- Thế chấp QSDĐ
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIấN CỨU
3.3.9. Đỏnh giỏ chung về tỡnh hỡnh thực hiện cỏc quyền sử dụng đất ở
huyện Mỹ Hào
1. Trong số cỏc quyền mà phỏp luật đất đai cho phộp cỏc chủ sử dụng
đất được thực hiện, ở huyện Mỹ Hào cỏc chủ sử dụng là hộ gia đỡnh, cỏ nhõn chủ yếu thực hiện 6 quyền, bao gồm: quyền chuyển đổi; quyền chuyển nhượng; quyền cho thuờ; quyền thừa kế; quyền tặng cho và quyền thế chấp bằng QSDĐ. Trong đú, đối với quyền chuyển đổi, quyền cho thuờ diễn ra chủ
yếu đối với đất nụng nghiệp cũn quyền chuyển nhượng và quyền thế chấp diễn ra chủ yếu đối với đất ở.
Nhỡn chung, những tỏc dụng tớch cực của việc thực hiện cỏc quyền của người sử dụng đất đối với sự tăng trưởng kinh tế, ổn định xó hội trờn địa bàn huyện Mỹ Hào là rất lớn, thể hiện qua cỏc mặt sau đõy:
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 84 - Làm cho người sử dụng đất gắn bú với đất đai, yờn tõm đầu tư
vào đất đai.
- QSDĐ được coi là một hàng hoỏ đặc biệt, cú giỏ trị và trở thành một nguồn lực tài chớnh quan trọng đểđầu tư phỏt triển sản xuất, kinh doanh.
- Đất đai được chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tớch tụđất đai
để phỏt triển sản xuất hàng hoỏ, tạo điều kiện để những người sản xuất giỏi phỏt triển kinh tế trang trại.
- Thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo hướng cụng nghiệp húa, hiện đại húa nụng nghiệp nụng thụn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nụng nghiệp cú mặt bằng, nhà xưởng.
2. Tỷ lệ thực hiện cỏc QSDĐ của người sử dụng đất, đặc biệt là chuyển nhượng QSDĐ làm đầy đủ cỏc thủ tục với cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền tuy cũn thấp nhưng đó cú sự biến chuyển theo chiều hướng tớch cực, tỷ lệ ở
giai đoạn sau cao hơn tỷ lệ ở giai đoạn trước. Điều này một mặt phản ỏnh nhận thức của người dõn về phỏp luật đất đai ngày càng tiến bộ, mặt khỏc cũng chứng tỏ nỗ lực của cỏc cấp chớnh quyền trong huyện Mỹ Hào, của cỏc cơ quan chuyờn mụn trong việc thiết lập trật tự, kỷ cương và đưa cụng tỏc quản lý đất đai dần đi vào nền nếp.
3. Tỡnh hỡnh thực hiện cỏc QSDĐ của người sử dụng đất diễn ra ở cỏc xó, thị trấn của huyện Mỹ Hào cú sự khỏc biệt. Cú địa phương diễn ra sụi
động nhưng cũng cú địa phương diễn ra trầm lắng. Những địa phương diễn ra sụi động là những xó cú tốc độ phỏt triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang cụng nghiệp, thương mại dịch vụ. Những xó mà nền kinh tế
chủ yếu nhờ vào nụng nghiệp (xó thuần nụng) thỡ cỏc giao dịch về đất đai ớt xảy ra. Điều đú cũng phần nào phản ỏnh sự chờnh lệch, khụng đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phỏt triển sản xuất, kinh doanh giữa cỏc địa phương. Ngoài ra quy hoạch sử dụng đất cũng cú ảnh
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 85 hưởng khụng nhỏ đến tỡnh hỡnh thực hiện cỏc QSDĐ, đặc biệt là quyền
chuyển nhượng QSDĐ.
4. Ngoại trừ quyền thế chấp do yờu cầu bắt buộc phải khai bỏo với cơ
quan nhà nước cú thẩm quyền và quyền chuyển đổi do thực hiện đồng loạt theo chương trỡnh "dồn điền, đổi thửa" thỡ cỏc quyền cũn lại cú tỷ lệ số vụ
khụng khai bỏo cũn cao. Tỡnh trạng một bộ phận khụng nhỏ người sử dụng
đất hoặc chưa cú ý thức chấp hành phỏp luật đất đai hoặc vỡ những khú khăn, cản trở mà khụng được tạo điều kiện để thực hiện cỏc quy định của phỏp luật về kờ khai, đăng ký biến động đất đai.
5. Qua điều tra cho thấy, tõm lý chung trong nhõn dõn là ngại phải đến gặp cơ quan nhà nước, người dõn lấy sự tin tưởng nhau là chớnh, họ điều chỉnh cỏc quan hệđất đai với nhau trong mối quan hệ hàng xúm, bạn bố, quen biết truyền thống. Việc điều chỉnh quan hệđất đai theo cỏch này tuy cú những mặt tốt như giữ được truyền thống gắn bú đoàn kết trong cộng đồng làng xó, nhưng ngày nay, trong cơ chế thị trường với những mối quan hệ đang ngày càng mở rộng vượt ra khỏi một làng xó thỡ việc điều chỉnh quan hệđất đai chỉ
dựa trờn sự tin tưởng lẫn nhau đó khụng cũn phự hợp, khụng những thế nú cũn trở thành nguyờn nhõn làm tăng số lượng những vụ tranh chấp, khiếu kiện vềđất đai, gõy mất ổn định xó hội.
6. Cỏc quy định về nghĩa vụ tài chớnh đối với cỏc trường hợp chuyển QSDĐ chưa hợp lý, thiếu cụng bằng và cũn mang nặng tư tưởng tận thu cho ngõn sỏch, do đú, chưa khuyến khớch được người sử dụng đất đến làm cỏc thủ
tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhà nước, cụ thể là:
- Về thuế chuyển QSDĐ: việc tớnh thuế chuyển QSDĐ chỉ tớnh theo vụ
việc mà khụng phõn biệt được giữa trường hợp chuyển QSDĐ do yờu cầu của sản xuất và đời sống với trường hợp đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản. Từ đú khụng khuyến khớch được việc tập trung đất đai cho sản xuất và cải
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 86 thiện đời sống của đa số nhõn dõn (vớ dụ: hai người chuyển đổi đất ở cho nhau
thỡ cả hai bờn đều phải chịu thuế chuyển quyền đối với phần diện tớch đất của mỡnh), khụng điều tiết được thu nhập của những người đầu cơ, kinh doanh bất
động sản, lợi dụng tỡnh hỡnh tăng giỏ đất để kiếm lời.
7. Cụng tỏc tổ chức quản lý việc thực hiện cỏc QSDĐ (quản lý thị
trường QSDĐ) cũn yếu kộm. Kết quảđiều tra nghiờn cứu đó chỉ ra những yếu kộm, tồn tại chủ yếu sau đõy:
a) Phỏp luật đất đai núi chung và những quy định cỏc QSDĐ núi riờng cũn chậm được phổ biến đến cơ sở, tài liệu cung cấp cho địa phương cũn thiếu và chưa kịp thời. Qua điều tra cho thấy một bộ phận nhõn dõn vẫn chưa nắm bắt được thay đổi về mức thu thuế chuyển QSDĐ; Một số trường hợp cỏn bộ địa phương khụng nắm bắt được đầy đủ hệ thống văn bản phỏp luật
đang cũn hiệu lực thi hành hay hết hiệu lực thi hành.
b) Văn phũng đăng ký QSDĐ chịu trỏch nhiệm xử lý, nhưng văn phũng
đăng ký quyền sử dụng đất huyện Mỹ Hào mới được thành lập với số lượng viờn chức cũn hạn chế. Vỡ vậy văn phũng đang phải gỏnh vỏc một lượng cụng việc quỏ tải dẫn đến thời gian xử lý cỏc cụng việc về quản lý đất đai núi chung cũng như việc thực hiện cỏc QSDĐ núi riờng bị chậm trễ.
c) Kết quảđiều tra trực tiếp cỏc hộ gia đỡnh tham gia thực hiện quyền thế
chấp, bằng QSDĐđược thể hiện ở biểu đồ 3.6, bảng 3.9.
Quyền thế chấp bằng giỏ trị QSDĐ để vay vốn được phỏp luật cho phộp thực hiện từ năm 1993 (Điều 3, Luật Đất đai 1993) . Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai năm 2001 (cú hiệu lực từ ngày 01/01/2001) đó bổ
sung quyền của người sử dụng đất được đem giỏ trị QSDĐ của mỡnh để cho người khỏc vay vốn tại cỏc tổ chức tớn dụng được phộp hoạt động tại Việt Nam.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 87