4. KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU
4.5.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ñấ t
Tổng hợp số liệu việc thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất tại huyện Lạng Giang trong thời gian qua không có trường hợp nào ựến ựăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất huyện.
Vì vậy, Nhà nước cần tăng cường tuyên truyền pháp luật ựể người sử dụng ựất hiểu ựược quyền lợi của người sử dụng ựất khi thực hiện góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng ựất và phải ựăng ký theo quy ựịnh.
Mặt khác, về phắa Nhà nước quy ựịnh quyền góp vốn bằng quyền sử dụng ựất còn có bất cập, cần phải sửa ựổi cho phù hợp, tạo ựiều kiện cho người dân thực hiện quyền này. Cụ thể, ựối với trường hợp góp vốn vào pháp nhân, quy ựịnh cho phép bên góp vốn nhận lại quyền sử dụng ựất ựã góp vốn theo thỏa thuận khi thời hạn góp vốn ựã hết là chưa hợp lý. Quy ựịnh này ựược hiểu, sau khi ựược cấp GCN, bên nhận góp vốn là pháp nhân ựược phép thực hiện các giao dịch liên quan ựến quyền sử dụng ựất như chuyển nhượng, thế chấp quyền sử dụng ựấtẦ; thứ hai, về nguyên tắc, khi góp vốn vào doanh nghiệp thì tài sản góp vốn ựó có thể bị mất ựi, nếu doanh nghiệp nhận góp vốn bị phá sản. Trong cả hai trường hợp trên, bên nhận góp vốn sẽ không thể hoàn trả lại quyền sử dụng ựất ựược góp vốn cho bên góp vốn hay nói cách khác bên góp vốn không thể Ộựược tiếp tục sử dụng ựất trong thời hạn còn lạiỢ.
4.5.9. đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng ựất ở huyện Lạng Giang
1. Trong số các quyền mà pháp luật ựất ựai cho phép các chủ sử dụng ựất ựược thực hiện, ở huyện Lạng Giang các chủ sử dụng là hộ gia ựình, cá nhân chủ yếu thực hiện 6 quyền, bao gồm: quyền chuyển ựổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp bằng QSDđ. Trong ựó, ựối với quyền chuyển ựổi, quyền cho thuê diễn ra chủ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 85
yếu ựối với ựất nông nghiệp còn quyền chuyển nhượng và quyền thế chấp diễn ra chủ yếu ựối với ựất ở.
Nhìn chung, những tác dụng tắch cực của việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất ựối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn ựịnh xã hội trên ựịa bàn huyện Lạng Giang là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau ựây:
- Làm cho người sử dụng ựất gắn bó với ựất ựai, yên tâm ựầu tư vào ựất ựai. - QSDđ ựược coi là một hàng hoá ựặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chắnh quan trọng ựể ựầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh.
- đất ựai ựược chuyển dịch hợp lý, tạo ựiều kiện cho việc tắch tụ ựất ựai ựể phát triển sản xuất hàng hoá, tạo ựiều kiện ựể những người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại.
- Thay ựổi cơ cấu sử dụng ựất theo hướng công nghiệp hóa, hiện ựại hóa nông nghiệp nông thôn. Tạo ựiều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng.
2. Tỷ lệ thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất, ựặc biệt là chuyển nhượng QSDđ làm ựầy ựủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuy còn thấp nhưng ựã có sự biến chuyển theo chiều hướng tắch cực, tỷ lệ ở giai ựoạn sau cao hơn tỷ lệ ở giai ựoạn trước. điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật ựất ựai ngày càng tiến bộ, mặt khác cũng chứng tỏ nỗ lực của các cấp chắnh quyền trong huyện Lạng Giang, của các cơ quan chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương và ựưa công tác quản lý ựất ựai dần ựi vào nền nếp.
3. Tình hình thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất diễn ra ở các xã, thị trấn của huyện Lạng Giang có sự khác biệt. Có ựịa phương diễn ra sôi ựộng nhưng cũng có ựịa phương diễn ra trầm lắng. Những ựịa phương diễn ra sôi ựộng là những xã, thị trấn có tốc ựộ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã mà nền
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 86
kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xã thuần nông) thì các giao dịch về ựất ựai ắt xảy ra. điều ựó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, không ựồng ựều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng ựất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các ựịa phương. Ngoài ra quy hoạch sử dụng ựất cũng có ảnh hưởng không nhỏ ựến tình hình thực hiện các QSDđ, ựặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDđ.
4. Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền và quyền chuyển ựổi do thực hiện ựồng loạt theo chương trình "dồn ựiền, ựổi thửa" thì các quyền còn lại có tỷ lệ số vụ không khai báo còn cao, ựã phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng ựất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật ựất ựai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không ựược tạo ựiều kiện ựể thực hiện các quy ựịnh của pháp luật về kê khai, ựăng ký biến ựộng ựất ựai.
5. Qua ựiều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải ựến gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chắnh, họ ựiều chỉnh các quan hệ ựất ựai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai theo cách này tuy có những mặt tốt như giữ ựược truyền thống gắn bó ựoàn kết trong cộng ựồng làng xã, nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ ựang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi một làng xã thì việc ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau ựã không còn phù hợp, không những thế nó còn trở thành nguyên nhân làm tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai, gây mất ổn ựịnh xã hội.
6. Các quy ựịnh về nghĩa vụ tài chắnh ựối với các trường hợp chuyển QSDđ chưa hợp lý, thiếu công bằng và còn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngân sách, do ựó, chưa khuyến khắch ựược người sử dụng ựất ựến làm các thủ tục chuyển QSDđ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 87
- Về tiền sử dụng ựất: Như ựã phân tắch ở trên, một bộ phận người sử dụng ựất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông ựể lại nhưng không có giấy tờ về QSDđ và do ựó khi làm thủ tục ựể ựược cấp GCNQSDđ lại phải nộp tiền sử dụng ựất. Những người sử dụng ựất rơi vào các trường hợp này thường không chấp nhận việc nộp tiền sử dụng ựất và lựa chọn việc chuyển QSDđ trao tay nhau.
- Về thuế chuyển QSDđ: việc tắnh thuế chuyển QSDđ chỉ tắnh theo vụ việc mà không phân biệt ựược giữa trường hợp chuyển QSDđ do yêu cầu của sản xuất và ựời sống với trường hợp ựầu cơ ựất ựai, kinh doanh bất ựộng sản. Từ ựó không khuyến khắch ựược việc tập trung ựất ựai cho sản xuất và cải thiện ựời sống của ựa số nhân dân (vắ dụ: hai người chuyển ựổi ựất ở cho nhau thì cả hai bên ựều phải chịu thuế chuyển quyền ựối với phần diện tắch ựất của mình), không ựiều tiết ựược thu nhập của những người ựầu cơ, kinh doanh bất ựộng sản, lợi dụng tình hình tăng giá ựất ựể kiếm lời.
7. Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các QSDđ (quản lý thị trường QSDđ) còn yếu kém. Kết quả ựiều tra nghiên cứu ựã chỉ ra những yếu kém, tồn tại chủ yếu sau ựây:
a) Pháp luật ựất ựai nói chung và những quy ựịnh các QSDđ nói riêng còn chậm ựược phổ biến ựến cơ sở, tài liệu cung cấp cho ựịa phương còn thiếu và chưa kịp thời. Qua ựiều tra cho thấy một bộ phận nhân dân vẫn chưa nắm bắt ựược thay ựổi về mức thu thuế chuyển QSDđ (từ 20% xuống còn 4% ựối với ựất ở, ựất chuyên dùng và giảm từ 10% xuống còn 2% ựối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối) [17]; Một số trường hợp cán bộ ựịa phương không nắm bắt ựược ựầy ựủ hệ thống văn bản pháp luật ựang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
b) Trình tự thủ tục khai báo ựể thực hiện các QSDđ (các quy ựịnh trước Nghị ựịnh 181/2004/Nđ-CP) của người sử dụng ựất còn rườm rà, phức tạp,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 88
người dân còn phải qua nhiều cửa, nhiều công ựoạn. Vai trò của cơ quan chuyên môn chưa ựược phát huy: chưa có sự phối hợp giữa cơ quan ựịa chắnh và cơ quan tài chắnh huyện; việc giao thẩm quyền giải quyết các thủ tục về QSDđ cho UBND huyện dẫn ựến không nâng cao trách nhiệm của cơ quan quản lý ựất ựai cấp huyện, phát sinh thêm công ựoạn thẩm tra hồ sơ chuyển QSDđ do Văn phòng UBND huyện thực hiện làm kéo dài thời gian thụ lý hồ sơ, gây ách tắc, chồng chéo.
d) Sự không ổn ựịnh của ựội ngũ cán bộ ựịa chắnh xã ựã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch ựất ựai, gây thất lạc hồ sơ quản lý ựất ựai.
4.4. đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng ựất ởhuyện Lạng Giang huyện Lạng Giang
Pháp luật ựất ựai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp luật của Nhà nước, do ựó, nó có ựầy ựủ những thuộc tắnh của hệ thống pháp luật nói chung và một trong những thuộc tắnh ựó là tắnh thống nhất. Tất cả các hành vi (về quản lý và sử dụng ựất ựai) của mọi thành viên trong xã hội ựều áp dụng chung một hệ thống quy phạm pháp luật về ựất ựai do Nhà nước ban hành, ựồng thời không cho phép mỗi ngành, mỗi ựịa phương ựưa ra những quy ựịnh riêng, trái với pháp luật ựất ựai của Nhà nước.
Như vậy, mặc dù việc ựiều tra chỉ thực hiện trên ựịa bàn huyện Lạng Giang nhưng kết quả nghiên cứu của ựề tài là những giải pháp ựược ựề xuất của pháp luật ựất ựai - những quy ựịnh này không chỉ giới hạn trong phạm vi không gian của ựề tài (huyện Lạng Giang) mà còn có tắnh chất chung, áp dụng cho các ựịa phương khác.
4.4.1. Giải pháp vềựầu tư cho con người và cơ sở vật chất
Qua khảo sát cho thấy ựiều kiện, phương tiện làm việc của Phòng Tài nguyên & Môi trường huyện Lạng Giang còn thiếu thốn nhiều. Phòng làm việc chật chội; các phương tiện làm việc còn ựơn sơ, thủ công. đối với cán bộ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 89
ựịa chắnh xã thì các phương tiện, trang thiết bị lại càng thiếu thốn. Do ựó cần có quy ựịnh dành một tỷ lệ nhất ựịnh trong nguồn thu tài chắnh từ ựất ựai ựể ựầu tư trực tiếp cho công tác quản lý ựất ựai của ựịa phương như ựào tạo nguồn nhân lực, mua sắm trang thiết bị, cung cấp thông tin, tài liệu chuyên môn, pháp luật, internet,..., khen thưởng người có công.
4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt ựộng thực hiện các quyền sửdụng ựất dụng ựất
- Nâng cao trình ựộ chuyên môn, nghiệp vụ của các cán bộ ựịa chắnh cơ sở.
- đẩy nhanh tốc ựộ cấp GCNQSDđ ựể người sử dụng ựất dễ dàng thực hiện các QSDđ.
- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về ựất ựai tới người dân còn nhiều bất cập, một bộ phận người dân và thậm chắ cả những cán bộ ở cơ sở còn chưa nắm bắt ựược ựầy ựủ quy ựịnh pháp luật hiện hành trong lĩnh vực ựất ựai nói chung và trong việc thực hiện các quyền của người sử dụng ựất nói riêng. Do ựó, ngoài việc tăng cường tuyên truyền, phổ biến trên các phương tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về ựất ựai theo các chủ ựề phù hợp với nội dung quản lý nhà nước về ựất ựai ựể cung cấp cho các ựịa phương.
4.4.3. Giải pháp về chắnh sách
- Công khai quy hoạch sử dụng ựất; xác ựịnh rõ ựịa chỉ, vị trắ ranh giới ựất thuộc dự án ựầu tư, người sử dụng ựất không ựược sử dụng vào mục ựắch khác. Quy hoạch sử dụng ựất phải ựi trước một bước, hoạch ựịnh rõ các khu vực chuyển ựổi mục ựắch sử dụng ựất thì người sử dụng ựất sẽ có các kế hoạch sử dụng ựất hợp lý, yên tâm chuyển nhượng, cho thuê hay nhận chuyển nhượng, cho thuê QSDđ ựể ựầu tư phát triển sản xuất. Việc các phương án không chắc chắn ựược thực hiện ựã gây ra những cản trở nhất ựịnh ựến thị trường chuyển nhượng, cho thuê QSDđ. Do ựó, huyện cần xây dựng phương
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 90
án quy hoạch dài hạn, có tắnh khả thi cao ựể người dân yên tâm sử dụng ựất theo quy hoạch, kắch thắch ỘcầuỢ ựất phát triển.
- Bổ sung, sửa ựổi chắnh sách thu tiền sử dụng ựất trong các trường hợp hộ gia ựình, cá nhân chuyển mục ựắch sử dụng ựất nông nghiệp sang ựất phi nông nghiệp. Trong trường hợp này họ không phải nộp tiền sử dụng ựất cho Nhà nước bằng chênh lệch giữa giá ựất ở hoặc ựất phi nông nghiệp với giá ựất nông nghiệp, mà ựược hưởng toàn bộ giá trị quyền sử dụng ựất. Trong những năm gần ựây, việc chuyển mục ựắch sử dụng ựất từ ựất nông nghiệp sang ựất ở tại huyện diễn ra khá nhiều. Song hầu hết các trường hợp ựều giải quyết chậm, gây khó khăn cho người dân có nhu cầu thực hiện quyền SDđ của mình. Nguyên nhân một mặt là do chắnh sách pháp luật thay ựổi thường xuyên, thẩm quyền thụ lý và thẩm tra hồ sơ phân nhiều phòng chuyên môn, không tập trung, còn rườm rà (Phòng Tài nguyên& Môi trường - Văn phòng đăng ký quyền sử dụng ựất; Phòng Quản lý - đô thị kiểm tra, xác ựịnh chỉ giới quy hoạch; phòng Tài chắnh - Kế hoạch hoàn thiện chắnh sách thuế - họp thông qua Hội ựồng ựịnh giáẦ). Mặt khác giá ựất tắnh nộp tiền sử dụng ựất áp dụng quá cao, gần sát giá thị trường. Chắnh vì vậy, nhiều người dân chỉ làm công việc nhà nông, kinh doanh nhỏ lẻ không ựủ tiền SDđ ựể nộp vào ngân sách.
- UBND huyện, UBND tỉnh cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chắnh ựể người sử dụng ựất thực hiện các QSD ựất ựược thuận tiện, nhanh chóng. Thủ tục hành chắnh ựặt ra cho cơ quan nhà nước và người sử dụng ựất khi người sử dụng ựất thực hiện QSDđ ựúng quy ựịnh pháp luật và thực hiện một các thống nhất. Trong ựiều kiện kinh tế-xã hội ngày càng biến ựổi không ngừng và ựòi hỏi sự ựáp ứng của bộ máy nhà nước ngày càng tiến bộ, phát triển. Do ựó, nếu không cải cách thủ tục hành chắnh thì không thể ựáp ứng và phù hợp với yêu cầu thực tế ựược. Nhất là tại huyện Lạng Giang, nhu cầu thực hiện các QSDđ tăng rất cao, ựặc biệt là chuyển nhượng QSDđ, thế chấp,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 91
bảo lãnh bằng giá trị QSDđ. Vì vậy, trong thời gian tới, chúng ta cần tiếp tục có biện pháp cải cách các thủ tục hành chắnh hơn nữa.
Cuối cùng, qua thực tế tại huyện về cho thuê QSDđ, Nhà nước cần có các biện pháp nhằm tận thu thuế cho thuê nhà ựất trong dân, giải quyết tình trạng thất thu thuế như hiện nay.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ẦẦẦ 92