Giao đất có thu tiền sử dụng đất với mục đích nhằm khai thác quỹ đất, tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mặc dù đã phát huy hiệu quả, mang lại nhiều giá trị kinh tế, xã hội to lớn trong thời gian qua. Song cùng với sự phát triển của nền kinh tế - xã hội, sự biến động giá cả đất đai trên thị trường BĐS, cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng đã bộc lộ những nhược điểm hạn chế nhất định.
Cơ chế đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng được áp dụng thí điểm tại một số địa phương đã mang lại nhiều kết quả tốt, khắc phục những nhược điểm, hạn chế của cơ chế giao đất có thu tiền sử dụng. Ngày 18/12/2003, Bộ Tài chính đã ban hành Quyết định số 22/2003/QĐ-BTC về cơ chế tài chính trong việc sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng, trong đó quy định rõ cơ chế tài chính áp dụng cho các dự án sử dụng quỹ đất
xây dựng cơ sở hạ tầng là phải thực hiện đấu thầu công trình xây dựng cơ sở hạ tầng hoặc đấu giá đất đối với quỹ đất dùng để tạo vốn. Tại Điều 1 của Quyết định quy định cụ thể phạm vi áp dụng như sau:
1.Quyết định này áp dụng cho các trường hợp sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng theo quy định tại Mục II Chương IV Nghị định 04/2000/ND-CP về thi hành sửa đổi bổ sung một số điều về LĐĐ 1998; khoản 10 Điều 1 Nghị định 66/2001/NĐ-CP về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 04/2000/NĐ-CP.
2. Danh mục các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng được sử dụng quỹ đất tạo vốn đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt:
- Dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và kết cấu hạ tầng xã hội ngoài đô thị, ngoài khu dân cư nông thôn: Giao thông liên lạc, thuỷ lợi, điện, cấp thoát nước, trường học, bệnh viện, trạm xá, quảng trường, sân vận động và các công trình kết cấu hạ tầng khác.
- Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng đô thị. - Dự án xây dựng kết cấu hạ tầng khu dân cư.
- Các dự án xây dựng công trình kết cấu hạ tầng khác.
3. Quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng là quỹ đất nằm trong kế hoạch sử dụng đất đã được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt bao gồm:
- Đất giao có thu tiền sử dụng đất.
- Đất cho thuê, đất giao theo hình thức khác nay chuyển sang giao đất có thu tiền sử dụng (chuyển mục đích sử dụng).
4. Hình thức sử dụng quỹ đất tạo vốn:
a. Giao đất ngay tại nơi có công trình kết cấu hạ tầng của dự án.
b. Giao đất nằm ngoài phạm vi xây dựng công trình kết cấu hạ tầng của dự án.
c. Giao đất do mở rộng phạm vi thu hồi đất đối với dự án xây dựng các công trình hạ tầng giao thông. Phần diện tích đất mở rộng này được sử dụng tạo vốn xây dựng cơ sở hạ tầng.
d. Sử dụng quỹ đất có nhiều thuận lợi cho sản xuất, kinh doanh, sinh hoạt, dịch vụ để giao đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng chung của địa phương
Đấu giá QSDĐ được coi là một giải pháp hữu hiệu đáp ứng được yêu cầu của công tác quản lý và sử dụng đất đai trong giai đoạn hiện nay, đảm bảo cho các dự án sử dụng quỹ đất tạo vốn đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng mang lại hiệu quả kinh tế cao nhất"..
1.5.3.Đánh giá những hạn chế trong việc quy định giá đất trong công tác đấu giá QSDĐ hiện nay ở nước ta
Tình hình thực thi giá đất do Nhà nước quy định trước những yêu cầu thực tiễn cuộc sống hiện nay đang còn nhiều tồn tại, nhiều vấn đề bất hợp lý cần phải được nghiên cứu một cách cẩn trọng, đồng bộ trong thời gian sớm nhất để khắc phục hạn chế, đồng thời định hướng xây dựng khung giá đất hoàn chỉnh, phù hợp với hoạt động của thị trường BĐS và kinh tế thị trường ở nước ta trong những năm tới.
Xuất phát từ ý nghĩa của việc quy định giá đất, Điều 12 LĐĐ năm 2003 hiện hành quy định "Nhà nước quy định giá các loại đất để tính thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất".
Từ quy định này cho thấy, giá đất do Nhà nước quy định chỉ nhằm để giải quyết mối quan hệ kinh tế giữa Nhà nước với tư cách là chủ sở hữu đất, người sử dụng đất, người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Không áp dụng giá này trong các giao dịch dân sự như chuyển QSDĐ, thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ giữa những người được Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất. Giá QSDĐ được hình thành trong các giao dịch dân sự do các bên tự thỏa thuận và giá này được gọi là giá đất trên thực tế hay giá đất thị trường.
Giá đất thị trường là giá bán quyền sử dụng của một thửa đất nào đó có thể thực hiện được phù hợp với khả năng của người bán và người mua QSDĐ trong một thị trường có sự tác động của quy luật giá trị, quy luật cung cầu,
quy luật cạnh tranh. Nhưng trên thực tế có hai loại giá đất là giá đất do Nhà nước quy định và giá đất thị trường. Hai giá này đều có mặt trong các quan hệ đất đai giữa Nhà nước với người sử dụng đất và giữa người sử dụng đất với nhau. Do đó, để tạo sự công bằng trong việc xử lý các mối quan hệ đất đai nói trên cần phải có hình thức đấu giá QSDĐ.
Giá đất Nhà nước quy định có hiệu lực vào ngày 01 tháng 01 hàng năm, trong khi đó giá thị trường thường lại ở trạng thái động, mức độ chênh lệch càng nhiều, càng lớn thì càng gây ra những bất lợi, những hạn chế, những tiêu cực trong việc giải quyết một cách công bằng, hợp lý, hài hòa giữa lợi ích của Nhà nước và lợi ích của người sử dụng đất trong quá trình thực hiện việc thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất hoặc cho thuê đất, bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi đất.
Cho tới nay, việc thực hiện giá đất mới theo Nghị định 188/2004/NĐ- CP đã được các tỉnh, thành phố triển khai nhưng các hạn chế về giá đất vẫn chưa được khắc phục triệt để, giá đất vẫn mang nặng tính hành chính.
Như đã phân tích ở trên, giá đất quy định thấp hơn nhiều lần so với giá đất thị trường, trong khi đó Nhà nước chưa có quy định về giá đất đấu giá QSDĐ và khi Nhà nước giao đất thu tiền sử dụng đất theo giá quy định sẽ dẫn đến nhà nước bị thất thu, người được giao đất lại rất lợi, đã có không ít trường hợp sau khi nhận đất được giao lại chuyển nhượng đất cho người khác theo giá thị trường, số lời này rất lớn lên những người đó giàu nên nhanh chóng. Do sự chênh lệch giữa hai giá đất nói trên nên nhiều người lợi dụng những quy định chưa hoàn chỉnh của pháp luật, lợi dụng địa vị, chức vụ để liên kết, móc nối với một số cán bộ có thẩm quyền quan liêu, biến chất ăn đất của Nhà nước núp dưới danh nghĩa dự án, thực chất là đem đất của Nhà nước thông qua hình thức giao đất có thu tiền kiếm lời trên cơ sở chênh lệch giá, đây là nguyên nhân của tệ nạn tiêu cực, tham nhũng.
