4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.3.4. Quản lý việc giao ñấ t, cho thuê ñấ t, thu hồi ñấ t, chuyển mục ñ ích
Thực hiện Nghị ựịnh 64/CP, ngày 27/9/1993 của Chắnh phủ về việc Ban hành bản quy ựịnh về việc giao ựất nông nghiệp cho hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ổn ựịnh lâu dài vào mục ựắch sản xuất nông nghiệp; Nghị ựịnh 88/CP, ngày 17/8/1994 của Chắnh phủ về quản lý và sử dụng ựất ựô thị; Nghị ựịnh 84/2008/Nđ-CP, ngày 25/5/2008 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất, thu hồi ựất, thực hiện quyền sử dụng ựất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư khi Nhà nước thu hồi ựất và giải quyết khiếu nại về ựất ựai; Nghị ựịnh 60/CP, ngày 5/7/1994 của Chắnh phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng ựất ở tại ựô thị; Nghị ựịnh 85/CP ngày 17/12/1996 của Chắnh phủ quy ựịnh việc thi hành Pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước ựược Nhà nước giao ựất, cho thuê ựất và Chỉ thị 245/TTg, ngày 22/4/1996 của Thủ tướng Chắnh phủ, Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13 tháng 8 năm 2009 của Chắnh phủ quy ựịnh bổ sung về quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư... đến nay toàn huyện ựã giao sử dụng và cho thuê 21.421,74 ha, chiếm 86,61% tổng diện tắch tự nhiên. Trong ựó:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 52
+ UBND xã Quản lý, sử dụng 2.293,22 ha. + Tổ chức kinh tế 150,75 ha.
+ Cơ quan ựơn vị của nhà nước 739,02 ha. + Tổ chức khác 12,13 ha;.
+ Nhà ựầu tư 8,75 ha.
+ Cộng ựồng dân cư 23,46 ha. - Diện tắch theo ựối tượng quản lý: + UBND cấp xã 2.771,65 ha; + Tổ chức khác 538,9 ha.
4.3.5. đăng ký quyền sử dụng ựất, lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất
Việc ựăng ký quyền sử dụng ựất, lập và quản lý hồ sơ ựịa chắnh ựược thực hiện theo ựúng quy ựịnh pháp luật. Kết quả cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất theo quy ựịnh từ năm 2004 ựến nay như sau:
- Tổng số giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất ựã cấp là 35.407 giấy. - Tổng diện tắch ựất ựược cấp chứng nhận là 16.736,07 ha.
Trong ựó:
+ đất ở cấp 11.402 giấy.
+ đất lâm nghiệp cấp 809 giấy.
+ đất nông nghiệp 23.196 giấy với tổng diện tắch 3.982,51 ha.
4.3.6. Công tác thống kê, kiểm kê ựất ựai
- Hàng năm huyện chỉ ựạo kiểm kê ựất ựai ở cấp xã và toàn huyện.
- Thực hiện chỉ thị số 618/CT-TTg ngày 15 tháng 5 năm 2009 của Thủ tướng Chắnh phủ về việc kiểm kê ựất ựai và xây dựng bản ựồ hiện trạng sử dụng ựất năm 2011; kế hoạch số 2841/BTNMT-TCQLđđ ngày 7/8/2009 của Bộ Tài nguyên và Môi trường và kế hoạch số 3153/KH-UBND ngày 25/11/2009 của UBND tỉnh Bắc Giang về tổ chức triển khai nhiệm vụ trên, ngày 18/1/2011 UBND huyện Lạng Giang ựã xây dựng kế hoạch số 02/KH-
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 53
UBND tổ chức chỉ ựạo công tác kiểm kê ựất ựai và xây dựng bản ựồ hiện trạng sử dụng ựất năm 2011. Nhìn chung chất lượng kiểm kê, thống kê ựất ựai ựã ựược nâng cao. Tình trạng bản ựồ, số liệu về ựất ựai thiếu hoặc không khớp giữa các năm, các ựợt thống kê, kiểm kê từng bước ựược hạn chế.
Việc quản lý biến ựộng ựất ựai ựã có hiệu quả, người sử dụng ựất ựã thực hiện ựăng ký biến ựộng sử dụng ựất và làm các thủ tục như: chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng ựất, thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng ựất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy ựịnh.
4.4. Tình hình chung của 01 thị trấn và 02 xã ựiều tra
Căn cứ vào nội dung ựề tài, trên cơ sở xem xét thực tế về tình hình phát triển kinh tế - xã hội của huyện Lạng Giang và tình hình thực hiện các QSDđ chúng tôi ựã chọn ra 01 thị trấn, và 02 xã ựại diện làm ựịa bàn nghiên cứu, ựó là các xã, thị trấn: xã Tân Dĩnh, xã Nghĩa Hoà, thị trấn Vôi. Hiện trạng sử dụng ựất của các xã, thị trấn ựiều tra thể hiện chi tiết ở bảng 4.4.
Bảng 4.4: Hiện trạng sử dụng ựất năm 2011 các xã, thị trấn ựiều tra
đơn vị: ha
Thứ tự Mục ựắch sử dụng ựất Mã ThịVôi Trấn Xã Tân Dĩnh Xã NghHòa ĩa Tổng diện tắch tự nhiên 344,51 1.018,93 696,64 1 đất nông nghiệp NNP 174,78 667,07 482,54 1.1 đất sản xuất nông nghiệp SXN 169,58 633,23 473,86 1.1.1 đất trồng cây hàng năm CHN 158,39 559,34 388,97 1.1.2 đất trồng cây lâu năm CLN 11,19 73,89 84,89 1.2 đất lâm nghiệp LNP 1.3 đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 5,20 32,91 8,68 1.4 đất làm muối LMU 1.5 đất nông nghiệp khác NKH 0,93
2 đất phi nông nghiệp PNN 167,29 349,85 202,99
2.1 đất ở OTC 71,85 181,82 94,82
2.1.1 đất ở tại nông thôn ONT 181,82 94,82 2.1.2 đất ở tại ựô thị ODT 71,85
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 54
2.2.1 đấnghit trụ sở cơ quan, công trình sự
ệp CTS 5,39 0,46 0,60
2.2.2 đất quốc phòng, an ninh CQA 21,40 6,64 5,48 2.2.3 đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp CSK 1,77 21,06 1,54 2.2.4 đất có mục ựắch công cộng CCC 59,96 114,99 57,34
2.3 đất tôn giáo, tắn ngưỡng TTN 0,92 0,07
2.4 đất nghĩa trang, nghĩa ựịa NTD 3,69 11,07 5,39
2.5 đất sông suối và mặt nước chuyên dùng SMN 3,23 12,89 37,75
3 đất chưa sử dụng CSD 2,44 2,01 11,11
3.1 đất bằng chưa sử dụng BCS 2,44 2,01 7,16 3.2 đất ựồi núi chưa sử dụng DCS 3,95
(Nguồn: Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Lạng Giang ) [10] 4.4.1. Thị trấn Vôi
Thị trấn Vôi nằm ở trung tâm huyện Lạng Giang, cách Thủ ựô Hà Nội khoảng 60km, có tổng diện tắch tự nhiên là 344,51 ha, trong ựó diện tắch ựất nông nghiệp là 174,78 ha (chiếm 50,73%), diện tắch ựất phi nông nghiệp là 167,29 ha (chiếm 48,56 %), diện tắch ựất chưa sử dụng là 2,44 ha (chiếm 0,71 %. Là trung tâm kinh tế, chắnh trị, văn hóa Ờ xã hội của huyện Lạng Giang, trụ sở cơ quan của các ban ngành trong huyện ựều ựược ựặt tại thị trấn Lạng Giang. Trên ựịa bàn thị trấn có quốc lộ 1A và tỉnh lộ 295 chạy qua và mạng lưới giao thông dày ựặc thuận tiện trong giao lưu kinh tế - văn hóa với các xã, thị trấn trong huyện và các vùng phụ cận là những ựiều kiện cơ bản ựể ựẩy nhanh tốc ựộ phát triển thương mại, thuận lợi cho việc cơ giới hóa giao thông, xây dựng vùng kinh tế tập trung có nhiều công ty, doanh nghiệp thuê ựất sản xuất kinh doanh, lượng dân cư tập trung ựông ựúc, ựây là nơi thương mại - dịch vụ phát triển mạnh nhất huyện Lạng Giang [10], [22].
4.4.2. Xã Tân Dĩnh
Xã Tân Dĩnh có tổng diện tắch tự nhiên là 1018,93 ha, trong ựó diện tắch ựất nông nghiệp là 667,07 ha (chiếm 65,47 %), diện tắch ựất phi nông nghiệp là 349,85 ha (chiếm 34,34 %), diện tắch ựất chưa sử dụng là 2,01 ha (chiếm 0,20 %). Xã Tân Dĩnh nằm liền kề với Thành phố Bắc Giang, gần
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 55
trung tâm kinh tế - chắnh trị Ờ xã hội của Tỉnh. Tân Dĩnh có vi trắ thuận lợi ựể giao lưu phát triển kinh tế xã hội có QL 1A, Tỉnh lộ 295B (QL 1A cũ) chạy qua, ngoài ra tuyến ựường sắt Hà Nội- Lạng Sơn với ga Phố Tráng cách trung tâm xã 2 km là nơi tập kết, vận chuyển hàng hoá của xã với các vùng lân cận và ngược lại. Tân Dĩnh là một xã có trình ựộ dân trắ khá cao, ựồng ựều do có nhiều ảnh hưởng của trung tâm văn hoá, chắnh trị của Tỉnh. Tình hình chắnh trị, xã hội ổn ựịnh, lực lượng lao ựộng hùng hậu và có kinh nghiệm trong sản xuất nông nghiệp, tiểu thủ công nghiệp... nên có ựời sống kinh tế trung bình khá [10], [23].
4.4.3 Xã Nghĩa Hòa
Xã Nghĩa Hòa nằm ở phắa Tây Bắc của huyện Lạng Giang, cách trung tâm huyện 12 km, có tổng diện tắch tự nhiên là 696,64 ha, trong ựó diện tắch ựất nông nghiệp là 482,54 ha (chiếm 69,27 %), diện tắch ựất phi nông nghiệp là 202,99 ha (chiếm 29,14 %), diện tắch ựất chưa sử dụng là 11,11 ha (chiếm 1,59 %). [10], [24]. Nhân dân trong xã Nghĩa Hoà chủ yếu sản xuất nông nghiệp.
Hệ thống giao thông thuận lợi giúp ựịa phương dễ dàng tiếp thu những thông tin khoa học kỹ thuật ựể phát triển sản xuất.
Kết cấu hạ tầng tương ựối ựầy ựủ, các hạng mục công trình giao thông, thuỷ lợi, ựiện, các cơ sở giáo dục, y tế, văn hoá Ờ thể thao, trung tâm hành chắnh xã ựều ựã có.
4.5. đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng ựất
4.5.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất
Theo khoản 2, điều 113 của Luật ựất ựai năm 2003, hộ gia ựình, cá nhân sử dụng ựất không phải là ựất thuê ựược chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia ựình khác. Nhà nước cho phép chuyển ựổi ựất nông nghiệp nhằm dồn ựiền ựổi thửa từ thực tế chia cắt thửa ựất manh mún, không tập trung, chuyển sang sản xuất tập trung, hiện ựại, nâng cao hiệu quả sản xuất nông nghiệp.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 56
Huyện Lạng Giang với tổng diện tắch ựất nông nghiệp là 16.284.84ha chiếm 65,84% tổng diện tắch ựất tự nhiên. đất sản xuất nông nghiệp là 14.057,64 ha ựã giao cho 51.622 hộ gia ựình, cá nhân theo Nghị ựịnh 64/CP của Chắnh phủ. Trong ựó diện tắch ựất trồng lúa là 10.114,23ha, còn lại là ựất trồng cây hàng năm khác, ựất nuôi trồng thủy sản và ựất trồng cây lâu năm...
Do trong quá trình công nghiệp hoá, hiện ựại hoá nên nhu cầu cho phát triển nông thôn theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất, nên diện tắch ựất nông nghiệp ngày càng giảm và các ựiều kiện cần thiết cho sản xuất nông nghiệp ngày càng bị hạn chế, ảnh hưởng lớn ựến sản xuất nông nghiệp. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch dần từ sản xuất nông nghiệp sang sản xuất công nghiệp và dịch vụ. Tổng hợp số liệu tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất huyện Lạng Giang từ năm 2007 ựến năm 2011, không có trường hợp nào ựăng ký chuyển ựổi ựất nông nghiệp trên ựịa bàn huyện.
để ựánh giá ựược việc thực hiện quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp trên ựịa bàn, chúng tôi ựã sử dụng phương pháp ựiều tra một số hộ gia ựình, cá nhân có liên quan ựến việc chuyển ựổi quyền sử dụng ựất tại 3 khu vực khác nhau của 01 thị trấn và 02 xã: Khu vực ựất nông thôn nằm trong quy hoạch phát triển ựô thị (thị trấn Vôi, xã Tân Dĩnh) và khu vực ựất nông thôn không nằm hoặc ắt nằm trong quy hoạch phát triển ựô thị (xã Nghĩa Hoà). Kết quả cụ thể thể hiện tại bảng 4.5.
Bảng 4.5: Ý kiến người dân về việc chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp
trên ựịa bàn huyện Lạng Giang năm 2011
Tổng số Các xã nghiên cứu
Thị trấn Vôi Xã Nghĩa Hoà Xã Tân Dĩnh Danh mục Phiếu ựiều tra Tỷ lệ (%) Phiựiều ếu tra Tỉ lệ (%) Phiựiều ếu tra Tỉ lệ (%) Phiựiều ếu tra Tỉ lệ (%) 1.Số hộ chuyển ựổi QSDđ:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 57 - Có làm 0 0 0 0 0 0 0 0 2. Lý do không chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp - đợi bồi thường GPMB 150 71 60 85 40 57 50 70 - Hiệu quả kinh tế thấp 50 24 7 10 10 15 10 15 - Muốn ổn ựịnh sản xuất 10 5 3 5 20 28 10 15 Tổng cộng 210 100 70 100 70 100 70 100
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu ựiều tra)
Từ bảng 4.5 cho thấy: Tổng số 210 hộ gia ựình, cá nhân của 01 thị trấn và 02 xã nghiên cứu ựược hỏi ý kiến về việc chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp ựều có ý kiến không thực hiện thủ tục chuyển ựổi tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất huyện với các lý do: đợi ựược bồi thường giải phóng mặt bằng (chiếm 71%), do hiệu quả kinh tế thấp (chiếm 24%), do thủ tục chuyển ựổi tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất còn phiền hà. điều này chứng tỏ người sử dụng ựất nông nghiệp, trên thực tế tại Lạng Giang sản xuất nông nghiệp ngày càng hạn chế do hiệu quả kinh tế thấp hơn các ngành khác nên không quan tâm ựầu tư cải tạo ựồng ruộng, người sử dụng ựất trông chờ ựược bồi thường giải phóng mặt bằng nên việc chuyển ựổi ựất nông nghiệp trên thực tế ắt ựược thực hiện và người dân không thực hiện ựăng ký quyền chuyển ựổi quyền sử dụng ựất nông nghiệp tại cơ quan nhà nước.
4.5.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng ựất
a) Chuyển nhượng quyền sử dụng ựất ở
Người sử dụng ựất ở ựược chuyển nhượng ựất ở nhưng phải thực hiện theo quy ựịnh của pháp luật. Người sử dụng ựất ựược cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất thì ựược thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ựất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Hộ gia ựình, cá nhân làm thủ tục
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 58
ựăng ký biến ựộng tại Phòng Tài nguyên và Môi trường thuộc UBND huyện (ựối với giấy chứng nhận do UBND cấp huyện cấp), hoặc tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường (ựối với Giấy chứng nhận do UBND tỉnh cấp).
Tổng hợp số liệu tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Lạng Giang từ năm 2007 ựến năm 2011 ựược thể hiện trong bảng 4.6.
Bảng 4.6: Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSD
ựất ở tại huyện Lạng Giang từ 2007 Ờ 2011
đơn vị: vụ STT Xã, thị trấn Tổng số Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 Thị trấn Vôi 355 23 21 96 105 110 2 Hương Sơn 198 18 21 49 51 59 3 Hương lạc 142 11 16 17 53 45 4 Quang Thịnh 219 18 43 40 61 57 5 Nghĩa Hưng 146 11 16 20 57 42 6 đào Mỹ 172 20 19 34 49 50 7 Nghĩa Hoà 241 32 40 52 57 60 8 An Hà 138 13 17 25 43 40 9 Tiên Lục 134 12 14 25 41 42 10 Mỹ Hà 167 27 35 36 25 44 11 Dương đức 178 41 15 35 45 42 12 Phi Mô 85 9 17 27 13 19 13 Tân Dĩnh 359 22 73 101 83 80
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 59 14 Xuân Hương 136 11 32 41 22 30 15 Mỹ Thái 226 19 16 75 56 60 16 Yên Mỹ 196 15 23 63 49 46 17 Tân Hưng 184 18 36 20 54 56 18 Xương Lâm 112 10 14 22 46 20 19 Tân Thanh 172 18 32 34 66 22 20 đại Lâm 152 23 26 23 48 32 21 Thái đào 131 6 9 38 30 48 22 Tân Thịnh 223 26 47 34 45 71 23 Thị trấn Kép 229 27 48 71 32 51 Tổng cộng 4.295 430 630 978 1131 1126
(Nguồn: Tổng hợp từ Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất huyện Lang Giang)
Khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng ựất, người sử dụng ựất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phắ trước bạ theo quy ựịnh tại Thông tư 84/2008/TT-BTC ngày 30/09/2008 của Bộ Tài chắnh về việc hướng dẫn thi hành một số ựiều của Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị