Ở nước ta, công tác ựịnh giá ựất ựược thống nhất từ trung ương ựến ựịa phương. Pháp luật quy ựịnh rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc ựịnh giá. Về phắa Chắnh phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ ựịnh giá bao gồm: Bộ Tài nguyên - Môi trường, Ban vật giá Chắnh phủ, Bộ Tài chắnh, Bộ xây dựng. Về phắa UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chắnh và Sở xây dựng. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 31 hoặc Hội ựồng có trách nhiệm ựịnh giá theo một mục ựắch cụ thể.
Công tác ựịnh giá ựất là cụ thể hoá quyền ựịnh ựoạt ựối với ựất ựai của Nhà nước theo quy ựịnh tại khoản 2 ựiều 5 Luật đất ựai 2003:
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá ựất trên thị trường vì nó biến ựộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian. để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy ựịnh khung giá chuẩn các loại ựất. Tại ựiều 56 Luật đất ựai 2003 quy ựịnh:
Ộ Việc ựịnh giá ựất của Nhà nước phải ựảm bảo các nguyên tắc sau ựây: ạ Sát với giá chuyển nhượng QSDđ thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDđ thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa ựất liền kề nhau, có ựiều kiện tự nhiên, KTXH, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ựiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhaụỢ
Giá ựất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ựịnh ựược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ựược sử dụng làm căn cứ ựể tắnh thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển QSDđ, tắnh tiền sử dụng ựất và tiền thuê khi giao ựất, cho thuê ựất không thông qua ựấu giá QSDđ hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất, tắnh giá trị QSDđ khi giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, lệ phắ trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất; tắnh tiền bồi thường ựối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai mà gây thiệt hại cho Nhà nướcỢ.
Tại khoản 2, điều 6 Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất quy ựịnh: ỘCăn cứ giá chuyển nhượng QSDđ thực tế tại ựịa phương, UBND cấp tỉnh ựược quyết ựịnh giá các loại ựất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm hoặc giảm không quá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32 20% so với mức giá tối ựa và tối thiểu của khung giá ựất cùng loạiỢ.
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 145/2007/TT- BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP. Theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư.
Căn cứ vào Thông tư số 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 123/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP quy ựịnh các tiêu chắ cụ thể về vị trắ ựất ựể xếp loại vị trắ ựất và quyết ựịnh số lượng vị trắ ựất trong từng loại ựường phố, phân loại ựường phố và quyết ựịnh số lượng ựường phố theo thứ tự từ số 1 trở ựi ựến số cuối cùng phù hợp với ựiều kiện của ựịa phương trong từng loại ựô thị ựể ựịnh giá theo các tiêu thức chung. Căn cứ ựiều kiện cụ thể tại ựịa phương, UBND cấp tỉnh có thể không xếp loại ựường phố, mà phân loại vị trắ ựất và quy ựịnh số lượng vị trắ ựất cho từng ựoạn phố, từng ựường phố cụ thể ựể tiến hành ựịnh giá ựất.
Ngày 13/8/2009, Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP quy ựịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 14/2009/TT- BTNMT ngày 01/10/2009 quy ựịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất ựã quy ựịnh trường hợp giá ựất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác ựịnh lại giá ựất cụ thể ựể quyết ựịnh giá ựất tắnh bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy ựịnh về khung giá các loại ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 33
PHẦN III
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Với ựề tài ỘTìm hiểu yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố đồng HớiỢ chúng tôi tiến hành nghiên cứu giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Thông qua các giao dịch chuyển nhượng QSDđ ựược thu thập từ người dân ựịa phương và tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất tại thành phố đồng Hớị
3.2. Nội dung nghiên cứu
- điều tra, thu thập các số liệu về ựiều kiện tự nhiên, KTXH, thực trạng phát triển ựô thị và các khu dân cư nông thôn tại thành phố đồng Hớị
- Tìm hiểu các văn bản quy ựịnh về giá ựất ở áp dụng trên ựịa bàn thành phố đồng Hới từ năm 2007 ựến 2011.
- đánh giá công tác ựịnh giá ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình và giá ựất ở quy ựịnh trên ựịa bàn thành phố đồng Hớị
- điều tra giá ựất ở thực tế trên thị trường trên mỗi khu vực theo bốn nhóm mang tắnh ựặc trưng từ năm 2007 ựến 2011 và so sánh với giá ựất ở theo quy ựịnh của Nhà nước.
- Trên cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về giá ựất do Nhà nước quy ựịnh và thực tế thị trường, tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở. Từ ựó phân tắch, ựánh giá các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố đồng Hớị
- điều tra ựược sự khác nhau giữa giá thị trường và giá do Nhà nước quy ựịnh, từ ựó tìm ra ựược nguyên nhân và cách khắc phục ựể giá do Nhà nước quy ựịnh sát với giá thị trường.
- đề xuất và kiến nghị, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về ựất ựai của chắnh quyền cấp cơ sở.
3.3. Phương pháp nghiên cứu
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 34 dụng kết hợp nhằm ựạt ựược mục ựắch và yêu cầu của ựề tài ựề rạ Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập số liệu tại Văn phòng ựăng ký QSDđ thành phố đồng Hới, qua mạng Internet, qua sách báoẦ ựể tổng hợp các thông tin liên quan ựến ựặc ựiểm tự nhiên, KTXH, tình hình quản lý sử dụng ựất và các tài liệu liên quan ựến giá ựất ở khu vực nghiên cứụ
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh ựạo, người dân ựịa phương qua mẫu phiếu ựiều tra, ựược lập cho việc thu thập thông tin từng thửa ựấtẦ Qua ựó, dữ liệu ựược sử dụng ựể ựiều tra giá chuyển nhượng, cho thuê ựất ở thực tế thị trường thành phố đồng Hới (có mẫu phiếu số 02 kèm theo).
Tổng số phiếu ựiều tra trong năm 2011 là: 206 phiếụ Trong ựó nhóm I ựiều tra ựược 116 phiếu; nhóm II ựiều tra 24 phiếu; nhóm III ựiều tra 38 phiếu và nhóm IV ựiều tra ựược 28 phiếụ
3.3.2. Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu
Căn cứ vào giá quy ựịnh của UBND tỉnh Quảng Bình và ựiều kiện thực tế của thành phố đồng Hới, chúng tôi tiến hành lựa chọn ựường có tắnh chất ựại diện, phản ánh ựược sự phát triển KTXH của thành phố đồng Hới và chia làm 4 nhóm khu vực sau:
Nhóm I: (các tuyến ựường thuộc khu trung tâm thành phố) ựược chia thành 03 khu vực ựại diện:
- Khu vực 1: Gồm các tuyến ựường (xung quang chợ đồng Hới): Quang Trung, Hùng Vương, Mẹ Suốt, Lê Lợi, Cô Tám, Nguyễn Viết Xuân, Thanh Niên, Nguyễn Văn Trỗi, Hương Giang, Quách Xuân Kỳ và Nguyễn Trãị
- Khu vực 2: Gồm các tuyến ựường: Lý Thường Kiệt, Trần Hưng đạo, Hai Bà Trưng, Nguyễn Hữu Cảnh, Trần Nhân Tông, Ngô Quyền, Tôn Thất Thuyết, Bà Triệu và Trần Quang Khảị
- Khu vực 3: Gồm các tuyến ựường: Nguyễn Du, Lê Quý đôn, Dương Văn An, Hồ Xuân Hương, Hàn Mạc Tử, Cao Bá Quát, Nguyễn đình Chiểu,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 35 Nguyễn đức Cảnh và Huyền Trân Công Chúạ
Nhóm II: Là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực ựã ựược cải tạo và ựầu tư cơ sở hạ tầng ựồng bộ ựược chia thành 02 khu vực ựại diện:
- Khu vực 1: Gồm các tuyến ựường: Hữu Nghị, Hoàng Diệu, Võ Thị Sáu, Ngô Gia Tự, ựường vào bệnh viện CuBa, Nguyễn Văn Cừ và Nam Lý Trùng Trương
- Khu vực 2: Gồm các tuyến ựường Phan đình Phùng, F325, Trường Chinh, Hoàng Sâm và Tôn Thất Tùng.
Nhóm III: Là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực mới ựược ựầu tư cơ sở hạ tầng ựồng bộ ựược chia 02 khu vực ựại diện:
- Khu vực 1: Gồm các tuyến ựường: Trương Pháp, đồng Hải, Lê Thành đồng và Bàu Tró.
- Khu vực 2: Gồm các tuyến ựường: Lý Thái Tổ, Hà Huy Tập, Hoàng Quốc Việt, Chu Văn An và ựường Hồ Chắ Minh
Nhóm IV: Là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực các xã ựược chia thành 02 khu vực:
- Khu vực 1: Gồm các tuyến ựường Quốc lộ 1A cũ qua Trạm cân, Quốc lộ 1A, ựường vào Sân bay cũ, ựường vào Sân bay mới, ựường ựi nhà máy Ceramic, Cao Thắng
- Khu vực 2: Gồm các gồm các tuyến ựường khu du lịch Mỹ Cảnh, ựường ARCD liên xã (ựường Nguyễn Thị định)
3.3.3. Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tắch số liệụ
- Phương pháp thống kê: Tổng hợp sắp xếp các số liệu và số vụ chuyển nhượng từ năm 2007 ựến năm 2011 theo bốn nhóm ựiều tra, tương ứng với từng thửa ựất trong mỗi khu vực ựược ựiều trạ Qua ựó ựiều tra ựược tổng số vụ chuyển nhượng là: 1088 vụ. Trong ựó nhóm I ựiều tra ựược 393 vụ; nhóm II ựiều tra 227 vụ; nhóm III ựiều tra 261 vụ và nhóm IV ựiều tra ựược 207 vụ.
- Phương pháp phân tắch: Phân tắch ảnh hưởng của các yếu tố ựến giá ựất ở ựô thị.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 36
PHẦN IV
KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 4.1. điều kiện tự nhiên kinh tế - xã hộị
4.1.1. Vị trắ ựịa lý.
đồng Hới là thành phố tỉnh lỵ của tỉnh Quảng Bình, ựược thành lập ngày 16/8/2004 trên cơ sở toàn bộ diện tắch tự nhiên, dân số và các ựơn vị hành chắnh trực thuộc thị xã đồng Hới cũ (tại Nghị ựịnh số 156/2004/Nđ-CP của Chắnh phủ). Là ựô thị loại III, Thành phố là trung tâm chắnh trị, kinh tế, văn hóa xã hội, khoa học kỹ thuật, ựầu mối giao lưu quan trọng, có vai trò là ựộng lực phát triển kinh tế của cả tỉnh Quảng Bình, có lợi thế về vị trắ, tiềm năng phát triển công nghiệp, khai thác chế biến thủy sản, thương mại và dịch vụ du lịch, giao thông và cảng hàng không
Tổng diện tắch tự nhiên của Thành phố là 15.570,56 ha (chiếm 1,93 % diện tắch toàn tỉnh). Tọa ựộ ựịa lý nằm trong khoảng từ 17021Ỗ59Ợ ựến 17031Ỗ53Ợ vĩ ựộ Bắc và từ 106029Ỗ26Ợ ựến 106041Ỗ08Ợ kinh ựộ đông.
+ Phắa Bắc và Tây - Tây Bắc giáp huyện Bố Trạch; + Phắa Nam và Tây Nam giáp huyện Quảng Ninh; + Phắa đông giáp biển đông với chiều dài 15,7 km.
Với vị trắ nằm dọc bờ biển, ở vị trắ trung ựộ của tỉnh, trên các trục giao thông quan trọng xuyên quốc gia gồm Quốc lộ 1A, ựường Hồ Chắ Minh, ựường sắt Bắc - Nam, ựường biển, ựường hàng không, cách khu du lịch di sản thiên nhiên thế giới vườn quốc gia Phong Nha - Kẻ Bàng khoảng 50 km, cách khu Kinh tế Hòn La 60 km và cửa khẩu quốc tế Cha Lo 180 km..., ựã tạo cho đồng Hới nhiều ựiều kiện thuận lợi trong việc mở rộng mối quan hệ giao lưu kinh tế - văn hóa - xã hội với các tỉnh, thành phố trong cả nước, tiếp thu nhanh các tiến bộ khoa học kỹ thuật, thúc ựẩy phát triển nền kinh tế theo hướng sản xuất hàng hóa phong phú, ựa dạng với các ngành mũi nhọn, theo những thế mạnh ựặc thù.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 37 4.1.2. điều kiện kinh tế - xã hội và cơ sở hạ tầng.
4.1.2.1. điều kiện kinh tế - xã hộị
Thành phố đồng Hới là trung tâm chắnh trị, kinh tế, văn hoá - xã hội của tỉnh Quảng Bình, có vị trắ ựịa lý thuận lợi, nằm trong vùng kinh tế trọng ựiểm Bắc trung bộ. Nền kinh tế của thành phố ựã và ựang chuyển dịch theo hướng tốc ựộ tăng trưởng cao, có nguồn lao ựộng dồi dào, tỷ lệ lao ựộng qua ựào tạo lớn nhất so với các ựịa phương khác trong tỉnh. Tài nguyên thiên nhiên ựa dạng và phong phú ựể phát triển ngành nông công nghiệp, tài nguyên ựất cho phép mở rộng quỹ ựất phát triển ựô thị, công nghiệp và phát triển ngành nông - lâm ngư nghiệp một cách ựồng bộ. Nhân dân có truyền thống cách mạng, hiếu học, năng ựộng, sáng tạo, lực lượng lao ựộng có trình ựộ, tay nghề cao, ựáp ứng ựược nhu cầu phát triển trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện ựại hoá.
Bảng 4.1. Giá trị sản xuất các ngành trên ựịa bàn thành phố đồng Hới
đơn vị: Triệu ựồng Năm GTSX chung Nông Nghiệp Lâm Nghiệp Công Nghiệp Xây dựng Thương Mại, Du Lịch 2007 4.354,051 93,725 36,675 1.457,028 1.135,317 1.631,306 2008 5.541,476 141,129 60,112 1.692,720 1.334,451 2.313,064 2009 6.631,025 149,139 71,678 2.028,118 1.553,033 2.829,057 2010 8.512,677 160,345 80,046 2.549,043 1.796,370 3.926,873 2011 10.205,396 214,822 88,560 3.180,032 1.884,795 4.837,187
(Nguồn tài liệu: Phòng Thống kê thành phố đồng Hới)
Dân số: Năm 2011 dân số là 112.865 người (mật ựộ 725 người/Km2), phân bố trên ựịa bàn 16 ựơn vị hành chắnh gồm 10 phường và 6 xã (chiếm trên 21% dân số cả tỉnh). Tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 12,03Ẹ trong ựó, dân số thành thị có 76.895 người, tỷ lệ tăng tự nhiên là 12,17Ẹ, dân số nông thôn có 35.970 người, tỷ lệ tăng tự nhiên là 11,73Ẹ. Nhìn chung, dân cư phân bố không ựều giữa các ựơn vị hành chắnh phường, xã. Tại khu vực các phường
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 38 nội thị, nơi có nhiều lợi thế ựể phát triển kinh tế, hệ thống hạ tầng cơ sở ựồng bộ, mật ựộ dân số thường cao: phường đồng Mỹ 4.852 người/km2; Nam Lý 3.538 người/km2, Hải đình 2.631 người/km2; thấp nhất là xã Thuận đức 86