Sau khi Luật đất ựai năm 2003 có hiệu lực thi hành, Chắnh phủ ban hành Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP ngày 26/11/2004 quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất và khung giá các loại ựất và Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 sửa ựổi bổ sung một số ựiều của Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP. Ngày 06/12/2007, Bộ Tài chắnh ban hành Thông tư số 145/2007/TT-BTC hướng dẫn thực hiện Nghị ựịnh số 188/2004/Nđ-CP và Nghị ựịnh số 123/2007/Nđ-CP ngày 27/7/2007 của Chắnh phủ. Theo ựó quy ựịnh phương pháp xác ựịnh giá ựất gồm 4 phương pháp: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chiết trừ và phương pháp thặng dư.
2.2.5.1. Phương pháp so sánh trực tiếp.
Việc ựịnh giá ựất theo phương pháp so sánh trực tiếp phải tiến hành các bước sau ựây:
Bước 1: Khảo sát và thu thập thông tin
- Xác ựịnh ựịa ựiểm của thửa ựất, khu ựất trống so sánh ựược với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá ựể thu thập thông tin.
- Thời gian thu thập thông tin: Những thông tin cần thu thập phải diễn ra trong khoảng thời gian gần nhất với thời ựiểm khảo sát.
- Những thông tin cần thu thập: Vị trắ, hiện trạng sử dụng ựất, ựiều kiện về kết cấu hạ tầng, môi trường (bao gồm môi trường tự nhiên và môi trường xã hội), các ựặc ựiểm về pháp lý, thời ựiểm chuyển nhượng, mức giá chuyển nhượng, ựấu giá QSDđ thành công và thời gian, ựiều kiện giao dịch chuyển nhượng và thanh toán.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 26 Căn cứ những thông tin ựã khảo sát, thu thập ựược ở bước 1, tiến hành tổng hợp, phân tắch, so sánh ựể lựa chọn những tiêu chắ giống và khác nhau giữa các thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá. Trên cơ sở ựó xác ựịnh các tiêu chắ giống và khác biệt về giá ựể tắnh toán, xác ựịnh giá cho thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá.
Bước 3: Thực hiện ựiều chỉnh các yếu tố khác biệt về giá giữa các thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá ựể xác ựịnh giá cho thửa ựất cần ựịnh giá. Giá trị ước tắnh của thửa ựất, khu ựất cần ựịnh giá =
Giá chuyển nhượng QSDđ của từng thửa ựất, khu ựất so
sánh
ổ
Mức tiền ựiều chỉnh về giá hình thành từ những yếu tố khác biệt của từng thửa ựất, khu ựất so sánh với thửa ựất,
khu ựất cần ựịnh giá
Bước 4: Xác ựịnh giá của thửa ựất cần ựịnh giá bằng cách lấy số bình quân của các mức giá của 3 ựến 5 thửa ựất, khu ựất so sánh ựã tắnh toán ựiều chỉnh khác biệt về giá ở bước 3. [2]
2.2.5.2. Phương pháp thu nhập.
Việc ựịnh giá ựất theo phương pháp thu nhập phải tiến hành các bước sau:[2]
Bước 1: Tắnh tổng thu nhập hàng năm thu ựược từ thửa ựất cần ựịnh giá.
Bước 2: Tắnh tổng chi phắ hàng năm phải chi ra hình thành tổng thu nhập
Bước 3: Xác ựịnh thu nhập thuần túy hàng năm theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm = Tổng thu nhập hàng năm ựã tắnh ở Bước 1 - Tổng chi phắ ựã tắnh ở Bước 2
Bước 4: Ước tắnh mức giá ựất cần ựịnh giá theo công thức sau: Thu nhập thuần túy hàng năm thu ựược từ thửa ựất Giá ựất
ước tắnh
= Lãi suất tiền gửi tiết kiệm tiền ựồng Việt Nam kỳ hạn 12 tháng
2.2.5.3. Phương pháp chiết trừ.
Khi áp dụng phương pháp chiết trừ ựể ựịnh giá ựất cho mỗi loại ựất phải tiến hành các bước sau ựây:[2]
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 27
Bước 1: Thu thập thông tin trên thị trường ựể lựa chọn ắt nhất 3 BđS (bao gồm ựất và tài sản trên ựất) ựã chuyển nhượng thành công có những ựặc ựiểm tương tự với thửa ựất cần ựịnh giá.
Bước 2: Khảo sát thực ựịa và mô tả ựầy ựủ, chắnh xác về các tài sản trên ựất (bao gồm nhà cửa, vật kiến trúc, cây lâu năm) của các BđS nói trên.
Bước 3: Xác ựịnh giá trị hiện tại của tài sản ựã ựầu tư xây dựng trên ựất. Giá trị hiện tại của các
tài sản trên ựất =
Giá trị xây dựng mới tại thời ựiểm ựịnh giá −
Phần giá trị hao mòn
Bước 4: Tắnh toán giá trị các thửa ựất của BđS ựã lựa chọn ở bước 1 Giá trị của
thửa ựất =
Giá chuyển nhượng
BđS −
Giá trị hiện tại của các tài sản trên ựất Giá trị của thửa ựất
đơn giá của
thửa ựất = Diện tắch thửa ựất
Bước 5: Xác ựịnh giá trị của thửa ựất cần ựịnh giá.
2.2.5.4. Phương pháp thặng dư.
Khi áp dụng phương pháp này ựể ựịnh giá ựất phải tiến hành các bước sau:[2]
Bước 1: Xác ựịnh mục ựắch sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất của khu ựất dựa vào các căn cứ sau:
- đặc ựiểm của khu ựất.
- Quy hoạch vùng, quy hoạch ựô thị; Quy hoạch và các quy ựịnh về xây dựng; Quy hoạch, kế hoạch sử dụng ựất ựã ựược cấp có thẩm quyền phê duyệt
Bước 2: Ước tắnh tổng giá trị phát triển của BđS.
Tổng giá trị phát triển của BđS bao gồm tổng giá trị nhà cửa, ựất phân lôẦ dự kiến sẽ bán ựược khi hoàn thành dự án ựầu tư vào khu ựất.
Tổng giá trị phát triển = ∑ = + n i i i r TR 0(1 ) Trong ựó:
- TRi là doanh thu năm thứ i của dự án
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 28 - n là số năm thực hiện dự án
Bước 3: Ước tắnh tổng chi phắ phát triển.
Tổng chi phắ phát triển bao gồm tất cả các khoản chi phắ mà nhà ựầu tư bỏ ra ựể hoàn thành dự án và lợi nhuận của nhà ựầu tư.
Tổng chi phắ phát triển = ∑ = + n i i i r C 0(1 )
Ci là chi phắ năm thứ i của dự án
Bước 4: Xác ựịnh giá trị của thửa ựất: