dịch trong thực tiễn
Nhiều cá nhân, tổ chức dùng hợp đồng ủy quyền cùng giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở chung cư để đại diện cho bên ủy quyền mang tài sản thế chấp tại ngân hàng, các tổ chức tín dụng để vay vốn. Việc vay vốn này có thể do chính nhu cầu chính đáng của bên ủy quyền nhưng cũng có thể do bên được ủy quyền lợi dụng chiếm đoạt tiền vay. Dù vì nguyên nhân nào, thì có rất nhiều trường hợp, một số tổ chức tín dụng, đặc biệt là ngân hàng nước ngoài, từ chối việc nhận thế chấp vì các ngân hàng hiểu rõ bản chất và ngần ngại về hệ lụy của giao dịch ủy quyền này.
Bởi hợp đồng ủy quyền nếu bị lợi dụng thì có quá nhiều rủi ro tiềm ẩn trong đó, nếu bên vay vốn không trả được khoản nợ với ngân hàng, buộc ngân hàng phải phát mại tài sản để thu lại vốn đã cho vay. Bên được ủy quyền là bên ký hợp đồng tín dụng với ngân hàng, và trong hợp đồng ủy quyền cũng cho phép bên được ủy quyền đại diện trong mọi vấn đề phát sinh, nên Ngân hàng sẽ chỉ liên hệ với bên ký hợp đồng tín dụng để giải quyết. Nhưng tài sản lại vẫn thuộc quyền sở hữu của bên ủy quyền, khi phát mại tài sản, ngân hàng gặp không ít khó khăn do các bên không bên nào chịu trách nhiệm trao tài sản để xử lý nợ. Để xử lý được tài sản bảo đảm, ngân hàng mất thêm nhiều thời gian, chi phí và gặp không ít phiền phức. Bởi vậy, các ngân hàng thường yêu cầu chính chủ sở hữu tài sản phải trực tiếp đến ký hợp đồng tín dụng để vay vốn, hoặc bảo lãnh cho bên thứ ba vay vốn chứ không chấp nhận hợp đồng ủy quyền đại diện vay vốn.
Với căn hộ trong nhà ở chung cư, việc e dè của các ngân hàng, tổ chức tín dụng trước việc ủy quyền cho người khác đại diện thế chấp tài sản vay vốn cũng không nằm ngoài nguyên nhân trên. Hầu hết những căn hộ trong nhà ở chung cư khi thế chấp tại các tổ chức tín dụng đều phải có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, nhưng với những căn hộ chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu vẫn có thể thế chấp tại ngân hàng bằng hợp đồng thế chấp tài sản hình thành trong tương lai. Bản thân việc các tổ chức tín dụng nhận các tài sản hình thành trong tương lai là các căn hộ chung cư, khu nhà ở làm bảo đảm cũng rất rủi ro do hầu hết các chủ đầu tư đều thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (chung cư, khu nhà ở hình thành sau này) cho các tổ chức tín dụng ban đầu để xin tài trợ vay vốn thực hiện dự án, đồng nghĩa với việc nhận thế chấp sau sẽ bị tuyên vô hiệu nếu có tranh chấp xảy ra. Những chủ sở hữu căn hộ chung cư chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu rất khó thế chấp tiếp căn hộ chung cư chưa hoàn toàn thuộc quyền sở hữu của họ, lại thông qua một người khác bằng hợp đồng ủy quyền thì càng khó khăn hơn. Nhất là còn tồn tại nhiều giao dịch giả tạo, ẩn đằng sau hợp đồng ủy quyền đã dẫn đến những rủi ro cho các tổ chức tín dụng trong việc nhận tài sản thế chấp và đưa ra quyết định cho vay.
Ví dụ: Khi ông A vay vốn của khách hàng B, hai bên thỏa thuận làm
hợp đồng mua bán căn nhà do bên A là chủ sở hữu, bên A bán cho bên B mà thực chất của giao dịch là bên A thế chấp cho bên B để làm bảo đảm cho khoản vay của bên A tại bên B. Bên B đem thế chấp tài sản này tại ngân hàng để vay vốn và đến lượt bên B không trả được nợ, ngân hàng tiến hành khởi kiện bên B để thu hồi nợ thì phát sinh tranh chấp giữa ba bên, bên A, bên B và ngân hàng. Theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2005: "Khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch khác thì giao dịch giả tạo vô hiệu, còn giao dịch bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu…" [23], chiếu theo điều này, giao dịch bên A bán căn
nhà cho bên B sẽ bị tuyên vô hiệu và việc thế chấp căn nhà làm tài sản bảo đảm cho ngân hàng cũng sẽ vô hiệu theo.