1.6.1. Đấu giá ở Mỹ
Trong những thập kỷ gần đây, tại Mỹ, bán đấu giá BĐS đã trở nên vô cùng phổ biến giúp cho hoạt động mua hay bán BĐS trở nên nhanh chóng hơn.Bán đấu giá tại nước này có thể là một kinh nghiệm nơi thương trường cho những người mới muốn mua nhà qua đấu giá hoặc có thể là một sự lựa chọn tốt nhất cho tất cả mọi người.Quy trình đấu giá tại Mỹ có nhiều điểm khác biệt và khá chặt chẽ, nên điều quan trọng cho người bán và người mua là tìm hiểu kỹ trình tự của nó.
Tại Mỹ, một người không có chủ đích mua vẫn có thể tham gia nhiều cuộc đấu giá để giúp họ nắm bắt quy trình và xem xét liệu mình có hợp với cách mua bán BĐS qua đấu giá không.Cái nguy hiểm tiềm ẩn lớn nhất của người mua tại cuộc bán đấu giá và đặc điểm tương tự đối với người bán, đó gần như là họ đặt giá vượt qua giới hạn cuối cùng vì thứ được chào bán là tài sản mà họ muốn hoặc họ cho là rất có giá trị. Đơn giản là người mua đánh giá tài sản có giá trị cao hơn mức bình thường của nó và cũng lo sợ sẽ giảm bớt tính cạnh tranh trong đấu giá nếu mình đưa ra giá thấp. Còn người bán thì nhầm tưởng mức giá trị sử dụng, giá trị sản xuất hay giá trị hữu hình của tài sản do họ không có một căn cứ định giá nào. Đấy là khó khăn duy nhất đặt ra cho người bán – người mua, tức những người trực tiếp tham gia thị trường đấu giá BĐS.
Bán đấu giá BĐS tại Mỹ chủ yếu là hình thức đấu giá bằng lời nói trực tiếp, rất dứt khoát và căng thẳng.Những người nộp hồ sơ phải đặt trước một khoản đặt cọc, và nộp phí đấu giá. Giá khởi điểm là do người bán BĐS quyết định.
Một vài điều khoản của một cuộc bán đấu giá khá chặt chẽ, nó giúp tăng hiệu quả của phiên đấu giá, tỷ lệ không thành công thấp, giá bán được cao:
- Đấu giá viên có quyền quyết định cao nhất trong toàn phiên đấu giá.Có quyền từ chối một sự trả giá của người tham gia đấu giá.
- Đấu giá viên quyết định mức giá trị mà sự trả giá đã đạt đến mức tốt nhất. - Đấu giá viên có quyền hủy cuộc bán đấu giá bất cứ lúc nào.
- Đấu giá viên có thể tham khảo về giá trả giá của người tham gia tới người có BĐS đấu giá bất cứ lúc nào khi phiên đấu giá đang diễn ra.
- Nếu có cuộc tranh chấp nào về sự trả giá, đấu giá viên có thể sẽ đưa lại giá BĐS về sự trả giá trước tranh chấp và bắt đầu tiếp.
- Nếu có sự tranh chấp về sự trả giá, đấu giá viên là trọng tài phân xử và quyết định của họ là cuối cùng.
- Người trả giá cao nhất là người trúng đấu giá.
- Nếu giá trả thấp hơn giá ban đầu, tổ chức bán đấu giá sẽ thương thảo những hợp đống tư nhân cho người bán nếu người bán muốn tiếp tục.
- Người mua sẽ phải ký tên vào hợp đồng và trả khoản nợ ngay lập tức sau khi đấu giá viên tuyên bố người trúng đấu giá.
Có thể dễ dàng nhận thấy đấu giá viên như một chế tài độc quyền quyết định khi phiên đấu giá diễn ra. Là người cầm cán cân, có khả năng giảm thiểu những tiêu cực trong việc “móc ngoặc giá”, hoặc thương lượng trước của những người tham gia. Sau gần hơn 100 năm kinh nghiệm trong đấu giá tài sản, đấu giá viên tại Mỹ dường như tránh né được rất nhiều hành vi vi phạm
của những người tham gia và đem đến giá thị trường cho sản phẩm – thực hiện đúng ý nghĩa lợi ích mà hình thức đấu giá có thể mang lại.
Để thành công khi bán BĐS qua bán đấu giá tại Mỹ là chọn đúng tổ chức bán đấu giá.Khả năng tổ chức của họ, cùng với trình độ chuyên môn của đấu giá viên sẽ đem lại tỷ lệ thành công cao cho phiên đấu giá.
Hệ thống luật pháp chặt chẽ và ít phải sửa đổi nhất trên thế giới là hệ thống luật pháp tại Mỹ. Tất cả các hoạt động của nền kinh tế đều vận hành theo luật và rất khó xảy ra tình trạng “sơ hở”. Người mua và người bán đều được bảo vệ.Thiết nghĩ đây là một bài học cho nước ta, khi mà các chính sách và quy định còn ở mức cơ bản.
Thêm nữa, trình độ của đấu giá viên cũng quyết định rất lớn trong hoạt động bán đấu giá. Các trường đại học tại Mỹ và các trang web chuyên về đào tạo giáo dục là nơi sản sinh ra những chuyên viên thực hiện đấu giá, họ nắm chắc kiến thức về pháp luật, các kỹ năng điều hành một phiên đấu giá, cũng như biết mọi điều có thể xảy ra tại một phiên đấu giá. Những người muốn tham gia đấu giá cũng có cơ hội tìm hiểu về hình thức này rất dễ dàng, chỉ cần một mức phí nhất định là họ có thể tham gia phiên như một hình thức tham dự. Thông tin về quy định dường như đã hoàn toàn minh bạch với cả ba bên, người mua – người bán – tổ chức đấu giá. Điều này chìa khóa quyết định sự thành công cho thị trường đấu giá BĐS tại Mỹ.