2.3.1. Công tác ựịnh giá ựất trên Thế giớị
Hiện nay, nhiều quốc gia trên thế giới hệ thống pháp luật ựược quy ựịnh chặt ựến hầu hết các lĩnh vực. Trong lĩnh vực ựịnh giá BđS nói chung và ựịnh giá ựất nói riêng, các nước phát triển và một số quốc gia ựang phát triển ựã ựạt ựược sự ổn ựịnh về hệ thống tổ chức cơ quan ựịnh giá BđS từ Trung ương ựến ựịa phương với chức năng, nhiệm vụ và cơ chế hoạt ựộng rõ ràng, có hiệu quả, tạo ra nguồn thu lớn hàng năm cho quốc giạ
2.3.1.1. Công tác ựịnh giá ựất tại Thái Lan.
Hệ thống tổ chức ựịnh giá của Nhà nước Thái Lan về BđS ựược tổ chức chỉ ở cấp Trung ương (cấp tỉnh và cấp huyện không có cơ quan ựịnh giá). Cơ quan ựịnh giá ựược thành lập năm 1978, trực thuộc Cục ựất ựai Thái Lan (thuộc Bộ Nội vụ) và chịu sự chỉ ựạo của ỘUỷ ban ựịnh giá Trung ươngỢ nhằm mục ựắch thu thuế và quản lý Nhà nước về ựất ựaị Cơ quan này chỉ ựịnh giá các tài sản thuộc ựối tượng ựiều chỉnh của luật BđS. Việc ựịnh giá ựược tiến hành theo từng thửa ựất hoặc từng BđS (ựối với ựất ựô thị ở một số thành phố lớn) ựối với ựất nông nghiệp, lâm nghiệp việc ựịnh giá ựược thực hiện theo từng khu vực lớn gọi là ỘblockỢ.
Phương pháp ựịnh giá BđS tại Thái Lan: Giá trị ước tắnh của thửa ựất = Tổng giá trị phát triển − Tổng chi phắ phát triển
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 29 - Phương pháp so sánh: Dựa trên cơ sở giá ựã ựược bán trên thị trường của các BđS có nhiều ựặc ựiểm tương ựối giống so với BđS thuộc ựối tượng xem xét, ựể ước tắnh giá trị thực của BđS ựó.
- Phương pháp giá thành: Áp dụng ựể ựịnh giá những BđS không có hoặc ắt xảy ra việc mua bán trên thị trường như trường học, bệnh viện, nhà trẻ, công sở,ẦDựa trên nguyên tắc thay thế, phương pháp giá thành cho phép giả ựịnh rằng giá trị của một tài sản hiện có có thể ựược ựo bằng chi phắ làm ra một tài sản tương tự có vai trò như là một vật thay thế, nghĩa là bằng giá trị của khu ựất thay thế cộng với chi phắ xây dựng hiện hành.
- Phương pháp thu nhập: Dựa trên cơ sở thu nhập ròng trung bình hàng năm trong tương lai từ một BđS, tương ứng với một tỷ lệ thu hồi vốn nhất ựịnh ựối với BđS ựó (còn gọi là tỷ số vốn hoá), ựể tắnh giá trị của BđS.[7]
2.3.1.2. Công tác ựịnh giá ựất tại Singaporẹ
Tại Singapore, công tác ựịnh giá ựất ựược tiến hành tại Văn phòng ựăng ký ựất. Văn phòng này có nhiệm vụ tham mưu hỗ trợ cho Nhà nước trong việc xây dựng chiến lược quản lý ựất ựai, thực hiện việc quản lý giao dịch ựối với việc bán ựất công cho các dự án ựầu tư và cho tư nhân và thực hiện việc cho thuê ựất công, ngăn chặn việc mua bán ựất của Nhà nước bất hợp pháp.
Khi ựưa ra các phương thức bán ựất, cho thuê ựất, Văn phòng ựịnh giá ựất lập ra các dự thảo các phương pháp bán ựất, các văn bản pháp lý về quản lý và sử dụng ựất công ựể trình lên cấp Bộ. Cấp Bộ căn cứ vào tình hình thực tế và tắnh khả thi ựể ban hành các văn bản pháp luật về ựất ựaị
Việc thu hồi ựất do Nhà nước giao, trưng thu và mua ựất của tư nhân chỉ ựược thực hiện khi quỹ ựất ựó sẽ ựược sử dụng vào mục ựắch công cộng.
Công tác ựịnh giá ựất tại Singapore nhằm mục ựắch tắnh thuế và tắnh giá trị cho việc thuê ựất, ựánh giá tài chắnh cho các dự án tái phát triển và thực hiện việc quản lý BđS.[7]
2.3.1.3. Công tác ựịnh giá ựất tại Úc.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 30 Cơ quan ựịnh giá ựất ở Úc ựược thành lập năm 1979 với nhiệm vụ cung cấp giá trị khách quan vốn có của ựất nhằm phục vụ cho Nhà nước và khách hàng theo luật ựịnh, chịu trách nhiệm thi hành những ựiều khoản của Luật đất ựai ựể ựưa ra những ựánh giá ựất cho thu thuế và các dịch vụ khác.
Cơ quan ựịnh giá của Úc ựược chia làm 2 bộ phận: Bộ phận ựịnh giá ựất và bộ phận dịch vụ tổng hợp. Bộ phận ựịnh giá gồm 2 nhóm:
- Nhóm 1: định giá ựể phục vụ việc ựịnh mức thu thuế và ựánh giá thuế với 3 thành phần công việc chắnh: định giá ựể phục vụ cho thống kê tổng thể; định giá tạm thời và định giá ựể phân xử ựơn khiếu nạị
- Nhóm 2: Dịch vụ ựịnh giá bao gồm dịch vụ ựịnh giá phục vụ thuế trước bạ, dịch vụ ựịnh giá sản phẩm và tư vấn các dịch vụ ựịnh giá khác.[7]
2.3.1.4. Công tác ựịnh giá ựất tại Thụy điển.
Tại Thụy điển, giá ựất thị trường là giá có khả năng xảy ra nhiều nhất, ựược xác ựịnh trên cơ sở người mua mua ựược thông tin tốt nhất về tài sản cần mua và người bán bán ựược thông tin tốt nhất về tài sản cần bán. Giá trị ựịnh giá ựưa ra phải ựạt 75% giá thị trường. định giá phải chỉ ra ựược BđS có khả năng ựóng thuế hay không và cũng phải chỉ ra ựược BđS nào sẽ quyết ựịnh việc ựóng thuế. Giá trị xác ựịnh phải khách quan ngoại trừ những nguyên tắc về sử dụng ựất ựã tuyên bố trong hợp ựồng cho thuê. Những BđS mà không có khả năng ựóng thuế thì không cần ựịnh giá. định giá BđS ựược tiến hành dựa trên nhiều nguyên tắc, trong ựó có nguyên tắc so sánh.[7]
2.3.2. Công tác ựịnh giá ựất tại Việt Nam.
Ở nước ta, công tác ựịnh giá ựất ựược thống nhất từ trung ương ựến ựịa phương. Pháp luật quy ựịnh rõ về hệ thống các cơ quan có thẩm quyền trong việc ựịnh giá. Về phắa Chắnh phủ có liên ngành các cơ quan làm nhiệm vụ ựịnh giá bao gồm: Bộ Tài nguyên - Môi trường, Ban vật giá Chắnh phủ, Bộ Tài chắnh, Bộ xây dựng. Về phắa UBND tỉnh, thành phố có các cơ quan trợ giúp: Sở Tài nguyên - Môi trường, Sở Tài chắnh và Sở xây dựng. Các cơ quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho một số thành viên và thông qua một Uỷ ban
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 31 hoặc Hội ựồng có trách nhiệm ựịnh giá theo một mục ựắch cụ thể.
Công tác ựịnh giá ựất là cụ thể hoá quyền ựịnh ựoạt ựối với ựất ựai của Nhà nước theo quy ựịnh tại khoản 2 ựiều 5 Luật đất ựai 2003:
Trên thực tế, Nhà nước khó nắm bắt giá ựất trên thị trường vì nó biến ựộng mạnh mẽ theo thời gian và không gian. để phục vụ cho công tác quản lý của mình, Nhà nước quy ựịnh khung giá chuẩn các loại ựất. Tại ựiều 56 Luật đất ựai 2003 quy ựịnh:
Ộ Việc ựịnh giá ựất của Nhà nước phải ựảm bảo các nguyên tắc sau ựây: ạ Sát với giá chuyển nhượng QSDđ thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường, khi có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng QSDđ thực tế trên thị trường thì phải ựiều chỉnh cho phù hợp;
b. Các thửa ựất liền kề nhau, có ựiều kiện tự nhiên, KTXH, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhau;
c. đất tại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương, có ựiều kiện tự nhiên, kết cấu hạ tầng như nhau, có cùng mục ựắch sử dụng hiện tại, cùng mục ựắch sử dụng theo quy hoạch thì mức giá như nhaụỢ
Giá ựất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy ựịnh ựược công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm ựược sử dụng làm căn cứ ựể tắnh thuế sử dụng ựất, thuế thu nhập từ chuyển QSDđ, tắnh tiền sử dụng ựất và tiền thuê khi giao ựất, cho thuê ựất không thông qua ựấu giá QSDđ hoặc ựấu thầu dự án có sử dụng ựất, tắnh giá trị QSDđ khi giao ựất không thu tiền sử dụng ựất, lệ phắ trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi ựất; tắnh tiền bồi thường ựối với người có hành vi vi phạm pháp luật về ựất ựai mà gây thiệt hại cho Nhà nướcỢ.
Tại khoản 2, điều 6 Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất quy ựịnh: ỘCăn cứ giá chuyển nhượng QSDđ thực tế tại ựịa phương, UBND cấp tỉnh ựược quyết ựịnh giá các loại ựất cụ thể trong giới hạn cho phép tăng thêm hoặc giảm không quá
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 32 20% so với mức giá tối ựa và tối thiểu của khung giá ựất cùng loạiỢ. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 145/2007/TT- BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP. Theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp triết trừ và phương pháp thặng dư.
Căn cứ vào Thông tư số 145/2007TT-BTC ngày 06/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 123/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP quy ựịnh các tiêu chắ cụ thể về vị trắ ựất ựể xếp loại vị trắ ựất và quyết ựịnh số lượng vị trắ ựất trong từng loại ựường phố, phân loại ựường phố và quyết ựịnh số lượng ựường phố theo thứ tự từ số 1 trở ựi ựến số cuối cùng phù hợp với ựiều kiện của ựịa phương trong từng loại ựô thị ựể ựịnh giá theo các tiêu thức chung. Căn cứ ựiều kiện cụ thể tại ựịa phương, UBND cấp tỉnh có thể không xếp loại ựường phố, mà phân loại vị trắ ựất và quy ựịnh số lượng vị trắ ựất cho từng ựoạn phố, từng ựường phố cụ thể ựể tiến hành ựịnh giá ựất.
Ngày 13/8/2009, Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP quy ựịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư và Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành Thông tư số 14/2009/TT- BTNMT ngày 01/10/2009 quy ựịnh chi tiết về bồi thường, hỗ trợ, tái ựịnh cư và trình tự, thủ tục thu hồi ựất, giao ựất, cho thuê ựất ựã quy ựịnh trường hợp giá ựất do UBND cấp tỉnh công bố chưa sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng ựất thực tế trên thị trường trong ựiều kiện bình thường thì UBND cấp tỉnh giao cho cơ quan chức năng xác ựịnh lại giá ựất cụ thể ựể quyết ựịnh giá ựất tắnh bồi thường cho phù hợp và không bị giới hạn bởi quy ựịnh về khung giá các loại ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 33
PHẦN III
NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 3.1. đối tượng và phạm vi nghiên cứu
Với ựề tài ỘTìm hiểu yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố đồng HớiỢ chúng tôi tiến hành nghiên cứu giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố đồng Hới, tỉnh Quảng Bình. Thông qua các giao dịch chuyển nhượng QSDđ ựược thu thập từ người dân ựịa phương và tại Văn phòng ựăng ký quyền sử dụng ựất tại thành phố đồng Hớị
3.2. Nội dung nghiên cứu
- điều tra, thu thập các số liệu về ựiều kiện tự nhiên, KTXH, thực trạng phát triển ựô thị và các khu dân cư nông thôn tại thành phố đồng Hớị
- Tìm hiểu các văn bản quy ựịnh về giá ựất ở áp dụng trên ựịa bàn thành phố đồng Hới từ năm 2007 ựến 2011.
- đánh giá công tác ựịnh giá ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình và giá ựất ở quy ựịnh trên ựịa bàn thành phố đồng Hớị
- điều tra giá ựất ở thực tế trên thị trường trên mỗi khu vực theo bốn nhóm mang tắnh ựặc trưng từ năm 2007 ựến 2011 và so sánh với giá ựất ở theo quy ựịnh của Nhà nước.
- Trên cơ sở khoa học và căn cứ pháp lý về giá ựất do Nhà nước quy ựịnh và thực tế thị trường, tìm hiểu các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở. Từ ựó phân tắch, ựánh giá các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố đồng Hớị
- điều tra ựược sự khác nhau giữa giá thị trường và giá do Nhà nước quy ựịnh, từ ựó tìm ra ựược nguyên nhân và cách khắc phục ựể giá do Nhà nước quy ựịnh sát với giá thị trường.
- đề xuất và kiến nghị, giải pháp phù hợp với tình hình thực tế nhằm nâng cao hiệu quả quản lý về ựất ựai của chắnh quyền cấp cơ sở.
3.3. Phương pháp nghiên cứu
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 34 dụng kết hợp nhằm ựạt ựược mục ựắch và yêu cầu của ựề tài ựề rạ Các phương pháp chủ yếu bao gồm:
3.3.1. Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu
Thu thập số liệu tại Văn phòng ựăng ký QSDđ thành phố đồng Hới, qua mạng Internet, qua sách báoẦ ựể tổng hợp các thông tin liên quan ựến ựặc ựiểm tự nhiên, KTXH, tình hình quản lý sử dụng ựất và các tài liệu liên quan ựến giá ựất ở khu vực nghiên cứụ
Tiến hành phỏng vấn trực tiếp lãnh ựạo, người dân ựịa phương qua mẫu phiếu ựiều tra, ựược lập cho việc thu thập thông tin từng thửa ựấtẦ Qua ựó, dữ liệu ựược sử dụng ựể ựiều tra giá chuyển nhượng, cho thuê ựất ở thực tế thị trường thành phố đồng Hới (có mẫu phiếu số 02 kèm theo).
Tổng số phiếu ựiều tra trong năm 2011 là: 206 phiếụ Trong ựó nhóm I ựiều tra ựược 116 phiếu; nhóm II ựiều tra 24 phiếu; nhóm III ựiều tra 38 phiếu và nhóm IV ựiều tra ựược 28 phiếụ
3.3.2. Phương pháp chọn ựiểm nghiên cứu
Căn cứ vào giá quy ựịnh của UBND tỉnh Quảng Bình và ựiều kiện thực tế của thành phố đồng Hới, chúng tôi tiến hành lựa chọn ựường có tắnh chất ựại diện, phản ánh ựược sự phát triển KTXH của thành phố đồng Hới và chia làm 4 nhóm khu vực sau:
Nhóm I: (các tuyến ựường thuộc khu trung tâm thành phố) ựược chia thành 03 khu vực ựại diện:
- Khu vực 1: Gồm các tuyến ựường (xung quang chợ đồng Hới): Quang Trung, Hùng Vương, Mẹ Suốt, Lê Lợi, Cô Tám, Nguyễn Viết Xuân, Thanh Niên, Nguyễn Văn Trỗi, Hương Giang, Quách Xuân Kỳ và Nguyễn Trãị
- Khu vực 2: Gồm các tuyến ựường: Lý Thường Kiệt, Trần Hưng đạo, Hai Bà Trưng, Nguyễn Hữu Cảnh, Trần Nhân Tông, Ngô Quyền, Tôn Thất Thuyết, Bà Triệu và Trần Quang Khảị
- Khu vực 3: Gồm các tuyến ựường: Nguyễn Du, Lê Quý đôn, Dương Văn An, Hồ Xuân Hương, Hàn Mạc Tử, Cao Bá Quát, Nguyễn đình Chiểu,
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 35 Nguyễn đức Cảnh và Huyền Trân Công Chúạ
Nhóm II: Là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực ựã ựược cải tạo và ựầu tư cơ sở hạ tầng ựồng bộ ựược chia thành 02 khu vực ựại diện:
- Khu vực 1: Gồm các tuyến ựường: Hữu Nghị, Hoàng Diệu, Võ Thị Sáu, Ngô Gia Tự, ựường vào bệnh viện CuBa, Nguyễn Văn Cừ và Nam Lý Trùng Trương (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
- Khu vực 2: Gồm các tuyến ựường Phan đình Phùng, F325, Trường Chinh, Hoàng Sâm và Tôn Thất Tùng.
Nhóm III: Là nhóm các tuyến ựường thuộc khu vực mới ựược ựầu tư cơ