2.4.3.1. Cơ sở pháp luật
Trung Quốc thực hiện chế ựộ ựất ựai công hữu bao gồm: chế ựộ sở hữu toàn dân và chế ựộ sở hữu tập thể. Trước năm 1988, Hiến pháp Trung Quốc quy ựịnh: cá nhân và tổ chức không ựược chiếm dụng, mua bán ựất ựai và bất cứ hình thức chuyển nhượng ựất ựai khác trái pháp luật (khoản 4, điều 10). Từ tháng năm 1988 ựã bổ sung: ỘQuyền sử dụng ựất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo ựúng pháp luậtỢ.
Luật Quản lý đất ựai nước CHND Trung Hoa 1986, có hiệu lực từ 1/1/1987quy ựịnh cụ thể chế ựộ quản lý và sử dụng ựất ựai; Luật sửa ựổi, bổ sung Luật Quản lý ựai ựai lần 1 (1988) ựã cụ thể hóa các quy ựịnh của Hiến Pháp về Ộ Quyền sử dụng ựất thuộc sở hữu Nhà nước và sở hữu tập thể có thể chuyển nhượng theo ựúng pháp luậtỢ.
Luật sửa ựổi, bổ sung Luật Quản lý ựai ựai lần 2 (1998) với trọng tâm là quản lý ựất ựai theo mục ựắch sử dụng và bảo vệ ựất canh tác; kiểm soát chặt chẽ việc chuyển ựất nông nghiệp sang các mục ựắch sử dụng phi nông nghiệp, thực hiện chế ựộ bảo hộ ựất canh tác nông nghiệp, chế ựộ bồi thường khi thu hồi ựất; Trong giai ựoạn cải cách từ 1988 ựến nay, Trung Quốc tập trung xây dựng và phát triển thị trường quyền sử dụng ựất và thị trường bất ựộng sản (thị trường
7
Nguyễn đình Bồng (2010) Hệ thống pháp luật quản lý đất ựai và Thị trường bất ựộng sản, Bài giảng, CH
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 27 nhà ựất) ựô thị; Thị trường quyền sử dụng ựất nông thôn còn trong giai ựoạn nghiên cứu, hoàn thiện về khung pháp lý [Ầ] 8
2.4.3.2. đăng ký ựất ựai và bất ựộng sản
Quy tắc đăng ký ựất ựai Trung Quốc, Ban hành theo chỉ thị ngày 28/12/1995 của Cục Quản lý ựất ựai quốc gia nước CHND Trung Hoa
điều 1: ỘTheo quy ựịnh của Luật quản lý ựất ựai nước CHNDTHỢ, ỘLuật
quản lý nhà ựất ựô thị nước CHNDTHỢ ựể xây dựng chế ựộ ựăng ký ựất ựai, duy trì và bảo hộ chế ựộ công hữu XHCN về ựất ựai, bảo ựảm quyền và lợi ắch hợp pháp của người có quyền lợi về ựất ựai, nay ban hành bản quy chế nàỵ
điều 2: đăng ký ựất ựai là việc nhà nước tổ chức ựăng ký theo pháp luật
về quyền sử dụng ựất thuộc sở hữu nhà nước, quyền sở hữu tập thể về ựất ựai, quyền sử dụng ựất ựai thuộc sở hữu tập thể và các quyền lợi khác về ựất ựaị
Quyền lợi khác về ựất ựai nói trong bản quy tắc này là nói về những quyền lợi khác ngoài quyền sử dụng và quyền sở hữu, bao gồm quyền thế chấp, quyền cho thuê và những quyền lợi về ựất ựai khác mà pháp quy hành chắnh quy ựịnh phải ựăng ký.
đăng ký ựất ựai chia ra ựăng ký ựất ựai ban ựầu và ựăng ký biến ựộng ựất ựaị đăng ký ựất ựai ban ựầu lại gọi là tổng ựăng ký, có nghĩa là trong một thời gian nhất ựịnh, tiến hành ựăng ký một cách phổ biến ựất ựai trong các khu trực thuộc hoặc khu vực ựược quy ựịnh; đăng ký biến ựộng ựất ựai là nói ựến việc ựăng ký ngoài việc ựăng ký ban ựầu, bao gồm ựăng ký quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu ựất và các quyền khác theo thời hạn, ựăng ký biến ựộng về tên, ựịa chỉ, mục ựắch sử dụng, ựăng ký hủy bỏ ựất ựaiẦ
điều 3: Người sử dụng ựất thuộc sở hữu nhà nước, người sở hữu ựất ựai
tập thể, người sử dụng ựất ựai tập thể, người có quyền khác về ựất ựai, phải xin ựăng ký ựất ựai theo bản quy tắc nàỵ
Khi xin phép ựăng ký, người xin phép có thể uỷ quyền cho người ựại diện. Khi uỷ quyền phải nói rõ sự việc và quyền hạn ựược uỷ quyền.
8
Nguyễn đình Bồng (2010) Hệ thống pháp luật quản lý đất ựai và Thị trường bất ựộng sản, Bài giảng, CH
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 28 Quyền sử dụng ựất, quyền sở hữu ựất và các quyền khác ựã ựăng ký theo pháp luật thì ựược pháp luật bảo hộ, mọi ựơn vị và cá nhân không ựược xâm phạm.
điều 4: đơn vị hành chắnh cấp huyện tổ chức tiến hành ựăng ký ựất ựaị Cơ
quan ựịa chắnh của UBND từ cấp huyện trở lên phụ trách các công việc cụ thể.
điều 5: đơn vị ựăng ký cơ bản là thửa ựất.
Người có quyền sử dụng hoặc sở hữu trên 2 thửa ựất thì phải xin phép lần lượt từng thửạ
Hai người trở lên cùng sử dụng 1 thửa ựất, phải xin phép ựăng ký từng người một.
Người sử dụng ựất ựai vượt qua ranh giới cấp huyện thì phải xin phép ựăng ký tại cơ quan ựịa chắnh thuộc UBND trên cấp huyện.
điều 6: đăng ký ựất ựai ựược tiến hành theo các bước sau ựây:
1. Xin phép ựăng ký ựất ựai;
2. điều tra về ựịa chắnh (ựịa tịch, ựịa hộ-ND). 3. Thẩm ựịnh thuộc quyền;
4. Ghi sổ ựăng ký;
5. Phân phát hoặc ựổi giấy chứng nhận ựất ựaị
điều 7: Cục quản lý ựất ựai quốc gia chủ quản công tác ựăng ký ựất ựai
toàn quốc. Cơ quan ựịa chắnh thuộc UBND từ cấp huyện trở lên chủ quản công tác ựăng ký ựất ựai trong ựịa phương mình.[....]9