trợ và tái định cư
1.2.1. Chính sách bồi thường hỗ trợ tái định cư ở một số nước trên thế giới
1.2.1.1. Trung Quốc
* Chếđộ sở hữu đất đai và các hình thức sử dụng đất ở Trung Quốc
Ở Trung Quốc đất đai thuộc chế độ công hữu: chế độ sở hữu toàn dân và sở hữu tập thể. Đất đai ở khu vực thành thị và đất xây dựng thuộc sở hữu toàn dân ( sở hữu nhà nước). Còn đất ở thuộc khu vực nông thôn và đất nông nghiệp thuộc sở hữu của tập thể nông dân lao động.
* Vấn đề bồi thường cho người có đất bị thu hồi
- Về thẩm quyền thu hồi đất: Quốc vụ viện (Chính phủ) có thẩm quyền thu hồi đất nông nghiệp từ 35 ha trở lên và 70 ha trở lên đối với các loại đất khác. Dưới hạn mức này, chính quyền cấp tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ra quyết định thu hồi. Đất nông nghiệp sau khi thu hồi sẽ chuyển từđất thuộc sở hữu tập thể thành đất thuộc sở hữu nhà nước.
- Về trách nhiệm bồi thường: quy định người nào sử dụng đất thì người đó có trách nhiệm bồi thường. Phần lớn tiền bồi thường do người sử
dụng đất trả. Tiền bồi thường này bao gồm: Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước và các khoản tiền trả cho người có đất bị thu hồi.
+ Lệ phí sử dụng đất phải nộp cho nhà nước: 70% mức lệ phí này
được giữ lại ở ngân sách cấp tỉnh và 30% còn lại nộp vào Ngân sách Trung
ương. Lệ phí sử dụng đất bao gồm:
+ Lệ phí khai khẩn đất đai, tùy theo vị trí các lô đất mà các địa phương có mức quy định khác nhau.
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 17
+ Lệ phí chuyển mục đích sử dụng đất: Mức nộp là 32 nhân dân tệ/1m2đối với khu vực đồng bằng; 17 nhân dân tệ/m2đối với khu vực miền núi, vùng xa xôi, hẻo lánh.
Ngoài ra, mức nộp lệ phí trợ cấp đời sống cho người bị thu hồi đất là nông dân cao tuổi không thể chuyển đổi sang ngành nghề mới khi bị mất
đất nông nghiệp từ 442.000- 1.175.000 nhân dân tệ/ha.
+ Các khoản đền bù cho người sử dụng đất bị thu hồi: Khi thu hồi
đất phải trả cho người bị thu hồi các loại tiền: (i) Tiền bồi thường đất đai; (ii) Tiền trợ cấp về tái định cư; (iii) Tiền trợ cấp bồi thường hoa mầu trên
đất đai. Cách tính bồi thường đất đai và trợ cấp tái định cư căn cứ theo giá trị tổng sản lượng của đất đai những năm trước đây rồi nhân với một hệ số
do Nhà nước quy định. Còn đối với tiền bồi thường và hoa màu tài sản trên
đất thì được xác định theo giá thị trường tại thời điểm thu hồi đất. Tổng 2 khoản tiền này không được vượt quá 30 lần sản lượng bình quân của 3 năm trước của thửa đất đó.
*Về nguyên tắc bồi thường: khoản tiền bồi thường cho giải tỏa mặt bằng phải đảm bảo cho người dân bị thu hồi đất có chỗ bằng hoặc cao hơn so với nơi ở cũ. Những đối tượng trong diện giải tỏa mặt bằng cũng được hưởng chính sách mua nhà ưu đãi của Nhà nước, thực tế họ thường mua nhà bên ngoài thị trường.
*Về thời điểm bồi thường: được tính theo ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
* Cơ quan quản lý giải tỏa mặt bằng: Cục Quản lý tài nguyên đất đai tại địa phương thực hiện việc quản lý giải tỏa mặt bằng. Người nhận khu đất thu hồi sẽ thuê một đơn vị xây dựng giải tỏa mặt bằng khu đất đó (thường là các đơn vị chịu trách nhiệm thi công công trình trên khu đất giải tỏa).
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 18
* Về đối tượng được đền bù khi giải tỏa mặt bằng: trường hợp phá nhà ở, nhà riêng của người dân nào thì người đó được bồi thường thiệt hại.
Đối với nhà tập thể, nhà không có người ở, nhà của tập thể hoặc của thôn, xã nhưng không thuộc sở hữu của cá nhân thì số tiền bồi thường được sử
dụng để xây dựng xí nghiệp hương, trấn ( thôn). Khoản tiền này được xác
định là phần góp cổ phần của thôn trong xí nghiệp. Người có đầu tư xây dựng xí nghiệp trên mảnh đất giải tỏa nhà phải trả tiền bồi thường cho thôn có mảnh đất đó.
* Vấn đề quản lý đất đai sau khi giao đất, thuê đất: Đất được giao, chuyển nhượng quá thời hạn hoặc quá giới hạn quy định thì sẽ bị Nhà nước ra quyết định thu hồi. Nếu đất này không bị giải tỏa hoặc nhận đất mà không sử dụng trong một thời gian ngắn thì Nhà nước có thể thu phí không (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
đảm bảo thời hạn. Trường hợp sử dụng sai mục đích, thì nhà đầu tư phải thay đổi mục đích sử dụng phù hợp với mục đích đã được ghi trong quyết
định giao, cho thuê đất; đồng thời, họ phải có nghĩa vụ trả tiền chuyển đổi mục đích sử dụng cho Nhà nước.
* Cách thức bồi thường về nhà ở: Trung Quốc giải quyết vấn đề nhà
ở cho dân sau khi giải tỏa mặt bằng thông qua việc trả tiền bồi thường về
nhà ở. Số tiền này được xác định bao gồm: (i) giá cả xây dựng lại nhà ở, sự
chênh lệch giữa giá xây lại nhà mới và nhà cũ; (ii) Giá đất tiêu chuẩn, (iii) trợ cấp về giá cả.
Giá xây lại nhà mới được xác định là khoản chênh lệch giữa giá trị
còn lại của nhà cũ và chi phí xây dựng lại nhà mới. Còn giá đất tiêu chuẩn do Nhà nước xác định theo giá đất của những nhà thương phẩm trong cùng một khu vực, rồi quyết định. Trợ cấp về giá cả cũng do chính quyền xác
định. Khoản tiền đền bù này được tính theo m2, cộng lại và nhân với diện tích xây dựng của nhà ở. Người dân sẽ nhận được số tiền đó và có thể đi
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 19 mua nhà trên thị trường. Trường hợp nhà nước có diện tích nhà tái định cư
thì nếu người được bồi thường có nhu cầu sẽ được phân nhà với diện tích tương đương số tiền họđã nhận được bồi thường.
( TS. Nguyễn Quang Tuyến. Kinh nghiệm về đền bù, giải phóng mặt bằng và tổ chức tái định cư của Trung Quốc.)
1.2.1.2. Tại Hàn Quốc
* Các trường hợp thu hồi đất
Mặc dù đất đai là sở hữu tư nhân nhưng trong nhiều trường hợp, Nhà nước có quyền thu hồi đất của người dân. Các trường hợp đó là: thu hồi đất
để phục vụ mục đích quốc phòng - an ninh; dự án đường sắt, đường bộ, sân bay, đập nước thủy điện, thủy lợi; dự án xây dựng trụ sở cơ quan nhà nước, nhà máy điện, viện nghiên cứu; dự án xây dựng trường học, thư viện, bảo tàng; dự án xây dựng nhà, xây dựng cơ sở hạ tầng trong khu đô thị mới, khu nhà ởđể cho thuê hoặc chuyển nhượng.
* Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Việc bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất được thực hiện theo phương thức tham vấn và cưỡng chế. Phương thức tham vấn được thực hiện thông qua việc các cơ quan công quyền thỏa thuận với người bị thu hồi đất về phương án, cách thức bồi thường. Trong trường hợp tham vấn bị
thất bại, Nhà nước phải sử dụng phương thức cưỡng chế. Theo thống kê của Cục Chính sách đất đai Hàn Quốc, ở Hàn Quốc có 85% tổng số các trường hợp Nhà nước thu hồi đất thực hiện theo phương thức tham vấn; chỉ
có 15% các trường hợp thu hồi đất phải sử dụng phương thức cưỡng chế.
* Cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất
Tổ chức Nhà ở Quốc gia (một tổ chức xã hội đứng ra bảo đảm trách nhiệm cung cấp nhà ở tại đô thị, hoạt động như một nhà đầu tư độc lập)
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 20
*Bồi thường khi thu hồi đất
Nhà nước bồi thường khi thu hồi đất trên cơ sở các nguyên tắc sau:
Thứ nhất, việc bồi thường do chủ dự án thực hiện. Thứ hai, chủđầu tư phải thực hiện bồi thường đầy đủ cho chủđất và cá nhân liên quan trước khi tiến hành xây dựng các công trình công cộng. Thứ ba, thực hiện bồi thường cho chủ đất phải bằng tiền mặt, sau đó mới bằng đất hoặc nhà ở xã hội. Thứ
tư, thực hiện bồi thường áp dụng cho từng cá nhân.
Về thời điểm xác định giá bồi thường, đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức tham vấn thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời
điểm các bên đạt được thỏa thuận đồng thuận về phương án bồi thường.
Đối với trường hợp thu hồi đất thông qua hình thức cưỡng chế thì thời điểm xác định giá bồi thường là thời điểm cơ quan nhà nước có thẩm quyền ra quyết định cưỡng chế. (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
Việc xác định giá bồi thường không phải do chủ dự án thực hiện mà giao cho ít nhất hai cơ quan định giá độc lập ( hoạt động theo hình thức doanh nghiệp hoặc công ty cổ phần) thực hiện. Trường hợp chủđất yêu cầu xác định lại giá bồi thường thì chủ dự án lựa chọn thêm một tổ chức tư vấn
định giá đất thứ ba. Nếu giá trị định giá cao nhất và thấp nhất chênh lệch 10% hoặc nhiều hơn, sẽ phải có chuyên gia định giá khác thực hiện tiếp việc định giá và từ đó mức bồi thường sẽ được tính toán lại. Giá đất được lựa chọn làm căn cứ xác định bồi thường là giá trung bình cộng của kết quả định giá của hai hoặc ba cơ quan dịch vụ tư vấn về giá đất độc lập được chủ
thực hiện dự án thuê định giá.
Đối với đất nông nghiệp, nếu bị thu hồi trước khi thu hoạch hoa màu, giá trị hoa màu đó sẽđược bồi thường. Khoản bồi thường được tính dựa trên số hoa màu thực tếđược trồng tại thời điểm dự án được công bố và đủ để hỗ
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 21 trợ người nông dân phục hồi lại việc sản xuất của mình. Khoản bồi thường
được tính bằng 2 lần tổng thu nhập hàng năm từ sản xuất nông nghiệp.
1.2.1.3. Tại Pháp
* Các trường hợp thu hồi đất
Ở Pháp, đối với các trường hợp sử dụng đất vào mục đích chung như
quốc phòng - an ninh; lợi ích quốc gia; lợi ích công cộng... thì Nhà nước thực hiện quyền ưu tiên mua đất của chủ sở hữu tư nhân trên cơ sở đàm phán thỏa thuận về giá. Trường hợp thỏa thuận không đạt hoặc chủ sở hữu tư nhân không muốn bán đất thì Nhà nước được quyền trưng thu đất đai có bồi thường cho chủ sở hữu.
* Trình tự, thủ tục thu hồi đất
Phápđược đánh giá là một trong những nước có thể chế trưng thu chi tiết và hoàn chỉnh nhất. Thủ tục trưng thu của Pháp gồm hai giai đoạn: giai đoạn hành chính (làm các công việc chuẩn bị thu hồi) và giai đoạn tư
pháp (liên quan đến chuyển quyền sở hữu).
Trước hết, bên có nhu cầu thực hiện dự án nộp hồ sơ cho Tỉnh trưởng. Tỉnh trưởng bổ nhiệm điều tra viên hoặc một hội đồng điều tra để
tiến hành điều tra sơ bộ và chỉ rõ đối tượng, thời hạn điều tra; đồng thời, thông báo trên báo chí, cách thức để công chúng tìm hiểu, nêu ý kiến về hồ
sơ dự án. Trên cơ sở kết quả điều tra được trình lên, Tỉnh trưởng sẽ thông báo cho chủ dự án, tòa án hành chính và cũng gửi cho tất cả các xã, phường liên quan. Chậm nhất là một năm sau khi kết thúc điều tra sơ bộ, tùy từng trường hợp theo luật định, Tỉnh trưởng ra quyết định về tính khả nhượng của các tài sản có trong danh mục trưng thu, chuyển quyết định đó sang tòa án. Sau khi có lệnh của tòa án, các chủ sở hữu không được chuyển nhượng, thế chấp tài sản. Chủ dự án thông báo dự kiến về mức bồi thường và mời các bên bị trưng thu cho biết yêu cầu của họ trong vòng 15 ngày. Hai bên
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 22 có một tháng để xử lý những bất đồng, nếu không thống nhất được thì mức bồi thường sẽ do tòa án quyết định, có nêu rõ các khoản bồi thường chính, các khoản bồi thường phụ (như việc làm, hoa màu, di chuyển, kinh doanh...) và cơ sở của việc tính toán. Những khoản bồi thường này sẽ phải trả đầy đủ tính theo giá trong ngày ra lệnh trưng thu và chủ dự án phải trả
chi phí xác định mức bồi thường của tòa án.
( Phương Thảo (2013). Kinh nghiệm thu hồi đất của một số quốc gia trên thế giới).
1.2.1.5. Những kinh nghiệm cho Việt Nam
Việc xây dựng và phát triển các công trình đều cần có đất. Do đất đai có hạn, vì thế mọi Nhà nước đều phải sử dụng quyền lực của mình để thu hồi đất hoặc trưng thu của người đang sở hữu, đang sử dụng để phục vụ
cho nhu cầu xây dựng các công trình phục vụ lợi ích công cộng, lợi ích quốc gia. Ở mỗi nước, quyền lực thu hồi, trưng thu đất được ghi trong Hiến pháp hoặc tại Bộ Luật Đất đai hoặc một bộ luật khác. Nếu việc thu hồi, trưng thu đã phù hợp với quy định của pháp luật mà người sở hữu hoặc sử
dụng đất không thực hiện thì Nhà nước có quyền chiếm hữu đất đai. Việc thu hồi đất, trưng thu đất và bồi thường thiệt hại vềđất tại mỗi quốc gia đều
được thực hiện theo chính sách riêng do Nhà nước đó quy định.
Qua nghiên cứu chính sách bồi thường GPMB của một số nước chúng ta cần học hỏi các kinh nghiệm để tiếp tục hoàn thiện chính sách bồi thường GPMB ở một sốđiểm sau:
- Hoàn thiện các quy định về định giá đất nói chung và định giá đất
để bồi thường GPMB nói riêng;
- Thực hiện thống nhất trình tự, thủ tục thực hiện và thực hiện tốt quy định về lập, thẩm định, phê duyệt phương án bồi thường giải phóng mặt bằng; quan tâm hơn nữa tới việc quy hoạch và xây dựng nơi tái định cư
Học viện Nông nghiệp Việt Nam – Luận văn Thạc sỹ Khoa học Nông nghiệp Page 23 kịp thời để bố trí chỗ ở mới, hỗ trợ tạo việc làm và chuyển đổi nghề nghiệp cho người có đất bị thu hồi; xử lý hài hòa mối quan hệ lợi ích giữa người sử
dụng đất, Nhà nước và nhà đầu tư theo hướng có lợi cho người có đất bị (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
thu hồi.
- Phạm vi đối tượng được bồi thường, hỗ trợ trong các dự án không chỉ giới hạn trong số người bị thu hồi đất mà phải mở rộng cho cho tới tất cả những người không bị thu hồi đất nhưng bị tác động tiêu cực bởi các dự
án thu hồi đất.
- Sự minh bạch hóa và sự tham gia của những người bị ảnh hưởng bởi dự án bị thu hồi đất vào việc thực hiện chính sách, xây dựng phương án, thực hiện phương án bồi thường, hỗ trợ tái định cư là việc hết sức cần thiết bảo đảm được lựa chọn được những chính sách, giải pháp, phương án tốt nhất, nhân văn nhất và có tính khả thi cao.