4.4.2.1. Giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm II
đây là nhóm ựiều tra những tuyến ựường phố trong khu dân cư, những tuyến phố này có ựiều kiện cơ sở hạ tầng tốt, tập trung nhiều cửa hàng kinh doanh, gần trường học vì vậy các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất tại nhóm này chủ yếu là do các yếu tố tự nhiên và xã hội như vị trắ, kắch thước, hình thể, diện tắch thửa ựất Ầ
Các khu vực ựiều tra thuộc Nhóm II gồm các tuyến ựường:
- Khu vực 1 gồm các tuyến ựường Hoàng Diệu, Hữu Nghị, Ngô Gia Tự, Võ Thị Sáu, ựường bệnh viện CuBa, Nguyễn Văn Cừ, Nam Lý-Trùng Trương.
- Khu vực 2: Phan đình Phùng, F325, Trường Chinh, Hoàng Sâm, Tôn Thất Tùng.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
79
ựược cải tạo và ựầu tư cơ sở hạ tầng ựồng bộ, Ầ giá ựất ở ựây có sự biến ựộng lớn do có ảnh hưởng của tốc ựộ phát triển ựô thị.
0 20 40 60 80
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Khu vực 1 Khu vực 2
Hình 4.10. Số giao dịch chuyển nhượng QSDđ tại các khu vực nhóm II
Hình 4.10 cho thấy số lượng giao dịch chuyển nhượng tại các khu vực nhóm II là khá lớn và tăng dần từ năm 2007 ựến năm 2009 và có giảm dẩn từ năm 2010 ựến năm 2011, sau khi ựược ựầu tư cơ sở hạ tầng gồm hệ thống ựiện, ựường, nước Ầ các hộ gia ựình ở khu vực này có diện tắch sử dụng ựất mặt tiền lớn và nhu cầu ựể ở tại khu vục này tương ựối caọ Nhưng ựến năm 2010 và năm 2011 dao dịch BđS tại khu vực này giảm xuống rõ rệt do nhu cầu về ựất ở cơ bản ựã ựáp ứng ựược nhu cầu của người dân. Cũng qua ựiều tra cho thấy số giao dịch chuyển nhượng tại ựường Phan đình Phùng (năm 2011 có 3 giao dịch) ắt hơn nhiều so với khu vực ựường Nguyễn Văn Cừ (năm 2011 có 11 giao dịch) do xu hướng phát triển của thành phố phát triển về phắa tây và do quỹ ựất phân bổ của khu vực này chủ yếu quy hoạch vào mục ựắch xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp. Bên cạnh ựó, khu vực ựường Nguyễn Văn Cừ các lô, thửa ựược quy hoạch với diện tắch phù hợp trong thiết kế xây dựng, trong khi các lô ựất tại ựường Phan đình Phùng có diện tắch nhỏ hơn nên người sử dụng thường ưu tiên lựa chọn khu vực ựường Nguyễn Văn Cừ.
S ố g ia o d ịc h
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
80
Bảng 4.7. Giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm II
đơn vị tắnh: 1.000,0 ựồng/m2
đoạn ựường Giá TTTB qua các năm (A) Giá Qđ qua các năm (B) Mức chênh lệch [A/B] (lần) Khu
vực đường
Từ đến 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011
Hữu Nghị Trần Hưng đạo Phường Bắc Lý 7.860 7.920 8.572 10.220 22.727 6.000 6.000 6.000 8.400 10.920 1,31 1,32 1,43 1,22 2,08 Hoàng Diệu Trần Hưng đạo Cây xăng vật tư 8.100 8.400 8.392 8.691 15.345 6.000 6.000 6.000 8.400 10.920 1,35 1,40 1,40 1,03 1,41 Võ Thị Sáu Cây xăng vật tư Hà Huy Tập 7.229 7.604 9.303 14.043 6.000 6.000 6.000 8.400 10.920 1,20 1,27 1,11 1,29 Ngô Gia Tự Bảo hiểm xã hội C.C Kiểm lâm 5.400 5.514 5.518 5.656 4.000 4.000 4.000 5.000 6.500 1,35 1,38 1,38 1,13
đường B.V CuBa Hữu Nghị Bệnh viện CuBa 10.476 63.636 6.000 6.000 6.000 8.400 10.920 1,75 5,83
Nguyễn Văn Cừ Cầu Vượt đức Ninh đông 2.909 3.298 6.000 8.166 1.200 1.200 1.200 1.680 5.250 2,42 2,75 3,57 1,56
1
N.LýỜTr.Trương Nhà Võ T. Ngê Giáp ựường sắt 1.335 600 600 600 840 1.010 2,22
Phan đình Phùng Hoàng Diệu Ngã 3 với F 325 4.722 4.939 5.269 8.571 4.000 4.000 4.000 5.000 6.500 1,18 1,23 1,32 1,32 F325 Lý Thường Kịêt Phan đình Phùng 3.300 3.469 3.704 5.460 6.404 3.000 3.000 3.000 4.200 5.250 1,10 1,16 1,23 1,30 1,22
Trường Chinh Ngã 3 với F 325 Ngã 3 tỉnh lộ 3 B 1.795 1.200 1.200 1.200 1.680 2.100 1,50
Hoàng Sâm Hữu Nghị nhà Ông Thìn 1.052 1.135 600 600 600 840 1.010 1,75 1,35
2
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 81 0 3 6 9 12 15 18 21 24 27 30
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Khu vực 1 Khu vực 2
Hình 4.11. Giá ựất ở thị trường trung bình các khu vực nhóm II
Nhìn vào bảng 4.7 và hình 4.11 ta thấy, giá ựất thị trường trung bình của các khu vực thuộc nhóm II qua các năm tăng không ựáng kể. Trong năm 2011, giá ựất của các khu vực nhóm II có chiều hướng tăng mạnh, giá ựất thị trường trung bình của các tuyến ựường năm 2011 cao nhất là ựường bệnh viện CuBa có giá là 63,636 triệu ựồng/m2, tăng 5,83 lần so với giá quy ựịnh của nhà nước và thấp nhất là ựường Tôn Thất Tùng có giá là 4,792 triệu ựồng/m2, tăng 4,74 lần. Trong khi ựó, tại năm 2009 giá ựất thị trường trung bình của ựường bệnh viện CuBa là 10,476 triệu ựồng/m2 và ựường Tôn Thất Tùng là 0,935 triệu ựồng/m2. Sở dĩ có sự tăng giá ựất như vậy là do trong giai ựoạn từ năm 2010 ựến năm 2011 thị trường kinh doanh BđS ựẩy giá thị trường nâng cao gấp nhiều lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước, có thể gây lũng ựoạn giá thị trường làm ảnh hưởng ựến tâm lý người dân.
T ri ệu ự ồn g /m 2
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 82 0 5 10 15 20 25 30
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
đường Hữu Nghị đường Ngô Gia Tự đường Nguyễn Văn Cừ
Hình 4.12. Giá ựất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm II
Qua hình 4.12 ta thấy giá ựất thị trường khu vực 1 nhóm II các tuyến ựường Hữu Nghị, Ngô Gia Tự (CCMG) từ năm 2007 ựến năm 2010 tăng bình quân 1,34 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước, năm 2011 có sự tăng ựột biến ựối với tuyến ựường Hữu Nghị (CCMG). Trong ựó Năm 2008 ựường Hữu Nghị (CCMG) có giá 7,849 triệu ựồng/m2, tăng 1,31 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước; ựường Ngô Gia Tự (CCMG) có giá 5,514 triệu ựồng/m2, tăng 1,38 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước; ựường Nguyễn Văn Cừ có giá 2,909 triệu ựồng/m2, tăng 2,42 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước. Năm 2011 ựường Hữu Nghị (CCMG) có giá 28,937 triệu ựồng/m2, tăng 2,65 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước; ựường Nguyễn Văn Cừ (CCMG) có giá 8,166 triệu ựồng/m2, tăng 1,56 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước.
T ri ệu ự ồn g /m 2
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 83 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
đường Phan đình Phùng đường F325 đường Tôn Thất Tùng
Hình 4.13. Giá ựất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm II
Qua hình 4.13 ta thấy giá ựất thị trường khu vực 2 nhóm II có tuyến ựường Phan đình Phùng (CCMG) và ựường F325 (CCMG) từ năm 2007 ựến năm 2011 tăng bình quân 1,24 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước, đối với ựường Tôn Thất Tùng (CCMG) từ năm 2009 ựến năm 2010 tăng bình quân 1,51 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước, năm 2011 ựường Tôn Thất Tùng (CCMG) giá ựất thị trường tăng cao ựột biến so với giá quy ựịnh của Nhà là 4,74 lần.
Hình 4.14. đường Nguyễn Văn Cừ
T ri ệu ự ồ ng /m 2
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
84
4.4.2.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở
Qua ựiều tra thực tế giá ựất chuyển nhượng tại khu vực chúng tôi tiến hành ựiều tra ở các tuyến ựường khác nhau thì giá ựất chuyển nhượng tại các tuyến ựường này cũng khác nhaụ Mức ựộ chênh lệch về giá ựất phụ thuộc vào nhiều yếu tố trong ựó yếu tố vị trắ, yếu tố hình thể, mật ựộ dân số và yếu tố pháp lý là những yếu tố quan trong nhất.
- Khả năng sinh lời do yếu tố vị trắ BđS mang lại càng cao thì giá trị của BđS càng lớn. Mỗi BđS luôn ựồng thời tồn tại 2 loại vị trắ, vị trắ tuyệt ựối và vị trắ tương ựốị Xét trên phương diện tổng quát, cả 2 loại vị trắ nói trên ựều có vai trò quan trọng trong việc xác lập giá trị của BđS. Những BđS nằm tại trung tâm ựô thị hay một vùng nào ựó sẽ có giá trị lớn hơn những bất ựộng sản nhà ựất cùng loại nằm ở các vùng ven trung tâm (vị trắ tương ựối). Những BđS nằm tại các ngã 4 hay ngã 3, trên các trục lộ giao thông quan trọng lại có giá trị cao hơn những BđS nằm ở vị trắ khác (vị trắ tuyệt ựối). Việc xem xét ựánh giá ưu thế về vị trắ BđS là cực kỳ quan trọng, ựặc biệt là ựối với việc xác ựịnh giá ựất.
- Kắch thước, hình thể, diện tắch thửa ựất hoặc lô ựất: một kắch thước và diện tắch thửa ựất tối ưu khi nó thỏa mãn một loại nhu cầu cụ thể của ựa số dân cư trong vùng.
- địa hình BđS tọa lạc: ựịa hình nơi BđS tọa lạc cao hay thấp so với các BđS khác trong vùng lân cận có tác ựộng ựến giá trị BđS. Ở những khu vực thấp, thường hay bị ngập nước vào mùa mưa hay bị hiện tượng triều cường thì giá của BđS sẽ thấp, ngược lại giá của nó sẽ cao hơn.
Các yếu tố xã hội cũng tác ựộng lớn ựến giá trị BđS ở khu vực nhóm này do mật ựộ dân số tăng cao và tốc ựộ tăng của dân số cơ học thì giá trị BđS nơi ựó sẽ tăng lên do cân bằng cung - cầu bị phá vỡ. Mặt khác các yếu tố khác trong vùng như: chất lượng dịch vụ y tế, giáo dục, trình ựộ dân trắ, vấn
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
85
ựề an ninh, tập quán người dân trong vùng có ảnh hưởng ựến giá trị của BđS. Tình trạng những người sống trong BđS, tình trạng sức khỏe, nghề nghiệp và tình trạng việc làm, các mối quan hệ tình cảm gia ựình, xã hội của những người ựang chung sống... Những vấn ựề liên quan ựến thuyết phong thủỵ
Bảng phụ lục 2 cho thấy mặc dù hai thửa ựất cùng nằm trên một tuyến ựường F325, thửa số 158 tờ bản ựồ số 100 là 6,22 triệu ựồng/m2 (bề rộng mặt tiền 12,5 m, chiều sâu 22,5 m) nhưng giá chuyển nhượng thấp hơn giá chuyển nhượng của lô ựất thửa số 130 tờ bản ựồ số 65 (bề rộng mặt tiền 5,0 m, chiều sâu 18,6 m) là 6,99 triệu ựồng/m2. Theo ựiều tra thực tế cho thấy thửa số 130 nằm về phắa Bắc thành phố, gần ựường Lý Thường Kiệt, gần chợ, gần trường đại học Quảng Bình và nằm trong khu dân cư tập trung ựông ựúc thuận tiện cho buôn bán, sản xuất kinh doanh.
Qua bảng 4.7 cũng cho thấy mức chênh lệch giữa giá thị trường trung bình và giá quy ựịnh của Nhà nước ựối với các tuyến ựường từ năm 2007 ựến năm 2011 là không ựáng kể dao ựộng từ 1,03 lần ựến 1,75 lần. Tuy nhiên, mức chênh lệch này tăng dần theo các năm về sau, trong ựó ựặc biệt có các tuyến ựường sau có giá chêch lệch ựột biến :
- đường Hữu Nghị năm 2011 có mức chênh lệch giữa giá thị trường trung bình và giá quy ựịnh của Nhà nước là 2,08 lần.
- đường Bệnh viện CuBa năm 2011 có mức chênh lệch giữa giá thị trường trung bình và giá quy ựịnh của Nhà nước là 5,83 lần.
- đường Nguyễn Văn Cừ từ năm 2008 ựến năm 2010 có mức chênh lệch giữa giá thị trường trung bình và giá quy ựịnh của Nhà nước từ 2,42 lần ựến 3,57 lần.
- đường Tôn Thất Tùng năm 2011 có mức chênh lệch giữa giá thị trường trung bình và giá quy ựịnh của Nhà nước là 4,74 lần.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
86
chênh lệch giữa giá thị trường trung bình và giá quy ựịnh của Nhà nước là không caọ Bên cạnh ựó có một số tuyến ựường mức chênh lệch cao hơn hẳn do các tuyến ựó là các tuyến ựường mới ựược ựầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật ựồng bộ, có vị trắ thuận lợi cho việc sản xuất kinh doanh và sinh lãi cao trong thị trường BđS.
4.4.3.Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm III
4.4.3.1. Giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm III
đây là nhóm ựiều tra những tuyến ựường phố có ựiều kiện cơ sở hạ tầng tương ựối tốt và mới ựược ựầu tư cơ sở hạ tầng vì vậy các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất tại nhóm này chủ yếu là do các yếu tố kinh tế - xã hội liên quan
Qua thống kê và thu thập số liệu về giao dịch chuyển nhượng QSDđ, chúng tôi tiến hành ựiều tra và tổng hợp bảng giá ựất khu vực nhóm III trong thời gian từ 01/01/2007 ựến 31/12/2011 tại các tuyến ựường mới ựược ựầu tư cơ sở hạ tầng ựồng bộ gồm các tuyến ựường: Trương Pháp, đồng Hải, Lê Thành đồng, Bàu Tró, Linh Giang, Long đại, Lý Thái Tổ, Hà Huy Tập, Hoàng Quốc Việt, Chu Văn An và đường Hồ Chắ Minh. đây là các tuyến ựường nằm về phắa đông của thành phố gần với bãi biển Nhật Lệ, tạo tiền ựề cho phát triển kinh tế, dịch vụ và du lịch. Những tuyến ựường phố ựược ựiều tra là những tuyến ựường qua các KDC thuộc các tuyến có cơ sở hạ tầng của khu vực này mới ựược nâng cấp cải tạo, ựầu tư cơ sở hạ tầng.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 87 0 10 20 30 40 50 60 70
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Khu vực 1 Khu vực 2
Hình 4.15. Số giao dịch chuyển nhượng QSDđ tại các khu vực nhóm III
Bảng 4.8 và hình 4.15 cho thấy số lượng giao dịch tại khu vực 1 và khu vực 2 là không caọ Khu vực 1 có tổng số giao dịch chuyển nhượng là 120 vụ, ắt hơn so với số giao dịch chuyển nhượng tại khu vực 2 là 140 vụ do khu vực 1 gần khu du lịch, nghỉ mát nên giá chuyển nhượng cao hơn so với giá chuyển nhượng tại khu vực 2, việc mua bán, chuyển nhượng diễn ra chủ yếu ở một số cá nhân kinh doanh thị trường BđS ựầu tư ựể sinh lợị Còn lại khu vực 2 chủ yếu người dân mua ựể ở và một số ắt kết hợp kinh doanh tại gia ựình.
S ố g ia o d ịc h
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ
88
Bảng 4.8. Giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm III
đơn vị tắnh: nghìn ựồng/m2
đoạn ựường Giá TTTB qua các năm (A) Giá Qđ qua các năm (B) Mức chênh lệch [A/B] (lần) Khu
vực đường
Từ đến 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011
Trương Pháp Nguyễn Du Xã Quang Phú 4.800 5.124 4.893 6.952 18.000 4.000 4.000 5.200 5.000 10.920 1,20 1,28 0,94 1,39 1,65
đồng Hải Lê Thành đồng Nguyễn Du 3.124 4.528 5.489 10.558 3.000 3.000 3.000 4.200 5.250 1,04 1,51 1,31 2,01
Lê Thành đồng Lý Thường Kiệt Trương Pháp 4.546 5.121 6.606 15.022 3.000 3.000 3.000 4.200 5.250 1,52 1,71 1,57 2,86
Bàu Tró Lê Thành đồng Bàu Tró 2.348 2.798 8.269 1.200 1.200 1.200 1.680 2.100 1,96 1,67 3,94
Linh Giang đồng Hải Lê Thành đồng 2.424 3.039 5.869 1.200 1.200 1.200 1.680 2.100 2,02 2,53 2,79