4.5.1. Công tác ựịnh giá ựất
Công tác ựịnh giá ựất của UBND tỉnh Quảng Bình trong thời gian qua nhìn chung là phù hợp với ựiều kiện thực tế của khu vực nghiên cứu và phù hợp với quy ựịnh hiện hành của Nhà nước.
- Giá ựất ựược xây dựng ựã ựảm bảo sự khác biệt giữa các ựường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tâm, các công trình công cộng,Ầ thì có giá cao hơn các ựường phố ở khu vực xa trung tâm và không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt của nhân dân. Giá ựất trên cùng một tuyến phố ở những phân ựoạn thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán sẽ cao hơn ở những phân ựoạn ắt thuận lợi hơn.
- Tuy nhiên do ựịnh giá hàng loạt các thửa ựất cho nên giá quy ựịnh do UBND tỉnh Quảng Bình ban hành không quan tâm ựến những yếu tố cá biệt của thửa ựất như: diện tắch, hình dạng, bề rộng mặt tiền. Tại một số vị trắ do quy ựịnh giá theo cấp ựường phố và bề rộng mặt ựường mà không quan tâm ựến các yếu tố xa gần, sự thuận tiện trong sinh hoạt Ầ dẫn ựến giá của UBND tỉnh quy ựịnh không phù hợp với giá thực tế, chênh lệch giá lên ựến 6,79 lần (ựường Nguyễn Thị định, năm 2011).
- Nhìn chung giá ựất do UBND tỉnh Quảng Bình quy ựịnh cho ựịa bàn thành phố đồng Hới còn thấp hơn nhiều so với giá thực tế trên thị trường và mức ựộ chi tiết của bảng giá chưa caọ Mức chênh lệch giá trung bình giữa giá do UBND tỉnh quy ựịnh so với giá thực tế trên thị trường từ năm 2007 ựến năm 2011 ựược thể hiện cụ thể qua bảng 4.10. Bảng 4.10 cho thấy mức chênh lệch giá tăng dần qua các năm thấp nhất vào năm 2007 là 1,34 lần và cao nhất vào năm 2011 là 2,37 lần. điều này cho thấy việc cập nhật các biến ựộng của thị trường trong xây dựng bảng giá ựất hàng năm chưa caọ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 101
Bảng 4.10. Mức chênh lệch giá trung bình giữa giá thị trường so với giá do UBND tỉnh Quảng Bình quy ựịnh từ năm 2007 ựến năm 2011
đơn vị tắnh (lần) Nhóm Khu vực Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 1 1,41 1.37 1,21 1,39 2,03 2 1,26 1,32 1,44 1,45 1,87 I 3 1,53 1,42 1,55 1,65 1,52
Chung cho khu vực ựiều tra 1,40 1,37 1,40 1,50 1,81
1 1,34 1,55 1,74 1,61 2,43
II
2 1,14 1,20 1,47 1,35 2,43
Chung cho khu vực ựiều tra 1,24 1,37 1,61 1,48 2,43
1 1,20 1,46 1,81 1,48 2,64
III
2 1,51 1,44 1,82 1,53 1,93
Chung cho khu vực ựiều tra 1,36 1,45 1,81 1,50 2,29
1 1,45 1,39 1,69 1,64 2,22
IV
2 1,27 1,25 1,44 1,90 3,67
Chung cho khu vực ựiều tra 1,36 1,32 1,56 1,77 2,94
Chung cho nhóm ựiều tra 1,34 1,38 1,60 1,56 2,37
4.5.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở
- Trong 5 năm qua cùng với sự biến ựộng chung của nền kinh tế: ựồng ựô la không ổn ựịnh, giá vàng liên tục tăng, Ầ ựã tác ựộng mạnh ựến giá các mặt hàng trong nước, trong ựó giá ựất không nằm ngoài quy luật. Giá ựất trên ựịa bàn thành phố đồng Hới tăng nhanh ở tất cả các khu vực. Bên cạnh ựó, do ảnh hưởng của quá trình phát triển ựô thị, các vùng giáp với các khu ựô thị ựang ựược ựầu tư cơ sở hạ tầng tốc ựộ tăng giá nhanh và biên ựộ gia tăng lớn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 102 hơn so với các khu vực khác trên ựịa bàn thành phố.
- Trong tất cả các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất thì yếu tố vị trắ có vai trò quyết ựịnh ựến sự khác nhau về giá ựất giữa các nhóm ựiều tra sau:
+ Nhóm I gồm các tuyến ựường thuộc khu trung tâm thành phố là khu vực trung tâm thành phố có mặt ựường rộng, cơ sở hạ tầng tốt và ựặc biệt thuận lợi trong việc kinh doanh buôn bán, có khả năng kết hợp giữa hai mục ựắch ở và SXKD cho nên có giá thị trường cao nhất trong nhóm ựiều tra, thửa ựất có giá giao dịch trên thị trường cao nhất là 19,23 triệu ựồng/m2 (ựường Nguyễn Trãi, cuối năm 2011), và cao gấp 2,96 lần so với giá quy ựịnh.
+ Nhóm II gồm các tuyến ựường thuộc khu vực ựã ựược cải tạo và ựầu tư cơ sở hạ tầng ựồng bộ là khu vực phắa Tây của thành phố, thuận lợi trong việc kinh doanh buôn bán và kết hợp với mục ựắch ở, nên có giá thị trường cao nhất trong nhóm ựiều tra, thửa ựất có giá giao dịch trên thị trường cao nhất là 63,64 triệu ựồng/m2 (ựường vào Bệnh viện CuBa, ựầu năm 2011), và cao gấp 5,83 lần so với giá quy ựịnh.
+ Nhóm III gồm các tuyến ựường thuộc khu vực mới ựược ựầu tư cơ sở hạ tầng ựồng bộ là khu vực phắa đông và phắa Tây Nam thành phố, có giá giao dịch trên thị trường cao nhất là 18,00 triệu ựồng/m2 (ựường Trương Pháp, tháng 6 năm 2011), và cao gấp 1,65 lần so với giá quy ựịnh.
+ Nhóm IV gồm các tuyến ựường thuộc khu vực các xã là khu vực vùng ven của thành phố có giá giao dịch trên thị trường cao nhất là 11,60 triệu ựồng/m2 (ựường Quốc Lộ 1A, tháng 9 năm 2011), và cao gấp 1,65 lần so với giá quy ựịnh.
Giá ựất thị trường tại các ựường phố ở khu vực trung tâm, khu ựô thị thuận lợi cho kinh doanh buôn bán và có cơ sở hạ tầng tốt (nhóm I, II) luôn cao hơn giá ựất tại khu vực xa trung tâm (nhóm III, IV). Giá ựất thị trường trung bình tại ựường vào Bệnh viên CuBa là 63,64 triệu ựồng/m2 (năm 2011); tại ựường Trương Pháp là 18,00 triệu ựồng/m2 (năm 2011). Hệ số chênh lệch
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 103 giữa hai tuyến ựường phố là 3,54 lần.
Trên cùng một tuyến phố nhưng có vị trắ khác nhau thì có giá trao ựổi trên thị trường khác nhaụ Những thửa ựất tại ựoạn phố có hoạt ựộng kinh doanh sầm uất mang lại khả năng sinh lợi lớn do ựó giá ựất tại những vị trắ này luôn luôn caọ Giá ựất thị trường tại số nhà 43 ựường Lê Lợi (nằm gần khu trung tâm) giữa năm 2011 là 13,91 triệu ựồng/m2. Trong khi ựó giá ựất tại số nhà 86 ựường Lê Lợi (nằm xa khu trung tâm) giá giao dịch thị trường giữa năm 2011 là 19,06 triệu ựồng/m2. Sự chênh lệch giữa 2 vị trắ trên cùng một tuyến phố là rất lớn.
- Diện tắch, chiều rộng, hình thể cũng ảnh hưởng ựến giá trị của thửa ựất. Những vị trắ có khả năng kinh doanh buôn bán có mặt tiền, diện tắch phù hợp thuận tiện cho việc buôn bán, giá ựất càng cao và ngược lại sẽ làm giảm giá trị của thửa ựất. Diện tắch những lô ựất lớn phù hợp ựể thiết kế xây dựng biệt thự thường có giá cao hơn những lô ựất có diện tắch nhỏ, không gian hẹp gây bất tiện cho sinh hoạt sẽ làm giảm giá trị của thửa ựất.
- Giá ựất mặt tiền của các ựường phố khu trung tâm biến ựộng mạnh phụ thuộc vào ựiều kiện kinh doanh trên từng ựoạn ựường, an ninh xã hội, vệ sinh môi trường, các nhân tố cá biệt của thửa ựất, tâm lý người muạ Giá ựất ở vị trắ xa trung tâm chủ yếu phụ thuộc vào cơ sở hạ tầng của khu vực, chiều rộng, diện tắch thửa ựất, hình dạng, bề rộng của mặt ựường.
- Tắnh chất pháp lý của thửa ựất tác ựộng ựến giá ựất. Những thửa ựất có ựầy ựủ giấy tờ pháp lý hợp lệ có giá chuyển nhượng cao hơn những thửa ựất chưa có giấy tờ pháp lý. Tình hình an ninh của khu vực, mật ựộ nhân khẩu, tố chất nhân khẩu (trình ựộ dân trắ), môi trường xã hội ựều tác ựộng ựến giá ựất.
Như vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất. Tuy nhiên khi xây dựng giá quy ựịnh tại khu vực nghiên cứu thì UBND tỉnh Quảng Bình mới chỉ quan tâm ựến yếu tố vị trắ và khả năng sinh lợi của các tuyến phố chắnh và các khu trung tâm ựể ựịnh giá ựất vì vậy giá do Nhà nước quy ựịnh chưa thực sự
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 104 sát với giá thị trường. Do việc ựịnh giá thửa ựất ựược ựiều tra hàng loạt nên UBND tỉnh Quảng Bình chưa quan tâm ựến các yếu tố cá biệt của thửa ựất và thực tế giá Nhà nước quy ựịnh luôn luôn thấp hơn giá thực tế trên thị trường.
Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở tại các nhóm có thể chia làm hai giai ựoạn: Giai ựoạn bùng nổ và giai ựoạn chững lạị
- Giai ựoạn bùng nổ vào năm 2009 và năm 2010 là khi giá thị trường bất ựộng sản tăng ựỉnh ựiểm.
- Giai ựoạn chững lại vào năm 2007- 2008 và cuối năm 2011 khi thị trường bất ựộng sản chững lại, giá bất ựộng sản ựi xuống.
* Các yếu tố quan trọng của thị trường bất ựộng sản:
Các yếu tố này ảnh hưởng rất lớn ựến cung và cầu về nhà ựất. Một số yếu tố sẽ nhanh chóng ảnh hướng khiến thị trường bất ựộng sản chuyển sang một giai ựoạn ựặc biệt trong chu kỳ thị trường bất ựộng sản, trong khi các yếu tố khác mất nhiều thời gian hơn ựể ảnh hưởng ựến chu kỳ. điều quan trọng là các yếu tố quan trọng này ựôi khi ảnh hưởng tới thị trường những hướng khác nhau
- Yếu tố dân cư - yếu tố này xác ựịnh các nhu cầu về nhà ở, bao gồm các khắa cạnh về tình trạng di cư, tăng trưởng dân số, số người cho mỗi hộ gia ựình, quy mô xây dựng và các khắa cạnh nhu cầu việc làm.
- Yếu tố tài chắnh - quyết ựịnh khả năng tài chắnh, khả năng lưu thông dòng tiền, khả năng vốn lưu hành của thị trường nhà ựất. Các khắa cạnh của yếu tô tài chắnh là mức thu nhập, lợi tức ựầu tư, khả năng chi trả cho việc thuê nhà, giá trị nhà và khả năng mua nhà.
- Yếu tố tâm lý - yếu tố tâm lý thường mang tắnh chất dây truyền, ảnh hưởng từ người này sang người khác. Việc phát triển manh mẽ của các phương tiện truyền thông tác ựộng rất lớn tới yếu tố tâm lý của người dân. Tâm lý sợ hãi có thể khiến mọi người ựổ xô ựi bán nhà trong những thời ựiểm không nên bán.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 105