- Theo kết quả điều tra giá chuyển nhượng thực tế tại khu vực xung
2.2.3. Dự án đấu giá QSDĐtại khu Dộc Ổn, xã Vạn Yên
a. Vị trí địa lý:
Khu đất đấu giá khu Dộc Ỏn, thôn Tiên Đài, xã Vạn Yên, huyện Mê Linh, có vị trí ranh giới, cụ thể như sau:
- Phía Tây Bắc giáp đường liên xã và khu dân cư; - Phía Đông Bắc giáp khu dân cư;
- Phía Tây Nam giáp khu đất đã đấu giá; - Phía Đông Nam giáp đất ruộng;
b. Phạm vi quy hoạch:
Tổng diện tích khu đất đấu giá là: 5.395,6 m2, trong đó diện tích đất đấu giá là 3.885,6 m2, với tổng số thửa đất quy hoạch là 28 thửa đất có diện tích bình quân từ 125,5 m2 – 143 m2; Đã đấu giá 13 thửa từ thửa DG01 đến thửa DG13 với diện tích là: 1.774,0 m2năm 2008 do Hội đồng đấu giá QSDĐ xã Vạn Yên tổ chức; Còn 15 thửa đất chưa tổ chức đấu giá từ thửa DG14 đến thửa DG28 với tổng diện tích là: 2.081,6 m2 và được tổ chức đấu ngày 30/12/2010. Phiên đấu giá thứ 3 được tổ chức này 8/12/2013 nhằm đấu giá nốt 3 thửa còn lại.
Chức năng công trình: Được Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh phê
duyệt tại Quyết định số 7067/QĐ-UBND ngày 26/10/2007, cụ thể:
- Đối với công trình nhà ở: Công trình xây dựng đúng theo vị trí và quy mô theo quy hoạch sử dụng đất. Công trình nhà ở tự xây, chiều cao 3-4 tầng. Tầng 1 cao 3,9 m; Các tầng trên cao 3,6 m. Hình thức kiến trúc, vật liệu, màu sắc trang trí hoàn thiện phù hợp với kiến trúc hiện đại.
- Mật độ xây dựng tối đa 60%.
- Ban công nhô ra khỏi chỉ giới xây dựng 1,2 m. c. Phương thức đấu giá:
- Đợt 1và đợt 3 cách thức đấu giá được tổ chức đấu theo từng thửa, hình thức đấu giá bỏ phiếu kín trực tiếp theo từng vòng, liên tục, việc đấu giá các thửa đất được tiến hành qua 03 vòng đấu bắt buộc. Sau mỗi vòng đấu Hội đồng đấu giá công bố những phiếu trả giá hợp lệ, những phiếu có giá trả cao nhất và giá đấu của vòng tiếp theo. Vòng đấu cuối cùng là vòng đấu mà sau khi Hội đồng công bố giá trả cao nhất (không có phiếu bỏ giá trùng nhau) và không còn người yêu cầu đấu giá tiếp thì người có mức giá trả cao nhất là người trúng đấu giá.Việc mở phiên đấu giá chỉ được thực hiện khi có từ 05 người tham gia trở lên (cho một ô đất). Đến thời điểm xét tư cách người tham gia đấu giá nếu không đủ 05 người tham gia thì tạm dừng không tổ chức đấu
giá, mọi người đã đăng ký tham gia đấu giá có thể rút bảo lãnh hoặc chấp nhận chờ cho đến khi đủ điều kiện tổ chức đấu giá.
- Đối với đợt2, cách thức đấu giá được tổ chức đấu làm 1 nhóm, số người tham gia đấu giá phải gấp ít nhất 2 lần số thửa, việc đấu giá theo nhóm được tiến hành đấu giá 1 vòng, qua 1 lần bỏ giá theo nhóm để chọn ra người trả giá cao nhất từ trên xuống dưới. Nếu bỏ không đúng bước giá sẽ được làm tròn theo nguyên tắc cộng tăng lên cho tròn bước giá.
d. Quy chế đấu giá và trình tự đấu giá
Quy chế đấu giá căn cứ quyết định số 6981/QĐ – UBND ngày 3/12/2010 của Ủy ban nhân dân huyện Mê Linh về việc ban hành quy chế đấu giá QSDĐ
Trình tự đấu giá: Tất cả những người tham gia đấu giá đủ tư cách được mời vào phòng đấu giá. Người điều hành phiên đấu giá công bố Quyết định của Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh về việc phê duyệt Quy chế đấu giá QSDĐ, giá khởi điểm, bước giá của từng thửa đất và Tổ công tác giúp việc phát phiếu đấu giá cho người tham gia để ghi giá trả cho thửa đất đấu giá vào phiếu; thời gian bỏ giá mỗi nhóm không quá 15 phút kể cả viết và bỏ phiếu đấu giá ; thời gian bỏ giá theo hình thức đấu thửa là không quá 5 phút cho mỗi vòng đấu. Hết thời gian bỏ phiếu đấu giá viên thông báo và mở phiếu, công bố công khai kết quả phiếu đấu giá của từng người tham gia đấu giá và lựa chọn người trả giá cao nhất trúng đấu giá thửa đất.
Đấu giá đợt 1: Ngày 26/01/2008, đấu giá 13 thửa từ thửa DG01 đến
thửa DG13. Phiên đấu giá diễn ra tại Hội trường Uỷ ban nhân dân xã Vạn Yên.
* Giá sàn từ 1.200.000 đồng/1 m2 và bước giá là 50.000 đồng/1 m2: Được Uỷ
ban nhân dân huyện Mê Linh phê duyệt tại Quyết định số 7661/QĐ-CT ngày 24/12/2007 về việc phê duyệt giá sàn và bước giá đấu giá QSDĐ tại khu Dộc Ỏn, xã Vạn Yên, huyện Mê Linh.
Kết quả trúng đấu giá QSDĐ (đợt 1) được Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh phê duyệt tại Quyết định số 820/QĐ-CT ngày 22/02/2008, thể hiện ở Bảng 2.4.
Bảng 2.4: Kết quả đấu giá QSDĐ (đợt 1) tại khu Dộc Ổn, xã Vạn Yên
STT T Họ và tên người trúng đấu giá Bản đồ quy hoạch chi tiết Giá khởi điểm (đồng/m2) Giá trúng đấu giá (đồng/m2) Tổng số tiền trúng đấu giá phải nộp (đồng) Ô số Diện tích (m2) 1 Đỗ Văn Quế 0113 130,0125,5 1.200.0001.200.000 2.550.0001.400.000 331.500.000175.700.000 2 Đặng Văn Thành 02 130,0 1.200.000 1.490.000 193.700.000 3 Bùi Văn Tể 03 130,0 1.200.000 1.450.000 188.500.000 4 Nguyễn Văn Tường
04 130,0 1.200.000 1.350.000 175.500.00005 130,0 1.200.000 1.350.000 175.500.000 05 130,0 1.200.000 1.350.000 175.500.000 5 Đặng Văn Tuyển 06 130,0 1.200.000 1.350.000 175.500.000 6 Hồ Đức Thiện 07 130,0 1.200.000 1.350.000 175.500.000 7 Đặng Anh Việt 08 165,0 1.200.000 1.350.000 222.750.000 8 Phạm Quang Khai 09 150,0 1.200.000 1.350.000 202.650.000 10 163,5 1.200.000 1.550.000 246.067.000 9 Đặng Văn Bắc 11 130,0 1.200.000 1.570.000 204.100.000 10 Đặng Văn Kiên 12 130,0 1.200.000 1.350.000 175.500.000 Tổng cộng 1.774,0 2.642.467.00 0 (Nguồn số liệu: Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Mê Linh) Thời điểm này là đầu năm 2008 thị trường đất đai nóng sốt sôi động, việc chuyển nhượng đất đai rất nhiều. Mức chênh lệch giữa giá trúng thấp nhất và giá trúng cao nhất là 1,9 lần; giữa giá trúng cao nhất và giá khởi điểm là gần 2,13 lần; giá trúng thấp nhất và giá khởi điểm là gần 1,13 lần. Các hộ trúng đấu giá QSDĐ đã nộp đủ số tiền trúng đấu giá trong thời hạn quy định.
Đấu giá đợt 2: Ngày 30/12/2010, đấu giá 14 thửa từ thửa DG14 đến
thửa DG27. Phiên đấu giá diễn ra tại Hội trường Uỷ ban nhân dân xã Vạn Yên.
* Giá sàn là 3.600.000 đồng/1 m2 và bước giá là 200.000 đồng/1 m2:
chính về việc phê duyệt điều chỉnh giá sàn, bước giá để đấu giá QSDĐ tại khu Dộc Ỏn, thôn Tiên Đài, xã Vạn Yên, huyện Mê Linh cho nhóm từ thửa số DG14 đến thửa DG27; trường hợp người đấu giá bỏ không đúng bước giá sẽ được làm tròn theo nguyên tắc cộng tăng lên cho tròn bước giá.
Kết quả trúng đấu giá QSDĐ (đợt 2) được Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh phê duyệt tại Quyết định số 658/QĐ-UBND ngày 11/02/2011, thể hiện ở Bảng 2.5.
Bảng 2.5: Kết quả đấu giá QSDĐ (đợt 2) tại khu Dộc Ổn, xã Vạn Yên
ST T T Họ và tên người trúng đấu giá Bản đồ quy hoạch chi tiết
chia lô Giá khởiđiểm (đồng/m2) Giá trúng đấu giá (đồng) Tổng số tiền trúng đấu giá phải nộp (đồng) Ô số tích (mDiện2)
1 Lê Văn Lưu 14 125,5 3.600.000 5.800.000 727.900.000 2 Hoàng Xuân Hòa 15 130,0 3.600.000 5.800.000 754.000.000 3 Đỗ Thị Hương 16 130,0 3.600.000 5.800.000 754.000.000 4 Nguyễn Hồng Minh 17 143,0 3.600.000 5.400.000 772.200.000 5 Trịnh Thanh Hà 18 130,0 3.600.000 5.800.000 754.000.000 6 Hồ Văn Tiến 19 130,0 3.600.000 5.800.000 754.000.000 7 Phạm Thị Oanh 20 130,0 3.600.000 5.800.000 754.000.000 8 Phan Thị Vân Anh 21 130,0 3.600.000 5.800.000 754.000.000 9 Tạ Minh Tuân 22 130,0 3.600.000 5.800.000 754.000.000 10 Nguyễn Văn Hợp 23 167,6 3.600.000 5.400.000 905.040.000 11 Lê Thanh Minh 24 130,0 3.600.000 5.800.000 754.000.000 12 Phạm Quang Mạnh 25 130,0 3.600.000 5.600.000 728.000.000 26 150,0 3.600.000 5.600.000 840.000.000 27 150,0 3.600.000 5.600.000 840.000.000 Tổng cộng 1.906,1 10.845.140.0 00
(Nguồn số liệu Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Mê Linh)
Thời điểm này giá đất đang trong thời điểm cao, thị trường sôi động, chênh lệch giá trúng đấu giá thấp nhất với giá trúng đấu giá cao nhất là 1,07 lần; giá trúng cao nhất với giá khởi điểm chênh lệch là 1,61 lần, giữa giá trúng thấp nhất và giá khởi điểm là 1,5 lần. Hầu hết các hộ trúng đấu giá QSDĐ đã nộp đủ số tiền trúng đấu giá trong thời hạn quy định trừ 2 hộ là bà Đỗ Thị Hương
và Ông Trịnh Thanh Hà là do không nộp đủ số tiền trúng đấu giá nên UBND huyện đã ra quyết định hủy kết quả trúng đấu giá đối với 2 hộ trên.
Đấu giá đợt 3:Ngày 08/12/2013 đấu giá nốt 3 thửa là DG 16, DG 18 và DG
28 còn thửa DG28 do liên quan đến hộ liền kề lấn đất đấu giá không còn đủ diện tích để đấu, do đó đợt 2 chưa tổ chức đấu mà để lại đấu vào đợt 3.
* Giá sàn là 3.000.000 đồng/1 m2 và bước giá là 100.000 đồng/1 m2: Được
duyệt tại Quyết định số 6501/QĐ – UBND ngày 29/10/2013 của UBND thành phố Hà Nội về việc phê duyệt giá sàn, bước giá để đấu giá QSDĐ tại khu Dộc Ỏn, thôn Tiên Đài, xã Vạn Yên, huyện Mê Linh.
Kết quả trúng đấu giá QSDĐ (đợt 3) được Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh phê duyệt tại Quyết định số 8913/QĐ-UBND ngày 20/12/2013, thể hiện ở Bảng 2.6.
Bảng 2.6: Kết quả đấu giá QSDĐ (đợt 3) tại khu Dộc Ổn, xã Vạn Yên
STT T Họ và tên người trúng đấu giá Bản đồ quy hoạch chi tiết
chia lô Giá khởiđiểm (đồng/m2) Giá trúng đấu giá (đồng/m2) Tổng số tiền trúng đấu giá phải nộp ( đồng) Ô số Diện tích (m2) 1 Phạm Văn Long 16 130 3.000.000 3.500.000 455.000.000 2 Đặng Tất Thành 18 130 3.000.000 3.100.000 403.000.000 3 Đặng Văn Tuấn 28 114 3.000.000 3.100.000 353.400.000 Tổng cộng 374 1.211.400.00 0
(Nguồn số liệu Trung tâm phát triển quỹ đất huyện Mê Linh)
Đây là thời điểm thị trường đất đai và bất động sản sau thời kì khủng hoảng đóng băng chưa phục hôi nên sự chênh lệch về giá trúng đấu giá và giá khởi điểm là không đáng kể.
Sau khi trúng đấu giá được Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh ban hành Quyết định phê duyệt kết quả trúng đấu giá, người trúng đấu giá phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về tiền sử dụng đất và Lệ phí trước bạ vào Kho bạc Nhà nước huyện Mê Linh trong thời hạn 4 tháng kể từ ngày có Thông báo của
Chi cục thuế huyện. Sau khi có Giấy nộp tiền sẽ đến Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Mê Linh để nộp hồ sơ xin giao đất. Phòng Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh ban hành Quyết định giao đất và tổ chức phối hợp với Trung tâm Phát triển quỹ đất, Uỷ ban nhân dân xã Vạn Yên tổ chức bàn giao đất tại thực địa cho các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá và Phòng Tài nguyên & Môi trường có trách nhiệm trình Uỷ ban nhân dân huyện Mê Linh cấp Giấy chứng nhận QSDĐ ở cho các hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá.
*Nhận xét:
+ So sánh kết quả điều tra giá chuyển nhượng thực tế các thửa đất xung quanh liền kề khu đất dự án đấu giá tại thời điểm đợt 1 giao động từ 1.200.000 đến 1.500.000 đồng/m2, trong khi đó giá trúng cao nhất là 1.450.000 đồng/m2, giá trúng thấp nhất là 1.300.000 đồng/m2. Giá trúng đấu giá đợt 1 là khá sát với giá thực tế. Đợt 2 giá đất giao động từ 3.900.000 đến 4.100.000 đồng/m2, trong khi đó giá trúng cao nhất là 5.800.000 đồng/m2, giá trúng thấp nhất là 5.400.000 đồng/m2. Giá trúng đấu giá cao gần 1,5 lần so với giá thực, đạt được mức giá này do tại thời điểm đó thị trường đất đai bất động sản đang nóng. Với đợt 3 giá đất giao động từ 2.500.000 đồng/m2 đến 3.500.000 đồng/m2 trong khi giá trúng cao nhất là 3.500.000đồng/m2; đợt đấu giá thứ 3 này rơi vào thời điểm thị trường bất động sản đang đóng băng, tuy giá trúng đấu giá cao hơn giá dự tính nhưng vẫn nằm trong khung giá thị trường.
+ Qua 3 phiên đấu giá (đợt 1, đợt 2 và đợt 3) cho thấy kết quả đấu giá đã đem lại hiệu quả về kinh tế cao hơn so với khung giá đất hàng năm của Nhà nước và thu được số tiền 14.699.007.000 đồng đóng góp cho Ngân sách nhà nước phục vụ cho việc xây dựng các cơ sở hạ tầng.
+ Quy chế đấu giá (đợt 1 và 3) đấu theo từng thửa đất, đấu nhiều vòng qua nhiều lần bỏ giá, thời gian đấu giá kéo dài, các đối tượng tham gia đấu giá có thời gian thông đồng móc nối bỏ giá thấp để bố trí người mua để chia lợi
nhuận phần giá chênh lệch giữa giá phải mua với giá mua được thấp nhất, làm cho giá bán của thửa đất bị dìm giá, gây thất thoát tiền của Nhà nước. Quy chế đấu giá này ít hiệu quả, do kéo dài thời gian đấu giá.
+ Quy chế đấu giá đấu giá (đợt 2) đấu theo nhóm, đấu 1 vòng qua 1 lần bỏ giá do thời gian đấu giá ngắn, số người tham gia đấu giá nhiều, các đối tượng không có thời gian thông đồng móc nối bỏ giá thấp để bố trí người mua chia lợi nhuận phần giá chênh lệch giữa giá phải mua với giá mua được thấp nhất, không làm cho giá bán của thửa đất bị dìm giá, không gây thất thoát tiền của Nhà nước. Quy chế đấu giá này mang lại hiệu quả lớn hơn so với quy chế đấu giá từng thửa ở đợt 1và 3 khu Dộc Ỏn, xã Vạn Yên.