Giá ựất ựược hình thành bởi sự tác ựộng qua lại và ảnh hưởng lẫn nhau của ba mặt là hiệu quả, tắnh khan hiếm tương ựối và yêu cầu hữu hiệu, mà những nhân tố này lại luôn luôn ở thế biến ựộng. Các nguyên tắc cơ bản trong ựịnh giá ựất là những nguyên tắc kinh tế, chúng có liên quan mật thiết tới học thuyết kinh tế và có ảnh hưởng trực tiếp ựến quan niệm giá thị trường. Những nguyên tắc này rất ắt khi ựược xem xét một cách riêng rẽ mà người ta thường sử dụng các nguyên tắc này trong mối liên quan chặt chẽ với nhau, bởi vì chúng luôn ựi với nhau và bổ sung cho nhaụ Trong nền kinh tế vận hành theo cơ chế thị trường, việc ựịnh giá ựất tuân thủ theo các nguyên tắc cơ bản sau:
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 23 Thay thế trong ựịnh giá ựất ựược hiểu là sự áp ựặt về mặt giá trị của thửa ựất chủ thể với giá bán của những thửa ựất so sánh trong cùng một vùng giá trị với ựiều kiện những thửa ựất so sánh ựược bán trong khoảng thời gian gần với thời ựiểm ựịnh giá thửa ựất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: Giá thị trường của một thửa ựất chủ thể có khuynh hướng bị áp ựặt bởi giá bán một thửa ựất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với thửa ựất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thoả thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa ựất nào ựó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa ựất có giá trị sử dụng tương ựồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
Căn cứ vào các nguyên tắc nói trên, khi xác ựịnh giá ựất là có thể thông qua các ựiều kiện ựất ựai, tức là so sánh giá trị sử dụng ựất ựai ựể ựịnh giá cả ựất ựaị Như trong vòng cung cầu của cùng một thị trường, có thể thông qua ựiều tra những giao dịch mới phát sinh cùng với giá ựất của những thửa ựất có khả năng thay thế cho thửa ựất ựang chờ ựịnh giá, rồi thông qua so sánh với nó ựể xác ựịnh giá cả cho thửa ựất ựang chờ ựịnh giá, nghĩa là phương pháp so sánh thường dùng trong ựịnh giá ựất là lấy nguyên tắc thay thế làm cơ sở. Có thể thấy rằng nguyên tắc thay thế là một trong những nguyên tắc cơ bản biểu hiện hành vi kinh tế hợp lý. Phạm vi thắch nghi của nguyên tắc này rộng, là một trong những nội dung trung tâm của nguyên tắc ựịnh giá.[7]
2.2.4.2. Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa ựất ựược ựánh giá là sử dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời ựiểm ựịnh giá cho thấy thửa ựất ựó ựang ựược sử dụng hợp pháp cũng như ựang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất; Sử dụng hiệu quả nhất ựó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất ựịnh.
Sử dụng hiệu quả nhất ựược xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của ựịnh giá ựất.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 24 tin thị trường, thu thập và ựánh giá tình trạng pháp lý của thửa ựất và những quy ựịnh về quy hoạch của chắnh quyền ựịa phương ựể ựánh giá sử dụng nào là sử dụng có hiệu quả nhất. Tuy nhiên, một sử dụng ựược ựánh giá là sử dụng hiệu quả nhất phải có triển vọng, mang tắnh khả thi và phải ựáp ứng những nhu cầu về thời gian duy trì sử dụng ựó trước mắt cũng như một giai ựoạn ựược dự tắnh tuỳ theọ Thị trường BđS, các tài sản ựất ựai, nhà cửa và các tài sản khác gắn liền với ựất không ựược bán một cách riêng rẽ mà chúng thường ựược bán chung với nhaụ Vì vậy, sử dụng hiệu quả nhất phải ựem lại lợi nhuận nhiều nhất cho toàn bộ tài sản gồm ựất ựai, nhà cửa và những tài sản khác gắn liền với ựất nếu có.
Tóm lại, sử dụng hiệu quả nhất cần phải dựa trên cơ sở của nguyên tắc dự tắnh và nguyên tắc biến ựộng, nghĩa là ựược xác ựịnh sau khi xem xét một cách lâu dài về quá khứ, hiện tại cho ựến tương laị[7]
2.2.4.3. Nguyên tắc biến ựộng.
Giá cả ựất ựai là biến ựộng theo sự thay ựổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác ựộng lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá ựất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến ựộng, cho nên giá cả ựất ựai là ựược hình thành trong quá trình tác ựộng lẫn nhau của những nhân tố này và những biến ựộng chung của chúng.
Khi ựịnh giá ựất, cần phải phân tắch tắnh hiệu quả, tắnh khan hiếm, tắnh cá biệt và nhu cầu về hiệu quả trên mảnh ựất ựó, cùng với những nhân tố và sự biến ựộng của những nhân tố cấu thành giá. Vì các nhân tố này luôn thay ựổi nên phải nắm vững mối quan hệ nhân quả giữa các nhân tố và quy luật biến ựộng ựể căn cứ giá ựất hiện tại mà dự tắnh giá ựất cho tương laị Do ựó nguyên tắc biến ựộng và nguyên tắc dự tắnh có quan hệ mật thiết với nhaụ Trong việc ựịnh giá ựất, không những phải dự tắnh chắnh xác sự biến ựộng giá ựất trong tương lai, mà ựồng thời còn phải theo nguyên tắc biến ựộng ựể ựiều chỉnh tư liệu giá ựất ựang dùng về mức tiêu chuẩn của thời gian ựịnh giá thì mới có thể xác ựịnh giá ựất hợp lý, chắnh xác.
Trường đại học Nông nghiệp Hà Nội Ờ Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp ẦẦẦẦẦẦẦẦ 25 điều cần chú ý là các nguyên tắc này không ựứng ựơn lẻ, giữa chúng có mối quan hệ trực tiếp hoặc gián tiếp với nhaụ Do ựó, khi ựịnh giá ựất, ngoài việc cần phải hiểu biết ựầy ựủ những nguyên tắc trên, còn phải nắm vững mối quan hệ giữa chúng vận dụng một cách tổng hợp, mới nắm ựược giá cả ựất ựai chắnh xác.[7]