4.4.4.1. Giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm IV
đây là nhóm ựiều tra những tuyến ựường phố chưa ựược ựầu tư cơ sở hạ tầng hoặc mới ựược ựầu tư vì vậy các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất tại nhóm này chủ yếu là do các yếu tố như tình trạng môi trường: môi trường trong lành hay bị ô nhiễm nặng, yên tĩnh hay ồn ào ựều ảnh hưởng trực tiếp ựến giá trị BđS. Các tiện lợi và nguy cơ rủi ro của tự nhiên: những BđS nằm ở những vùng thường hay bị các sự cố của thiên tai (bão, lụt, ựộng ựất, khắ hậu khắc nghiệt...) làm cho giá trị BđS bị sút giảm và ngược lạị
Tương tự như các khu vực ựiều tra của các nhóm trên, từ các số liệu giao dịch về QSDđ, chúng tôi tiến hành thu thập, tổng hợp bảng giá ựất vùng ựiều tra trong các năm 2007 ựến năm 2011 trên các tuyến ựường: Quốc Lộ 1A cũ qua Trạm cân, Quốc Lộ 1A, ựường vào Sân bay cũ, ựường vào Sân bay mới, ựường ựi Nhà máy Ceramic, ựường Cao Thắng, ựường khu du lịch Mỹ Cảnh, ựường ARCD liên xã (ựường Nguyễn Thị định)
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 94 0 10 20 30 40 50
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Khu vực 1 Khu vực 2
t
Hình 4.20. Số giao dịch chuyển nhượng QSDđ tại các khu vực nhóm IV
Bảng 4.5 và hình 4.20 cho thấy số lượng giao dịch tại các khu vực nhóm IV có sự biến ựộng tăng, giảm không ựồng ựều qua các năm. Số lượng giao dịch tăng cao vào năm 2008 và giảm dần vào các năm còn lạị Trong ựó khu vực 1 số lượng giao dịch cao với 155 giao dịch/5 năm, khu vực 2 số lượng giao dịch thấp hơn nhiều so với khu vực 1 là 52 giao dịch/5 năm.
S ố g ia o dị ch
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 95
Bảng 4.9. Giá ựất ở tại các khu vực thuộc nhóm IV
đơn vị tắnh: nghìn ựồng/m2
đoạn ựường Giá TTTB qua các năm (A) Giá Qđ qua các năm (B) Mức chênh lệch [A/B] (lần) Khu
vực đường
Từ đến 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011 2007 2008 2009 2010 2011
Quốc Lộ 1A (cũ) Quốc lộ 1A Quốc lộ 1A 3.250 3.320 4.437 6.570 7.381 3.000 3.000 3.000 4.200 5.250 1,08 1,11 1,48 1,56 1,41
đường Ceramic Nhà ông Dự NM Ceramic 1.933 1.200 1.200 1.200 1.680 2.100 1,61
Quốc lộ 1A UB xã Lộc Ninh Sân bay mới 4.450 4.780 5.444 7.680 8.073 4.000 4.000 4.000 5.000 6.500 1,11 1,20 1,36 1,54 1,24
Cao Thắng Dốc Lộc đại Quang Phú 890 1.146 1.332 1.524 2.857 600 600 600 840 1.010 1,48 1,91 2,22 1,81 2,83
Sân bay cũ Quốc lộ 1A Khu TđC II 1.281 832 3.428 600 600 600 840 1.010 2,13 1,39 3,39
1
Sân bay mới Quốc lộ 1A Sân bay 1.376 1.200 1.200 1.200 1.680 2.100 1,15
Nguyễn Thị định đường liên xã 763 820 950 2.200 3.708 600 600 600 840 1.010 1,27 1,37 1,58 2,62 3,67
2
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 96 Nhìn vào bảng 4.9, ta thấy giá ựất quy ựịnh của Nhà nước nhóm IV cũng không có sự thay ựổi nhiều, ựặc biệt trong ba năm 2006, 2007 và 2008 giá quy ựịnh của Nhà nước không hề có sự thay ựổi, trong khi giá ựất thị trường biến ựộng với xu hướng tăng trên tất cả các khu vực. Qua ựó cho thấy, giá ựất quy ựịnh của Nhà nước trên ựịa bàn thành phố đồng Hới vẫn chưa phù hợp với những diễn biến của thị trường nhà ựất.
0 1 2 3 4 5 6
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011
Khu vực 1 Khu vực 2
Hình 4.21. Giá ựất ở thị trường trung bình các khu vực nhóm IV
Nhìn vào bảng 4.9 và hình 4.21 ta thấy, giá ựất thị trường trung bình của các khu vực thuộc nhóm VI từ năm 2007 ựến năm 2010 tăng ựều, ựến năm 2011 khu vực 1 tiếp tục tăng, riêng khu vực 2 giảm ựị Giá ựất thị trường trung bình năm 2011 của các tuyến ựường tăng cao, trong ựó cao nhất là ựường Nguyễn Thị định có giá là 3,708 triệu ựồng/m2, tăng 3,67 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước và thấp nhất là ựường Quốc Lộ 1A có giá là 8,073 triệu ựồng/m2, tăng 1,24 lần. Trong khi ựó, tại năm 2007 giá ựất thị trường trung bình của ựường Bàu Tró là 0,763 triệu ựồng/m2 và ựường Lý Thái Tổ là 4,450 triệu ựồng/m2. Sở dĩ có sự tăng giá ựất như vậy là do trong giai ựoạn từ năm 2009 thị trường BđS có sự thay ựổi về luật, tâm lý người dân thoải mái, họ sẵn sang bỏ tiền nhàn rỗi ra ựể kinh doanh BđS, Năm 2011 sự chênh lệch giữa giá
T ri ệu ự ồn g /m 2
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 97 ựất thị trường tăng ựột biến so với giá quy ựịnh của Nhà nước do quy hoạch mới các khu ựất ở, các khu du lịch, khu vui chơi giải trắ.
0 1 2 3 4 5 6 7 8 9
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 đường Quốc Lộ 1A đường Quốc Lộ 1A cũ đường Cao Thắng
Hình 4.23. Giá ựất ở thị trường trung bình khu vực 1, nhóm IV
Qua bảng 4.9 và hình 4.23 ta thấy giá ựất thị trường khu vực 1 nhóm IV các tuyến ựường Quốc Lộ 1A, Quốc Lộ 1A (cũ) từ năm 2007 ựến năm 2010 mức chênh lệch giữa giá thị trường so với giá quy ựịnh của Nhà nước có xu hướng
Hình 4.22. đường cầu Nhật Lệ T ri ệu ự ồ ng /m 2
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 98 tăng dần lên, năm 2011 mức chênh lệch giữa giá thị trường so với giá quy ựịnh của Nhà nước thấp hơn so với năm 2010, trong ựó năm 2007 ựối với tuyến ựường Quốc Lộ 1A có giá 4,45 triệu ựồng/m2, tăng 1,11 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước; ựường Quốc Lộ 1A cũ có giá 3,25 triệu ựồng/m2, tăng 1,08 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước, năm 2011 ựối với tuyến ựường Quốc Lộ 1A có giá 8,07 triệu ựồng/m2, tăng 1,24 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước; ựường Quốc Lộ 1A cũ có giá 7,38 triệu ựồng/m2, tăng 1,41 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước. Riêng ựối với tuyến ựường Cao Thắng mức chênh lệch giữa giá thị trường so với giá quy ựịnh của Nhà nước trong các năm không ựềụ đường Cao Thắng (CCMG) năm 2007 có giá 0,89 triệu ựồng/m2, tăng 1,48 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước, năm 2011 có giá 2,86 triệu ựồng/m2, tăng 2,83 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước.
0 1 2 3 4 5 6 7
Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 đường Nguyễn Thị định Khu du lịch Mỹ Cảnh
Hình 4.24. Giá ựất ở thị trường trung bình khu vực 2, nhóm IV
Qua bảng 4.9 và hình 4.24 ta thấy giá ựất thị trường khu vực 2 nhóm IV tuyến ựường Nguyễn Thị định từ năm 2007 ựến năm 2011 mức chênh lệch giữa giá thị trường so với giá quy ựịnh của Nhà nước năm sau cao hơn năm trước. Năm 2007 có giá 0,76 triệu ựồng/m2, tăng 1,27 lần so với giá quy ựịnh
T ri ệu ự ồn g /m 2
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 99 của Nhà nước, năm 2011 có giá 3,71 triệu ựồng/m2, tăng 3,67 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước. Tuyến ựường vào khu du lịch Mỹ Cảnh năm 2008 có giá 4,52 triệu ựồng/m2, tăng 1,13 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước, năm 2010 có giá 5,87 triệu ựồng/m2, tăng 1,17 lần so với giá quy ựịnh của Nhà nước
4.4.4.2. Các yếu tố ảnh hưởng ựến giá ựất ở
Giá ựất thị trường tại các khu vực qua các năm tiến hành ựiều tra không ựồng ựều, trong ựó năm 2011 một số các tuyến ựường có mức chênh lệch giữa giá thị trường so với giá quy ựịnh của Nhà nước tăng ựột biến, ựường Cao Thắng có mức chênh lệch 2,83 lần, ựường Nguyễn Thị định có mức chênh lệch 3,67 lần. Mức chênh lệch cao của các tuyến ựường trên do ựường Cao Thắng thuộc xã Lộc Ninh là trục ựường chắnh của xã, nối liền với xã Quang Phú. Trong tương lai gần xã Lộc Ninh sẽ nâng lên thành phường Lộc Ninh. đường Nguyễn Thị định thuộc xã Bảo Ninh là tuyến ựường duy nhất nối liền với xã Lương Ninh huyện Quảng Ninh. Xã bảo Ninh trong những năm qua ựã ựược dầu tư cơ sở hạ tầng một cách tốt nhất, ựược quy hoạch nhiều khu du lịch, vui chơi giải trắ và khu neo ựậu tàu thuyền. Trong năm 2012 dự án cầu Nhật Lệ 2 sẽ ựược khởi công vào tháng 9 và nối liền với ựường Nguyễn Thị định.
Theo bảng phụ lục 4, kết quả ựiều tra tại khu vực 2 nhóm IV cho thấy giá ựất thị trường ựường Nguyễn Thị định có mức chênh lệch lớn giữa các lô ựất, tại thửa ựất số 193 tờ bản ựồ số 48 (bề rộng mặt tiền 11,8 m, chiều sâu 63,3 m) có giá là 1,89 triệu ựồng/m2 thấp hơn nhiều so với thửa ựất số 105 tờ bản ựồ số 35 (bề rộng mặt tiền 16,0 m, chiều sâu 17,5 m) có giá là 6,85 triệu ựồng/m2. Thửa ựất số 193 có giá thị trường thấp hơn thửa ựất số 105 do nằm ở cuối ựường Nguyễn Thị định, xa khu trung tâm, dân cư không tập trung. đối với thửa ựất số 105 có giá thị trường tăng cao ựột biến (6,79 lần) do vị trắ thửa ựất nằm ở khu trung tâm, có ựường trục ngang nối liền với ựường Quy hoạch 60 m và gần khu Neo ựậu tàu thuyền.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 100