- Thế chấp QSDĐ
Chương 3 KẾT QUẢ NGHIấN CỨU
3.3. Giấy tờ viết tay cú người làm chứng (vụ) 4 37 14 3.4 Giấy tờ viết tay (vụ) 0 1 3
3.5. Khụng cú giấy tờ cam kết (vụ) 0 4 4 8 4. Thực trạng giấy tờ tại thời điểm chuyển đổi 4.1. GCNQSDĐ, QĐ giao đất tạm thời (vụ) 88 65 48 201 4.2. Giấy tờ hợp phỏp khỏc (vụ) 3 2 4 9 4.3. Khụng cú giấy tờ (vụ) 1 1 2 4
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 55 Tỡnh hỡnh chuyển đổi QSDĐ cú sự khỏc biệt giữa cỏc xó, thị trấn điều
tra. Qua bảng 3.4 cho thấy, đối với cỏc xó cú kinh tế cụng nghiệp, tiểu thủ
cụng nghiệp, dịch vụ phỏt triển như thị trấn Bần Yờn Nhõn, người dõn khụng chỳ trọng vào phỏt triển sản xuất nụng nghiệp nờn ớt thực hiện quyền chuyển
đổi QSDĐ. ở thị trấn Bần Yờn Nhõn số lượng cỏc thửa ruộng bị thu hẹp do quỏ trỡnh thu hồi để chuyển sang đất sản xuất kinh doanh khỏ lớn.
Đối với xó Hũa Phong mà kinh tế nụng nghiệp đúng vai trũ chủ đạo
đối với hầu hết người dõn, sự thuận lợi trong quỏ trỡnh sản xuất ảnh hưởng trực tiếp đến hiệu quả kinh tế của cỏc hộ gia đỡnh sử dụng đất (Đặc biệt là đối với cỏc hộ muốn canh tỏc tập trung trờn những thửa ruộng cú diện tớch lớn). Vỡ vậy, ở xó này tỡnh hỡnh chuyển đổi QSDĐ diễn ra nhiều hơn.
Như vậy, tỡnh trạng chuyển đổi QSDĐ mà khụng làm thủ tục khai bỏo với cơ quan nhà nước cú thẩm quyền diễn ra khỏ nhiều, trong khi 93,05% số
vụ (201 vụ) cú đầy đủ giấy tờ hợp phỏp (GCNQSDĐ hoặc QĐ giao, cấp đất tạm thời) để thực hiện quyền này, qua điều tra cho thấy cú những nguyờn nhõn chớnh như sau:
- Mỹ Hào là một huyện đang trong quỏ trỡnh cụng nghiệp hoỏ mạnh, hàng năm UBND huyện thu hồi một diện tớch nhất định đất nụng nghiệp để
giao cho cỏc doanh nghiệp sản xuất kinh doanh trờn địa bàn huyện. Do đú cỏc hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất nụng nghiệp thường giữ đất để được bồi thường trong trường hợp bị thu hồi đất. Vỡ vậy, nhiều vụ chuyển đổi chỉ là đổi
đất tạm thời (khụng thực sự là chuyển QSDĐ cho nhau), chỉ cú giỏ trị trong một thời gian ngắn, 1 vụ, 1 năm hoặc vài năm. Nếu sau thời hạn này cỏc thửa
đất của mỗi bờn khụng bị thu hồi tiếp thỡ sẽ tiếp tục đổi cho nhau cũn nếu đất của một bờn bị thu hồi, chủ sử dụng đất sẽ lấy vềđể giao lại cho Nhà nước lấy tiền bồi thường. Tỡnh trạng này xảy ra nhiều ở thị trấn Bần Yờn Nhõn.
- Hầu hết cỏc bờn tham gia chuyển đổi QSDĐ cho nhau trong cỏc trường hợp này cú mối quan hệ họ hàng, bạn bố, làng xúm, sống cựng một thụn nờn việc chuyển đổi dựa trờn sự tin tưởng lẫn nhau, khụng cú cỏc giấy tờ
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 56 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Số vụ Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm
Tổng số vụ Chỉ khai báo tại UBND cấp xã Giấy tờ viết tay
Hoàn tất các thủ tục Giấy tờ viết tay có ng−ời làm chứng Không có giấy tờ cam kết
xỏc nhận và càng khụng làm cỏc thủ tục hành chớnh phức tạp, rườm rà.
- Ngoài ra vẫn cũn cú trường hợp người sử dụng đất khụng hiểu rừ nghĩa vụ phải đăng ký, làm thủ tục tại cơ quan nhà nước cú thẩm quyền khi tiến hành chuyển đổi QSDĐ. Điều này phản ỏnh một thực trạng là việc tuyờn truyền, phổ biến phỏp Luật Đất đai tới người dõn chưa rộng khắp
3.3.2.Tỡnh hỡnh thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Kết quả điều tra 150 hộ gia đỡnh từ 2010 - 2013 cho thấy, cú 102 hộ
tham gia chuyển nhượng QSDĐ, trong đú cú 62 hộ tham gia chuyển nhượng từ 2 - 3 lần, đưa tổng số vụ chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng QSDĐ
của cỏc hộđược điều tra là 224 vụ.
Tỡnh hỡnh chuyển nhượng của cỏc hộ gia đỡnh được thể hiện ở hỡnh 3.3, bảng 3.5 và phụ biểu 03a.
Hỡnh 3.3. Tỡnh hỡnh thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ từ năm 2010 - 2013
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 57 Cỏc vụ chuyển nhượng QSDĐ diễn ra chủ yếu đối với đất ở, chiếm
82,79% tổng số vụ chuyển nhượng; số vụ chuyển nhượng QSDĐ nụng nghiệp chỉ chiếm 17,21% tổng số cỏc vụ chuyển nhượng. Lý do của cỏc vụ chuyển nhượng QSDĐđều vỡ nơi cư trỳ (đối với đất ở) và vỡ thiếu đất sản xuất (đối với
đất nụng nghiệp), khụng cú trường hợp nào với mục đớch đầu cơ kinh doanh bất
động sản (lý do cỏc vụ chuyển nhượng được thể hiện ở phụ biểu 03b) - Năm 2010
Trong năm 2010 cú 40 vụ chuyển nhượng (bao gồm cỏc trường hợp chuyển nhượng và nhận chuyển nhượng) chiếm 17,85% tổng số vụ trong cả
giai đoạn. Trong năm này, số vụ chuyển nhượng làm đầy đủ cỏc thủ tục khai bỏo với cỏc cơ quan nhà nước cú thẩm quyền là 10 vụ (chiếm 25,0%); số vụ
cú xỏc nhận tại UBND xó, thị trấn nhưng khụng thực hiện hết cỏc thủ tục cũn lại (thực hiện nghĩa vụ tài chớnh) là 14 vụ (chiếm 30,0%); 16 vụ cũn lại (chiếm 45,0%) hoàn toàn khụng thực hiện cỏc thủ khai bỏo ("giao dịch ngầm"). Trong số cỏc vụ "giao dịch ngầm", 12 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay cú người làm chứng, 3 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay và 1 vụ khụng cú giấy tờ cam kết khi giao dịch.
- Năm 2011
Trong năm 2011 cú 60 vụ chuyển nhượng, chiếm 26,78% tổng số vụ
của cả giai đoạn. Kết quả điều tra cho thấy, trong quỏ trỡnh giao dịch chuyển nhượng QSDĐ cú 20 vụ (chiếm 33,33% số vụ) làm đầy đủ cỏc thủ tục chuyển nhượng; 22 vụ (chiếm 36,67% số vụ) chỉ khai bỏo tại UBND xó, thị trấn sau
đú khụng làm tiếp cỏc thủ tục cũn lại và 18 vụ (chiếm 30,0% số vụ) khụng làm cỏc thủ tục khai bỏo. Trong đú, 9 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay cú người làm chứng, 6 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay và 3 vụ khụng cú giấy tờ cam kết khi giao dịch.
Như vậy, so với năm 2010 trong năm này tỷ lệ số vụ làm đầy đủ cỏc thủ tục khi tham gia chuyển nhượng QSDĐ tăng thờm 13,33%. Nguyờn nhõn của sự gia tăng này là do kinh tế phỏt triển .
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 58 Tuy nhiờn, tỷ lệ cỏc vụ chuyển nhượng khụng thực hiện hoặc thực hiện
khụng đầy đủ vẫn cũn cao (66,67%), nguyờn nhõn một phần do thuế chuyển nhượng vẫn cũn cao và cụng tỏc quản lý Nhà nước vềđất đai chưa được thực hiện chặt chẽ, nghiờm tỳc.
- Năm 2012
Trong năm 2012 này số vụ chuyển nhượng là 85 vụ, tăng nhanh so với 2 năm trước. Nguyờn nhõn của sự gia tăng này là do việc thực hiện cỏc dự ỏn phỏt triển cỏc khu cụng nghiệp, thị trấn Bần Yờn Nhõn, khu vực giỏp với thị
trấn Bần Yờn Nhõn và đường QL5A và đường TL196 mới sẽ được chuyển sang đất khu đụ thị mới. Vỡ vậy, những người cú điều kiện đó đổ xụ vào cỏc khu vực này “mua đất”, những người này khụng chỉ là người dõn của huyện Mỹ Hào mà cũn từ cỏc nơi khỏc ngoài huyện, trong đú tỷ lệ những người đến làm việc tại cỏc doanh nghiệp trờn địa bàn huyện “mua đất” khỏ cao .
Trong giai đoạn này, tỷ lệ cỏc vụ chuyển nhượng làm đầy đủ cỏc thủ
tục chuyển nhượng là 70,59% (60 vụ); tỷ lệ cỏc vụ chỉ khai bỏo tại UBND xó, thị trấn sau đú khụng làm tiếp cỏc thủ tục tài chớnh là 17,64% (15 vụ) và tỷ lệ
cỏc vụ "giao dịch ngầm" là 11,77% (10 vụ).
Như vậy, so với 2 năm trước thỡ năm này tỷ lệ số vụ làm đầy đủ cỏc thủ
tục khi tham gia chuyển nhượng QSDĐ chiếm cao nhất (tăng hơn 45,59% so với năm 2010 và 37,26% so với năm 2011). Nguyờn nhõn của sự gia tăng này một phần là do trong giai đoạn này tỷ lệ những người nhận chuyển nhượng là người từ nơi khỏc đến cao. Những người này khi nhận chuyển nhượng QSDĐ để yờn tõm rằng sẽ khụng gặp rắc rối trong quỏ trỡnh sử dụng đất sau này, họ
thực hiện đầy đủ cỏc thủ tục trong quỏ trỡnh chuyển nhượng. - Năm 2013
Trong năm 2013 này số vụ chuyển nhượng là 39 vụ, giảm so với 3 năm trước. Nguyờn nhõn do nền kinh tế chung đang bị khủng hoang nờn cỏc giao dịch về chuyền nhượng giảm sỳt nhanh chúng
Học viện Nụng nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nụng nghiệp Page 59 Trong giai đoạn này, tỷ lệ cỏc vụ chuyển nhượng làm đầy đủ cỏc thủ
tục chuyển nhượng là 33,33% (13 vụ); tỷ lệ cỏc vụ chỉ khai bỏo tại UBND xó, thị trấn sau đú khụng làm tiếp cỏc thủ tục tài chớnh là 41,02% (16 vụ) và tỷ lệ
cỏc vụ "giao dịch ngầm" là 25,65% (10 vụ).
Bảng 3.5. Tỡnh hỡnh thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo cỏc xó, TT Chỉ tiờu TT Bần Yờn Nhõn xó Nhõn Hũa xó Hũa Phong Tổng 1. Tổng số vụ chuyển nhượng (vụ) 108 72 44 224 Trong đú: Đất ở 106 68 37 211 Đất nụng nghiệp 2 4 7 13 2. Diện tớch (m2) 10.26 11.52 8.64 30.42
3. Tỡnh hỡnh thực hiện quyền chuyển nhượng