1.2.2.1. Thỏi Lan
ở Thỏi Lan hiện nay tồn tại 2 hỡnh thức sở hữu đất đai là sở hữu Nhà nước và sở hữu tư nhõn. Cỏc chủ sở hữu, sử dụng đất được cấp giấy chứng nhận về đất đai. ở Thỏi Lan cú nhiều loại giấy chứng nhận về đất đai khỏc nhau. Mỗi loại giấy chứng nhận cú qui định riờng nhằm hạn chế một số quyền vềđất đai đối với chủ sở hữu, sử dụng đất, cụ thể:
- Giấy chứng nhận sở hữu đất (Chanod-NS4) là giấy chứng nhận quyền sở hữu về đất được cấp sau khi đo đạc xỏc định cỏc gúc thửa trờn bản
đồ tỷ lệ 1:1000 hoặc 1:2000 hoặc chuyển đổi từ bản đồ ảnh tỷ lệ 1:4000. Cỏc quyền của chủ sở hữu loại giấy này là: chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng), thế chấp, chia nhỏ thửa đất, thừa kế. Nếu 10 năm đất khụng sử
dụng, toà ỏn cú quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS4 được cấp từ loại giấy chứng nhận NS2 thỡ trong vũng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng, nếu được cấp mà khụng cú giấy tờ phỏp lý thỡ trong vũng 10 năm khụng được chuyển nhượng.
- Giấy chứng nhận sử dụng là giấy chứng QSDĐ (khụng phải sở hữu). Cú hai loại giấy chứng nhận được cấp tuỳ thuộc vào việc sử dụng phương phỏp nào đểđo ranh giới thửa đất.
+ Giấy chứng nhận loại NS3K: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đú được xỏc định trờn bản đồđược thành lập từ bản đồảnh chưa nắn.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 18 Loại giấy này cú quyền chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Nếu 5
năm đất khụng được sử dụng, toà ỏn cú quyền huỷ bỏ hiệu lực của giấy chứng nhận. Nếu giấy chứng nhận NS3K được cấp từ loại giấy NS2 thỡ trong vũng 10 năm hạn chế việc chuyển nhượng.
+ Giấy chứng nhận loại NS3: Được cấp cho thửa đất khi ranh giới thửa đất đú được đo độc lập bằng phương phỏp tam giỏc (đo mặt đất), sau 30 ngày thụng bỏo loại giấy này mới được chuyển nhượng (phải đăng ký chuyển nhượng). Đất khụng được để khụng sử dụng trờn 5 năm.
- Giấy chứng nhận chiếm hữu trước xỏc nhận việc chiếm hữu tạm thời về đất. Loại giấy này được cấp cho loại đất được chiếm hữu trước năm 1954 sau khi cú đơn xin cấp giấy hoặc đất được chiếm hữu sau năm 1954 nhưng khụng thuộc vựng đất mà Uỷ ban Cấp đất Quốc gia thụng bỏo là Khu vực Địa chớnh. Loại giấy này cú quyền thừa kế, khụng cú quyền chuyển nhượng trừ
phi cú dấu "Được sử dụng". Cú thể chuyển thành giấy chứng nhận quyền sử
dụng NS3K sau khi cấp ớt nhất 3 quớ, hoặc chuyển thành giấy sở hữu NS4 nếu
đủ mọi điều kiện. Đất khụng được để khụng sử dụng quỏ 10 năm.
- Giấy chứng nhận đó khai bỏo SK1 cấp cho người đó khai bỏo chiếm hữu và sử dụng đất trước năm 1954. Sau khi được chấp nhận và đăng ký, giấy chứng nhận này cú thể chuyển nhượng. Giấy chứng nhận SK1 cú thể chuyển thành giấy chứng nhận sở hữu NS4.
- Giấy chứng nhận STK1 và STK2. Năm 1995 Chớnh phủ cho phộp cỏc Tỉnh trưởng cấp giấy chứng nhận STK1 cho dõn sống trong khu vực bảo vệ rừng được QSDĐ trong vũng 5 năm và được tiếp tục sử dụng nếu được Cục Lõm nghiệp Hoàng gia cấp giấy chứng nhận STK2.
- Giấy chứng nhận NK1 và NK3 là giấy chứng nhận đất định cư do Cục Phỳc lợi Xó hội và Khuyến khớch Hợp tỏc quản lý. Loại đất này khụng
được chuyển nhượng, chỉ cú thểđược thừa kế.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 19 thụng qua việc trả tiền thuế sử dụng đất cho Văn phũng Đất đai cấp huyện.
Giấy này khụng chuyển nhượng được.
- Giấy chứng nhận SPK-01: Do Văn phũng Cải cỏch Đất đai Nụng nghiệp cấp dựa theo Luật Cải cỏch đất Nụng nghiệp năm 1975 cho vựng đất Lõm nghiệp bị thoỏi hoỏ. Cỏc thửa đất này khụng được phộp chia nhỏ, khụng
được chuyển nhượng chỉ được thừa kế. Từ năm 1993 - 1995 Chớnh phủ cho phộp người dõn cú giấy chứng nhận SPK-01 thuộc vựng đất dự trữ cho lõm nghiệp được đổi thành giấy NS4.
- Đất chưa cú giấy chứng nhận: là cỏc loại đất thuộc sở hữu tư nhõn nhưng chưa cấp được giấy chứng nhận NS4 hoặc NS3 hoặc NS3K (Hoàng Huy Biều, 2000).
1.2.2.2. Malaixia
Theo Bộ Luật Đất đai của Malaixia, cỏ nhõn, tổ chức muốn được cụng nhận là người sở hữu đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai của liờn bang để cú một văn bản chứng nhận gọi là bằng khoỏn. Văn bản bằng khoỏn
điền thổ chớnh là bằng chứng để kết luận cỏ nhõn hoặc tổ chức đó đăng ký trong đú chớnh là chủ sở hữu được mụ tả trong bằng khoỏn. Trước khi đăng ký vào bằng khoỏn, đất đai vẫn là đất của bang. Mọi giao dịch (chuyển nhượng, trả tiền, cho thuờ,...) đều phải đăng ký, nếu khụng thỡ đú chỉ là hợp
đồng giữa cỏc bờn liờn quan. Nú sẽ khụng được Chớnh phủ cụng nhận là vĩnh viễn cho đến khi được đăng ký hợp phỏp.
Cỏc loại bằng khoỏn mà bang cú thể chuyển nhượng là:
- Bằng khoỏn đăng ký và Bằng khoỏn Phũng đất đai (là loại bằng khoỏn hoàn chỉnh) cú nghĩa là đất đó được đo đạc xong. Chủ sở hữu đất cú Bằng khoỏn hoàn chỉnh sẽ cú những quyền sau:
+ Bằng khoỏn được cấp là vĩnh viễn.
+ Cú quyền chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 20 tiền,...) trờn đất đai của mỡnh.
+ Cú quyền ngăn chia ngụi nhà nào cú từ 2 tầng trở lờn để cú được cỏc bằng khoỏn riờng cho cỏc phần diện tớch riờng trong ngụi nhà.
+ Cú quyền để lại đất hoặc phần tài sản khụng phõn chia nào khỏc trờn
đú theo di chỳc.
- Bằng khoỏn hạn chế (QT) cú nghĩa là đất chưa được đo hoàn chỉnh. Ranh gới thửa đất cũn đang là tạm thời. Chủ sở hữu đất cú Bằng khoỏn hạn chế (QT) cú những quyền như Bằng khoỏn hoàn chỉnh ngoại trừ:
+ Ranh giới đất cũn là tạm thời.
+ Trừ khi cú quy định thờm trong Bộ Luật Đất đai, chủ sở hữu khụng
được chia, ngăn hoặc hợp nhất đất đai và khụng được ngăn chia cỏc ngụi nhà nhiều tầng trờn đất của mỡnh.
Chớnh phủ cú thể thu hồi lại đất đó được giao cấp bằng biện phỏp thu hồi bắt buộc hoặc mua lại từ cỏc chủ sở hữu. Khi bị thu hồi đất cỏc chủ sở hữu được
đền bủ thỏa đỏng. Bất kỳ cỏ nhõn nào cú yờu sỏch đối với đất bị thu hồi cú thể
phản đối về việc đo đạc diện tớch đất, số tiền đền bự, người được đền bự hoặc việc chia tiền đền bự. Những phản đối này chỉ được đưa ra nếu như cỏ nhõn đú
đó khiếu nại với Cơ quan quản lý đất đai khi được thẩm vấn và vụ việc sẽđược chuyển sang Tũa ỏn. Sau khi trả tiền đền bự, cơ quan tổ chức sẽ cú được đất đai hợp phỏp cho dự cũn cú cỏc phản đối (Chu Tuấn Tỳ, 2000).
1.2.2.3. Trung Quốc
Theo Điều 10 Hiến phỏp 1982 của Cộng hoà Nhõn dõn Trung Hoa, đất
đai ở Trung Quốc thuộc sở hữu Nhà nước (đối với đất đụ thị) hoặc sở hữu tập thể (đối với đất thuộc khu vực nụng thụn). Vỡ đất đai ở nụng thụn cũng là đối tượng quản lý của chớnh quyền địa phương và Trung ương, nờn quyền sở hữu
đối với toàn bộ đất đai ở Trung Quốc đều “dưới sự làm chủ” của Nhà nước Trung Quốc. Mặc dự khụng thừa nhận tư hữu đất đai nhưng theo Điều 2 của Hiến phỏp được sửa đổi năm 1988, QSDĐ được phộp chuyển nhượng tại
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 21 Trung Quốc. Trong điều kiện này, QSDĐ đó được tỏch rời khỏi quyền sở hữu
đất đai.
Hiện nay QSDĐ ở Trung Quốc cú thể chia làm hai loại: QSDĐ được “cấp” và QSDĐ được “giao”. QSDĐ được "cấp" là loại QSDĐ truyền thống
được ỏp dụng cho cỏc doanh nghiệp nhà nước. Nhà nước cấp đất cho cỏc doanh nghiệp nhà nước khụng thu tiền hoặc thu rất ớt và cú thể thu hồi bất cứ
lỳc nào. Đối với trường hợp này, QSDĐ khụng thể chuyển nhượng, cho thuờ hay thế chấp.
Vào cuối những năm 1980, việc thiết lập hệ thống kinh tế thị trường ở
Trung Quốc đó làm xuất hiện hỡnh thức QSDĐ “giao”. Cỏc doanh nghiệp, người sử dụng đất được phộp mua QSDĐ giao đối với một thửa đất nhất định nào đú từ Nhà nước với một khoảng thời gian sử dụng cụ thể (thụng thường từ
40 - 70 năm tuỳ thuộc vào mục đớch sử dụng). Việc mua bỏn này cú thể được thực hiện thụng qua thoả thuận, đấu thầu hoặc đấu giỏ. Khi đó cú được QSDĐ
người sử dụng đất cú thể thực hiện giao dịch đất đai qua cỏc hỡnh thức sau: