2.4.2.1 Cơ sở pháp lý:
Theo hệ thống pháp luật thế giới, pháp luật ựất ựai/bất ựộng sản Cộng hòa Pháp thuộc nhánh Luật Lục ựịa (Continental Law) bắt nguồn từ Luật La Mã; Quyền sở hữu ựất ựai/ bất ựộng sản
a) Sở hữu Nhà nước: Nhà nước sở hữu những vùng ựất nhất ựịnh vì mục ựắch quốc gia hoặc công cộng. Sở hữu ựất ựai của Nhà nước ựược hình thành thông qua những hình thức chủ yếu như: Quyền ưu tiên mua ựất; cụ thể mua dần những thửa ựất ở một vùng sẽ quy hoạch, mua dần tùy theo ý muốn của chủ ựất;
6
Nguyễn Văn Chiến (2006), Nghiên cứu các mô hình và phương thức hoạt ựộng của tổ chức ựăng ký ựất ựai của một số nước trong khu vực và một số nước phát triển
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 25 ngăn chặn sự tăng giá BđS; Trưng dụng ựất: đây là một hình thức chuyển nhượng quyền sở hữu dựa trên quyền lực công ựể chiếm ựoạt ựất ựai sau khi ựã bồi thường cho chủ sở hữu, vì lợi ắch công cộng.
b) Sở hữu tư nhân: phần lớn ựất ựai ở Pháp thuộc sở hữu tư nhân. Người dân có quyền sở hữu ựối với ựất ựaị Hiến pháp quy ựịnh quyền sở hữu tài sản (trong ựó có ựất ựai) là thiêng liêng và bất khả xâm phạm; không ai có quyền buộc người khác phải nhường quyền sở hữu cho mình trừ trường hợp vì mục ựắch công cộng.
Mặc dù thừa nhận hình thức sở hữu phổ biến là sở hữu tư nhân về ựất ựai, nhưng Nhà nước có chắnh sách quản lý rất chặt chẽ ựất canh tác nhằm ựảm bảo sự phát triển bền vững của sản xuất nông nghiệp; cụ thể: Việc chuyển ựất canh tác sang mục ựắch khác, kể cả việc làm nhà ở ựều phải ựược phép của chắnh quyền cấp xã; Khuyến khắch việc tắch tụ ựất ựai thông qua việc chuyển ựổi ruộng ựất; Việc bán ựất nông nghiệp hay ựất ựô thị ựều phải nộp thuế ựất và thuế trước bạ là 10%. Hơn nữa, việc mua bán ựất không ựược thực hiện một cách tự do mà phải xin phép chắnh quyền. Chỉ sau khi ựược cấp có thẩm quyền cho phép mới ựược bán ựất và phải ưu tiên bán cho người ựang thuê ựất. Nếu những người này không mua thì mới ựược quyền bán cho người khác.
2.4.2.2. Giao dịch bất ựộng sản
a) Chế ựộ pháp lý về ựăng ký bất ựộng sản:
Chế ựộ pháp lý chung về ựăng ký bất ựộng sản của Pháp ựã ựược ựưa vào Bộ luật Dân sự năm 1804. Ngày 28 tháng 3 năm 1895, việc ựăng ký tất cả các quyền ựối với bất ựộng sản, kể cả những quyền không thể thế chấp và một số quyền ựối nhân liên quan ựến bất ựộng sản ựã ựược Luật hóa thành một hệ thống thống nhất và ựược chỉnh sửa, bổ sung nhiều lần, bởi nhiều văn bản cụ thể.
b) Các nguyên tắc ựăng ký bất ựộng sản: hợp ựồng, giao dịch phải do Công chứng viên lập; tuân thủ dây chuyền chuyển nhượng; thông tin về chủ thể; thông tin về bất ựộng sản. Các nguyên tắc này là bắt buộc ựối với tất cả các hoạt ựộng ựăng ký, giao dịch bất ựộng sản nhằm ựảm bảo tắnh xác thực và hợp pháp của hợp ựồng, giao dịch cũng như ựảm bảo ựầy ựủ các thông tin cũng như công
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 26 bố công khai mọi thông tin liên quan ựến ựối tượng của hợp ựồng, giao dịch ựăng ký.
c) Các tác nhân tham gia trong ựăng ký bất ựộng sản bao gồm: Công chứng viên; Văn phòng ựăng ký ựất ựai và thế chấp, hoặc thẩm phán phụ trách ựịa bộ ở Vùng; Cơ quan ựịa chắnh.
d) Trình tự đăng ký Bất ựộng sản: Việc ựăng ký bất ựộng sản ựược thực hiện thông qua các mối liên hệ giữa Công chứng viên - Nhân viên ựăng ký thuộc Văn phòng ựăng ký - Cơ quan ựịa chắnh [Ầ] 7