4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ñộ ng thực hiện các quyền sử
- Nâng cao trình ựộ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ ựịa chắnh cơ sở.
- đẩy nhanh tốc ựộ cấp GCNQSDđ ựể người sử dụng ựất dễ dàng thực hiện các QSDđ.
- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về ựất ựai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chắ cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt ựược ựầy ựủ quy ựịnh pháp luật hiện hành trong lĩnh vực ựất ựai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất nói riêng. Do ựó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về ựất ựai theo các chủ ựề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về ựất ựai ựể cung cấp cho các ựịa phương.
4.4.3. Giải pháp về chắnh sách
- Công khai quy hoạch sử dụng ựất; xác ựịnh rõ ựịa chỉ, vị trắ ranh giới ựất thuộc dự án ựầu tư, người sử dụng ựất không ựược sử dụng vào mục ựắch khác. Quy hoạch sử dụng ựất phải ựi trước một bước, hoạch ựịnh rõ các khu vực chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất thì người sử dụng ựất sẽ có các kế hoạch sử dụng ựất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDđ ựể ựầu tư phát triển sản xuất. Việc các phương án không chắc chắn ựược thực hiện ựã gây ra những cản trở nhất ựịnh ựến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDđ. Do ựó, huyện cần xây dựng phương
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 90
án quy hoạch dài hạn, có tắnh khả thi cao ựể người dân yên tâm sử dụng ựất theo quy hoạch, kắch thắch ỘcầuỢ ựất phát triển.
- Bổ sung, sửa ựổi chắnh sách thu tiền sử dụng ựất trong các trường hợp hộ gia ựình, cá nhân chuyển mục ựắch sử dụng ựất nông nghiệp sang ựất phi nông nghiệp. Trong trường hợp này họ không phải nộp tiền sử dụng ựất cho Nhà nước bằng chênh lệch giữa giá ựất ở hoặc ựất phi nông nghiệp với giá ựất nông nghiệp, mà ựược hưởng toàn bộ giá trị quyền sử dụng ựất. Trong những năm gần ựây, việc chuyển mục ựắch sử dụng ựất từ ựất nông nghiệp sang ựất ở tại huyện diễn ra khá nhiều. Song hầu hết các trường hợp ựều giải quyết chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực hiện quyền SDđ của mình. Nguyên nhân một mặt là do chắnh sách pháp luật thay ựổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý và thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, còn rườm rà (Phòng Tài nguyên& Môi trường - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất; Phòng Quản lý - đô thị kiểm tra, xác ựịnh chỉ giới quy hoạch; phòng Tài chắnh - Kế hoạch hoàn thiện chắnh sách thuế - họp thông qua Hội ựồng ựịnh giáẦ). Mặt khác giá ựất tắnh nộp tiền sử dụng ựất áp dụng quá cao, gần sát giá thị trường. Chắnh vì vậy, nhiều người dân chỉ làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không ựủ tiền SDđ ựể nộp vào ngân sách.
- UBND huyện, UBND tỉnh cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chắnh ựể người sử dụng ựất thực hiện các QSD ựất ựược thuận tiện, nhanh chóng. Thủ tục hành chắnh ựặt ra cho cơ quan nhà nước và người sử dụng ựất khi người sử dụng ựất thực hiện QSDđ ựúng quy ựịnh pháp luật và thực hiện một các thống nhất. Trong ựiều kiện kinh tế-xã hội ngày càng biến ựổi không ngừng và ựòi hỏi sự ựáp ứng của bộ máy nhà nước ngày càng tiến bộ, phát triển. Do ựó, nếu không cải cách thủ tục hành chắnh thì không thể ựáp ứng và phù hợp với yêu cầu thực tế ựược. Nhất là tại huyện Lạng Giang, nhu cầu thực hiện các QSDđ tăng rất cao, ựặc biệt là chuyển nhượng QSDđ, thế chấp,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 91
bảo lãnh bằng giá trị QSDđ. Vì vậy, trong thời gian tới, chúng ta cần tiếp tục có biện pháp cải cách các thủ tục hành chắnh hơn nữa.
Cuối cùng, qua thực tế tại huyện về cho thuê QSDđ, Nhà nước cần có các biện pháp nhằm tận thu thuế cho thuê nhà ựất trong dân, giải quyết tình trạng thất thu thuế như hiện nay.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 92
5. KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. Kết luận
1. Với vị trắ thuận lợi, huyện Lạng Giang là một trong những huyện giáp với thành phố Bắc Giang có tốc ựộ phát triển kinh tế khá nhanh. Kết quả ựiều tra ở các ựiểm nghiên cứu cho thấy tình hình thực hiện các quyền sử dụng ựất số lượng các giao dịch về ựất ựai (chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế, thế chấp QSDđ) ngày càng gia tăng.
2. Từ khi Luật ựất ựai năm 2003 có hiệu lực và những văn bản hướng dẫn thi hành luật ựã tạo hành lang pháp lý quan trọng ựể người sử dụng ựất thực hiện các quyền sử dụng ựất của mình. Người sử dụng ựất ựã quan tâm ựến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy ựịnh pháp luật. Người dân ựã thực hiện khai báo tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi thực hiện các quyền sử dụng ựất. Nên công tác quản lý ựất ựai trên ựịa bàn huyện ngày càng chặt chẽ, ựã ựi vào nền nếp.
3. Từ kết quả nghiên cứu ở 01 thị trấn và 02 xã về thực hiện quyền sử dụng ựất cho thấy việc thực hiện các quyền sử dụng ựất (chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, thế chấp QSDđ) ngày càng tăng. Việc người dân thực hiện quyền chuyển nhượng ựất ở ựã thực hiện qua Văn phòng đăng ký QSD ựất ở huyện Lạng Giang chiếm 81,33% số hộ, còn 18,67% chưa thực hiện yêu cầu của Luật ựất ựai.
Tình hình thực hiện các quyền sử dụng ựất ở các xã và thị trấn thì khác nhau. Ở thị trấn Vôi nơi có ựiều kiện phát triển kinh tế nhanh thì số lượng các trường hợp giao dịch về ựất ựai diễn ra sôi ựộng hơn ở xã Tân Dĩnh mới phát triển và xã Nghĩa Hoà là xã thuần nông: số giao dịch/70 hộ ựiều tra ở thị trấn Vôi là 123 trường hợp, ở xã Tân Dĩnh là 82 trường hợp và ở xã Nghĩa Hoà là 79 trường hợp.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 93
nghiệp và tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất không ựược thực hiện trên ựịa bàn huyện Lạng Giang.
4. Qua kết quả nghiên cứu tại 02 xã và 01 thị trấn ựã ựề xuất ựược 3 nhóm giải pháp hoàn thiện cơ chế chắnh sách ựể người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình ựối với Nhà nước khi thực hiện các quyền sử dụng ựất, ựó là: nhóm giải pháp về cơ chế chắnh sách, nhóm giải pháp tổ chức quản lý, nhóm giải pháp về hoàn thiện bộ máy và tăng cường năng lực cán bộ ựịa chắnh cấp xã, cấp huyện.
5. Huyện và Tỉnh cần tiếp tục cải cách thủ tục hành chắnh ựể người sử dụng ựất thực hiện các QSD ựất ựược thuận tiện, nhanh chóng. Thủ tục hành chắnh ựặt ra cho cơ quan Nhà nước và người sử dụng ựất khi người sử dụng ựất thực hiện QSD ựất ựúng quy ựịnh pháp luật và thực hiện một cách thống nhất. Trong ựiều kiện kinh tế - xã hội ngày càng biến ựổi không ngừng và ựòi hỏi sự ựáp ứng của bộ máy Nhà nước ngày càng tiến bộ, phát triển. Do ựó, nếu không cải cách thủ tục hành chắnh thì không thể ựáp ứng và phù hợp với yêu cầu thực tế ựược.
5.2 Kiến nghị
Từ các kết quả nghiên cứu tôi có một số kiến nghị sau:
- Cần thay ựổi chắnh sách một cửa tại văn phòng đăng ký QSD ựất, ựơn giản hóa các thủ tục hành chắnh ựể người dân thực hiện tốt trách nhiệm và nghĩa vụ của mình ựối với Nhà nước.
- Cần có chắnh sách thuế sử dụng ựất hợp lý phù hợp với thu nhập của người dân ựể người sử dụng ựất thực hiện tốt quyền của mình tại Văn phòng đăng ký QSD ựất, khai báo biến ựộng tại các cơ quan Nhà nước.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 94
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Hoàng Huy Biều (2000), "Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của vương quốc Thái Lan", Báo cáo chuyên ựề Tổng hợp về Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác Quốc tế.
2. Nguyễn đình Bồng và các tác giả (2007), Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật ựề tài cấp nhà nước: Nghiên cứu ựổi mới hệ thống quản lý ựất ựai ựể hình thành và phát triển thị trường bất ựộng sản ở Việt Nam, Tháng 12/2007, Trung tâm điều tra Quy hoạch đất ựai - Bộ Tài nguyên và Môi trường, Hà Nội.
3. Nguyễn đình Bồng (2006), "Một số vấn ựề về thị trường quyền sử dụng ựất ở nước ta trong giai ựoạn hiện nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất ựộng sản: thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.
4. đào Trung Chắnh (2007), ỘMột số vấn ựề về quyền sử dụng ựất trong thị trường bất ựộng sảnỢ, Tạp chắ Tài nguyên và Môi trường, (5/2007), tr. 48 Ờ 51, Hà Nội.
5. Trần Tú Cường và các cộng sự (2012) ỘNghiên cứu cơ sở lý luận và qui ựịnh về QSH, QSDđ ựai của một số quốc gia trên thế giới, rút ra những kinh nghiệm cho Việt NamỢ. đề tài cấp Bộ của Bộ Tài Nguyên và Môi trường.
6. Trần Thị Minh Hà (2000), "Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của Ôxtrâylia", Báo cáo chuyên ựề Tổng hợp về Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội
7. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chắnh sách và tình hình sử dụng ựất ựai của vương quốc Thụy điển", Báo cáo chuyên ựề Tổng hợp về Chắnh
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 95
sách và tình hình sử dụng ựất ựai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Hợp tác Quốc tế và Khoa học Công nghệ, Hà Nội. 8. Tôn Gia Huyên - Nguyễn đình Bồng (2007) - Quản lý ựất ựai và thị
trường bất ựộng sản Ờ NXB Bản ựồ 9-2007, Hà Nội.
9. Nguyễn Thị Mai (2002), ỘHướng hoàn thiện pháp luật về ựất ựaiỢ, Hội thảo Chắnh sách pháp luật ựất ựai và thị trường bất ựộng sản, 11/2002, Hà Nội.
10. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang(2011), Số liệu thống kê ựất ựai năm 2011 và các số liệu khác liên quan ựến quản lý và sử dụng ựất các năm.
11. Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Lạng Giang, tỉnh Bắc Giang (2011), Báo cáo kết quả nhiệm vụ năm 2011, phương hướng nhiệm vụ năm 2012.
12. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam, Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chắnh trị Quốc gia, Hà Nội.
13. Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật đất ựai 1987 (1992),
Tổng cục Quản lý ruộng ựất, Hà Nội.
14. Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật đất ựai 1993; Luật sửa ựổi, bổ sung một sốựiều của Luật đất ựai 1998; Luật sửa ựổi, bổ sung một sốựiều của Luật đất ựai 2001 (2002), NXB Bản đồ, Hà Nội
15. Quốc Hội nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, Luật đất ựai 2003(2004), NXB Chắnh trị Quốc gia, Hà Nội.
16. Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2007), Bộ luật dân sự,
NXB Chắnh trị Quốc gia, Hà Nội.
17. đinh Dũng Sỹ (2003), ỘBảo vệ quyền sở hữu toàn dân về ựất ựai và quyền sử dụng ựất của người sử dụng ựất: thực trạng và kiến nghịỢ, Tạp chắ Nhà nước và Pháp luật, (10/2003), tr. 55 Ờ 64, Hà Nội. 18. Lưu Quốc Thái (2006), ỘPháp luật ựất ựai và vấn ựề ựầu tư nước ngoài
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 96
vào thị trường bất ựộng sản ở Trung QuốcỢ, Tạp chắ Tài nguyên và Môi trường, (8/2006), tr. 43 Ờ 44, Hà Nội.
19. Lưu Quốc Thái (2007) - Quá trình ỘThị trường hóa ựất ựaiỢ ở Trung Quốc - một số ựánh giá và bài học kinh nghiệm, Tạp chắ Khoa học pháp luật số 2(29), Thành phố Hồ Chắ Minh.
20. Tìm hiểu những quy ựịnh mới vềựất ựai (2004), NXB Lao ựộng, Hà Nội. 21. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng (2007), Giáo trình thị trường
bất ựộng sản, NXB Nông nghiệp, tr. 26 - 27; tr.33 - 34, Hà Nội. 22. UBND thị trấn Vôi (2011), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm
2011.
23. UBND xã Tân Dĩnh (2011), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2011.
24. UBND xã Nghĩa Hoà (2011), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội năm 2011.
25. UBND huyện Lạng Giang (2011), Báo cáo công tác giải quyết thủ tục hành chắnh huyện Lạng Giang năm 2011.
26. UBND huyện Lạng Giang (2011), Số liệu phòng thống kê huyện Lạng Giang năm 2011.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 97
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ i
Phụ lục 1: Thông tin chung về các hộựiều tra ở 01 thị trấn và 02 xã nghiên cứu
Hạng mục Thị trấn Vôi Xã Tân Dĩnh NghXã ĩa Hoà Tổng số T(%) ỷ lệ 1. Tổng số hộ (hộ) 70 70 70 210 100,00 Chủ hộ là nam giới 45 41 38 124 59,00 Chủ hộ là nữ giới 25 29 32 86 41,00 2. Phân loại hộ (theo mã ngành nghề chắnh) (hộ) Nông nghiệp 10 15 28 53 25.24 Thuỷ sản 0 0 0 0 0,00 Tiểu thủ công nghiệp 15 18 12 45 21,43 Kinh doanh dịch vụ 31 24 20 75 35,71 Ngành nghề khác 14 13 10 37 17,62 Loại tổng hợp
3. Phân loại hộ (theo kinh tế) (hộ)
Giàu 45 40 33 118 56,19 Khá 15 12 10 37 17,62 Trung bình 10 18 20 48 22,86 Nghèo 0 0 7 7 3,33 4. Số hộựang sử dụng ựất ở (hộ) 70 70 70 210 100,00 Tổng diện tắch ựất ởựang sử dụng (m2) 6037,5 6780,0 9132,5 21950,0 Bình quân DT ựất ởựang sử dụng/hộ (m2/hộ) 120,75 135,60 182,65 146,33 Số hộ có DT ựất ởựang sử dụng <100 m2 (hộ) 33 10 5 48 22,86 Số hộ có DT ựất ở ựang sử dụng 100 - 200 m2 (hộ) 30 34 21 85 40,48 Số hộ có DT ựất ở ựang sử dụng >200 m2 (hộ) 17 36 44 97 36,66 5. Số hộựang sử dụng ựất vườn, ao liền kề (hộ) 2 11 17 30 100,00 Tổng diện tắch ựất vườn, ao liền kềựang sử dụng (m2) 470 3635,5 4770,2 8875,7
Bình quân DT ựất vườn, ao liền kềựang sử dụng/hộ (m2/hộ) 235 330,5 280,6 282,03
Số hộ có DT ựất vườn, ao liền kềựang sử dụng <100 m2 (hộ) 0 0 0 0 0,00
Số hộ có DT ựất vườn, ao liền kề ựang sử dụng 100 - 200 m2 (hộ) 1 4 3 8 5,33
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ ii