- Giai ựoạn II (từ năm 2008 ựến hết năm 2011)
4. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng QSDđ
xã, phường nghiên cứu:
Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ của hộ gia ựình, cá nhận theo ựịa bàn nghiên cứu ựược thể hiện chi tiết trong bảng 4.4.
Bảng 4.6. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDđ theo xã, phường nghiên cứu Chỉ tiêu Phường Ngô Quyền Phường Khai Quang Xã định Trung Xã Thanh Trù Tổng 1. Tổng số vụ chuyển nhượng QSDđ(vụ) 77 63 58 43 241 Trong ựó: đất ở 71 52 45 22 190
đất sản xuất nông nghiệp 6 11 13 21 51 2. Diện tắch (m2) 12.196 9.607 9.439 14.755 45.997 3. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng
QSDđ
3.1. Hoàn tất cả các thủ tục (vụ) 61 36 29 22 148
3.2. Chỉ khai báo tại UBND cấp xã (vụ) 4 11 16 7 38
3.3. Giấy tờ viết tay có người làm chứng (vụ) 8 8 8 8 32
3.4. Giấy tờ viết tay (vụ) 3 6 2 6 17
3.5. Không có giấy tờ cam kết (vụ) 1 2 3 0 6
4. Thực trạng giấy tờ tại thời ựiểm chuyển nhượng QSDđ nhượng QSDđ
4.1. GCNQSDđ, Qđ giao ựất tạm thời (vụ) 56 37 34 25 152
4.2. Giấy tờ hợp pháp khác (vụ) 12 19 16 13 60
4.3. Không có giấy tờ (vụ) 9 7 8 5 29
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 52 Qua bảng 4.6 cho thấy tình hình chuyển nhượng QSDđ tại các xã, phường có ựiều kiện phát triển khác nhau có sự khác biệt. Tại những xã, phường giáp ranh các khu công nghiệp, thương mại dịch vụ phát triển việc "mua bán ựất" diễn ra sôi ựộng hơn tại những xã thuần nông không có quy hoạch các khu công nghiệp, ựô thị và dịch vụ vui chơi giải trắ. Tuy nhiên ở mỗi xã, phường trong các thời kỳ khác nhau cũng có sự biến ựổi. đối với phường Ngô Quyền - là trung tâm ựô thị của thành phố, kinh tế - xã hội phát triển nhiều so với các xã phường khác nên số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDđ trong giai ựoạn I cao, sang giai ựoạn II- khi tình hình quỹ ựất, ựời sống sinh hoạtẦựã ựi vào ổn ựịnh thì số lượng các vụ chuyển nhượng QSDđ có xu hướng giảm. Trong giai ựoạn II cùng với sự ựầu tư của hàng loạt các công ty, doanh nghiệp vào các xã, phường ven trung tâm thì lượng giao dịch chuyển nhượng tăng lên ựáng kể (số vụ chuyển nhượng trong giai ựoạn II chiếm 59,34% số vụ cả thời kỳ). Trong thời
gian ựầu giai ựoạn, phường Khai Quang và xã định Trung có những lúc ựã xuất hiện những cơn "sốt ựất". Nhưng ựến cuối giai ựoạn, lượng giao dịch có xu hướng chững lại do giá QSDđ (sau ựây gọi tắt là giá ựất) ựã ở mức cao
khiến phần lớn những người có nhu cầu thực sự về ựất ở ựây không có khả năng mua ựể sử dụng.
Ở các xã Thanh Trù là xã thuần nông, nhưng gần ựây số vụ chuyển nhượng có xu hướng tăng dần theo thời gian do sự gia tăng dân số, ựặc biệt là tăng dân số cơ học vì xuất hiện khu công nghiệp trên ựịa bàn và ựịa bàn lân cận. Số lượng người từ nơi khác ựến thành phố Vĩnh Yên làm ăn sinh sống càng ngày càng ựông ựã ựẩy số lượng giao dịch "mua bán ựất" hàng năm lên cao ở những xã có nhiều khu công nghiệp. Ở phường Khai Quang, xã định Trung, xã Thanh Trù các doanh nghiệp ựã và ựang thu hút ựược nhiều công ty, doanh nghiệp ựến ựầu tư, từ ựó ựến nay tình hình chuyển nhượng QSDđ ngày càng sôi ựộng.
Ở thành phố Vĩnh Yên, tại các phường phát triển như phường Ngô Quyền, phường Khai Quang, số hộ sống ựơn thuần chỉ dựa vào sản xuất nông
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 53 nghiệp chiếm tỷ lệ rất thấp, dân cư sinh sống chủ yếu nhờ vào sản xuất ngành nghề, buôn bán, dịch vụ,Ầ đa số các hộ này không thực sự có nhu cầu sản xuất nông nghiệp nhưng họ không "bán ựất" mà sản xuất nông nghiệp cầm chừng ựể giữ ựất. Có nhiều lý do của hiện tượng này, nhưng lý do chắnh là tâm lý giữ ựất ựể ựề phòng các trường hợp bất trắc (như sản xuất, kinh doanh thất bại,Ầ) và giữ ựất ựể lấy tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất. Vì vậy, ở những xã này những hộ thiếu ựất sản xuất nông nghiệp muốn "mua" thêm ựất nông nghiệp ựể sản xuất khó tìm ựược cung về ựất.
đối với những xã thuần nông như xã Thanh Trù, nhìn chung việc chuyển nhượng QSDđ ở ắt xảy ra. Các vụ "mua ựất" chỉ xảy ra ựối với những hộ không thể tự giãn hay thừa kế ựất ựai của ông cha. Nhưng tình hình chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp lại xảy ra khá phổ biến. Nguyên nhân chắnh của tình hình này là tại các xã này hiện tại cũng như quy hoạch ựến năm 2020 ắt bị thu hồi ựất nông nghiệp, vì vậy quỹ ựất nông nghiệp của các hộ dân gần như ựược ổn ựịnh. Họ sẵn sàng chuyển nhượng ựất nông nghiệp khi không còn nhu cầu sử dụng do chuyển sang làm nghề khác. đặc biệt là ựối với những thanh niên là nguồn lao ựộng chắnh có xu hướng vào làm tại các khu công nghiệp nên họ có nhu cầu ỘbánỢ toàn bộ hoặc một phần ựất nông nghiệp.
Xét trong cả thời kỳ từ năm 2004 ựến nay, qua kết quả ựiều tra về những người ựã thực hiện chuyển nhượng QSDđ cho thấy, một số nguyên nhân chắnh làm cho số lượng những vụ không làm thủ tục khai báo hoặc chưa làm ựầy ựủ các thủ tục vẫn còn nhiều như sau:
- Nguyên nhân khách quan của tình trạng này là tỷ lệ người sử dụng ựất chưa có GCNQSDđ còn cao (trong 241 vụ chuyển nhượng, có 89 vụ - chiếm tỷ
lệ 36,93% chưa có GCNQSDđ). Qua nhiều thời kỳ lịch sử và chịu nhiều tác
ựộng của thiên tai, chiến tranh nên một bộ phận người dân không có những giấy tờ chứng minh về QSDđ do bị thất lạc hay hư hỏng. Một bộ phận người sử dụng ựất khác tuy có các giấy tờ chứng minh QSDđ nhưng do nhiều lý do
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 54 mà chưa ựược cấp GCNQSDđ. Trong khi ựó, theo quy ựịnh của pháp luật thì người có ựất chuyển nhượng phải có GCNQSDđ; trường hợp chưa có GCNQSDđ thì phải làm thủ tục cấp GCNQSDđ trước, muốn ựược cấp GCNQSDđ thì phải có giấy tờ chứng minh QSDđ, nếu không có ựầy ựủ giấy tờ thì việc xét cấp giấy chứng nhận rất nghiêm ngặt, khắt khe và có nhiều trường hợp ựể ựược cấp GCNQSDđ còn phải nộp tiền sử dụng ựất. Từ ựó, nhiều trường hợp chuyển nhượng, hai bên tự thoả thuận bằng giấy tờ viết tay với nhau (có hoặc không có người làm chứng) mà không ra khai báo với cơ quan nhà nước.
- Tâm lý chung của người có ựất là sau khi chuyển nhượng thì việc thực hiện các thủ tục sang tên ựược phó mặc cho người nhận chuyển nhượng và các chi phắ trong quá trình làm thủ tục chuyển QSDđ (bao gồm: thuế chuyển quyền, lệ phắ trước bạ và lệ phắ ựịa chắnh) thường là do người nhận chuyển
nhượng phải chịu. Tuy nhiên theo Luật thuế chuyển QSDđ thì cho ựến trước ngày 31/12/1999, người có ựất chuyển nhượng phải chịu các nghĩa vụ tài chắnh này, từ ựó dẫn ựến nhiều trường hợp chuyển nhượng không khai báo với cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Kể từ ngày 01/01/2000, Luật sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Luật thuế chuyển QSDđ có hiệu lực thi hành ựã cho phép người mua ựược ựứng ra làm các thủ tục sang tên, thực hiện nghĩa vụ tài chắnh nhưng do công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật chưa tốt nên nhiều trường hợp chuyển nhượng QSDđ vẫn chưa biết tới quy ựịnh ựã sửa ựổi này.
- Quy ựịnh về trình tự, thủ tục chuyển nhượng QSDđ còn rườm rà, phức tạp; người dân còn phải qua nhiều cửa (UBND cấp xã, UBND thành phố, cán bộ ựịa chắnh xã, phường, cơ quan TN&MT thành phố, cơ quan thuế, kho bạc thành phố); thời gian giải quyết một vụ việc còn kéo dài. Từ ựó gây
tâm lý ngại khai báo, ngại làm thủ tục chuyển quyền, sang tên.
- đối với chuyển nhượng QSDđ nông nghiệp, trong cả hai giai ựoạn I và
II, số vụ không làm các thủ tục khai báo còn cao 55 vụ (chiếm 22,82%) nguyên
nhân cũng tương tự như với ựất ở.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 55
4.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng ựất.
Trong tổng số 200 hộ ựiều tra, có 96 hộ tham gia thực hiện quyền cho thuê, có 54 hộ thực hiện quyền cho thuê từ 2-4 lần, tổng số vụ cho thuê và nhận thuê QSDđ là 199 vụ. Hầu hết là các trường hợp cho thuê QSDđ là ựất nông nghiệp 153 vụ (chiếm 76,88% tổng số vụ cho thuê QSDđ), các trường
hợp cho thuê QSDđ ở là 46 vụ (chiếm 23,12% tổng số vụ cho thuê QSDđ).
