- Thế chấp QSDĐ
1.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam
Nhà nước giao đất cho cỏc tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng. Trong giai đoạn từ năm 1990 đến năm 2000 Nhà nước đó trao quyền sử dụng bằng hỡnh thức giao đất khụng thu tiền sử dụng đất, giao đất cú thu tiền sử
dụng đất, cho thuờ cú thu tiền sử dụng đất, cho thuờ đất cho khoảng 13 triệu hộ gia đỡnh, cỏ nhõn (trong đú cú 60.000 hộ làm kinh tế trang trại), khoảng 20.000 hợp tỏc xó, 5.000 doanh nghiệp nhà nước; 70.000 cụng ty và doanh nghiệp tư nhõn; 4.000 tổ chức, cỏ nhõn nước ngoài. Nhu cầu sử dụng đất cho cỏc mục tiờu phỏt triển kinh tế xó hội được đỏp ứng, Nhà nước đó phõn bố
quỹ đất cho cỏc mục đớch sử dụng và giảm diện tớch đất chưa sử dụng. Tổng diện tớch đất đó được Nhà nước giao và cho thuờ đến thỏng 12/2013 là 25.160.119 ha, chiếm 76,40% tổng diện tớch tự nhiờn cả nước (Nguyễn Đỡnh Bồng và cỏc tỏc giả, 2005), (Đào Trung Chớnh, 2005).
Cỏc quy định về giao đất, cho thuờ đất ngày càng hoàn thiện đó thỳc
đẩy sự phỏt triển của thị trường QSDĐ, gúp phần sử dụng đất hiệu quả, thỳc
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 31 dựng, dịch vụ phỏt triển. Tuy nhiờn, bờn cạnh những mặt tớch cực, việc giao
đất, cho thuờ đất cũn cú những hạn chế: thiếu quy hoạch tổng thể, cung và cầu mặt bằng đất cho sản xuất phi nụng nghiệp mất cõn đối nghiờm trọng; nhiều dự ỏn được giao đất nhưng khụng sử dụng, sử dụng đất thiếu hiệu quả, khụng cú khả năng đầu tư trờn đất, đầu tư khụng đỳng tiến độ, sử dụng đất sai mục
đớch; tỡnh trạng quy hoạch “treo” khỏ phổ biến; tiến độ cấp giấy chứng nhận QSDĐ rất chậm, ảnh hưởng lớn đến cỏc hoạt động giao dịch bất động sản cũng như việc thực hiện cỏc QSDĐ; việc thu hồi đất, giải phúng mặt bằng để
giao đất cho cỏc nhà đầu tư cũn nhiều khú khăn ỏch tắc; việc giao đất, cho thuờ đất cũn nặng về cơ chế “xin - cho”, việc thực hiện đấu giỏ QSDĐ hiện mới chỉ trong giai đoạn đầu làm thử, cú sự chờnh lệch quỏ lớn giữa giỏ đất do Nhà nước quyết định và giỏ chuyển nhượng trờn thực tế, từ đú tạo điều kiện cho đầu cơ đất đai, kinh doanh bất động sản trỏi phộp; giỏ đất trờn thực tế cú xu hướng tăng khụng phự hợp quy luật kinh tế, làm mất ổn định kinh tế - xó hội (Đào Trung Chớnh, 2005).
Thị trường QSDĐ là thị trường giao dịch về cỏc QSDĐ: chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế, thế chấp, bảo lónh, gúp vốn. Cỏc quy định của phỏp Luật Đất đai từng bước mở rộng quyền cho người sử
dụng đất đai cú tỏc dụng thỳc đẩy mạnh mẽ thị trường QSDĐ.
Về tỡnh hỡnh chuyển đổi QSDĐ: Sau 10 năm thực hiện quyền chuyển
đổi QSDĐ, thực tế cho thấy việc chuyển đổi QSDĐ đối với đất ở, đất lõm nghiệp và đất chuyờn dựng ớt xảy ra mà chủ yếu là việc chuyển đổi QSDĐ
nụng nghiệp trồng lỳa nhằm hạn chế tỡnh trạng “manh mỳn” ruộng đất. Thực hiện Nghị định số 64/CP về giao đất nụng nghiệp cho hộ gia đỡnh cỏ nhõn sử
dụng ổn định lõu dài, hầu hết cỏc địa phương đều thực hiện giao đất theo phương thức cú ruộng tốt, ruộng xấu, ruộng xa, ruộng gần. Do đú, dẫn đến tỡnh trạng đất nụng nghiệp "manh mỳn", nhất là ở cỏc tỉnh phớa Bắc, cú những thửa ruộng chỉ dưới 100 m2. Việc chuyển đổi ruộng đất giữa cỏc hộ nụng dõn
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 32 với nhau để chuyển những thửa nhỏ thành thửa lớn hơn là một nhu cầu thực
tiễn. Trờn cơ sở quy định của phỏp luật, nhiều địa phương đó tổ chức cho hộ
gia đỡnh, cỏ nhõn thực hiện chuyển đổi QSDĐ thụng qua chương trỡnh “dồn
điền, đổi thửa” giữa cỏc hộ nụng dõn, đó giảm đỏng kể số thửa đất của mỗi hộ. Sau khi chuyển đổi, năng suất tăng, tiết kiệm lao động và đầu tư của nụng dõn (Nguyễn Đỡnh Bồng và cỏc tỏc giả, 2005).
Về tỡnh hỡnh chuyển nhượng QSDĐ: Chuyển nhượng QSDĐđó thực sựđỏp ứng được nhu cầu của đại đa số người dõn khi cú nhu cầu vềđất nụng nghiệp, đất ở và đất sản xuất kinh doanh. Người sử dụng đất chủđộng đầu tư, năng động hơn trong sử dụng đất đồng thời cũng tăng được nguồn thu cho ngõn sỏch Nhà nước. Chỉ tớnh riờng đối với đất ở tại nụng thụn, mỗi năm cú khoảng 200.000 đến 300.000 hộ gia định nụng thụn dọn đến nơi ở mới, chủ
yếu thụng qua con đường chuyển nhượng QSDĐ. Trong quỏ trỡnh tổ chức thực hiện, cũn một số tồn tại như chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp chỉ được thực hiện cú điều kiện đó khụng hỗ trợ cho quỏ trỡnh chuyển đổi cơ cấu lao động tại nụng thụn, cú đến trờn 50% số vụ chuyển nhượng QSDĐ khụng
đăng ký với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền, thủ tục chuyển nhượng cũn quỏ phức tạp (Nguyễn Đỡnh Bồng và cỏc tỏc giả, 2005).
Về tỡnh hỡnh cho thuờ đất, cho thuờ lại đất: Quy định của phỏp luật về quyền cho thuờ đất, cho thuờ lại đất đó cú tỏc dụng tớch cực trong việc đầu tư trờn đất. Tuy nhiờn, việc thực hiện quyền cho thuờ, cho thuờ lại đất cũn cú tồn tại: nhiều tổ chức lợi dụng sự quản lý lỏng lẻo từ phớa cỏc cơ quan nhà nước đó ỏp dụng trỏi phỏp luật quyền cho thuờ, cho thuờ lại, cụ thể như nhiều cơ quan hành chớnh sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang cho thuờ đất làm văn phũng, nhà xưởng, cơ sở kinh doanh dịch vụ trờn đất được Nhà nước giao theo chế độ khụng thu tiền sử dụng đất (riờng cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp hiện đang cho thuờ khoảng 1.319.457 m2); nhiều hộ gia đỡnh, cỏ nhõn dành đất, mặt bằng, nhà ở cho thuờ để làm cửa hàng, cơ sở dịch vụ mụi giới, văn phũng
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 33 hoặc cho sinh viờn, người lao động, người nước ngoài thuờ để ở mà khụng
đăng ký với cơ quan nhà nước (Nguyễn Đỡnh Bồng và cỏc tỏc giả, 2005).
Về tỡnh hỡnh thừa kế QSDĐ: Thừa kế QSDĐ diễn ra thường xuyờn, tuy nhiờn, phần lớn là khụng khai bỏo, đăng ký tại cơ quan Nhà nước. Qua một số kết quảđiều tra cho thấy hầu hết người dõn đều cho rằng việc thừa kế
QSDĐ là cụng việc nội bộ gia đỡnh theo truyền thống “cha truyền con nối”, khi phải chia thừa kế thỡ anh, em tự thoả thuận với nhau và cú sự chứng kiến của họ hàng, khụng cần phải khai bỏo với cơ quan nhà nước, do đú đó xảy ra nhiều tranh chấp giữa những người được thừa kế QSDĐ (Nguyễn Đỡnh Bồng và cỏc tỏc giả, 2005).
Về thế chấp bằng QSDĐ: Việc thực hiện quyền thế chấp bằng QSDĐ
thực sựđó phỏt huy được nguồn vốn đầu tưđất đai, gúp phần đỏng kể vào quỏ trỡnh phỏt triển sản xuất, kinh doanh. Người sử dụng đất sử dụng quyền này ngày càng nhiều hơn. Trỡnh tự, thủ tục để thực hiện quyền thế chấp đó được cải cỏch nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho cả người đi vay và người cho vay. Việc thế chấp QSDĐđể vay vốn tăng dần qua cỏc năm (dư nợ cho vay cú bảo
đảm bằng QSDĐ năm 1998 tăng 7,3 lần so với năm 1993, năm 2001 tăng 3,1 lần so với năm 1998). Tuy nhiờn, việc thực hiện cỏc quyền này cũng đó bộc lộ
một số bất cập: phỏp luật quy định tớnh giỏ đất cao hơn nhiều lần, vỡ vậy số
tiền được vay khụng tương xứng với giỏ trị thực của QSDĐ; GCNQSDĐ được cấp chưa nhiều; chưa cú cơ quan đăng ký thế chấp phự hợp; chưa cú hệ
thống dữ liệu thụng tin đất đai (Nguyễn Đỡnh Bồng và cỏc tỏc giả, 2005).
Về tỡnh hỡnh gúp vốn bằng QSDĐ: Sự phỏt triển nhanh cả về số
lượng và quy mụ của cỏc cơ sở sản xuất kinh doanh từ cỏc thành phần kinh tế
và sự gia tăng của đầu tư nước ngoài vào nước ta dẫn đến sự liờn doanh, liờn kết trong đầu tư, sản xuất, kinh doanh mà chủ yếu là thụng qua việc gúp vốn bằng QSDĐ, đặc biệt là trong liờn doanh với nước ngoài (tổng giỏ trị gúp vốn bằng QSDĐ đó lờn tới 3 tỷ USD). Tuy nhiờn, hiện nay nhiều vấn để nảy sinh
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 34 trong quỏ trỡnh liờn doanh, liờn kết nhưng chưa cú cơ sở phỏp lý để giải quyết
như QSDĐ khi cổ phần húa doanh nghiệp, khi doanh nghiệp liờn doanh chuyển sang doanh nghiệp 100% vốn đầu tư nước ngoài, khi doanh nghiệp phỏ sản hoặc giải thể (Nguyễn Đỡnh Bồng và cỏc tỏc giả, 2005).
Những tồn tại của việc thực hiện cỏc QSDĐ ở Việt Nam: Việc thực hiện cỏc QSDĐ tuy đó được phỏp luật quy định song những quy định cũn chặt, chưa mở hoặc cỏc văn bản phỏp luật quy định và hướng dẫn thực hiện chưa
đồng bộ, trong đú cú thủ tục kờ khai đăng ký, cơ quan chuyờn mụn và cơ quan dịch vụ chưa cú kế hoạch và cũn yếu kộm về năng lực, đồng thời về giỏ đất tuy
đó cú nhiều văn bản quy định nhưng vẫn cũn bất cập hạn chế cho việc xỏc định giỏ trị đất đai để chuyển nhượng; chuyển đổi; cho thuờ; cho thuờ lại hay gúp vốn bằng QSDĐ. Do những tồn tại nờu trờn, cỏc hoạt động chuyển QSDĐ phi chớnh quy vẫn diễn ra ở nhiều nơi tỏc động xấu đến thị trường bất động sản mới hoạt động, ảnh hưởng xấu đến việc quản lý, sử dụng đất đai, gõy lóng phớ cho Nhà nước và nhõn dõn (Nguyễn Đỡnh Bồng và cỏc tỏc giả, 2005).
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 35