích cực, việc giao ñất, cho thuê ñất còn có những hạn chế: Thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng ñất cho sản xuất phi nông nghiệp mất cân ñối nghiêm trọng; nhiều dự án ñược giao ñất nhưng không sử dụng, sử dụng ñất thiếu hiệu quả, không có khả năng ñầu tư trên ñất, ñầu tư không ñúng tiến ñộ, sử dụng ñất sai mục ñích; tình trạng quy hoạch “treo” khá phổ biến; tiến ñộ cấp giấy chứng nhận QSDð rất chậm, ảnh hưởng lớn ñến các hoạt ñộng giao dịch bất ñộng sản cũng như việc thực hiện các QSDð; việc thu hồi ñất, giải phóng mặt bằng ñể giao ñất cho các nhà ñầu tư còn nhiều khó khăn ách tắc; việc giao ñất, cho thuê ñất còn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện ñấu giá QSDð hiện mới chỉ trong giai ñoạn ñầu làm thử, có sự chênh lệch quá lớn giữa giá ñất do Nhà nước quyết ñịnh và giá chuyển nhượng trên thực tế, từ ñó tạo ñiều kiện cho ñầu cơ ñất ñai, kinh doanh bất ñộng sản trái phép; giá ñất trên thực tế có xu hướng tăng không phù hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn ñịnh kinh tế - xã hội [21].
Thị trường QSDð là thị trường giao dịch về các QSDð: chuyển ñổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, bảo lãnh, góp vốn.
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 31
Các quy ñịnh của pháp Luật ðất ñai từng bước mở rộng quyền cho người sử dụng ñất ñai có tác dụng thúc ñẩy mạnh mẽ thị trường QSDð.
Về tình hình chuyển ñổi QSDð: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển ñổi QSDð, thực tế cho thấy việc chuyển ñổi QSDð ñối với ñất ở, ñất lâm nghiệp và ñất chuyên dùng ít xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển ñổi QSDð nông nghiệp trồng lúa nhằm hạn chế tình trạng “manh mún” ruộng ñất. Thực hiện Nghị ñịnh số 64/CP về giao ñất nông nghiệp cho hộ gia ñình cá nhân sử dụng ổn ñịnh lâu dài, hầu hết các ñịa phương ñều thực hiện giao ñất theo phương thức có ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do ñó, dẫn ñến tình trạng ñất nông nghiệp "manh mún", nhất là ở các tỉnh phía Bắc, có những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển ñổi ruộng ñất giữa các hộ nông dân với nhau ñể chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực tiễn. Trên cơ sở quy ñịnh của pháp luật, nhiều ñịa phương ñã tổ chức cho hộ gia ñình, cá nhân thực hiện chuyển ñổi QSDð thông qua chương trình “dồn ñiền, ñổi thửa” giữa các hộ nông dân, ñã giảm ñáng kể số thửa ñất của mỗi hộ. Sau khi chuyển ñổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao ñộng và ñầu tư của nông dân [21].
Về tình hình chuyển nhượng QSDð: Chuyển nhượng QSDð ñã thực sự
ñáp ứng ñược nhu cầu của ñại ña số người dân khi có nhu cầu về ñất nông nghiệp, ñất ở và ñất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng ñất chủ ñộng ñầu tư, năng ñộng hơn trong sử dụng ñất ñồng thời cũng tăng ñược nguồn thu cho ngân sách Nhà nước. Chỉ tính riêng ñối với ñất ở tại nông thôn, mỗi năm có khoảng 200.000 ñến 300.000 hộ gia ñịnh nông thôn dọn ñến nơi ở mới, chủ yếu thông qua con ñường chuyển nhượng QSDð. Trong quá trình tổ chức thực hiện, còn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDð nông nghiệp chỉ ñược thực hiện có ñiều kiện ñã không hỗ trợ cho quá trình chuyển ñổi cơ cấu lao ñộng tại nông thôn, có ñến trên 50% số vụ chuyển nhượng QSDð không ñăng ký với cơ quan nhà nước có thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng còn quá phức tạp [4].
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 32
quyền cho thuê ñất, cho thuê lại ñất ñã có tác dụng tích cực trong việc ñầu tư trên ñất. Tuy nhiên, việc thực hiện quyền cho thuê, cho thuê lại ñất còn có tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phía các cơ quan nhà nước ñã áp dụng trái pháp luật quyền cho thuê, cho thuê lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chính sự nghiệp, ñơn vị lực lượng vũ trang cho thuê ñất làm văn phòng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trên ñất ñược Nhà nước giao theo chế ñộ không thu tiền sử dụng ñất (riêng các cơ quan hành chính sự nghiệp hiện ñang cho thuê khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia ñình, cá nhân dành ñất, mặt bằng, nhà ở cho thuê ñể làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ môi giới, văn phòng hoặc cho sinh viên, người lao ñộng, người nước ngoài thuê ñể ở mà không ñăng ký với cơ quan nhà nước [3][4].
Về tình hình thừa kế QSDð: Thừa kế QSDð diễn ra thường xuyên, tuy nhiên, phần lớn là không khai báo, ñăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quả ñiều tra cho thấy hầu hết người dân ñều cho rằng việc thừa kế QSDð là công việc nội bộ gia ñình theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thì anh, em tự thoả thuận với nhau và có sự chứng kiến của họ hàng, không cần phải khai báo với cơ quan nhà nước, do ñó ñã xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người ñược thừa kế QSDð [3][4].
Về thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð: Việc thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh bằng QSDð thực sự ñã phát huy ñược nguồn vốn ñầu tư ñất ñai, góp phần ñáng kể vào quá trình phát triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng ñất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trình tự, thủ tục ñể thực hiện quyền thế chấp, bảo lãnh ñã ñược cải cách nhằm tạo ñiều kiện thuận lợi cho cả người ñi vay và người cho vay. Việc thế chấp, bảo lãnh QSDð ñể vay vốn tăng dần qua các năm (dư nợ cho vay có bảo ñảm bằng QSDð năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiên, việc thực hiện các quyền này cũng ñã bộc lộ một số bất cập: pháp luật quy ñịnh tính giá ñất cao hơn nhiều lần, vì vậy số tiền ñược vay không tương xứng
Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội – Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ……… 33
với giá trị thực của QSDð; GCNQSDð ñược cấp chưa nhiều; chưa có cơ quan ñăng ký thế chấp phù hợp; chưa có hệ thống dữ liệu thông tin ñất ñai [4].
Về tình hình góp vốn bằng QSDð: Sự phát triển nhanh cả về số lượng và quy mô của các cơ sở sản xuất kinh doanh từ các thành phần kinh tế và sự gia tăng của ñầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn ñến sự liên doanh, liên kết trong ñầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thông qua việc góp vốn bằng QSDð, ñặc biệt là trong liên doanh với nước ngoài (tổng giá trị góp vốn bằng QSDð ñã lên tới 3 tỷ USD). Tuy nhiên, hiện nay nhiều vấn ñể nảy sinh trong quá trình liên doanh, liên kết nhưng chưa có cơ sở pháp lý ñể giải quyết như QSDð khi cổ phần hóa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liên doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn ñầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phá sản hoặc giải thể [4].
Những tồn tại của việc thực hiện các QSDð ở Việt Nam:
Việc thực hiện các QSDð tuy ñã ñược pháp luật quy ñịnh song những quy ñịnh còn chặt, chưa mở hoặc các văn bản pháp luật quy ñịnh và hướng dẫn thực hiện chưa ñồng bộ, trong ñó có thủ tục kê khai ñăng ký, cơ quan chuyên môn và cơ quan dịch vụ chưa có kế hoạch và còn yếu kém về năng lực, ñồng thời về giá ñất tuy ñã có nhiều văn bản quy ñịnh nhưng vẫn còn bất cập hạn chế cho việc xác ñịnh giá trị ñất ñai ñể chuyển nhượng; chuyển ñổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDð. Do những tồn tại nêu trên, các hoạt ñộng chuyển QSDð phi chính quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tác ñộng xấu ñến thị trường bất ñộng sản mới hoạt ñộng, ảnh hưởng xấu ñến việc quản lý, sử dụng ñất ñai, gây lãng phí cho Nhà nước và nhân dân [17].