để giải quyết các vấn ựề trên, chúng tôi ựưa ra một số giải pháp cụ thể sau:
- Về công tác ựịnh giá ựất: UBND tỉnh Quảng Bình cần xây dựng bảng giá ựất chi tiết hơn, hướng tới quy ựịnh giá ựất ựến từng thửa và phù hợp với giá trao ựổi thực tế tại ựịa phương. Việc ựiều chỉnh giá ựất phải ựược tiến hành thường xuyên cho phù hợp với sự biến ựộng giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá ựất biến ựộng do Nhà nước công bố quy hoạch, ựầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu ựô thị mới,... thì các cấp chắnh quyền có liên quan phải thực hiện việc ựiều chỉnh giá ựất kịp thời trên cơ sở cân nhắc một cách thận trọng và tắnh toán giá ựất theo cách phân tắch các mức ựộ một cách toàn diện.
- Về tổ chức ựịnh giá ựất: ựể khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá ựất quy ựịnh phù hợp với giá thị trường cần thành lập tổ chức ựịnh giá từ trung ương ựến ựịa phương. Tổ chức này có nhiệm vụ ựịnh giá ựất và ựịnh giá BđS trong phạm vi toàn tỉnh. Cơ quan ựịnh giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết ựịnh về mức giá mà mình ựưa ra; ựồng thời phải ựền bù thiệt hại cho người yêu cầu ựịnh giá, thẩm ựịnh giá nếu không phù hợp với quy ựịnh của pháp luật hiện hành.
- Về công tác chuyên gia: ựể tổ chức ựịnh giá ựất hoạt ựộng có hiệu quả, ựòi hỏi phải có ựội ngũ chuyên gia ựịnh giá thành thạo về nghiệp vụ; việc ựịnh giá ựòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt ựộng KT-XH. Do ựó Nhà nước cần phải chú trọng về ựào tạo chuyên gia tư vấn, ựịnh giá ựất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về ựịnh giá ựất cho ựội ngũ ựang thực hiện công tác nàỵ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 106
- Về công tác quản lý tài chắnh về ựất ựai: Nhà nước cần tăng cường công tác giao ựất, cho thuê ựất thông qua hình thức ựấu giá QSDđ, ựấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng ựất ựể khắc phục những hạn chế do giá ựất UBND tỉnh, thành phố ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, ựồng thời ựảm bảo tắnh công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc ựẩy phát triển thị trường BđS. Tuy nhiên cần có ựịnh hướng ựể ựưa giá ựất thực tế dần phù hợp với sự phát triển kinh tế cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân.
đồng thời với công tác quản lý tốt giá ựất, Chắnh phủ cần phải hoàn thiện hệ thống chắnh sách tài chắnh ựối với ựất ựaị đảm bảo tỷ lệ ựộng viên nguồn vốn từ ựất ựai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chắnh ựối với ựất ựai phải trên cơ sở giá ựất.
Trong hệ thống quản lý ựất ựai của nước ta hiện nay, mọi công tác tài chắnh liên quan ựến ựất ựai ựều ựược áp dụng dựa trên một khung giá của Nhà nước. UBND cấp tỉnh ban hành khung giá riêng cho mỗi huyện, thị dựa trên Nghị ựịnh chung của Chắnh phủ. Một khung giá ựược áp dụng cho nhiều lĩnh vực tài chắnh về ựất ựai sẽ dẫn ựến khó khăn cho các ựịa phương trong việc giải quyết các vấn ựề liên quan ựến quản lý Nhà nước về ựất ựai trong giai ựoạn hiện nay như: GPMB, cấp giấy chứng nhận QSDđ, thu thuế chuyển QSDđ,... Vì vậy, Chắnh phủ và UBND tỉnh cần xem xét, nghiên cứu ựể ựưa ra những hệ số ựiều chỉnh trong các vấn ựề tài chắnh ựất ựai liên quan ựến từng lĩnh vực khác nhau, vận dụng những hệ số ựiều chỉnh khác nhau ựể ựảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia ựình cá nhân sử dụng ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 107
PHẦN 5
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 5.1. KẾT LUẬN
Từ kết quả nghiên cứu của ựề tài "Tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố đồng Hới, tỉnh Quảng Bình", chúng tôi có thể ựi ựến các kết luận sau:
- Trong những năm qua, trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình nói chung và thành phố đồng Hới nói riêng tốc ựộ ựô thị hoá diễn ra nhanh và mạnh dẫn ựến giá ựất có sự biến ựộng tương ựối lớn:
Giá ựất ựiều tra trên thị trường trong những năm qua có xu thế tăng mạnh do ảnh hưởng của nền kinh tế cả nước và tốc ựộ phát triển ựô thị. Qua nghiên cứu, tìm hiểu giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố đồng Hới cho thấy giá ựất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá ựất do Nhà nước quy ựịnh (mức chênh lệch trung bình giữa giá trung bình thị trường so với giá do UBND tỉnh quy ựịnh khoảng 2 lần), ựặc biệt ở những vị trắ có ựiều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung ựông dân cư, nằm trong khu trung tâm, thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy ựịnh càng caọ
Do việc xây dựng giá ựất ở tỉnh Quảng Bình chưa thực sự chi tiết dẫn ựến mức chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy ựịnh tại khu vực trong khu dân cư khá cao (năm 2011: mức chênh lệch trung bình là 2,37 lần và mức chênh lệch cao nhất là 5,83 lần). Trong khi ựó khu trung tâm dù giá giao dịch trên thị trường cao hơn nhiều so với các xã vùng ven nhưng mức chênh lệch giá không cao bằng các xã vùng ven (năm 2009: mức chênh lệch trung bình là 2,94 lần và mức cao nhất là 3,67 lần).
- Tuỳ theo từng tuyến ựường, từng khu vực mà các yếu tố chi phối ựến giá ựất có vai trò khác nhau:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 108 Những thửa ựất bám các tuyến ựường có khả năng kinh doanh buôn bán thì yếu tố quan trọng là vị trắ của thửa ựất mang lại khả năng sinh lời cao và ổn ựịnh dẫn ựến nhu cầu của người mua cao và giá tại các vị trắ này thường rất caọ
Tại các khu ựô thị hoặc tại các khu vực mới ựược ựầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh thì các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất chủ yếu vẫn là vị trắ, sau ựó ựến hình thể thửa ựất, môi trường sống, yếu tố pháp lý ...
Tại khu vực các xã trên ựịa bàn thành phố thì yếu tổ ảnh hưởng ựến nhu cầu của người mua chủ yếu là yếu tố quy hoạch rồi ựến yếu tố về cơ sở hạ tầng, yếu tố pháp lý, hình thể thửa ựất ....
Những thửa ựất trong ngõ, ngách, hẻm sâu trong các khu dân cư thì giá phụ ựất thuộc chủ yếu vào bề rộng và ựộ sâu của ngõ, hình thể của thửa ựất, sau mới ựến các yếu tố về ựịa hình, môi trường tự nhiên và xã hộị Các thửa ựất có mục ựắch chắnh ựể xây dựng nhà ở thì yếu tố quan trọng là môi trường tự nhiên, cơ sở hạ tầng, sau ựó là hình thể, diện tắch, ...
Giá cả BđS tùy thuộc một phần lớn vào quan hệ cung - cầu trên thị trường. Khi cầu lớn hơn cung, giá BđS thường bị ựẩy cao lên; ngược lại, khi cầu thấp hơn cung, giá BđS có xu hướng giảm xuống. Tuy nhiên, giá ựất ở còn phụ thuộc vào nhiều yếu tố khác như những yếu tố xuất phát từ những khuyết tật của thị trường như "ựộc quyền", "ựầu cơ", "cạnh tranh không lành mạnh"... có những yếu tố xuất phát từ sự can thiệp của Nhà nước như ựầu tư của Nhà nước vào việc nâng cấp cơ sở hạ tầng khu dân cư (ựường giao thông, cấp và thoát nước, cấp ựiện...), tăng hoặc miễn giảm thuế cho các doanh nghiệp kinh doanh ựịa ốc, áp dụng việc bán ựấu giá tài sản BđS thuộc sở hữu Nhà nước, chắnh sách nhà ở cho người có thu nhập thấp...; Có những yếu tố bắt nguồn từ tâm lý, thói quen của người dân như không muốn bán nhà ựất do cha ông ựể lại, hoặc không thắch ở nhà chung cư, hoặc ham muốn có nhà nằm trên quốc lộ, tỉnh lộ...
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 109
5.2. KIẾN NGHỊ
-Qua nghiên cứu ựiều tra thực tế giá ựất và các yếu tố ảnh hưởng tới giá ựất ở tại thành phố đồng Hới, xuất phát từ thực trạng công tác ựịnh giá ựất nói riêng và công tác về quản lý Nhà nước về ựất ựai nói chung tôi xin ựưa ra một số kiến nghị sau:
- để giảm mức chênh lệch giữa giá thực tế so với giá quy ựịnh, UBND tỉnh Quảng Bình cần xây dựng bảng giá ựất ở chi tiết hơn và ựảm bảo phù hợp với thực tế tại ựịa phương.
- Căn cứ vào khung giá và phương pháp xác ựịnh giá ựất do Chắnh phủ ban hành, giá ựất do UBND tỉnh quy ựịnh phải phù hợp với thực tế và phù hợp với quan hệ ựất ựai có phát sinh áp dụng giá ựất.
- Giá ựất phải ựược ựiều chỉnh cho phù hợp với giá ựất trên thị trường tại ựịa phương.
- UBND tỉnh Quảng Bình nên xây dựng tổ chức và ựào tạo các chuyên gia ựịnh giá ựất ựể khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá ựất phù hợp với giá thị trường cần thành lập các tổ chức tư vấn ựịnh giá ựất. Tổ chức này có nhiệm vụ ựịnh giá ựất và BđS.
- Cần nghiên cứu và phát triển hệ thống thông tin giá ựất trên nền Web và phải có cán bộ chuyên trách về công tác xây dựng và phát triển hệ thống thông tin giá ựất thị trường ựể góp phần tắch cực trong công tác quản lý và sử dụng ựất ựai tại thành phố đồng Hớị
Do hạn chế về thời gian nghiên cứu nên Luận văn chỉ mới dừng lại ở một số các yếu tố ảnh hưởng cơ bản và chỉ tập trung ở một số tuyến ựường nên các thông tin giá ựất chưa ựầy ựủ, kết quả vẫn chưa phù hợp ựối với từng khu vực, vì vậy trong thời gian tới khi số lượng chuyển nhượng phong phú sẽ
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 110 tiến hành xác ựịnh các yếu tố ảnh hưởng ựối với từng khu vực cụ thể.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 111
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Bộ Tài chắnh (2004), Thông tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
2. Bộ Tài chắnh (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC ngày 6/12/2007 hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP.
3. Chắnh phủ (2004), Nghị ựịnh 188/2004/Nđ-CP ngày 16/11/2004 của Chắnh phủ về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
4. Chắnh phủ (2007), Nghị ựịnh 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 sửa ựổi, bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất.
5. Chắnh phủ (2009), Nghị ựịnh số 69/2009/Nđ-CP ngày 13/08/2009 quy ựịnh bổ sung quy hoạch sử dụng ựất, giá ựất, thu hồi ựất, bồi thường, hỗ trợ và tái ựịnh cư.
6. đào Thị Vinh (2010), Nghiên cứu giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố Vinh Ờ tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp, đại học Nông nghiệp, Hà Nộị
7. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình định giá ựất, NXB Nông nghiệp
8. Hội ựồng nhân dân tỉnh Quảng Bình (2008), Nghị quyết về việc ựặt tên ựường, phố thành phố đồng Hới - tỉnh Quảng Bình lần thứ tứ 4.
9. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường BđS. NXB Nông nghiệp.
10.Nguyễn Thị Mỹ Hạnh (2010), Nghiên cứu giá ựất ở trên ựịa bàn thành phố Hà Tĩnh - Tỉnh Hà Tĩnh, Luận văn thạc sỹ khoa học nông nghiệp, đại
học Nông nghiệp, Hà Nội.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 112 thị: Tình huống Việt Nam. Táp chắ phát triển kinh tế xã hội số 254.
12.UBND tỉnh Quảng Bình (1994), Quyết ựịnh số 1088 Qđ-UB ngày 21/12/1994 về việc quy ựịnh giá các loại ựất ựể tắnh thuế chuyển quyền sử dụng ựất, thu tiền khi giao ựất, cho thuê ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, bồi thường thiệt hại về ựất khi thu hồi ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình.
13.UBND tỉnh Quảng Bình (2002), Quyết ựịnh số 80/2002/Qđ-UB ngày 10/12/2002 về việc phân loại ựường phố thị xã đồng Hới và các thị trấn trong tỉnh ựể thu thuế nhà, ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình.
14.UBND tỉnh Quảng Bình (2003), Quyết ựịnh số 69/2003/Qđ-UB ngày 17/12/2003 về việc ban hành giá các loại ựất ựể thu tiền sử dụng ựất, tắnh giá trị tài sản khi giao ựất, chuyển mục ựắch sử dụng ựất, thu thuế chuyển quyền sử dụng ựất, lệ phắ trước bạ về ựất và bồi thường thiệt hại khi Nhà nước thu hồi ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình.
15.UBND tỉnh Quảng Bình (2004) Chỉ thị số 17/2004/CT-UB ngày 24/6/2004 về việc triển khai thi hành Pháp luật đất ựai năm 2003 và tăng cường công tác quản lý ựất ựaị
16.UBND tỉnh Quảng Bình (2005), Quyết ựịnh số 66/Qđ-UB ngày 30/12/2005 về việc quy ựịnh giá các loại ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình Năm 2006.
17.UBND tỉnh Quảng Bình (2006) Chỉ thị số 16/2006/CT-UBND ngày 04/5/2006 về việc tăng cường công tác ựo ựạc, lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ ựịa chắnh, ựẩy nhanh tiến ựộ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng ựất.
18.UBND tỉnh Quảng Bình (2006), Quyết ựịnh số 63/Qđ-UBND ngày 29/12/2006 về việc quy ựịnh giá các loại ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2007.
19.UBND tỉnh Quảng Bình (2007), Quyết ựịnh số 31/2007Qđ-UBND ngày 21/12/2007 về việc quy ựịnh giá các loại ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2008
20.UBND tỉnh Quảng Bình (2008), Quyết ựịnh số 28/2008/Qđ-UBND ngày 24/12/2008 về việc quy ựịnh giá các loại ựất năm 2009 và nguyên tắc phân loại ựường, vị trắ, khu vực ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 113
20/12/2009 về việc quy ựịnh giá các loại ựất năm 2010 và nguyên tắc phân loại ựường, vị trắ, khu vực ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình.
22.UBND tỉnh Quảng Bình (2010), Quyết ựịnh số 20/2010/Qđ-UBND ngày 20/12/2010 về việc quy ựịnh giá các loại ựất năm 2011 và nguyên tắc phân loại ựường, vị trắ, khu vực ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình.
23.UBND tỉnh Quảng Bình (2011), Quyết ựịnh số 31/2011/Qđ-UBND ngày 22/12/2011 về việc quy ựịnh giá các loại ựất và phân loại ựường, vị trắ, khu vực ựất trên ựịa bàn tỉnh Quảng Bình năm 2012.