che giấu một giao dịch khác nhằm mục đích tư lợi
Đây là nguyên nhân bắt gặp nhiều trong thực tiễn, trong trường hợp này không chỉ là nhà ở chung cư chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, mà cả những nhà ở chung cư đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cũng được hợp thức hóa việc chuyển giao quyền quản lý, sử dụng và những quyền khác của người chủ sở hữu thông qua hợp đồng ủy quyền.
Với việc thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và các thành phố lớn ngày càng sôi động, lợi nhuận cao, nhiều cá nhân, tổ chức lập tức tham gia vào thị trường béo bở này nhằm mục đích kinh doanh kiếm lợi nhuận một cách chuyên nghiệp. Các cá nhân, tổ chức hoàn toàn có quyền lựa chọn hình thức, lĩnh vực kinh doanh phù hợp với quy định của pháp luật để làm giàu cho bản thân, xã hội là một nguyên tắc của pháp luật, Nhà nước ta luôn khuyến khích điều đó. Nhưng chính những cá nhân, tổ chức này, vì lợi nhuận bản thân, lợi dụng những điểm chưa hoàn thiện của pháp luật để trục lợi. Mà việc lập hợp đồng ủy quyền nhà ở chung cư nhằm mục đích che giấu giao dịch mua bán thực tế sau đó là một ví dụ.
Theo quy định của pháp luật về đất đai, nhà ở, khoản 1 Điều 91 Luật Nhà ở 2005 đã quy định những điều kiện để nhà ở tham gia vào giao dịch trên
thị trường, thì giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở là điều kiện cơ bản để có thể lập giao dịch mua bán nhà ở đó. Nhưng khi chuyển quyền sở hữu cho người mua, các bên phải đóng các loại thuế, phí thực hiện nghĩa vụ với Nhà nước và trải qua một thời gian từ 15-45 ngày để cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận việc chuyển quyền sở hữu, cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở cho người chủ mới. Với những cá nhân, tổ chức kinh doanh dịch vụ bất động sản, việc tiêu tốn thêm một khoản tiền cũng như một khoảng thời gian khá dài sau đó để đợi xác nhận việc chuyển quyền sở hữu, khiến cho lợi nhuận của họ giảm sút, tiêu tốn thời gian và có thể chậm quay vòng vốn, đưa nhà ở vào thị trường giao dịch để mau chóng thu lại vốn và thu lợi nhuận. Chính vì vậy, hợp đồng ủy quyền là lựa chọn của họ để giảm bớt thời gian, cũng là để tăng thêm lợi nhuận trong kinh doanh. Hợp đồng ủy quyền lúc này, là để che giấu đi giao dịch mua bán thực tế. Song song với việc lập hợp đồng ủy quyền tại cơ quan có thẩm quyền với những lập luận có lợi cho một bên, là một văn bản mua bán nhà ở chung cư khác được lập riêng xác nhận thực tế giữa các bên đã có giao dịch mua bán nhà ở. Trong đó, bên bán giữ vai bên ủy quyền, ủy quyền cho bên mua - giữ vai trò bên được ủy quyền - toàn quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt nhà ở. Hợp đồng ủy quyền này sẽ giúp các bên chuyển giao "quyền sở hữu" từ bên bán (bên ủy quyền) sang bên mua (bên được ủy quyền) vì bằng hợp đồng ủy quyền bên được ủy quyền đã hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu tài sản theo pháp luật Việt Nam (quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt tài sản). Giao dịch này được thực hiện tại cơ quan công chứng có thẩm quyền. Sau khi hoàn tất hợp đồng ủy quyền nói trên, các bên dường như yên tâm rằng hợp đồng ủy quyền mà mình lập đã "vượt qua pháp luật" mà chuyển quyền sở hữu sang bên mua vì bên này đã được cơ quan công chứng hoặc chứng thực xác thực việc hưởng mọi quyền của một chủ sở hữu đối với bất động sản.
Cũng chính vì nguyên nhân nêu trên, vì lợi nhuận mà bất chấp những quy định của pháp luật để "lách thuế" của các cá nhân, tổ chức tham gia vào
thị trường bất động sản (trước đây thuế chuyển quyền sử dụng đất là 4%, hiện nay đã bỏ chỉ còn thuế thu nhập cá nhân 2% hoặc 25% theo giá trị giao dịch hoặc giá trị tài sản), Nhà nước đã mất đi một khoản thuế không nhỏ phục vụ cho hoạt động chung của bộ máy nhà nước và xã hội. Những căn hộ chung cư cũ giá trị nhỏ, vừa đến những căn hộ chung cư cao cấp có giá trị cực lớn, đều được chuyển qua rất nhiều chủ, môi giới, giá thực tiễn bị đẩy lên cao, đến được người chủ cuối cùng được nhận giấy chứng nhận quyền sở hữu mang tên mình thì không rõ được là đã bao nhiêu người đã từng mua đi bán lại một căn hộ đó, chỉ bằng những bản hợp đồng ủy quyền đã tránh một khoản thuế lớn của Nhà nước đánh vào những giao dịch liên quan đến bất động sản, mang lại lợi nhuận không nhỏ cho người tham gia những giao dịch này.
Tuy nhiên, nếu suy xét kỹ từ góc độ pháp lý, liệu hợp đồng ủy quyền có giúp các bên thực thi được giao dịch mua bán mình muốn mà không chịu những rủi ro, phiền toái cơ bản đó không. Như tác giả đã phân tích những nguyên nhân mà các bên sử dụng hợp đồng ủy quyền trong những giao dịch liên quan đến nhà ở chung cư trước đó, hợp đồng ủy quyền về bản chất của nó là nhằm phục vụ nhu cầu chính đáng trong xã hội, nếu không lợi dụng vì mục đích xấu, thì những rủi ro, phiền toái mà một trong các bên có thể gặp phải là hoàn toàn không có. Những đặc điểm pháp lý có lợi và bất lợi với các bên trong giao dịch ủy quyền sẽ được tìm hiểu và phân tích sau đây.