III. đối tượng nhận thế chấp, bảo lãnh
14 Thời gian giao ựất nông nghiệp Dài 5 2.5 Vừa phải 175 87.5 Ngắn 13 6.5 Quá
4.4. đánh giá việc thực hiện quyền sử dụng ựất thành phố Vĩnh Yên.
Trong số các quyền mà Luật đất ựai cho phép người sử dụng ựất ựược thực hiện, ở thành phố Vĩnh Yên người sử dụng là hộ gia ựình, cá nhân chủ yếu thực hiện 6 quyền, bao gồm: quyền chuyển ựổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuê; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp bằng QSDđ. Trong ựó, quyền chuyển ựổi, quyền cho thuê diễn ra chủ yếu ựối với ựất nông nghiệp còn quyền chuyển nhượng và quyền thế chấp diễn ra chủ yếu ựối với ựất ở.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 80 của người sử dụng ựất ựối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn ựịnh xã hội trên ựịa bàn thành phố Vĩnh Yên là rất lớn, thể hiện qua các mặt sau ựây:
+ Làm cho người sử dụng ựất gắn bó với ựất ựai, yên tâm ựầu tư vào ựất ựai.
+ đất ựược coi là một hàng hoá ựặc biệt, có giá trị và trở thành một nguồn lực tài chắnh quan trọng ựể ựầu tư phát triển sản xuất, kinh doanh, do vậy các QSDđ có vai trò rất quan trọng trong ựời sống, kinh tế - xã hội hiện nay.
+ đất ựai ựược chuyển dịch hợp lý, tạo ựiều kiện cho việc tắch tụ ựất ựai ựể phát triển sản xuất hàng hoá, tạo ựiều kiện ựể những người sản xuất giỏi phát triển kinh tế trang trại.
+ Thay ựổi cơ cấu sử dụng ựất theo hướng công nghiệp hoá, hiện ựại hoá nông nghiệp nông thôn. Tạo ựiều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp có mặt bằng, nhà xưởng.
- Tỷ lệ thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất, ựặc biệt là chuyển nhượng QSDđ làm ựầy ựủ các thủ tục với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tuy còn thấp nhưng ựã có sự biến chuyển theo chiều hướng tắch cực, tỷ lệ ở giai ựoạn sau cao hơn tỷ lệ ở giai ựoạn trước. điều này một mặt phản ánh nhận thức của người dân về pháp luật ựất ựai ngày càng tiến bộ, mặt khác cũng chứng tỏ nỗ lực của các cấp chắnh quyền trong thành phố Vĩnh Yên, của các cơ quan chuyên môn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương và ựưa công tác quản lý ựất ựai dần ựi vào nền nếp.
- Tình hình thực hiện các QSDđ của người sử dụng ựất diễn ra ở các xã, phường của thành phố Vĩnh Yên có sự khác biệt. Có xã, phường diễn ra sôi ựộng nhưng cũng có xã, phường diễn ra ảm ựạm. Những ựịa phương diễn ra sôi ựộng là những xã, phường trung tâm có tốc ựộ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xã mà nền kinh tế chủ yếu nhờ vào sản xuất nông nghiệp (xã thuần nông) thì các giao dịch về ựất ựai ắt xảy ra. điều ựó cũng phần nào phản ánh
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 81 sự chênh lệch, không ựồng ựều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng ựất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các xã, phường. Ngoài ra quy hoạch sử dụng ựất cũng có ảnh hưởng không nhỏ ựến tình hình thực hiện các QSDđ, ựặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDđ.
- Ngoại trừ quyền thế chấp do yêu cầu bắt buộc phải ựăng ký công chứng (phòng công chứng), chứng thực (UBND các xã, phường) và xác nhận ựăng ký thế chấp quyền sử dụng ựất của Phòng TN&MT với thửa ựất ựã ựược cấp giấy Chứng nhận QSD ựất; quyền chuyển ựổi do thực hiện ựồng loạt theo chương trình "dồn ựiền, ựổi thửa" thì các quyền còn lại có tỷ lệ số vụ không thực hiện theo trình tự, thủ tục quy ựịnh của pháp luật còn cao, quyền chuyển nhượng 22,82%; quyền cho thuê 89,95%; quyền thừa kế 34,88%; quyền tặng, cho 36,96%. Những con số này ựã phản ánh tình trạng một bộ phận không nhỏ người sử dụng ựất hoặc chưa có ý thức chấp hành pháp luật ựất ựai hoặc vì những khó khăn, cản trở mà không ựược tạo ựiều kiện ựể thực hiện các quy ựịnh của pháp luật về kê khai, ựăng ký biến ựộng ựất ựai.
- Qua ựiều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải ựến gặp cơ quan nhà nước, người dân lấy sự tin tưởng nhau là chắnh, họ ựiều chỉnh các quan hệ ựất ựai với nhau trong mối quan hệ hàng xóm, bạn bè, quen biết truyền thống. Việc ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai theo cách này tuy có những mặt tốt như giữ ựược truyền thống gắn bó ựoàn kết trong cộng ựồng xã, phường; ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ ựang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi ựịa phận một xã, phường thì việc ựiều chỉnh quan hệ ựất ựai chỉ dựa trên sự tin tưởng lẫn nhau ựã không còn phù hợp, không những thế, ựây là nguyên nhân chắnh dẫn ựến tranh chấp, khiếu kiện về ựất ựai, gây mất ổn ựịnh xã hội.
- Các trường hợp chuyển QSDđ không thực hiện theo trình tự thủ tục theo quy ựịnh của pháp luật do thửa ựất chưa ựược cấp giấy chứng nhận QSD ựất, ựất có nguồn gốc lấn, chiếm chưa ựược hợp thức quyền sử dụng ựất nên
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 82 khi chuyển QSDđ các bên không thực hiện trình tự thủ tục theo quy ựịnh của pháp luật với lý do:
+ Về tiền sử dụng ựất: Như ựã phân tắch ở trên, một bộ phận người sử dụng ựất có nguồn gốc do thừa kế của cha ông ựể lại nhưng không có giấy tờ về QSDđ theo quy ựịnh tại Nghị ựịnh Số: 84/2007/Nđ-CP ngày 25 tháng 5 năm 2007 của Chắnh phủ khi làm thủ tục ựể ựược cấp GCNQSDđ lại phải thực hiện nghĩa vụ tài chắnh theo quy ựịnh của pháp luật.
+ Về thuế chuyển QSDđ: Vẫn còn một số trường hợp người sử dụng ựất chưa nhận thực ựầy ựủ về thuế thu nhập cá nhận.
Từ ựó không khuyến khắch ựược việc tập trung ựất ựai cho sản xuất và cải thiện ựời sống của ựa số nhân dân (vắ dụ: hai người chuyển ựổi ựất ở cho nhau thì cả hai bên ựều phải chịu thuế chuyển quyền ựối với phần diện tắch ựất của mình), không ựiều tiết ựược thu nhập của những người ựầu cơ, kinh doanh bất ựộng sản, lợi dụng tình hình tăng giá ựất ựể kiếm lời.
- Công tác tổ chức quản lý việc thực hiện các QSDđ (quản lý thị trường QSDđ) còn yếu kém. Kết quả ựiều tra nghiên cứu ựã chỉ ra những yếu
kém, tồn tại chủ yếu sau ựây:
+ Pháp luật ựất ựai nói chung và những quy ựịnh các QSDđ nói riêng còn chậm ựược phổ biến ựến cơ sở, tài liệu cung cấp cho ựịa phương còn thiếu và chưa kịp thời. Một số trường hợp cán bộ ựịa phương không nắm bắt ựược ựầy ựủ hệ thống văn bản pháp luật ựang còn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
+ Sự không ổn ựịnh của ựội ngũ cán bộ ựịa chắnh xã ựã gây khó khăn cho việc quản lý, theo dõi một cách liên tục quá trình sử dụng, chuyển dịch ựất ựai, gây thất lạc hồ sơ quản lý ựất ựai.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 83