- Thế chấp QSDĐ
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIấN CỨU
3.3. Giấy tờ viết tay cú người làm chứng (vụ) 610 319 3.4 Giấy tờ viết tay (vụ) 10 1 4
3.5. Khụng cú giấy tờ cam kết (vụ) 6 0 2 8 4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền tặng, cho 4.1. GCNQSDĐ (vụ) 26 18 10 54 4.2. Giấy tờ hợp phỏp khỏc (vụ) 23 14 8 45 4.3. Khụng cú giấy tờ (vụ) 6 5 2 13
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Như vậy, tặng cho QSDĐ là quyền diễn ra phổ biến, kết quả điều tra 150 hộ gia đỡnh từ năm 2010 - 2013 cho thấy cú 80 hộ tham gia thực hiện quyền này, trong đú cú 45 hộ thực hiện từ 2 - 4 lần, dẫn đến số vụ tặng cho và nhận tặng cho là 112 vụ. chỉ 28 vụ (chiếm 21,61%) tặng cho cú thực hiện việc khai bỏo với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 73 Phần lớn là cỏc vụ tặng cho QSDĐ ở là cỏc trường hợp bố mẹ, ụng bà
cho con, chỏu khi ra ở riờng và những người chuyển sang làm nghề khỏc, chuyển đi làm xa hoặc con gỏi khi đi lấy chồng ở ngoài xó để lại đất nụng nghiệp cho cỏc thành viờn khỏc trong gia đỡnh sử dụng. Những người tặng cho và người nhận tặng cho là những người trong cựng một gia đỡnh, cựng huyết thống vỡ vậy theo họ khụng cần thiết phải làm cỏc thủ tục khai bỏo rườm rà, phức tạp, đõy là nguyờn nhõn chớnh của tỡnh trạng khụng khai bỏo khi thực hiện quyền tặng cho QSDĐ. Ngoài ra, cũng như quyền thừa kế đối với cỏc hộ gia đỡnh, cỏc nhõn được tặng cho mà khụng cú nhu cầu sử dụng QSDĐ để thực hiện cỏc giao dịch như chuyển nhượng, chuyển đổi, thế chấp hay gúp vốn bằng QSDĐ thỡ họ khụng khai bỏo để chuyển quyền, họ chỉ khai bỏo khi họ cần GCNQSDĐ hoặc khi huyện tổ chức rà soỏt để cấp GCNQSDĐ đồng loạt.
Ngoài ra, khi tặng cho QSDĐ ranh giới cỏc thửa đất thường khụng
được xỏc định rừ ràng nờn tỡnh trạng tranh chấp đất đai vỡ nguyờn nhõn khụng khai bỏo để cơ quan chức năng chỉnh lý biến động kịp thời xảy ra khỏ nhiều.
Quyền thừa kế và quyền tặng cho là 2 quyền xảy ra thường xuyờn trong cuộc sống, chủ yếu là sự chuyển quyền giữa cỏc thành viờn trong gia đỡnh nờn tỡnh hỡnh thực hiện 2 quyền này ở cỏc xó, thị trấn khỏc nhau khụng cú sự khỏc biệt lớn. Tuy nhiờn, ngày nay khi mà giỏ đất ngày càng gia tăng thỡ những vụ
tranh chấp đất đai giữ cỏc thành viờn trong gia đỡnh ngày xảy ra càng nhiều. Mặc dự chưa cú đủ số liệu chớnh xỏc nhưng qua điều tra cho thấy, ở cỏc xó, thị trấn mà cú giỏ đất ở mức cao thỡ người dõn thực hiện khai bỏo và cỏc thủ
tục chuyển QSDĐ nghiờm tỳc hơn ở cỏc xó thuần nụng. Ngoài ra, ở những xó, thị trấn này số người cần giấy tờ xỏc minh chủ sử dụng đất để sử dụng trong cỏc giao dịch như thế chấp nhiều hơn nờn họ thường khẩn trương làm thủ tục
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 74
3.3.6.Tỡnh hỡnh thực hiện quyền thế chấp bằng giỏ trị quyền sử dụng đất
Kết quảđiều tra trực tiếp cỏc hộ gia đỡnh tham gia thực hiện quyền thế
chấp bằng QSDĐ được thể hiện ở hỡnh 3.7, bảng 3.9, phụ biểu 07a và phụ
biểu 07b.
Kết quả điều tra từ năm 2010 - 2013 cú 60 hộ tham gia thế chấp, bảo lónh. Trong đú cú 10 hộ tham gia thế chấp từ 2 - 4 lần dẫn đến tổng số vụ thế
chấp QSDĐ là 80 vụ. Việc thế chấp, toàn bộ diễn ra với đất ở 10 2 6 2 18 1 15 2 20 2 18 0 32 1 30 1 0 5 10 15 20 25 30 35 Số vụ Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm
Tổng số vụ Giấy tờ viết tay có ng−ời làm chứng Hoàn tất các thủ tục Giấy tờ viêt tay
Hỡnh 3.7. Tỡnh hỡnh thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ từ năm 2010 - 2013
- Năm 2010
Theo kết quả điều tra trong giai đoạn này cú 10 vụ thế chấp QSDĐ, trong đú số vụ thế chấp QSDĐ khụng đăng ký là 4 vụ, chiếm 40,0%. Những trường hợp này người thế chấp khụng cú GCNQSDĐ nờn họ khụng thể thế
chấp tại cỏc tổ chức tớn dụng và vỡ vậy họ thế chấp cho cỏc cỏ nhõn khỏc. 6 vụ
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 75 thế chấp tại cỏc tổ chức tớn dụng và họ buộc phải làm đầy đủ cỏc thủ tục theo
quy định của phỏp luật. - Năm 2011
Trong năm này tổng số vụ thế chấp QSDĐ là 18 vụ, trong đú số vụ thế
chấp QSDĐ tại cỏc tổ chức tớn dụng là 15 vụ (chiếm 83,33%), do yờu cầu bắt buộc nờn tất cả những trường hợp này đều thực hiện đầy đủ cỏc thủ tục đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. 3 vụ cũn lại (chiếm 16,67%) là cỏc trường hợp bờn nhận thế chấp là cỏ nhõn nờn họ chấp nhận giấy tờ giao dịch là giấy tờ viết tay (cú hoặc khụng cú người làm chứng).
- Năm 2012
Trong giai đoạn II tổng số vụ thế chấp QSDĐ là 20 vụ, trong đú số vụ
thế chấp QSDĐ tại cỏc tổ chức tớn dụng là 18 vụ (chiếm 90,0%), do yờu cầu bắt buộc nờn tất cả những trường hợp này đều thực hiện đầy đủ cỏc thủ tục
đăng ký thế chấp tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. 2 vụ cũn lại (chiếm 10,0 %) là cỏc trường hợp bờn nhận thế chấp là cỏ nhõn nờn họ chấp nhận giấy tờ giao dịch là giấy tờ viết tay (cú hoặc khụng cú người làm chứng).
- Năm 2013
Trong năm tổng số vụ thế chấp QSDĐ là 32 vụ, trong đú số vụ thế chấp QSDĐ tại cỏc tổ chức tớn dụng là 30 vụ (chiếm 90,0%), do yờu cầu bắt buộc nờn tất cả những trường hợp này đều thực hiện đầy đủ cỏc thủ tục đăng ký thế
chấp tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền. 2 vụ cũn lại (chiếm 10,0 %) là cỏc trường hợp bờn nhận thế chấp là cỏ nhõn nờn họ chấp nhận giấy tờ giao dịch là giấy tờ viết tay (cú hoặc khụng cú người làm chứng).
Như vậy, đối với quyền thế chấp bằng giỏ trị QSDĐ do yờu cầu bắt buộc là phải cú sự xỏc nhận của cơ quan nhà nước cú thẩm quyền vào hồ sơ
xin thế chấp mới được cỏc tổ chức tớn dụng cho vay vốn nờn tỷ lệ số vụ khụng
đăng ký khai bỏo là thấp nhất và cú xu hướng giảm dần qua cỏc giai đoạn. Cỏc vụ thế chấp mà khụng khai bỏo là những trường hợp thế chấp vay vốn
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 76 của tư nhõn. Mặc dự lói suất vay của tư nhõn cao hơn so với cỏc tổ chức tớn
dụng nhưng thủ tục đơn giản, nhanh chúng hơn và khụng nhất thiết phải cú GCNQSDĐ nờn người dõn vẫn thế chấp để vay vốn, đặc biệt là trong cỏc trường hợp “vay núng’ (vay trong một thời gian ngắn).
Bảng 3.9. Tỡnh hỡnh thực hiện quyền thế chấp QSDĐ theo cỏc xó, thị trấn Chỉ tiờu Thị trấn Bần Yờn Nhõn xó Nhõn Hũa xó Hũa Phong Tổng 1. Tổng số vụ thế chấp(vụ) 42 28 10 80 Trong đú: Đất ở 42 28 10 80 Đất nụng nghiệp 0 0 0 0 2. Diện tớch 10.919 5.031 2.154 18.104 3. Thời hạn cho thuờ 3.1. 1-3 năm (vụ) 34 21 8 63 3.2. 3-5 năm (vụ) 6 6 1 13 3.3. 5-10 năm (vụ) 2 1 1 4 4. Tỡnh hỡnh thực hiện quyền thế chấp 4.1. Hoàn tất tất cả cỏc thủ tục (vụ) 37 25 7 69 4.2. Giấy tờ viết tay cú người làm chứng (vụ) 3 1 2 6 4.3. Giấy tờ viết tay (vụ) 2 2 1 5 5. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền thế chấp 5.1. GCNQSDĐ (vụ) 37 25 7 69 5.2. Giấy tờ hợp phỏp khỏc (vụ) 0 0 0 0 5.3. Khụng cú giấy tờ (vụ) 5 3 3 11
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Về lý do thế chấp QSDĐ (thể hiện ở phụ biểu 07b): trong tổng số cỏc trường hợp thế chấp, bảo lónh: cú 86,21% vụ thế chấp để vay vốn phỏt triển sản xuất, kinh doanh; 13,79% vụ thế chấp vỡ những lý do khỏc. Những hộ sử
dụng quyền thế chấp hầu hết là những hộ sản xuất ngành nghề hoặc kinh doanh dịch vụ cần vốn làm ăn. Vỡ vậy, việc thế chấp đất ở diễn ra chủ yếu tại những nơi cú tốc độ sản xuất ngành nghề, kinh doanh phỏt triển mạnh như thị
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 77 trấn Bần Yờn Nhõn. Qua bảng 3.9 cho thấy, số vụ thế chấp ở thị trấn Bần Yờn
Nhõn chiếm 52,5% tổng số vụ. QSDĐ thực sựđúng vai trũ như là một nguồn vốn quan trọng trong cụng việc sản xuất kinh doanh của họ.
ở cỏc xó Hũa Phong người dõn sống chủ yếu dựa vào sản xuất nụng nghiệp và quy mụ sản xuất nhỏ nờn họ ớt sử dụng đến quyền thế chấp bằng QSDĐ. ở cỏc xó này, những hộ sử dụng QSDĐ để thế chấp chủ yếu là những hộ cần tiền để phỏt triển sản xuất mụ hỡnh trang trại.
3.3.7.Tỡnh hỡnh thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Do cú vị trớ thuận lợi, huyện Mỹ Hào đó và đang là điểm đến của cỏc nhà đầu tư, cỏc doanh nghiệp đến thuờ đất để sản xuất kinh doanh. Trờn địa bàn huyện Mỹ Hào đến nay đó cú 215 tổ chức kinh tế trong nước và doanh nghiệp nước ngoài đang sản xuất kinh doanh với diện tớch sử dụng là 623,96 ha. Vỡ vậy, hàng năm huyện Mỹ Hào đó tiến hành thu hồi đất của cỏc hộ gia
đỡnh, cỏ nhõn để giao hoặc cho thuờ đối với cỏc doanh nghiệp, tổ chức kinh tế
trong và ngoài nước. Kết quả điều tra về tỡnh hỡnh thu hồi đất của cỏc hộ gia
đỡnh, cỏ nhõn thể hiện ở bảng 3.10 dưới đõy:
Từ năm 2010 - 2013, trong 150 hộ gia đỡnh điều tra trờn 3 xó, thị trấn cú 291 hộ gia đỡnh bị thu hồi đất với tổng diện tớch 102,862 m2 (chiếm 52,62% so với diện tớch được Nhà nước giao, cho thuờ). Như vậy, trung bỡnh mỗi hộ bị thu hồi 960,0 m2, tuy nhiờn diện tớch đất bị thu hồi khụng phõn bố đồng đều giữa cỏc hộ, cú hộ bị thu hồi diện tớch lớn, cú hộ chỉ bị thu hồi diện tớch nhỏ. Số hộ bị thu hồi dưới 30% diện tớch được giao chiếm 60,74%, số hộ
bị thu hồi từ 30 - 70% diện tớch được giao chiếm 28,03% và số hộ bị thu hồi trờn 70% diện tớch được giao chiếm 11,23%. Qua đõy cú thể thấy tỡnh trạng nụng dõn bị mất đất nụng nghiệp do chuyển sang nhu cầu phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp ở huyện Mỹ Hào là khỏ phổ biến.
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 78 Bảng 3.10. Tổng hợp tỡnh hỡnh thu hồi đất nụng nghiệp của cỏc hộ (Nguồn: Tổng hợp từ số liệu điều tra năm 2013) Chỉ tiờu Đơn vị Thị trấn Bần Yờn Nhõn Nhõn Hũa Hũa Phong Tổng số 1. Số hộ bị thu hồi đất nụng nghiệp Hộ 48 34 25 107
Diện tớch được Nhà nước giao, thuờ
m2 84.420 60.254 40.263 184.937 Diện tớch nhận chuyển quyền m2 - 560 0 560 Diện tớch đó chuyển quyền m2 540 804 2.725 4.707 Diện tớch bị Nhà nước thu hồi m2 42.908 32.156 27.798 102.862 Diện tớch đang sử dụng m2 40.972 27.854 9740 78.566 Số hộ bị thu hồi diện tớch dưới 30% Hộ 33 20 12 65 Số hộ bị thu hồi diện tớch từ 30% - 70% Hộ 10 12 8 30 Số hộ bị thu hồi diện tớch trờn 70% Hộ 5 2 5 12 2. Tỡnh trạng việc làm sau khi mất đất nụng nghiệp Hộ 48 34 25 107 Tiếp tục sản xuất nụng nghiệp Hộ 36 22 18 76 Cụng nghiệp - tiểu thủ cụng nghiệp Hộ 1 3 2 6
Kinh doanh dịch vụ, thương mại Hộ 4 1 4 9
Đi làm thuờ Hộ 5 6 1 12 Nghề tổng hợp Hộ 2 2 0 4 3. Sử dụng tiền đền bự vào mục đớch chớnh Hộ 48 34 25 143 Đầu tư SXKD Hộ 17 10 13 40 Xõy dựng nhà cửa Hộ 3 8 3 14 Mua vật dụng Hộ 11 12 5 28 Trả nợ Hộ 0 2 1 3 Gửi tiết kiệm Hộ 3 0 0 3
Chi tiờu cho cuộc sống hàng ngày Hộ 2 1 0 3
Đào tạo ngành nghề Hộ 1 1 1 3
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 79 Cũng như ở nhiều địa phương khỏc, việc chuyển đổi cơ cấu đất đai từ
nụng nghiệp sang phỏt triển cụng nghiệp là một quỏ trỡnh tất yếu khỏch quan, bờn cạch những lợi ớch to lớn của nú mang lại trong cụng cuộc cụng nghiệp hoỏ, hiện đại hoỏ thỡ việc đảm bảo cho đời sống của người nụng dkhi mất đất nụng nghiệp đến nay vẫn là vấn đề nan giải khụng dễ gỡ giải quõn sau yết.
Qua điều tra ở huyện Mỹ Hào, cho thấy tỡnh hỡnh việc làm của cỏc hộ
sau khi bị mất đất nụng nghiệp do bị thu hồi như sau: 71,02% cỏc hộ tiếp tục sản xuất nụng nghiệp; 5,6% cỏc hộ chuyển sang sản xuất ngành nghề, tiểu thủ
cụng nghiệp; 8,4% cỏc hộ chuyển sang kinh doanh dịch vụ, thương mại; 11,21% cỏc hộ đi làm thuờ cho cỏc hộ khỏc và 3,77% cỏc hộ làm nghề tổng hợp (sản xuất nụng nghiệp kết hợp với cỏc nghề khỏc).
Về giỏ bồi thường cho người bị thu hồi đất nụng nghiệp ở huyện Mỹ Hào, ỏp dụng theo bảng giỏ cỏc loại đất trờn địa bàn tỉnh Hưng Yờn theo từng năm .
Về chớnh sỏch hỗ trợ, con em của cỏc hộ cú đất bị thu hồi được ưu tiờn tuyển vào làm việc tại cỏc nhà mỏy, xớ nghiệp hoạt động trờn địa bàn huyện: diện tớch bị thu hồi dưới 1 sào, được 1 lao động vào doanh nghiệp, từ 1 đến 2 sào được 2 lao động vào doanh nghiệp. Ngoài bồi thường đất nụng nghiệp và hoa màu trờn đất thỡ cỏc hộ cũn được hỗ trợ di chuyển, hỗ trợ tỏi định cư, hỗ
trợ đối với đất nụng nghiệp trong khu dõn cư và đất vườn ao khụng được cụng nhận là đất ở, hỗ trợổn định đời sống và ổn định sản xuất đối với những hộ cú diện tớch đất bị thu hồi trờn diện tớch đất nụng nghiệp đang sử dụng từ 30% trở lờn; hỗ trợ chuyển đổi nghề và đào tạo việc làm với kinh phớ hỗ trợ đào tạo, học nghề cho cỏc đối tượng chuyển đổi nghề nằm trong phương ỏn đào tạo, chuyển đổi nghềđất nụng nghiệp bị Nhà nước thu hồi trong hạn mức giao
đất nụng nghiệp tại địa phương.
Qua điều tra cho thấy, người dõn đều ủng hộ phỏt triển cụng nghiệp, dự bị thu hồi đất và quỏ trỡnh thu hồi đất ở trờn địa bàn huyện Mỹ Hào tương đối
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 80 nhanh, đến nay chưa gặp cỏc trường hợp phản đối gay gắt của người dõn như
một số huyện khỏc trong tỉnh (như huyện Văn Giang, TP Hưng Yờn,…). Tuy nhiờn, sự chờnh lệch giữa giỏ trị đền bự với giỏ thực tế và sự khụng quan tõm
đầu tư vào cỏc cụng trỡnh phỳc lợi cụng cộng cũng như việc gõy ụ nhiễm mụi trường của cỏc doanh nghiệp làm rất nhiều nụng dõn bức xỳc. Nhưng trờn hết vẫn là sự lo ngại về một tương lai khụng ổn định. Thực tế cho thấy, do lao
động khụng được đào tạo chớnh quy bài bản nờn khụng thểđỏp ứng được cỏc cụng việc cho thu nhập cao, vỡ vậy sau một thời gian nhiều lao động bỏ ra tỡm việc khỏc ở ngoài dẫn đến tỡnh trạng thất nghiệp hoặc nghề nghiệp khụng ổn
định. Ngoài ra đối với những hộ mà người lao động chưa tốt nghiệp phổ
thụng trung học hoặc cú độ tuổi trờn 35 đối với nam, trờn 30 đối với nữ thỡ khụng được vào làm việc trong cỏc nhà mỏy, xớ nghiệp nhưng cho đến nay ở
huyện Mỹ Hào vẫn chưa cú cỏc chớnh sỏch thớch hợp để giải quyết việc làm cho những người thuộc diện này.
Như vậy, mặc dự việc thu hồi đất để sử dụng vào cỏc mục đớch an ninh, quốc phũng, lợi ớch quốc gia, lợi ớch cụng cộng, phỏt triển kinh tế là một tất yếu khỏch quan, đặc biệt là trong quỏ trỡnh phỏt triển kinh tế theo hướng cụng nghiệp hoỏ, hiện đại húa như hiện nay. Nhưng đú cũng là một trong những